№ 2-1308/2022
УИД 74RS0036-01-2022-001431-98
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 декабря 2022 года г. Пласт
Пластский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего судьи Петрова А.С.,
при секретаре Арзамасцевой В.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижности, о погашении регистрационной записи,
установил:
ФИО1 к обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижности от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома, общей площадью 73,3 кв.м., кадастровый №, земельного участка, с кадастровый №, общей площадью 784 +/- 6,86 кв.м. целевое назначение: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенные по адресу: Челябинская область, <адрес>; о погашении регистрационной записи ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ по жилому дому, о погашении регистрационной записи ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ по земельному участку.
В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 73,3 кв.м., кадастровый №, земельного участка, с кадастровый №, общей площадью 784 +/- 6,86 кв.м. целевое назначение: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенные по адресу: Челябинская область, <адрес>, который был сдан в Управление Росреестра по Челябинской области. После сдачи документов на регистрацию поступило сообщение из Управления Росреестра по Челябинской области о том, что в отношении жилого дома и земельного участка имеются ограничения на совершение регистрационных действий в связи с задолженностью продавца. ДД.ММ.ГГГГ в связи с обнаружившимся обстоятельствами сделка купли-продажи была между сторонами была расторгнута, продавец ФИО3 возвратила покупателю ФИО2 денежные средства в размере 3 300 000 руб., а покупатель возвратила ключи, но фактических действий по прекращению сделки не совершили, документы с регистрации не забрали, заявление о прекращении регистрации не подали. Далее ФИО1 фактически произвела действия, направленные на снятие запрета на регистрационные действия с недвижимого имущества, погасила имеющуюся задолженность и Управлением Федеральной службы судебных приставов запрет на регистрационные действия с недвижимого имущества был снят, после чего Управление Росреестра по Челябинской области произвело регистрацию сделки купли-продажи недвижимого имущества, в результате чего собственником недвижимого имущества стала ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ сторонами было заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, данное соглашение было сдано на государственную регистрацию в Межмуниципальный отдел по Увельскому, Пластовскому муниципальным районам и Южноуральскому городскому округу Управления Росреестра по Челябинской области. ДД.ММ.ГГГГ поступило уведомление №КУВД-001/2022-38109469/1 и №КУВД-001/2022-38109470/2 о приостановлении государственной регистрации до ДД.ММ.ГГГГ Согласно данным уведомлениям Управление Россреестра полагает, что обязательства сторон по договору полностью исполнены обеими сторонами, договор является прекращенным. Таким образом, предметом соглашения о расторжении договора является уже недействующий (исполненный) договор. Однако фактически данный договор купли-продажи недвижимого имущества сторонами не исполнен, денежные средства покупателем продавцу не переданы, имущество продавцом покупателю не передано. Просят расторгнуть договор купли-продажи недвижности от ДД.ММ.ГГГГ, погасить регистрационную запись ЕГРН на жилой дом и земельный участок.
Истец ФИО1 и ее представитель ФИО4 в судебном заседании настаивали на удовлетворении заявленных исковых требований.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании не возражала относительно удовлетворения заявленных исковых требований, при этом обстоятельства, изложенные в исковом заявлении и расторжения договора не оспаривала.
Представитель третьего лица Межмуниципального отдела по Увельскому, Пластовскому муниципальным районам и Южноуральскому городскому округу Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, принимая во внимание все фактические обстоятельства по делу, суд приходит к следующим выводам.
Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Изменение и расторжение договора в соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ, п.65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ и п. 4 ст. 453 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом и договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Из положений ст. 469 ГК РФ следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Особенности правового регулирования договоров купли-продажи земельных участков предусмотрены ст. 37 Земельного кодекса РФ, п. 1 которой установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.
Согласно п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием о разрешении на застройку данного земельного участка об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
В ходе судебного разбирательства судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 73,3 кв.м., земельного участка, с кадастровый №, общей площадью 784 +/- 6,86 кв.м. целевое назначение: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенные по адресу: Челябинская область, <адрес>.
Согласно п. 7 указанное недвижимое имущество продано на сумму 3 300 000 руб.
В соответствии с п. 9 договора указанное недвижимое имущество не продано, не заложено, в споре и под арестом (запрещение) не состоит, правами третьих лиц не обременено.
Сумму в размере 3 300 000 руб. покупатель оплатил продавцу, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ и сторонами не оспаривалось.
Согласно уведомлениям Межмуниципального отдела по Увельскому, Пластовскому муниципальным районам и Южноуральскому городскому округу Управления Росреестра по Челябинской области №№ от ДД.ММ.ГГГГ, №№ от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация права была приостановлена ввиду наложения судебным приставом-исполнителем Калининского РОСП УФССП по Челябинской области запрета на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества и земельного участка.
Как установлено судом и не оспаривается сторонами денежные средства были возвращены покупателю, а ключи продавцу ДД.ММ.ГГГГ, что также подтверждается распиской и сторонами не оспаривается.
Вместе с тем, переход права собственности за ФИО2 было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, о чем сделаны соответствующие записи о регистрации.
Как следует из искового заявления, ДД.ММ.ГГГГ стороны достигли соглашения о расторжении договора, однако его регистрация была приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ, поскольку договор считался исполненным.
ФИО2 в спорный жилой дом не вселялась.
Таким образом, договор купли-продажи фактически расторгнут сторонами, однако такое соглашение о расторжении договора не может быть зарегистрировано в Росреестре, в связи, с чем истец была вынуждена обратиться в суд.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что существенные условия договора купли-продажи жилого дома и земельного участка об оплате и качестве товара не соблюдены, в связи, с чем договор подлежит расторжению.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома, общей площадью 73,3 кв.м., (кадастровый №), земельного участка, с кадастровый №, общей площадью 784 +/- 6,86 кв.м., расположенные по адресу: Челябинская область, <адрес>.
Данное судебное решение является основанием для погашения регистрационных записей о государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №.
Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности ФИО1 на жилой дом, общей площадью 73,3 кв.м., кадастровый №, земельного участка, с кадастровый №, общей площадью 784 +/- 6,86 кв.м. расположенные по адресу: Челябинская область, <адрес>.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца с момента составления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Председательствующий Петров А.С.
Мотивированное решение изготовлено 21 декабря 2022 года.
КОПИЯ ВЕРНА:
Судья А.С. Петров
Секретарь В.Г. Арзамасцева
РЕШЕНИЕ ВСТУПИЛО В ЗАКОННУЮ СИЛУ: «____» ________20____г.
Судья А.С. Петров
Секретарь В.Г. Арзамасцева
ПОДЛИННИК РЕШЕНИЯ ХРАНИТСЯ В ДЕЛЕ № 2-1308/2022 ( УИД 74RS0036-01-2022-001431-98)
ДЕЛО НАХОДИТСЯ В ПЛАСТСКОМ ГОРОДСКОМ СУДЕ ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ.