Дело №2-25/2023

55RS0013-01-2022-001694-33

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Исилькульский городской суд Омской области в составе

председательствующего судьи Н.Г.Глазковой,

при секретаре Клениной М.С.,

рассмотрев в судебном заседании в г.Исилькуль 27 января 2023 года гражданское дело по иску СПК «Лесной» к ИП главе КФХ ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 о переводе прав и обязанностей арендатора,

УСТАНОВИЛ:

СПК «Лесной» обратился с иском к ИП главе КФХ ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 о переводе прав и обязанностей арендатора. В обоснование иска со ссылкой на Федеральный закон от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ч.1 ст.46 ЗК РФ, чч.1, 2 ст.10, пп.2 п.1 ст.387, п.3 ст.425, ч.1 ст.621 ГК РФ, пп.2, 3 Постановления ВАС РФ от 17.11.2011 г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса РФ о договоре аренды», апелляционное определение Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, указано, что истец являлся арендатором земельных участков с кадастровыми номерами № на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с физическими лицами - собственниками земельных долей. Срок действия договора, в соответствии с п.5.1, составляет пять лет с ДД.ММ.ГГГГ, заканчивается ДД.ММ.ГГГГ Договор вступает в силу с момента его регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>, был зарегистрирован Управлением Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ регистрационной записью №. Общим собранием участников долевой собственности ДД.ММ.ГГГГ, в котором приняла участие только ФИО2, были приняты решения о прекращении действия договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ, об уведомлении арендатора о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия и снятии обременения в виде аренды, о заключении договора аренды с КФХ ФИО1 на тех же условиях, которые содержались в договоре аренды № от ДД.ММ.ГГГГ СПК «Лесной» посредством Почты России уведомила участников долевой собственности на земельные участки о реализации своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок на условиях, изложенных в протоколе общего собрания участников долевой собственности на земельные участки от ДД.ММ.ГГГГ В адрес истца от ответчиков ФИО2 и ФИО1 поступили письма от ДД.ММ.ГГГГ о прекращении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ с даты фактической передачи земельных участков арендодателю - с ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ о том, что сообщение СПК «Лесной» о намерении заключить новый договор правового значения не имеет по причине нарушения сроков уведомления. Полагает, что указанное свидетельствует о безусловном намерении ответчиков ФИО2 и ФИО1, в нарушение действующего законодательства, произвести замену арендатора спорных земельных участков. ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО8 КФХ ФИО1 и собственниками земельных долей в лице представителя ФИО1 заключен договор аренды земельных участков, ДД.ММ.ГГГГ обременение в виде аренды зарегистрировано в ЕГРН регистрационными записями №№ и № Земельные участки относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем, полагает, что спорные правоотношения подлежат правовому регулированию нормами специального закона - Федерального закона от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Полагает, что СПК «Лесной» соблюдены условия для реализации арендатором преимущественного права, необоснованный отказ в его реализации, является злоупотреблением правом со стороны арендодателя ответчика ФИО2 Просил внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права аренды ФИО1 на вышеуказанные земельные участки и о праве аренды СПК «Лесной» на данные земельные участки.

Представитель истца СПК «Лесной» - ФИО9 в судебном заседании поддержал заявленные требования по указанным основаниям.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился.

Представитель ответчиков ФИО2 и ФИО1 ФИО10 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска. В отзыве указал, что после истечения срока аренды ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ следует считать заключенным на ранее согласованных в договоре условиях на неопределенный срок. В соответствии с п.5.3 договора, по истечении срока действия договора арендатор имеет преимущественное право перед иными лицами на заключение настоящего договора аренды на новый срок на прежних условиях по письменному заявлению, переданному арендодателем не позднее, чем за 60 календарных дней до истечения срока действия договора. Считает, что поскольку истцом какие-либо письменные заявления арендодателям о намерении реализовать преимущественное право на заключение договора аренды в порядке, предусмотренном указанным пунктом договора, не направлялись и не вручались, им утрачено преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок на прежних условиях применительно к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному до ДД.ММ.ГГГГ Уведомление истцом ДД.ММ.ГГГГ собственников земельных участков о реализации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок на условиях, изложенных в протоколе общего собрания участников долевой собственности на земельные участки от ДД.ММ.ГГГГ, было сделано в период действия возобновленного договора аренды с прежними условиями, но действующего на неопределенный срок. Полагает, что такое преимущественное право связано исключительно с наличием срочного договора аренды и заявлением, сделанным до истечения его срока, при отсутствии уведомления арендатора о желании воспользоваться преимущественным правом до момента принятия арендодателем решения о прекращении договора аренды по основанию, предусмотренному абз.2 п.2 ст.610 ГК РФ, он лишается преимущественного права. Решение об отказе от договора аренды было принято арендодателями ДД.ММ.ГГГГ по результатам общего собрания собственников земельных участков, арендатор был осведомлен о дате проведения собрания и вопросах, вынесенных на обсуждение, в связи с соответствующей публикацией, представитель истца присутствовал при его проведении. При этом арендатор уведомил арендодателей о реализации своего преимущественного права позднее даты принятия арендодателями решения о прекращении договора аренды.

Надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания ответчики ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО3, ФИО4, представитель последних ФИО11, в судебное заседание не явились.

ФИО7 просил рассмотреть дело в его отсутствие, указав, что не возражает против удовлетворения исковых требований.

ФИО11 указал, что остается на стороне СПК «Лесной», считает, что при проведении собрания собственников единолично ФИО2 были нарушены права его доверителей, до сих пор нет попыток со стороны ФИО1 заключить договор аренды земельного участка.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области ФИО12 просила рассмотреть дело без ее участия, в отзыве на иск указала, что требование о внесение в ЕГРН записей о прекращении права аренды ФИО1 и записи о праве аренды СПК «Лесной» на земельные участки не подлежит удовлетворению, поскольку такие записи вносятся на основании представленных правоустанавливающих документов, ч.2 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации», государственная регистрация носит заявительный порядок в соответствии с положениями ст.ст.14, 15 названного Закона.

Исследовав и оценив доказательства по делу в совокупности с учетом заявленных требований и доводов сторон, суд приходит к следующему.

Согласно ст.22, 46 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п.4 ст.27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ; аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно договору аренды №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ арендатором СПК «Лесной» с арендодателями ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО6, ФИО, ФИО7, ФИО7, ФИО, ФИО5, ФИО3, ФИО4, ФИО, ФИО, ФИО2, ФИО, арендатору были переданы земельные участки кадастровый №, общей площадью 216649 кв.м. и кадастровый №, общей площадью 2478338 кв.м. земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства. Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ за №.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости в настоящее время собственниками земельных участков с кадастровыми номерами № являются ФИО4 (4/45 в праве общей долевой собственности), ФИО5 (2/45 в праве общей долевой собственности), ФИО3 (2/45 в праве общей долевой собственности), ФИО2 (30/45 в праве общей долевой собственности), ФИО6 (2/45 в праве общей долевой собственности), ФИО7 (5/45 в праве общей долевой собственности).

Срок договора установлен п.5.1 договора – ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Согласно пункту 5.3 договора, по истечении срока его действия арендатор имеет преимущественное право перед иными лицами на заключение настоящего договора аренды на новый срок на прежних условиях по письменному заявлению, переданному арендодателям не позднее, чем за 60 календарных дней до истечения срока действия договора. В случае если арендатор продолжает использовать земельный участок после истечения срока данного договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор возобновляется на тех же условиях на новый срок.

По истечению ДД.ММ.ГГГГ срока аренды земельных участков истец в отсутствие возражений со стороны арендодателя – участников долевой собственности на них продолжил использовать земельные участки.

Согласно п.1 ст.450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст.310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Протоколом общего собрания участников долевой собственности вышеуказанных земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ принято решение о прекращении действия и расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ; заключении договора аренды спорных земельных участков с КФХ ФИО1 на срок с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ с выплатой арендной платы один раз в год, не позднее ДД.ММ.ГГГГ текущего года, в натуральной форме 3 т фуражного зерна за 11 га, с правом арендатора по заявлению арендодателя заменить на денежную форму оплаты в размере рыночной цены 3 т зерна в текущем периоде выплаты; лицом, уполномоченным действовать от имени участников долевой собственности без доверенности избран ФИО1 На представителя участников долевой собственности ФИО1 возложены полномочия по представлению интересов участников долевой собственности в Управлении Росреестра по <адрес>, по вопросам уведомления арендатора СПК «Лесной» о прекращении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, подписания акта приема-передачи земельных участков и соглашения о расторжении договора аренды, совершению других действий, связанных с поручением.

Апелляционным определением Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отказано в удовлетворении иска СПК «Лесной» к ФИО2 о признании недействительной односторонней сделки – отказа от исполнения договора аренды земельных участков. Данным определением, имеющим преюдициальное значение, установлено, что договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ был продлен на неопределенный срок и последовавшим отказом арендодателей от данного договора на основании решения общего собрания участников долевой собственности на земельные участки от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут с ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии со ст.9 Федерального закона от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

В силу ст.621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Вопреки доводам представителя ответчика ФИО10, возобновление договора аренды на неопределенный срок не лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды.

Согласно п.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу ч.3 п.1 ст.621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абз.1 п.1 ст.621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Таким образом, преимущественным правом на заключение договора на новый срок обладают арендаторы как по договорам, прекращенным в связи с истечением срока действия, так и по договорам, прекращенным по основаниям, предусмотренным п.2 ст.610 ГК РФ. Определяющее значение имеет отказ арендодателя от продолжения арендных отношений с прежним арендатором при наличии намерения продолжать сдавать имущество в аренду. По настоящему гражданскому делу такой отказ выражен в форме расторжения договора, заключенного на неопределенный срок. При этом, намерение продолжать сдавать имущество в аренду подтверждено одновременным принятием решения о передаче земельных участков в аренду КФХ ФИО1

Ответчиками не оспаривалось надлежащее исполнение истцом обязанностей арендатора, также суду представлены подтверждающие указанное обстоятельство лимитно-заборные карты о выплате арендной платы собственникам земельных долей.

Согласно п.5.3 договора № от ДД.ММ.ГГГГ, как условия, продолжавшего действовать в период после возобновления договора аренды на неопределенный срок, для реализации преимущественного права на заключение договора аренды письменное заявление об этом должно быть передано арендодателям не позднее, чем за 60 календарных дней до истечения срока действия договора.

СПК «Лесной» направил участникам долевой собственности на земельные участки уведомление о намерении продления договорных отношений на условиях, изложенных в протоколе общего собрания участников долевой собственности на земельные участки от ДД.ММ.ГГГГ, а в случае заключения договора аренды в отношении указанных земельных участков с КФХ ФИО1 - воспользоваться правом, предусмотренным ч.1 ст.621 ГК РФ и потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору.

Согласно уведомлениям о вручении почтовых отправлений, указанные сообщения были отправлены ДД.ММ.ГГГГ и получены ФИО2 – ДД.ММ.ГГГГ, ФИО7, ФИО3, ФИО5, ФИО4, ФИО6 – ДД.ММ.ГГГГ.

Принимая во внимание, что решением общего собрания участников долевой собственности на земельные участки от ДД.ММ.ГГГГ договор № от ДД.ММ.ГГГГ был расторгнут с ДД.ММ.ГГГГ, уведомления направлены арендатором арендодателям и получены ими с соблюдением п.5.3 данного договора, таким образом, истец выполнил условие реализации преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Однако, преимущественное право СПК «Лесной» предоставлено не было: представитель собственников долей в праве общей долевой собственности на земельные участки ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ уведомил СПК «Лесной» о прекращении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и просил обеспечить явку представителя ДД.ММ.ГГГГ для подписания акта передачи участка, указав, что с даты передачи участка данный договор аренды будет считаться прекращенным (расторгнутым); ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ в ответ на уведомление сообщила СПК «Лесной» о нарушении предусмотренного законом порядка уведомления о намерении заключить договор аренды на новый срок, полагала, с учетом решений, принятых собранием собственников от ДД.ММ.ГГГГ данное уведомление не имеет правового значения.

ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды спорных земельных участков с ИП ФИО8 КФХ ФИО1

Способы защиты прав арендатора определены абз.3 ч.1 ст.621 ГПК РФ – в судебном порядке по своему выбору потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

С учетом исследованных доказательств, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению, поскольку истец в период действия заключенного с ним договора аренды надлежаще исполнял свои обязательства, имел преимущественное право заключения договора арены на новый срок, выполнил условия для его реализации, при нарушении указанного права ответчиками выбрал надлежащий способ защиты права.

При этом, в соответствии с п.5 ч.2 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственной регистрации прав, внесение изменений в регистрационные записи реестра прав на недвижимость при изменении договора аренды на основании решения суда предусмотрено п.119 Порядка ведения единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Росреестра от 01.06.2021 г. №П/0241.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Перевести на сельскохозяйственный производственный кооператив «Лесной» права и обязанности арендатора индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО1 по договору аренды земельного участка б/н от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с арендодателями - собственниками земельных долей ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 в лице уполномоченного общим собранием представителя ФИО1, аренды земельных участков кадастровый № общей площадью 2478338 +/- 13775 кв.м. и земельного участка кадастровый № площадью 216649 +/- 4073 кв.м.

Внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущества соответствующие записи о прекращении права аренды ФИО1 и праве аренды сельскохозяйственного производственного кооператива «Лесной».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья Н.Г.Глазкова

Мотивированное решение изготовлено 02.02.2023 г.