Решение по делу № 2-271/2023 от 17.03.2023 - о расторжении договора, признании ничтожным последующих сделок и возврате имущества.

№ 2-271/2023

УИД 26RS0035-01-2023-000079-88

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

17 марта 2023 года г. Михайловск

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Толстикова А.Е., с участием представителя истца ООО «Альянс-НТ» - ФИО1, ответчиков ФИО2, ФИО3, ФИО4, представителя ответчиков ФИО2, ФИО3 – ФИО5, при секретаре Буниной И.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску ООО «Альянс-НТ» к ООО «Строительные конструкции», ФИО3, ФИО2, ФИО4 о расторжении договора, признании ничтожным последующих сделок и возврате имущества,

УСТАНОВИЛ:

представитель ООО «Альянс-НТ» обратилась в суд с иском к ООО «Строительные конструкции», ФИО3, ФИО2, ФИО4 в котором после уточнения просила суд расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ. № купли-продажи недвижимого имущества – квартиры, с кадастровым номером №, расположенной по <адрес>, заключенный между ООО «Альянс-НТ» и ООО «Строительные конструкции»; признать недействительным договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ. недвижимости – квартиры, с кадастровым номером №, расположенной по <адрес>, заключенный между ООО «Строительные конструкции» и ФИО3; признать недействительным договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ. недвижимости – квартиры, с кадастровым номером №, расположенной по <адрес>, заключенный между ФИО3 и ФИО2; признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. квартиры с кадастровым номером №, расположенной по <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО4.; применить последствия недействительности сделки в виде возврата в собственность ООО «Альянс-НТ» объекта недвижимости - квартиры, назначение: жилое, площадью 91,2 кв.м, этаж: 1,2, кадастровым номером №, расположенную по <адрес>; также просила в резолютивной части решения суда указать, что судебный акт является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО4 и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости за ООО «Альянс-НТ».

В обоснование исковых требований указала, что между ООО «Альянс-НТ» и ООО «Строительные конструкции» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить объект недвижимости – квартиру, назначение: жилое, площадь 91,2 кв.м, этаж: 1,2, кадастровый №, расположенную по <адрес>.

Цена отчуждаемой недвижимости определена соглашением сторон и составила 2 305 000 рублей (п. 2 договора).

Пунктом 3 договора предусмотрено, что покупатель обязуется оплатить недвижимое имущество в течение шести месяцев со дня подписания договора (п. 3 договора).

В связи с тем, что техническая документация на отчуждаемый объект и ключи фактически были переданы на момент заключения договора - отдельный акт приема-передачи не составлялся, недвижимость была передана до заключения договора (п. 6 договора).

В силу п. 3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Истцом объект продажи передан ООО «Строительные конструкции», что подтверждается содержанием договора.

Управлением государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. осуществлена государственная регистрация права собственности недвижимого имущества за покупателем (регистрационная запись №

В установленный договором срок покупатель оплату стоимости объекта продажи не произвел.

Истцом в адрес ООО «Строительные конструкции» была направлена претензия от 01.12.2022г. о возврате недвижимого имущества. Обществу предложено подготовить проект соглашения о расторжении договора, а также назначить дату передачи имущества и составления соответствующего акта, заблаговременно уведомив истца о дате передачи имущества.

В ответ на претензию ООО «Строительные конструкции» уведомило, что отсутствует возможность подготовки проекта соглашения о расторжении договора, передача имущества продавцу, поскольку квартира была продана обществом 12.10.2020г. на основании договора №. Приложена копия договора купли-продажи, продавцом по которому является генеральный директор ООО «Строительные конструкции» ФИО3, покупателем - физическое лицо ФИО3

Неисполнение ответчиком в досудебном порядке требований истца о возврате недвижимого имущества послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Объект продажи был передан ответчику и осуществлена государственная регистрация права собственности за покупателем. В установленный договором срок покупатель оплату стоимости объекта продажи не произвел. Следовательно, договор исполнен не был.

Сделка по продаже ООО «Строительные конструкции» в лице генерального директора ФИО3 физическому лицу ФИО3 квартиры, стоимость которой не была оплачена ООО «Альянс-НТ», является недействительной по следующим основаниям.

При заключении договора купли-продажи недвижимости между ООО «Альянс-НТ» и ООО «Строительные конструкции» от лица покупателя выступала ФИО3 Являясь генеральным директором общества, ФИО3 знала о том, что оплата по договору с ООО «Альянс-НТ» не была произведена. Следовательно, совершая последующую сделку по отчуждению спорного имущества самой себе, ФИО3 имела цель получить спорное имущество в свое личное владение, понимая, что фактически, право собственности на спорную квартиру у ООО «Строительные конструкции», не возникло по причине неоплаты недвижимости.

Таким образом, сделка, заключенная между ООО «Строительные конструкции» и ФИО3, недействительна по основаниям, предусмотренным ст.10 и 168 ГК РФ.

Непосредственно перед подачей иска в суд была заказана выписка из ЕЕРН в отношении спорного объекта недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ. право собственности на квартиру зарегистрировано за ФИО2 на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

В период рассмотрения дела в суде на основании представленных представителем ответчиков документов выяснилось, что ФИО2 на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. продал квартиру ФИО4

Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ГК РФ), сделки, заключенные между ФИО3 и ФИО2, ФИО2 и ФИО4 также являются недействительными.

В судебное заседание представитель ответчика ООО ООО «Строительные конструкции», о месте и времени судебного заседания извещался своевременно и надлежащим образом, сведений о причинах неявки не сообщил.

Принимая во внимание изложенное, а так же, что информация о дне судебного заседания в соответствии с ч. 7 ст. 113 ГПК РФ размещена на официальном сайте Шпаковского районного суда, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, учитывая необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (ст. 6.1 ГПК РФ), суд считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело при установленной явке.

Представитель истца ООО «Альянс-НТ» - ФИО1 в судебном заседании иск поддержала.

В судебном заседании ответчики ФИО2, ФИО3 ФИО4 просили в удовлетворении исковых требований оказать.

Представитель ответчиков ФИО2, ФИО3 – ФИО5 иск не признал, просил в удовлетворении иска отказать.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно материалам дела, 01.12.2022г. ООО «Альянс-НТ» в лице генерального директора ФИО6 обратилось к ООО «Строительные конструкции» с требованием (№ исх. 69) о подготовке проекта о расторжении договора купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ. и возврате имущества. Требование обосновано тем, что стоимость квартиры с кадастровым номером № по <адрес> размере 2 305 000 рублей, переданная по договору № от ДД.ММ.ГГГГ. не была уплачена в установленный договором шестимесячный срок со дня подписания договора.

ООО «Строительные конструкции» ответом № от ДД.ММ.ГГГГ. уведомило ООО «Альянс-НТ», что возможность подготовки проекта соглашения о расторжении договора и возврата имущества отсутствует, поскольку квартира была продана обществом ДД.ММ.ГГГГ. на основании договора № купли-продажи недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Альянс-НТ» в лице генерального директора ФИО6 и ООО «Строительные конструкции» в лице генерального директора ФИО3 был заключен договор № купли-продажи недвижимого имущества – квартиры, назначение: жилое, площадью 91,2 кв.м., этаж: 1,2, кадастровый №, расположенную по <адрес>.

Цена квартиры определена соглашением сторон и составила 2 305 000 рублей (п. 2 договора). Стоимость квартиры подлежала оплате покупателем продавцу в течение шести месяцев со дня подписания договора купли-продажи недвижимости. Стороны особо оговорили и согласовали, что ипотека в силу закона в отношении объекта недвижимого имущества не возникает (п. 3 договора). Отдельный акт приема-передачи не составлялся, поскольку недвижимость, техническая документация на отчуждаемый объект и ключи фактически уже были переданы покупателю (п. 6 договора).

Государственная регистрация права собственности ООО «Строительные конструкции» на квартиру проведена ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается номером регистрации №

ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Строительные конструкции» в лице генерального директора ФИО3 и покупателем ФИО3 заключен договор № купли-продажи недвижимости – квартиры с кадастровым номером № расположенной по адресу: <адрес>.

Стоимость квартиры определена соглашением сторон и составила 2 310 000 рублей (п. 2 договора). Оплата стоимости квартиры подтверждается кассовыми чеками, квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ. и счет-фактурой № от ДД.ММ.ГГГГ. Отдельный акт приема-передачи не составлялся, поскольку недвижимость, техническая документация на отчуждаемый объект и ключи фактически уже были переданы покупателю (п. 6 договора).

Государственная регистрация права собственности ФИО3 на квартиру проведена 26.10.2020г., что подтверждается номером регистрации №

22.11.2022г. между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры. Стоимость объекта составила 2 310 000 рублей (п. 2.1 договора). Оплата стоимости квартиры произведена в наличном и безналичном порядке. Суду предоставлены справки по операциям, расходный кассовый ордер на имя ФИО2

Пунктом 3.3 договора установлено, что объект передается на основании настоящего договора, который является документом, подтверждающим передачу объекта продавцом и его прием покупателем. На дату подписания договора в квартире зарегистрирована ФИО3, которая обязалась обеспечить свое снятие с регистрационного учета в течение 14 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности.

Государственная регистрация права собственности ФИО2 на квартиру произведена ДД.ММ.ГГГГ., номер регистрации: №.

ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО2 и ФИО4 заключен договор купли-продажи квартиры, стоимость которой по соглашению сторон составила 2 310 000 рублей. Денежные средства в счет оплаты стоимости недвижимости продавец получил от покупателя в полном объеме до подписания договора (п.п. 3, 13 договора).

На момент заключения договора в квартире зарегистрирована ФИО3, которая обязалась сняться с регистрационного учета не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Продавец обязался передать покупателю ключи от недвижимости не позднее ДД.ММ.ГГГГ. (п.п. 7-8 договора). Пунктом 13 стороны договора предусмотрели, что продавец передал, а покупатель принял недвижимость до подписания договора, в связи с чем передаточный акт не составлялся.

Государственная регистрация права собственности ФИО4 на квартиру произведена ДД.ММ.ГГГГ., номер регистрации: №

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ч. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные параграфом 1 гл. 30 ГК РФ, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Поскольку иное не предусмотрено параграфом 7 гл. 30 ГК РФ, положения, предусмотренные ст.ст. 488, 489 ГК РФ применяются к спорным правоотношениям.

В силу ч. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 настоящего Кодекса.

Договором купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ. установлен срок оплаты недвижимости – в течение шести месяцев со дня подписания договора купли-продажи недвижимости – до ДД.ММ.ГГГГ.

Частью 3 ст. 488 ГК РФ установлено, что в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Указанная правовая норма предоставляет продавцу возможность выбора способа защиты своего нарушенного права – требовать оплаты либо возврата товара. Это право продавца не ограничено условиями заключенного сторонами договора.

Выбор способа защиты нарушенного права принадлежит истцу. Требования о расторжении договора и возврата неоплаченного товара заявлены в соответствии с приведенными нормами гражданского законодательства.

Судом установлено, что ООО «Альянс-НТ» по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ. передал квартиру покупателю ООО «Строительные конструкции». Покупатель квартиры ООО «Строительные конструкции» оплату стоимости квартиры не произвел.

Неисполнение ООО «Строительные конструкции» в предусмотренный договором срок обязательства оплатить товар является основанием для удовлетворения искового требования о расторжении договора купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ. в целях возврата продавцу неоплаченного покупателем товара.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.0.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (п. 3 ст. 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (п. 5 ст. 166 ГК РФ).

Пунктом 7 указанного постановления Пленума предусмотрено: если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п. 1 или п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Судом установлено, что на момент заключения договора купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ. единственным участником и генеральным директором ООО «Строительные конструкции» являлась ФИО3 Ею от имени юридического лица подписан договор, условия которого содержали обязанность по оплате стоимости квартиры в течение шести месяцев со дня заключения договора. Зная, что стоимость квартиры ООО «Строительные конструкции» не оплачена, действуя от имени юридического лица, ФИО3 продала себе же на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ. спорную квартиру. После увольнения с должности генерального директора ООО «Строительные конструкции» ФИО3 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. продала квартиру ФИО2 При этом стоимость квартиры в договорах от ДД.ММ.ГГГГ. и ДД.ММ.ГГГГ. осталась неизменной.

Вышеперечисленные действия ФИО3 имеют очевидные признаки недобросовестности при заключении договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ., что, согласно разъяснениям, приведенным в п. 6 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021г., является основанием для признания сделки недействительной.

Частью 2 ст. 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Частью 1 ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. В связи с этим последующие сделки по продаже спорной квартиры ФИО3 ФИО2, ФИО2 ФИО4 также являются недействительными.

Ответчики ФИО3, ФИО2 и ФИО4 заявили, что являются добросовестными приобретателями спорной квартиры, в соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя.

В соответствии со ст. 6 ГК РФ (абз. 3) приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (ст.ст. 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Также разъяснения, связанные с понятием «добросовестный приобретатель», содержатся, в частности, в совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно п. 38 которого приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества; в то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя; ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

ФИО3 добросовестным приобретателем спорной квартиры не является, поскольку зная, что стоимость квартиры ООО «Строительные конструкции» не оплачена, действуя от имени юридического лица, продала себе же на основании договора № 2 от 20.10.2020г. спорную квартиру.

Добросовестность приобретателя должна наличествовать как в момент заключения договора, направленного на отчуждение имущества, так и в момент поступления этого имущества в фактическое владение приобретателя. Следовательно, до передачи владения лицо, заключившее договор с неуправомоченным отчуждателем, не является добросовестным приобретателем имущества (п. 1 ст. 302 ГК РФ).

Судом установлено и ответчиками не оспаривалось, что на момент заключения договоров купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. и ДД.ММ.ГГГГ. в квартире продолжала проживать ФИО3 Данное обстоятельство так же свидетельствует, что фактически недвижимость не передавалась ни ФИО2, ни ФИО4 Последний покупатель квартиры ФИО4 подтвердил, что на момент вынесения судом решения ключи от квартиры ему переданы не были.

Кроме того, суд учитывает, что в течение месяца квартира дважды являлась предметом договора купли-продажи и продавалась по цене, существенно ниже ее рыночной стоимости, что подтверждается справкой оценщика-эксперта ООО «ВИЗИТ» от ДД.ММ.ГГГГ., согласно которой рыночная стоимость по состоянию на 4 квартал 2022 года квартиры площадью 85-95 кв.м. в хорошем состоянии в жилом доме по <адрес>, находилась в диапазоне 5 000 000 - 5 600 000 рублей. Данные обстоятельства должны были вызвать у ФИО2 и ФИО4 разумные сомнения в праве продавца на отчуждение имущества.

Заявления ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о расторжении договора купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ. суд считает несостоятельными, поскольку в силу ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Требование о расторжении договора № от ДД.ММ.ГГГГ. предъявлено к ООО «Строительные конструкции». Истцу о нарушении своего права, с учетом предусмотренного пунктом 3 договора срока оплаты, стало известно ДД.ММ.ГГГГ, когда не поступила оплата за переданную недвижимость. Срок исковой давности по требованию о расторжении договора составляет три года и пропущенным не является.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца в полном объёме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск ООО «Альянс-НТ» к ООО «Строительные конструкции», ФИО3, ФИО2, ФИО4 о расторжении договора, признании ничтожным последующих сделок и возврате имущества – удовлетворить.

Расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ. № купли-продажи недвижимого имущества – квартиры, с кадастровым номером №, расположенной по <адрес>, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Альянс-НТ» и обществом с ограниченной ответственностью «Строительные конструкции»

Признать недействительным договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ. недвижимости – квартиры, с кадастровым номером №, расположенной по <адрес>, заключенный между ООО «Строительные конструкции» и ФИО3.

Признать недействительным договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ. недвижимости – квартиры, с кадастровым номером №, расположенной по <адрес>, заключенный между ФИО3 и ФИО2.

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. квартиры с кадастровым номером №, расположенной по <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО4.

Применить последствия недействительности сделки в виде возврата в собственность ООО «Альянс-НТ» объекта недвижимости - квартиры, назначение: жилое, площадью 91,2 кв.м, этаж: 1,2, кадастровым номером №, расположенную по <адрес>.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО4 и государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости за ООО «Альянс-НТ».

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Шпаковский районный суд Ставропольского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.Е. Толстиков

Мотивированное решение изготовлено 24 марта 2023 года.