Дело № 2 – 172/2023
РЕШЕНИЕ
И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и
г. Сланцы 28 февраля 2023 года
Сланцевский городской суд Ленинградской области в составе:
председательствующего судьи Кошелевой Л.Б.,
при секретаре Куркиной И.Т.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ФИО2 с требованиями признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ площадью 2387 кв.м (к.н. №), расположенного по адресу: <адрес>.
В обоснование заявленных требований истец указывает, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 2387 кв.м, с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>. Категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для объектов жилой застройки (обслуживание жилой застройки). Взаимные обязательства сторонами выполнены в полном объеме. Право собственности зарегистрировано за покупателем, что подтверждается регистрационной записью № от ДД.ММ.ГГГГ.
Однако ответчик, злоупотребляя своей обязанностью, в нарушение п. 1 ст. 37 ЗК РФ, намеренно не предоставил имеющуюся у него исчерпывающую информацию о качественных свойствах продаваемого земельного участка, которые существенно повлияли на планируемое использование и его стоимость. Тот факт, что продавцу не было известно о наличии недостатков, не снимает с него такой обязанности. Скрытая ответчиком фактическая информация оказала влияние на решение о приобретении данного земельного участка.
Так в период таяния снега и весеннего половодья в 2022 году истцом обнаружено, что участок подвержен подтоплению паводковыми водами практически по всей площади, вода с него продолжительное время не уходит, что является существенным и скрытым недостатком, проявление которого очевидно ограничивает либо делает невозможным его использование по прямому назначению без дополнительных расходов к цене самого участка. Какая-либо деятельность на участке, предусмотренная его разрешенным использованием, невозможна.
В период принятия участка при осмотре по договору в сентябре 2021 года, при должной степени внимательности и осмотрительности он не мог и не должен был знать, а также разумно предвидеть и предполагать о его подтопляемости, в связи с чем указанный недостаток не был своевременно обнаружен.
В связи с вскрытым фактом подтопления земельного участка он обратился к ответчику с претензией от 29.06.2022, полученной в руки ответчиком 05.07.2022, с требованием о расторжении договора купли-продажи и возврата уплаченной суммы. Данная претензия оставлена без удовлетворения, что послужило поводом для обращения в суд.
Таким образом, нарушение договора ответчиком является существенным, что повлекло для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
То есть обстоятельства существенно изменились настолько что, если бы он был надлежаще извещен, то договор с ответчиком вообще не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ).
Информированность истца о фактическом наличии спорного участка и осуществление процесса приема-передачи на момент совершения сделки не исключает в то же время заблуждения истца относительно качественного состояния земельного участка, которое в обороте рассматривается как существенное и является основанием для признания сделки недействительной. Вследствие намеренного поведения ответчика при совершении сделки истец исходил из неправильных, не соответствующих действительности представлений об обстоятельствах, относящихся к сделке. В данном случае он заблуждался о качественном состоянии земельного участка. То обстоятельство, что ему не удалось надлежаще проверить все свойства и особенности земельного участка, не свидетельствует о том, что он не проявил должную осмотрительность, поскольку в силу ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданского оборота предполагается.
Следует учесть, что заблуждение возникло только по поводу тех качеств участка, которые значительно снижают возможность использования его по назначению и ведут к более значительным затратам на его обслуживание и содержание.
Отсюда следует недействительность спорной сделки по причине ее совершения под влиянием заблуждения относительно качественного состояния земельного участка со стороны истца и под влиянием обмана со стороны ответчика. При этом осведомленность ответчика о качестве предмета сделки предполагается, поскольку он не только являлся его собственником, но и содействовал в совершении оспариваемой сделки.
Просит суд признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ площадью 2387 кв.м (к.н. №), расположенного по адресу: <адрес>
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, письменно просил рассмотреть дело в его отсутствие, по представленным в материалы дела доказательствам (л.д.6, 59-60).
Ответчик ФИО2 извещался судом о дате, месте и времени проведения судебного заседания, в судебное заседание не явился. Просил рассмотреть дело в его отсутствие. Представил письменные возражения, из которых следует, что он постоянно проживает в городе Санкт-Петербурге, в городе Сланцы бывает очень редко. Он сам не знал, что участок может затопляться весной, а также о других его скрытых характеристиках. При этом ФИО1 ничего не спрашивал о характеристиках участка, не интересовался, насколько он может затопляться, ему участок понравился. Этот участок образовался разделением участка с кадастровым номером № на несколько мелких участков и был куплен с муниципальных торгов. Земельный участок не использовался более 20 лет и был заброшен. Он ничего не скрывал. Урегулировать спор по претензии от ДД.ММ.ГГГГ он не мог по уважительной причине, так как проходил лечение в СМ-клинике. Возможно, весной вода прибывает, но тогда сразу быстро уходит в грунт. Весь участок надолго она не может затопить. ФИО1 мог это предусмотреть, но теперь думает, что его обманули.
Принимая во внимание положения ст.ст. 113, 119, 167 ГПК РФ, суд пришел к выводу о возможности рассмотреть гражданское дело в отсутствие истца и ответчика.
Суд, изучив материалы гражданского дела, приходит к следующему.
В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю (ч. 1 ст. 459 ГК РФ).
По правилам п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2 ст. 469 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (п. 1).
При наличии условий, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если:
1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;
2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;
4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;
5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (п. 2).
Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной (п. 3).
По смыслу указанной нормы права сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны сформировалась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.
Заблуждение о качестве предмета может повлечь недействительность сделки, если переданный по договору объект становится непригодным для предполагаемой цели.
Пунктом 1 ст. 475 ГК РФ установлено, что, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
По смыслу п. 2 ст. 475 ГК РФ существенными нарушениями требований к качеству товара относятся неустранимые недостатки товара, т.е. недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения.
В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
При таких обстоятельствах, заявляя требования о признании сделки купли-продажи земельного участка недействительной по основаниям ст. 178 ГК РФ в связи с наличием у земельного участка недостатков, рассматриваемых в гражданском обороте как существенные, истец по правилам ст. 56 ГПК РФ должен доказать, что обнаруженные недостатки земельного участка исключают возможность его использования в соответствии разрешенным использованием.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 заключил с ФИО2 договор купли-продажи земельного участка площадью 2 387 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для объектов жилой застройки, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: № (л.д.7-8).
Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что покупатель осмотрел земельный участок в натуре до подписания настоящего договора, ознакомился с качественными и количественными характеристиками, правовым режимом земель, претензий и вопросов к его состоянию и использованию не имеет.
Право собственности на предмет договора возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности (п. 1.5 договора).
Согласно выписке из ЕГРН собственником земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>, является ФИО1 Категория земель: земли населенных пунктов. Ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано (л.д. 9-11).
В соответствии со ст. 12 ГПК РФ судопроизводство по гражданским делам в РФ осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон, при этом, исходя из положений ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.
Обращаясь в суд с иском, ФИО1 указывал, что ответчик не сообщил ему о скрытых недостатках земельного участка, в виде подтопления земельного участка, что является существенным недостатком качества предмета договора купли-продажи.
Суд дважды предлагал истцу представить доказательства, подтверждающие наличие у земельного участка площадью 2387 кв.м (к.н. №), расположенного по адресу: <адрес>, недостатков, затрудняющих или делающих невозможным его использование в соответствии с разрешенным использованием (л.д. 47, 57).
При этом в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено доказательств невозможности использования приобретенного земельного участка по целевому назначению – для объектов жилой застройки (обслуживание жилой застройки), в связи с чем требование о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации серии №) в удовлетворении исковых требований к ФИО2 (паспорт гражданина Российской Федерации серии №) о признании сделки недействительной отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме в Ленинградский областной суд с подачей жалобы через Сланцевский городской суд.
Председательствующий судья Кошелева Л.Б.
Мотивированное решение изготовлено 06 марта 2023 года.