№
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
26 июня 2023 г. г.Оренбург
Оренбургский областной суд в составе:
председательствующего судьи Кучаева Р.Р.,
при секретаре Елизарове А.Ю.,
с участием представителя заинтересованного лица администрации г. Оренбурга – ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области» в лице филиала по Оренбургской области, Правительству Оренбургской области, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области», Министерству природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес), в размере рыночной стоимости.
Установленная кадастровая стоимость нежилого здания в размере 47 538 849,74 рубля, определенная по состоянию на 1 января 2021 г., значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчёте об оценке в размере 9 758 060 рублей.
Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы истца, поскольку влечет увеличение налогового бремени.
Административный истец просит суд установить кадастровую стоимость указанного выше нежилого здания в размере рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.
Определением судьи Оренбургского областного суда от 7 декабря 2022 г. к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области.
В судебном заседании представитель заинтересованного лица администрации г.Оренбурга ФИО1, действующая на основании доверенности, не возражала против удовлетворения заявленных требований с учётом результатов проведенной повторной судебной оценочной экспертизы.
Административный истец ФИО2, представители административных ответчиков филиала ППК «Роскадастр», Управления Росреестра по Оренбургской области, Правительства Оренбургской области, ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области», Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области в судебное заседание не явились, о явке в суд извещены надлежащим образом.
На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд вынес определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, принимая во внимание представленные отзывы на административное исковое заявление, выслушав пояснения представителя, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту – Закон «О государственной кадастровой оценке») кадастровая стоимость представляет собой стоимость объекта недвижимости, определенную в порядке, предусмотренном данным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 закона.
В силу статьи 22 Закона «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
Постановлением Правительства Оренбургской области от 16 ноября 2021 г. №1053-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Оренбургской области по состоянию на 1 января 2021 г.
Из материалов дела следует, что ФИО2 является собственником объекта капитального строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес), назначение: нежилое здание, что подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 21 ноября 2022 г. кадастровая стоимость данного объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 47 538 849,74 рубля.
Оспаривая установленную в отношении объекта недвижимости кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчёт от 23 ноября 2022 г. № об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства, выполненный оценщиками ***
Согласно данному отчёту рыночная стоимость объекта капитального строительства по состоянию на 1 января 2021 г. определена в размере 9 758 060 рублей.
Для устранения возникших сомнений в правильности отчёта, учитывая представленные к нему замечания, а также поскольку разрешение вопроса о размере рыночной стоимости объекта капитального строительства является одним из юридически значимых для данного дела, определением Оренбургского областного суда от 9 января 2023 г. назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ***
Согласно заключению эксперта отчет № от 23 ноября 2022 г. об определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес), соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
В судебном заседании эксперт *** подтвердила свое заключение, пояснив, что при осмотре оцениваемого объекта установила, что в качестве административного используется только второй этаж здания. На первом этаже находятся автосервис, шиномонтаж, склад, а в пристрое – неотапливаемый гараж. С учетом того, что доля административных помещений составляет около 24% общей площади здания, полагает, что правомерно в качестве аналогово использовать объекты наиболее близкого сегмента рынка универсальных производственно-складских объектов. Даты публикации объявлений о продаже аналогов действительно не указываются на сайте Avito, но их можно установить с использованием идентификационного номера объявления на сайте ruads.net. При этом будет доступна только дата первоначального размещения объявления, последующие изменения не фиксируются.
Принимая во внимание то обстоятельство, что сомнения относительно правомерности использования аналогов из другого сегмента рынка недвижимости экспертом не устранены, как и не подтверждена относимость аналогов к сроку экспозиции оцениваемого объекта с учетом невозможности достоверного определения даты публикации объявлений о продаже аналогов, определением Оренбургского областного суда от 2 мая 2023 г. назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ***
В соответствии с заключением эксперта № от 15 июня 2023 г. отчёт об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства от 23 ноября 2022 г. № не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности.
Рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2021 г. определена в размере 11 300 000 рублей.
Исследовав и оценив имеющиеся доказательства, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость вышеуказанного объекта капитального строительства существенно отличается от его рыночной стоимости.
Экспертное заключение, подготовленное экспертом Доля Н.А. никем не оспорено. Доказательств, опровергающих выводы, сделанные в экспертном заключении, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено. С их стороны ходатайств о назначении повторной оценочной экспертизы не поступало.
Повторное экспертное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение экспертиз в данной области, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы. Эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
При определении рыночной стоимости объекта капитального строительства эксперт Доля Н.А. применила метод сравнения продаж, провела изучение рынка объектов капитального строительства в г. Оренбурге и Оренбургской области, подбор и сравнительный анализ аналогов, с учётом корректировок и ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.
Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив экспертное заключение об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства, подготовленное экспертом Доля Н.А., по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и отдает предпочтение данному заключению перед отчетом об оценке и заключением первичной судебной экспертизы, поскольку представленный административным истцом отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, и суд с этими выводами соглашается, а выводы заключения первичной экспертизы противоречат выводам повторной судебной экспертизы в части соответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Существенное завышение кадастровой стоимости объекта капитального строительства над его рыночной стоимостью влечёт для административных истцов увеличение размера налоговых обязательств, поскольку в соответствии со статьей 373 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщикам налога на имущество в отношении принадлежащего ему объекта недвижимости, налоговая база по которому исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению заявленные административные исковые требования, поскольку рыночная стоимость объекта капитального строительства определена на дату определения его кадастровой стоимости.
В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Датой обращения административного истца с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату его обращения в суд – 2 декабря 2022 г.
В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.
Таким образом, установление судом рыночной стоимости объекта капитального строительства является основанием для органа регистрации права внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление ФИО2 об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной – удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес) равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 11 300 000 рублей.
Датой подачи заявления считать 2 декабря 2022 г.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Оренбургский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Оренбургского
областного суда Р.Р. Кучаев
В окончательной форме решение изготовлено 27 июня 2023 г.
Судья Оренбургского
областного суда Р.Р. Кучаев