УИД 77RS0016-02-2022-008857-95
Дело № 2-2575/2023
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
13 апреля 2023 года адрес
Мещанский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Подопригора К.А.,
при помощнике судьи фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2575/2023 по иску ФИО1 к ООО «АККОРДЪ» ФИО1 к ООО «АККОРДЪ» о признании пункта договора недействительным, взыскании переплаты, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов,
установил:
Истец фио, обращаясь в суд с настоящим иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит признать пункт 9.2. Договора № 1-17-1/Дн участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 23.01.2019 г. о территориальной подсудности недействительным; В случае установления судебной экспертизой по определению фактической площади объекта долевого строительства площади, отличающейся от той, которая указана в одностороннем акте прием-передачи квартиры в натуре-от 21.10.2021 г., указать в решении о внесении в ЕГРН окончательной фактической площади квартиры № 31, переданной истцу по Договору № 1-17-1/Дн участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 23.01.2019 г.; взыскать с ООО «АККОРДЪ» в пользу ФИО1 стоимость переплаты по договору в размере сумма в соответствии с окончательной общей приведенной площадью объекта долевого строительства; штраф в размере 50% -за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, на основании ц, 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей; моральный ущерб в размере сумма; расходы, связанные с проведением строительно-технической экспертизы в размере сумма; расходы по оплате госпошлины в размере сумма
Обосновывая свои требования тем, что что ООО «АККОРДЪ» (Застройщик,) и фио (Участник долевого строительства) заключили Договор № 1-17-1/Дн участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 23.01.2019 г.
В соответствии с условиями Договора Застройщик обязался построить (создать) объект долевого строительства (квартира, условный номер 31, этаж 17, общая площадь 104,2 кв.м., номер подъезда 1) и передать его участнику долевого строительства в срок не позднее 20.09.2021 года, а участник долевого строительства оплатить цену договора. Участник долевого строительства свои обязательства перед ответчиком по оплате цены договора выполнил своевременно и в полном объеме, выплатив ответчику денежные средства. Усомнившись в правильности расчета фактической площади квартиры Застройщиком, истец обратился за независимой экспертизой и замером фактической площади квартиры. Независимой экспертизой установлено (Заключение № 2872/01/22 от 25.01.2022 года), что фактическая площадь квартиры составила 101,8 м2. В связи с расхождением между замерами площади квартиры инженера БТИ (104,2 м2) и независимой экспертизой Участника долевого строительства (101,8 м2) , истцом в адрес Застройщика была направлена претензия с просьбой компенсировать стоимость переплаты по договору за квадратные метры в связи с их неверным расчетом со стороны Застройщика в размере сумма Претензия истца была оставлено без удовлетворения ответчиком.
Указывая на ничтожность п.9.2 договора о территориальной подсудности и на уменьшения площади передаваемого объекта, фио обратилась в суд с настоящим иском.
Истец в судебное заседание не явилась, обеспечила явку своего представителя фио, который заявленные требования с учетом уточнений поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика ООО «АККОРДЪ» - фио в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено и следует из материалов дела, что между ООО «АККОРДЪ» (Застройщик,) и фио (Участник долевого строительства) заключен Договор № 1-17-1/Дн участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 23.01.2019 г., по условиям которого ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом по адресу: адрес, адрес и передать истцу Объект долевого строительства (квартиру) не позднее 21.03.2021 года.
Согласно Приложения №1 к договору, Объектом является двухкомнатная квартира №31 общей приведенной площадью (проектной) 104,2 кв.м, расположенная на 17 этаже подъезда 1 корпуса А в жилом многоквартирном доме по строительному адресу: адрес, адрес.
Согласно 4.1. договора, цена договора составила сумма и была уплачена истцом в полном объеме.
Расчетная цена за 1 (один) кв.м общей площади квартиры составляет сумма
21.10.2021 г. Застройщиком был подписан односторонний Акт приема –передачи квартиры в натуре, согласно которому Застройщик передал, а участник принял объект долевого строительства: квартиру №31 на 17 этаже в подъезде 1, проектной площадью 104,2 кв.м., в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: адрес, ул. донская, д.14.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает, что с целью установления фактической площади квартиры, переданной по одностороннему акту приема-передачи по инициативе истца была проведена строительно-техническая экспертиза.
Согласно заключения эксперта №2872/01/22 от 25.01.2022 г. ИП фио, общая приведенная площадь квартиры на момент проведения обследования составляет 101,8 кв.м
Таким образом, разница между проектной и фактической площадью составила 2,40 кв.м.
Согласно п. 4.2 Договора, доплата и возврат денежных средств Участнику долевого строительства в случае отличия фактической площади квартиры от проектной площади квартиры в большую или меньшую стороны, выявленного при уточнении площади квартиры по данным обмеров, полученных в результате проведения технической инвентаризации и/или кадастровых работ по дому и квартире в частности осуществляется на основании дополнительного соглашения, подписываемого Сторонами, на условиях такого дополнительного соглашения.
Дополнительное соглашения между истцом и ответчиком не заключалось.
Обращаясь с требованиями о взыскании стоимости разницы площадей истец ссылается на то, что им в адрес ответчика была направлена претензия об оплате сумма за 2,4 кв.м , исходя из стоимости сумма за 1 кв.м, но был получен отказ.
В соответствии с п. 2 ст. 424 ГК РФ, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Положениями ч. 2 ст. 5 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" также предусмотрено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
В соответствии с подп. 7 п. 2 ст. 14 Федерального закона от 43 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права являются, в том числе технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном законом порядке.
В силу п. 7 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи.
Согласно ст. 8 Федерального закона № 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (п. 1).
К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (п. 2).
К таким основным сведениям, вносимым в кадастр недвижимости, относится площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место (п. 4). Кадастровая стоимость отнесена к дополнительным сведениям об объекте недвижимости (п. 5).
Согласно ст. 401 НК РФ квартира является объектом налогообложения и налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости (статья 402), может изменяться в связи с изменением кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие изменения качественных и (или) количественных характеристик этого объекта налогообложения со дня внесения в -
Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости (статья 403).
Из вышеприведенных норм материального права следует, что только внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения подтверждают площадь квартиры как объекта недвижимости и изменение ее качественных характеристик.
В целях соблюдения требований градостроительного законодательства (пп. 12 п. 3 адрес ст. 55 Градостроительного кодекса РФ) и получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщиком привлечен кадастровый инженер, имеющий действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера и являющийся членом организации.
Так, кадастровым инженером выполнен комплекс кадастровых работ, по результатам которых 3 октября 2018 года изготовлен технический план объекта капитального строительства (многоквартирного дома), соответствующий требованиям Федерального закона №218-ФЗ.
В соответствии п. 3 ст. 40 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет всех помещений в здании, сооружении, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, также осуществляется при представлении заявления собственником здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), и технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений.
Согласно п. 4 ст. 40 Федерального закона № 218-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест.
По данным обмеров, полученных в результате проведения кадастровых работ, окончательная общая площадь квартиры № 31, с кадастровым номером: 77:01:0006004:3994, расположенной на 17 этаже дома по адресу: адрес составила 104,2 кв.м., из которых площадь подлежащая внесению в ЕГРН составила 101,1 кв.м., площадь лоджий, не подлежащей включения в ЕГРН в соответствии с Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии № П/0393 от 23 октября 2020 г. составила 3,1 кв.м.
В установленном законом порядке данные сведения истцом не оспорены, в Единый государственный реестр недвижимости сведения об изменении общей площади квартиры вследствие ошибки кадастрового инженера не вносились.
Застройщиком проведены кадастровые работы в соответствии с договором долевого участия и ФЗ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Согласно п. 3.1. договора долевого участия № 1-17-1/Дн от 23 января 2019 года стороны договорились о следующем:
«Фактическая адрес строительства, определенная после ввода Дома в эксплуатацию по данным обмеров, полученных в результате технической инвентаризации и/или кадастровых работ по Дому и Объекту долевого строительства в частности, может отличаться от Проектной адрес строительства в частности, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения.
Изменение предварительного (проектного) планировочного решения Квартиры и изменение адрес Квартиры на адрес Квартиры не рассматривается и не будет рассматриваться как нарушение Застройщиком условий о качестве Квартиры, не является виной Застройщика или нарушением условий Договора и/или действующего законодательства РФ, включая Федерального закона № 218-ФЗ».
Частью 1 ст. 24 Федерального закона № 218 установлено, что технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.
В соответствии с ч. 5 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ, государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав исключительно в случаях, если он осуществляется в отношении здания, являющегося многоквартирным домом, и помещений, являющихся общим имуществом в таком доме, одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета расположенных в таком доме квартир.
В целях соблюдения требований градостроительного законодательства (пп. 12 п. 3 ст. 55 ГрК РФ) и получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома Застройщиком привлечен кадастровый инженер, имеющий действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера и являющийся членом* СРО «Кадастровые инженеры».
Стороной истца не оспаривался тот факт, что обмеры квартиры выполнены кадастровым инженером в соответствии с Федеральным законом от дата № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", согласно которым квартира/истца поставлена на кадастровый учет.
Кроме того, действующее законодательство не содержит требований к застройщику и (или) кадастровому инженеру о привлечении участников долевого строительства к процессу обмеров объектов долевого строительства.
Доводы истца о передаче ей ответчиком объекта меньшей площади, нежели это предусмотрено договором сторон, являются несостоятельными, поскольку по данным обмеров, полученных в результате проведения кадастровых работ, окончательная общая площадь объекта спорного помещения составила 104,2 кв. м, ему присвоен кадастровый номер.
Площадь квартиры указана в подписанном одностороннем акте о передаче объекта долевого строительства от 21.10.2021 года и внесена впоследствии в ЕГРН.
Акт о передаче объекта долевого строительства, являющийся основанием для регистрации права собственности ФИО1 на объект недвижимости, в установленном законом порядке не оспорен, недействительным не признан, изменения в него не внесены и таких требований истцомне заявлено.
Внесенные в ЕГРН сведения о площади объекта долевого строительства истцом также не оспаривались.
Застройщиком проведены кадастровые работы в соответствии с действующим законодательством, квартира поставлена на кадастровый учет, определена кадастровая стоимость квартиры, кадастровый номер квартиры.
В Единый государственный реестр недвижимости сведения об изменений общей площади квартиры вследствие ошибки кадастрового инженера не вносились.
Таким образом, заключение экспертизы, представленное истцом не является допустимым доказательством по делу с учетом требований вышеприведенных норм материального права.
Поскольку истцом в досудебном порядке не были внесены изменения в ЕГРН относительно фактической площади квартиры, оснований истец не вправе требовать возврат денежных средств, в связи с чем заявленные требования удовлетворению не подлежат.
Также не подлежат производные от него требования о взыскании штрафа и неустойки.
Из условия договора №1-17-1/Дн от 23.01.2019 г., предусмотренного пунктом 9.2, следует, что стороны пришли к соглашению, что рассмотрение споров, не урегулированных сторонами в претензионном порядке, будет происходить в суде по месту нахождения дома в соответствии с нормами процессуального законодательства РФ.
Истец, оспаривая названное условие договора, указывают на то, что оно ограничивает права потребителя на обращение в суд по месту их жительства, в связи с чем просит суд признать указанное условие недействительным ввиду ничтожности.
Требование истца удовлетворению не подлежит, поскольку территориальная подсудность спора, установленная ст. 28 ГПК РФ, была изменена соглашением сторон в договоре.
При этом суд отмечает, что в силу императивных указаний статьи 17 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", которым специально регулируются спорные правоотношения, потребителю предоставлено право выбора подсудности споров по договорам с его участием, так иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: жительства или пребывания истца.
Расходы по оплате госпошлины и иные судебные издержки, понесенные истцом в рамках рассмотрения настоящего спора относятся на истца.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ООО «АККОРДЪ» о признании пункта договора недействительным, взыскании переплаты, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Мещанский районный суд адрес в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья К.А. Подопригора