№ 2-1511/2025
УИД: 61RS0022-01-2025-000463-43
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
«31» марта 2025 года г. Таганрог
Таганрогский городской суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Качаевой Л.В.
при секретаре судебного заседания Цыганок Т.И.,
рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, о признании договора заключенным, признании права собственности на земельный участок и садовый дом и погашении записи о праве, третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в Таганрогский городской суд с иском к ФИО2, о признании договора заключенным, признании права собственности на земельный участок и садовый дом и погашении записи о праве.
В обоснование иска указано, что с <дата> истец владеет и пользуется дачным участком и садовым домом, расположенным по адресу: <адрес>
<дата> между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор о сдаче в аренду с правом выкупа участка садового по адресу: <адрес> В <дата> истец произвел окончательный расчет, о чем ФИО3 была составлена расписка, так же ФИО3 передала истцу все документы на указанный садовый участок и выдала доверенность на регистрацию перехода права собственности. Однако ФИО3 стала уклоняться от явки в Росреестр для подписания документов. Впоследствии стало известно, что, несмотря на ее заверения, что она является наследником собственника указанного садового участка ФИО4, заключая с ФИО1 договор купли-продажи, являясь наследником ФИО4 свое право в Росреестре не зарегистрировала.
Таким образом, на сегодняшний день истец открыто владеет и пользуется указанным садовым участком как своим собственным, является членом <адрес> Общий срок владения на сегодняшний день составляет более <данные изъяты>, с <дата> по настоящее время.
Так, указанное соглашение о выкупе обсуждалось в присутствии председателя СТ, расписки о расчетах написанные ФИО3 заверялись печатью <адрес> и подписью председателя, <дата> решением общего собрания <адрес>, истца приняли в члены садоводческого товарищества, после предоставления документов подтверждающих окончательный расчет по договору аренды с правом выкупа.
На сегодняшний день в ЕГРН содержатся сведения о том, что право собственности на земельный участок площадью и садовый дом расположенных по адресу: <адрес> принадлежит ФИО4
Согласно актовой записи о смерти ФИО4, <дата> года рождения, умерла <дата>.
ФИО2, родился <дата>, его родителями указаны: отец - ФИО5, <дата> г.р. и мать ФИО4 <дата> г.р.
Как следует из апелляционного определения Ростовского областного суда, из ответа нотариуса Таганрогского нотариального округа, после смерти ФИО4 первой Таганрогской государственной нотариальной конторой <дата> открыто наследственное дело № по обращению ФИО3, действующей по опекунскому удостоверению за ФИО2, согласно которому наследником ФИО4 является ее сын ФИО2, Свидетельство о праве на наследство не выдавалось. Наследство в виде садового домика и земельного участка в <адрес> является открытым.
Наследственное дело после смерти ФИО3 <дата> года рождения, умершей <дата>, не заводилось. При этом, отсутствует информация об отказе ФИО2, от своих прав на земельный участок и садовый дом литер А, расположенных по адресу: <адрес>
Истец ссылается на то, что ФИО2, к данному имуществу на протяжении всего времени интереса не проявлял, и более того, при окончательном расчете за выкупную стоимость имущества, в расписке собственноручно подписал расписку о том, что ими получены деньги от истца за спорное имущество. ФИО2, также указал, что согласен на продажу и претензий к истцу не имеет (расписка от <дата>).
С учетом принятого судом заявления в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просит признать заключенным договор от <дата> между ФИО3 и ФИО1; признать за ФИО1 право собственности на земельный участок площадью 621 кв.м. кадастровый №, условный №, и садовый дом площадью 12.9 кв.м. кадастровый № литер «А», расположенные по адресу: <адрес> погасить запись о праве собственности ФИО4 на земельный участок площадью 621 кв.м. кадастровый №, условный №, и садовый дом площадью 12.9 кв.м кадастровый № литер «А», расположенные по адресу: <адрес>
Определением суда от <дата> к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.
В судебном заседании истец ФИО1, не присутствует, о времени и месте рассмотрения спора извещен надлежащим образом, направил в суд письменное заявление с просьбой рассмотрения спора в его отсутствие.
Ответчик ФИО2, в судебном заседании не присутствует, о времени и месте рассмотрения спора извещен надлежащим образом, ранее направил заявление, в котором указал, что против удовлетворения исковых требований не возражает.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО в судебном заседании не присутствует, о времени и месте рассмотрения спора извещен надлежащим образом.
Дело рассмотрено в отсутствие сторон в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Исследовав представленные доказательства, выслушав стороны, суд приходит к следующим выводам.
В ходе судебного заседания установлено, что <дата> между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор о сдаче в аренду с правом выкупа садового участка по адресу: <адрес> (л.д. №).
Согласно представленных в материалы дела расписки от <дата>, ФИО3 получила от ФИО1 5 000 руб. для уплаты задолженности за садовый участок по адресу: <адрес> и дополнительноещё 10 000 руб., всего получила 15 000 руб. (л.д. №).
Из представленной расписки от <дата>, следует, что ФИО3 и внук ФИО2, дают расписку ФИО1, о том, что получили деньги в сумме 105 000 руб. за участок по адресу: <адрес> (л.д. №).
Договор о сдаче в аренду с правом выкупа садового участка по адресу: <адрес> от <дата> составлен в простой письменной форме.
Также, <дата> ФИО3 выдана доверенность на имя ФИО1 права на продажу земельного участка по адресу: <адрес> (л.д. №).
Регистрация перехода права собственности от ФИО3 к ФИО1 на основании договора о сдаче в аренду с правом выкупа садового участка по адресу: <адрес> от <дата> не была произведена.
В соответствии с выписками из ЕГРН от <дата> собственником земельного участка, площадью 621 кв.м, садового дома, площадью 12,9 кв.м., и сарая, площадью 4,2 кв.м., расположенных по адресу <адрес>, является ФИО4 (л.д. №). Данное обстоятельство также подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. №).
В соответствии со свидетельством о смерти № от <дата> Отдела ЗАГС г. Таганрога Ростовской области, ФИО4 умерла <дата>.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от <дата> установлено, что согласно представленным в материалы дела сведений из ЗАГСа от <дата> ФИО6 (ФИО2,) родился <дата>, его родителями указаны: отец – ФИО5, <дата> года рождения, и мать ФИО4, <дата> года рождения. При этом родителями ФИО5 указаны: отец - ФИО7 и мать - ФИО3, <дата> года рождения.
Из сведений нотариуса Таганрогского нотариального округа ФИО8 следует, что после смерти ФИО4 первой Таганрогской государственной нотариальной конторой <дата> открыто наследственное дело № по обращению ФИО3, действующей по опекунскому удостоверению за ФИО2,, согласно которому наследником ФИО4 является ее сын ФИО2, Свидетельство о праве на наследство не выдавалось.
Наследство в виде садового домика и земельного участка в <адрес> является открытым.
Наследственное дело после ФИО3, <дата> года рождения, умершей <дата>, не заводилось.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
При этом на основании статьи 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Договор, предусматривающий выкуп арендованного имущества, следует рассматривать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ), содержащий в себе элементы договоров аренды и купли-продажи.
Как следует из приведенных норм, с момента оплаты арендатором всей выкупной стоимости арендуемого имущества оно переходит из собственности арендодателя в собственность арендатора.
Согласно пункту 8 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 574, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года.
Исходя из указанных правовых норм спорный договор аренды с правом выкупа государственной регистрации не подлежал.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как установлено судом, договор о сдаче в аренду с правом выкупа садового участка по адресу: <адрес> от <дата> между ФИО3 и ФИО1 заключен в простой письменной форме, существенные условия договора между сторонами были согласованы.
Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
При жизни ФИО3, как законным представителем ФИО2, наследственное право после смерти ФИО4 на земельный участок и садовый дом расположенных по адресу <адрес> оформлено не было.
Наследство открывается со смертью гражданина (статья 1113 ГК РФ).
Как указано в пункте 1 статьи 1114 ГК РФ, днем открытия наследства является день смерти гражданина.
Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления (статья 1142 ГК РФ).
Для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось (пункты 1, 2 статьи 1152 ГК РФ).
По правилам статьи 1175 ГК РФ принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (пункт 1 статьи 1153 ГК РФ).
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости не влияет на действительность самой сделки.
В случае, когда одна из сторон договора купли-продажи уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (статья 6, пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Таким образом, следует признать, что истцом (арендатором) принятые на себя по вышеуказанному договору обязательства исполнены в полном объеме, что свидетельствует о наличии правовых оснований для признания за ними права собственности на спорный объект.
Учитывая положения приведенных выше правовых норм, а также обстоятельства фактического перехода объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес> от ФИО3, действующей в интересах ФИО2,, как наследника ФИО4 к ФИО1, участие последнего (ФИО1) в жизни товарищества, в котором расположены объекты недвижимости, выполнение обязанностей по оплате взносов и коммунальных платежей, суд приходит к выводу о том, что договор о сдаче в аренду с правом выкупа от <дата> является заключенным, поскольку из его текста следует, что сторонами путем свободного взаимного волеизъявления достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Разрешая спор и удовлетворяя заявленные истцом требования, суд исходит из того, что <дата> между ФИО3, действующей в интересах на тот момент несовершеннолетнего ФИО2,, и ФИО1 заключен договор о сдаче в аренду спорного недвижимого имущества с правом выкупа, которое было фактически передано истцу, оплата по договору фактически произведена, однако регистрация перехода права собственности на спорное имущество не была произведена в связи со смертью ФИО3, не оформившей наследственные права на спорное имущество в отношении наследника ФИО2,
Как предусмотрено абзацем вторым пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН.
Учитывая данное разъяснение, поскольку основные требования ФИО1 о признании договора заключенным и признании права собственности на спорные объекты удовлетворены, в связи с наличием регистрации права собственности за ФИО4, суд находит верным исключить из ЕГРН записи о праве собственности ФИО4 на земельный участок площадью 621 кв.м кадастровый №, условный № и садовый дом площадью 12,9 кв.м кадастровый № литер А, расположенные по адресу: <адрес>
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2, о признании договора заключенным, признании права собственности на земельный участок и садовый дом и погашении записи о праве, третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, удовлетворить.
Признать заключенным договор о сдаче в аренду с правом выкупа от <дата> между ФИО3 и ФИО1.
Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок площадью 621 кв.м кадастровый №, условный № и садовый дом площадью 12.9 кв.м кадастровый № литер А, расположенные по адресу: <адрес>
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности ФИО4 на земельный участок площадью 621 кв.м кадастровый №, условный № и садовый дом площадью 12,9 кв.м кадастровый № литер А, расположенные по адресу: <адрес>
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд.
Председательствующий Л.В. Качаева
Решение в окончательной форме изготовлено 11 апреля 2025 года.