Решение по делу № 2-1044/2025 от 13.02.2025

Дело №2-1044/2025

74RS0031-01-2024-005450-75

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 февраля 2025 года Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:

председательствующего судьи: Чухонцевой Е.В.

при секретаре: Кориковой И.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Эксперт-Строй» о взыскании убытков, неустойки, возложении обязанности по выполнению работ, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился к ООО «Эксперт-Строй» о взыскании убытков, неустойки, возложении обязанности по выполнению работ, компенсации морального вреда.

В обоснование требований указано, что 02 октября 2023 года между истцом и ООО «Эксперт-Строй» был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости <номер обезличен>.

В соответствии с п. 1.1 стороны договорились о подготовке и последующем заключении основного договора купли-продажи объектов невижимости: земельный участок с кадастровые номером <номер обезличен> площадью 608 (+-9 в.м) и жилой <адрес обезличен> кв.м. (+-2 кв.м.), расположенный на вышеуказанном земельном участке.

Пунктом 1.3 предварительного договора стороны обговорили в каком состоянии должна быть передана недвижимость: покраска фасада, внутренние отделочные работы, теплый пол первого этажа (площадью 60-70% от площади первого этажа), пол второго этажа полусухая стяжка, стены и перегородки внутренние оштукатурены до пред чистового состояния с возможным отклонением от уровня, разводка по электричеству, точки освещение, розетки, окна – откосы и подоконники пластиковые, отопление разводка п дому с установкой радиаторов под каждое окно, канализация подведена в две точки (с/у и кухня), холодное водоснабжение подведено в три точки (с/у, ванная, кухня), теплое водоснабжение подведено в две точки (кухня, ванная).

Стороны согласовали стоимость объекта 7 150 000 руб., цена является окончательной и изменению не подлежит.

В силу п. 3.1.1 предварительного договора ответчик обязался заключить с истцом основной договор купли-продажи в срок до 30 декабря 2023 года включительно.

Истец произвел расчет с продавцом в соответствие с условиями п. 2.2 предварительного договора купли-продажи.

Ответчик обязательства по заключению основного договора в срок до 30 декабря 2023г. не выполнил, основной договор был заключен только 22 февраля 2024 г.

Полагает, что в данном случае имеет место договор долевого участия в строительстве под видом договора купли-продажи недвижимости.

В период с 31 декабря 2023 года истец был вынужден снимать квартиру и понес убытки в сумме 114 000 руб.

Просит взыскать с ответчика неустойку в размере 411 840 руб., убытки за аренду квартиры в сумме 114 000 руб., компенсацию морального вреда в сумме 20 000 руб., обязать ответчика выполнить работы, предусмотренные п. 1.3.1 предварительного договора купли-продажи в срок не позднее 20 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

С учетом уточнения просит взыскать с ответчика неустойку в размере 411 840 руб., убытки за аренду квартиры в сумме 114 000 руб., компенсацию морального вреда в сумме 20 000 руб., обязать ответчика выполнить работы, предусмотренные п. 1.3.1 предварительного договора купли-продажи недвижимости <номер обезличен> от 02 октября 2023г., гарантийного письма от 22 февраля 2024г. в срок не позднее 20 календарных дней с момента вступления решения в законную силу, взыскать неустойку за несовременное выполнение работ, предусмотренных п. 1.3.1 предварительного договора купли-продажи недвижимости <номер обезличен> от 02 октября 2023г., гарантийного письма от 22 февраля 2024г. за период с 01 июня 20254г. по 29 октября 2024г. в сумме 7 150 000 руб.

Истец ФИО1, третье лицо на стороне истца ФИО2, их представитель ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивали.

Представитель ответчик ООО «Эксперт-Строй» ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, представил возражение на исковое заявление. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Третьи лица ПАО «Сбербанк», ООО «Монтера Курорт», ОСФР по Челябинской области в судебное заседание не явились, извещены.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела в судебном заседании, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее – «Закон N 214-ФЗ») федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств, как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

аконодателем в пункте 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Как предусмотрено в пункте 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Дефиниция договора участия в долевом строительстве закреплена законодателем в пункте 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которой по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п.1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в пункте 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Пунктом 6 ст. 429 ГК РФ установлено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом установлено, что ООО «Эксперт-Строй» является действующим юридическим лицом, основным видом деятельности которого является строительство жилых и нежилых зданий.

02 октября 2023 года между ФИО1 и ООО «Эксперт-Строй» был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости <номер обезличен>.

В соответствии с п. 1.1 стороны договорились о подготовке и последующем заключении основного договора купли-продажи объектов недвижимости, указанных в п. 1.1.1 договора. При последующем заключении основного договора продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить объекты недвижимости в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Передаваемая по основному договору купли-продажи недвижимость:

- земельный участок с кадастровым номером 74:33:0309001:2441 площадью 608 (+-9 в.м), категория земель – «земли населённых пунктов», вид разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства», расположенный по адресу: <адрес обезличен> мкр и жилой дом жилой <адрес обезличен> кв.м. (+-2 кв.м.), расположенный на вышеуказанном земельном участке.

Пунктом 1.3 предварительного договора стороны обговорили в какой комплектации должна быть передана недвижимость:

- фундамент: ленточный, бурозаливные сваи, скальная подушка;

- стены наружные: шлакоблок 400мм, ППС – 10, полифасад (без покраски);

- межкомнтаные перегородки – шлакоблок 100 мм;

- кровля – деревянные балки, металл черепица Монтерей 0,45мм, утепление скатов кровли и потолка минеральным утеплителем 200мм;

- окна – двойной стеклопакет;

- дверь: входная строительная;

- перекрытие первого этажа: пустотные ЖБ-плиты;

- лестница – металлический каркас, без отделки;

- крыша – карнизная подшивка крыши, без водоотливов и снегозадержателей;

- воздуховод в одну точку (без разводки);

- пол: черновая стяжка;

- коммуникации центральные (вода, канализация, подведены в дом в одну точку);

- электричество заведено в дом, без прибора учета, без подключения;

- коммуникации – без разводки по дому, без приборов учета;

- газ – на границе участка. – без забора, без благоустройства территории, без заземления, без громоотвода.

Также п. 1.3.1 стороны договорились, что продавец обязуется выполнить следующие работы в срок до 01 июня 2024г.:

- покраска фасада;

- внутренние отделочные работы;

- теплый пол первого этажа (площадью 60-70% от площади первого этажа);

- пол второго этажа полусухая стяжка;

- стены и перегородки внутренние оштукатурены до пред чистового состояния с возможным отклонением от уровня;

- разводка по электричеству, _точек освещения, _розеток;

- окна – откосы и подоконники пластиковые;

- потолок первого этажа – натяжной, матовый (с двумя точками освещения);

- отопление разводка по дому с установкой радиаторов под каждое окно;

- канализация подведена в две точки (с/у и кухня);

- холодное водоснабжение подведено в три точки (с/у, ванная, кухня);

- теплое водоснабжение подведено в две точки (кухня, ванная).

Стороны согласовали стоимость объекта в размере 7 150 000 руб., цена является окончательной и изменению не подлежит (п. 2.1 предварительного договора купли-продажи <номер обезличен>).

Расчеты осуществляется в следующем порядке:

- 500 000 руб. уплачивается покупателем продавцу в момент подписания договора в качестве задатка, являющемуся обеспечением по обязательству продавца и покупателя заключить в будущем основной договор купли-продажи недвижимости. Данные денежные средства входят в зачет стоимости недвижимости.

- оставшиеся 6 500 000 руб. уплачивается покупателем продавцу согласно условий основного договора купли-продажи в сроки, установленные договором.

Ответчик обязался заключить с истцом основной договор купли-продажи в срок до 30 декабря 2023г. включительно (п. 3.1.1 предварительного договора купли-продажи <номер обезличен>).

Не оспаривается, что в установленный срок до 30 декабря 2023 года основной договор купли-продажи заключен не был.

22 февраля 2024 года между ООО «Эксперт-Строй» и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Согласно п. 1 договора продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество жилой дом с кадастровым номером <номер обезличен>, общей площадью <номер обезличен> по адресу: <адрес обезличен>, западнее 150 мкр. и земельный участок с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью <данные изъяты> категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования для ИЖС, расположенный по <адрес обезличен>

Согласно п. 2 договора купли-продажи жилого дома и земельного участка жилой дом и земельный участок принадлежат на праве собственности ООО «Эксперт-Строй».

Жилой дом принадлежит на праве собственности ООО «Эксперт-Строй», указанное право зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области <номер обезличен> от 09.01.2024г.

Земельный участок принадлежит ООО «Эксперт-Строй», указанное право зарегистрировано в УФСГРКиК по Челябинской области <номер обезличен> от 30.11.2023г.

Согласно п. 4 стороны оценивают жилой дом в 4 730 000 руб., земельный участок в 2 420 000 руб., всего 7 150 000 руб.

Цена является окончательной, изменению не подлежит.

Расчёты между сторонами производятся в следующем порядке:

- часть стоимость недвижимости в размере 500 000 руб. переданы покупателем до подписания настоящего договора;

- часть стоимости недвижимости 116 975 руб. 26 коп. перечислится на расчётный счет продавца в день подписания договора;

- часть стоимости недвижимости в размере 833 024 руб. 74 коп. оплачивается за счет денежных средств Государственного сертификата на Материнский (семейный) капитал серия <номер обезличен>, выданного отделом УФМС России по Челябинской области в Орджоникидзевском районе г. Магнитогорска 22.03.ю2016г, на основании решения Государственного учреждения Отделение Пенсионного фонда РФ по Челябинской области от 08.08.2022г. <номер обезличен> в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2006г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», используется на уплату первоначального взноса по кредитному договору <номер обезличен> от 22 февраля 2024г. ;

- часть стоимости недвижимости в размере 5 700 000 руб. оплачивается за счет целевых кредитных средств предоставленных истцу ПАО «Сбербанк» в соответствии с кредитным договором <номер обезличен> от 22 февраля 2024г.

Согласно выписке из ЕГРН собственником земельного участка по адресу: <адрес обезличен> мкр. с кадастровым номером <номер обезличен> является ФИО1 с 27 февраля 2024 года.

Пунктом 12 договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 22 февраля 2024г. обговорена комплектация, передаётся недвижимость:

- фундамент: ленточный, бурозаливные сваи, скальная подушка;

- стены наружные: шлакоблок 400мм, ППС – 10, полифасад (без покраски);

- межкомнтаные перегородки – шлакоблок 100 мм;

- окна – двойной стеклопакет;

- дверь: входная строительная;

- перекрытие первого этажа: пустотные ЖБ-плиты;

- лестница – металлический каркас, без отделки;

- крыша – карнизная подшивка крыши, без водоотливов и снегозадержателей;

- воздуховод в одну точку (без разводки);

- пол: черновая стяжка;

- коммуникации центральные (вода, канализация, подведены в дом в одну точку);

- электричество заведено в дом, без прибора учета, без подключения;

- коммуникации – без разводки по дому, без приборов учета;

- газ – на границе участка. – без забора, без благоустройства территории, без заземления, без громоотвода.

Пунктом 12.1 предусмотрено, что покупатель понимает и принимает необходимость проведения дополнительных отделочных строительных работ за счет личных средств, которые потребуются для того, что привести приобретаемую недвижимость в состояние, пригодное для круглогодичного проживания в нем людей.

Оплата за недвижимость произведена в порядке, предусмотренном п. 5.3 договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 22 февраля 2024г., что никем не оспаривается, а также подтверждается копией кредитного договора, заключенного между ПАО Сбербанк и ФИО1

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку сдачи объекта за период с 31 декабря 2023 года по 22 февраля 2024 года в сумме 411 840 руб.

17 июня 2024 года ответчиком в адрес ООО «Эксперт-Строй» была направлена претензия о взыскании неустойки в размере 411 840 руб., убытков за аренду квартиры в сумме 114 000 руб., компенсации морального вреда в сумме 20 000 руб., обязании ответчика выполнить работы, предусмотренные п. 1.3.1 предварительного договора купли-продажи в срок не позднее 20 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении требований, указанных в претензии ООО «Эксперт-Строй» отказано ввиду следующего:

02 октября 2023г. между ООО «Эксперт-Строй» и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости <номер обезличен> в соответствии с условиями договора стороны договорились о подготовке и последующем заключении основного договора купли-продажи недвижимости, указанной в п. 1.1 ПДКП в срок до 30 декабря 2023г.

До 30 декабря 2023г. ООО «Эксперт-Строй» не получило от ФИО1 предложения о готовности заключения основного договора купли-продажи недвижимости в соответствии с условиями ПДКП, так же и предложения о заключении дополнительного соглашения о продлении срока заключения основного договора купли-продажи.

На основании ч. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор он не будет заключен либо одна из сторон не направить другой стороне предложение заключить этот договор.

Как выяснилось после новогодних праздников неготовность ФИО1 к выходу на сделку была обусловлена сложностями при получении одобрения банка на выдачу кредитных средств по Государственной программе льготного ипотечного кредитования. Поскольку ПДКП прекратил своей действие ФИО1 в соответствии с п.2.2.4 ПДКП имел право предоставить отказ банка вместе с заявлением о возврате уплаченного задатка.

Поскольку эти документы предоставлены не были, ФИО1 утратил право на возврат суммы задатка в связи с отказом от выхода на сделку.

ООО «Эксперт-Строй» заключило с ФИО1 договор купли-продажи недвижимости без заключения предварительного договора. При этом, ранее оплаченная сумма задатка была зачтена в счет оплаты недвижимости пор договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 22 февраля 2024г.

Договор долевого участия между сторонами не заключался, ФИО1 не являлся участником долевого строительства.

Расчет размера неустойки, который уплачивает застройщик участнику долевого строительства, представленный в претензии оплате не подлежит.

Из ответа Администрации г. Магнитогорска (управления архитектуры и градостроительства» от 28 января 2025 года следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:33:0309001:2441 по заявлению ООО «Эксперт-Строй» администрацией города Магнитогорска выдано уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительства объекта индивидуального жилищного строительства объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке от 12 ноября 2023г. № 4089С-с, уведомление о соответствии построенного объекта ИЖС требованиям законодательства о градостроительной деятельности от 20 декабря 2023г. № 4089-О-с.

Иные разрешительные документы на строительство объекта недвижимости в районе земельного участка с кадастровым номером 74:33:0309001:2441 ООО «Эксперт-Строй» администрацией города не выдавались.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то обстоятельство, что ответчик обязательства по заключению основного договора в срок до 30 декабря 2023г. не выполнил, основной договор был заключен только 22 февраля 2024 г.

Полагает, что привлечение средств на соответствующие цели под прикрытие договоров других видов незаконно, так как существо отношений – долевое строительство.

В п. 43 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" установлено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. ст. 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абз. 1 ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия Договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (ч. 2 - 4 ст. 429 ГК РФ).

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении определенных действий, направленных на заключение основного договора, в результате которых будет заключен договор в установленный срок.

В судебном заседании было установлено, вопреки доводам истца, что незаключение основного договора было обусловлено именно его действиями (истца), а не действиями ответчика.

ФИО1 не отрицал, что к выходу на сделку в срок, указанный в предварительном договоре не был готов, так как у него возникли сложности при получении одобрения банка на выдачу кредитных средств по Государственной программе льготного ипотечного кредитования.

Истец, обладая информацией о заключении основного договора купли-продажи в срок не позднее 30 декабря 2023г. не предпринял со своей стороны надлежащих мер, направленных на его заключение в согласованные сторонами сроки.

Наоборот, действия истца указывают на утрату интереса в заключении основного договора.

О готовности заключения основного договора истец направил предложение заключить основной договор только 23 января 2024 года.

В соответствии с п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Учитывая положения статей 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктов 25, 27, 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - Постановление N 49), поскольку до установленного законом срока, стороны основной договор купли-продажи недвижимости не заключили, при этом ни одна из сторон в течение данного срока не направила другой стороне предложение заключить этот договор, в силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи от 02 октября 2023 года прекращены.

Отсутствие со стороны ФИО1 реальных действий по заключению основного договора свидетельствует об отсутствии у ФИО1 воли на заключение основного договора, доказательств обратного в материалы дела истцом не представлено.

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, которое стороны в предусмотренный положениями статьи 429 ГК РФ срок не исполнили, в связи с чем наступили установленные данной статьей последствия несовершения юридически значимых действий.

22 февраля 2024 года между сторонами был заключен самостоятельный договор купли продажи жилого дома и земельного участка.

При этом, согласованные сторонами условия договора от 22 февраля 2024 года существенного отличались от условий предварительного договора купли-продажи о<номер обезличен> от 02 октября 2023г.

По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, вытекающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", суд на основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В силу пункта 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают, в том числе из договора.

Так, пунктом 1 договора купли-продажи жилого дома и земельного участка установлено, что предметом договора является жилой дом, площадью 81,6 кв.м., согласно п. 12 договора продавцом покупателю недвижимость передана в состоянии согласованной сторонами в указанном пункте.

Кроме того, пунктом 12.1 предусмотрено, что покупатель понимает и принимает необходимость проведения дополнительных отделочных строительных работ за счет личных средств, которые потребуются для того, что привести приобретаемую недвижимость в состояние, пригодное для круглогодичного проживания в нем людей.

Согласно п. 11 договора стороны признают, что договор является одновременно и передаточным актом.

Ссылка представителя истца в судебном заседании на то, что фактически между сторонами был заключен договор долевого участия, основана на неверном толковании норм действующего законодательства.

Согласно п. 4 Пленума ВАС РФ от 11.07.2011г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости» при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В соответствии ч.1.1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по договору участия в долевом строительстве в отношении индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить строительство индивидуального жилого дома с системами инженерно-технического обеспечения в соответствии с проектной декларацией и передать участнику строительства такой дом и имеющиеся у застройщика права на земельный участок, на котором расположен такой дом, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию всех индивидуальных жилых домов, построенных в рамках проекта строительства или его этапа, предусмотренного проектной декларацией, а также построить (создать) объекты, входящие в состав общего имущества, в соответствии с разрешением на строительство (в случае необходимости его получения), а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять указанные в настоящей части дом и земельный участок при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию построенных объектов в границах территории малоэтажного комплекса.

В соответствии с ч. 2.1 ст. 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в отношении объекта индивидуального жилищного строительства, строительство которого осуществлялось с привлечением средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимо предоставить:

1) сведения об утверждении проекта планировки территории и проекта межевания территории и о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений об утвержденном проекте межевания территории (учетный номер такого проекта межевания территории в реестре границ);

2) разрешение на строительство;

3) проектную декларацию;

план создаваемого объекта индивидуального жилищного строительства с указанием его местоположения, планируемой площади и каждого из помещений в таком объекте, описанием технических характеристик помещений в таком объекте;

5) план земельного участка, на котором осуществляется строительство объекта индивидуального жилищного строительства, с указанием его площади, условного номера и расположения.

Какие-либо из вышесказанных условий, позволяющие идентифицировать взаимоотношения сторон как участника долевого строительства отсутствуют.

Суд, руководствуясь положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", дав оценку представленным доказательствам по правилам ст. ст. 61, 67 ГПК РФ, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании неустойки за несвоевременную передачу объекта долевого строительства, поскольку ФИО1, участником долевого строительства не являлся, так как приобрел жилой дом и земельный участок по договору купли-продажи от 22 февраля 2024 года.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований о взыскании неустойки за несвоевременную передачу объектов недвижимости.

Также суд не усматривает, что наем жилого помещения связан с фактом заключения договора участия в долевом строительстве.

Не усматривает суд и то, что между действиями ответчика, связанными с нарушением срока передачи объекта долевого строительства и расходами по аренде другого жилого помещения, имеется причинная связь.

Расходы по оплате аренды квартиры не относятся к убыткам, предусмотренным ст. 15 ГК РФ, поскольку не направлены на восстановление нарушенного права истца по несвоевременной передаче ответчиком конкретной квартиры.

При таких обстоятельствах, суд считает не подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика убытков в виде вынужденной аренды жилья.

Истец полагает, что до настоящего времени ответчиком не выполнены отделочные работы, предусмотренные п. 1.3.1 предварительного договора купли-продажи недвижимости <номер обезличен> от 02 октября 2023 года, в связи с чем просит обязать ответчика выполнить работы, предусмотренные п. 1.3.1 предварительного договора купли-продажи недвижимости <номер обезличен> от 02 октября 2023г., на основании гарантийного письма от 22 февраля 2024г. в срок не позднее 20 календарных дней с момента вступления решения в законную силу, взыскать неустойку за несовременное выполнение работ, предусмотренных п. 1.3.1 предварительного договора купли-продажи недвижимости <номер обезличен> от 02 октября 2023г., гарантийного письма от 22 февраля 2024г. за период с 01 июня 20254г. по 29 октября 2024г. в сумме 7 150 000 руб.

В материалах дела имеется гарантийное письмо ООО «Эксперт-Строй» от 22 февраля 2024 года, согласно которого ООО «Эксперт-Строй» гарантирует выполнение следующих отделочных работ в доме с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенном по адресу: <адрес обезличен>: - покраска фасада, выполнение внутренних отделочных работ для передачи жилом дома в следующей комплектации:

- теплый пол перового этажа (площадь 60-70% от площади первого этажа), пол второго этажа – полусухая стяжка, отопление разводка по дому с установкой радиаторов под каждое окно, канализация подведена в две точки (с/у и кухня), холодное водоснабжение подведено в три точки (кухня, ванна), теплое водоснабжение подведено в две точки (кухня, ванна) в период с 01 апреля 2024 года по 01 июня 2024 года при условии функционирования системы отопления в вышеуказанном жилом доме.

В подтверждение указанных доводов ответчиком представлен отчет эксперта, выполненный ООО «Независимая экспертиза и оценка» от 29 октября 2024 года, экспертом <ФИО>5

В соответствии с предварительным договором купли-продажи недвижимости <номер обезличен> от 02 октября 2023 года на объекте жилой дом с кадастровым номером 74:333:0309001:9251, расположенном на земельном участке с кадастровым номером <номер обезличен> по адресу: <адрес обезличен>, земельный участок 43б/4 должны быть выполнены следующие работы:

- покраска фасада;

- внутренние отделочные работы;

- теплый пол первого этажа (площадью 60-70% от площади первого этажа);

- пол второго этажа полусухая стяжка;

- разводка по электричеству, -точек освещения, -розеток;

- окна – откосы и подоконники пластиковые;

- потолок первого этажа – натяжной, матовый (с двумя точками освещения);

- отопление разводка по дому с установкой радиаторов под каждое окно;

- канализация подведена в две точки (с/у и кухня);

- холодное водоснабжение подведено в три точки (с/у, ванная, кухня);

- теплое водоснабжение подведено в две точки (кухня, ванная).

В соответствии с визуальным осмотром по предварительному договору купли-продажи недвижимости <номер обезличен> от 02 октября 2023 года не выполнены работы: теплый пол первого этажа, разводка по электричеству, откосы и подоконники для окон, натяжной потолок первого этажа, отопление – разводка по дому с установкой радиаторов, подводка канализации (с/у, кухня), подводка холодного водоснабжения (с/у, кухня, ванная), подводка теплого водоснабжения (кухня, ванна).

По гарантийному письму не выполнены работы: теплый пол первого этажа, отопление разводка по дому с установкой радиаторов, подводка канализации (с/у, кухня), подводка холодного водоснабжения (с/у, кухня, ванная), подводка теплого водоснабжения (кухня, ванна).

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Рассматривая требования истца о возложении обязанности на ответчика выполнить отделочные работы по договору, суд считает данное требование не подлежащим удовлетворению, поскольку указанное гарантийное письмо, на которое ссылается истец не является соглашением, заключенным сторонами в рамках урегулирования спора, подписано только одной стороной договора купли-продажи ООО «Эксперт-Строй».

Данное гарантийное письмо не является документом, изменяющим условия договора купли-продажи, согласованным сторонами при его подписании, поскольку изменение условий договора совершается в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Оснований для взыскания неустойки за несовременное выполнение работ ответчиком не имеется.

На основании изложенного, требования истца о возложении обязанности на ответчика выполнить работы, предусмотренные п. 1.3.1 предварительного договора купли-продажи недвижимости <номер обезличен> от 02 октября 2023г., гарантийного письма от 22 февраля 2024г. в срок не позднее 20 календарных дней с момента вступления решения в законную силу, взыскать неустойку за несовременное выполнение работ, предусмотренных п. 1.3.1 предварительного договора купли-продажи недвижимости <номер обезличен> от 02 октября 2023г. на основании гарантийного письма от 22 февраля 2024г. за период с 01 июня 20254г. по 29 октября 2024г. в сумме 7 150 000 руб. удовлетворению не подлежат.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, основания для компенсации морального вреда отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст. 98, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Эксперт-Строй» о взыскании убытков, неустойки, возложении обязанности по выполнению работ оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Орджоникидзевский районный суд г.Магнитогорска Челябинской области.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 05 марта 2025 года