УИД 77RS0016-02-2025-012309-69
№2-9315/25
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
адрес 06 октября 2025 года
Мещанский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Мельниковой М.Г.,
при секретаре судебного заседания фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-9315/2025 по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Проектно-строительная организация «НеоСтрой» о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи квартиры,
УСТАНОВИЛ:
фио М.Р. обратился в суд с иском к ООО «Проектно-строительная организация «НеоСтрой» о признании недействительным одностороннего акта от 26.05.2025 приема-передачи квартиры, расположенной по адресу: адрес, указании в резолютивной части решения суда, что решение суда после его вступления в законную силу является основанием для погашения в ЕГРН записи № 77:01:0001088:3554-77/060/2025-1 от 27.05.2025 о праве собственности ФИО1 на указанную квартиру, ссылаясь на то, что 29.12.2021 между ООО «Проектно-строительная организация «НеоСтрой» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № 77, по условиям которого ответчик обязался в срок не позднее 30.03.2023 передать истцу по передаточному акту квартиру с условным номером № 59, а истец обязался принять и оплатить стоимость договора. 06.02.2023 ответчик направил уведомление об одностороннем переносе срока передачи квартиры. 04.03.2024 ответчик уведомил истца о вводе жилого дома в эксплуатацию. 22.04.2024 сторонами проведен осмотр квартиры, истцом выявлены недостатки качества квартиры. 23.05.2024 состоялся повторный осмотр квартиры с участием приглашенного истцом специалиста, в ходе которой также выявлены строительные недостатки. Ответчик отказался подписывать акт приема-передачи квартиры с недостатками. Застройщику предоставлено время для устранения выявленных недостатков. 01.12.2024 сторонами вновь проведен осмотр квартиры, в ходе которого установлено, что ранее выявленные недостатки ответчиком не устранены. 02.12.2024 ответчик направил в адрес истца проект акта приема-передачи квартиры. 06.12.2024 истец направил в адрес ответчика требование об устранении ранее выявленных недостатков квартиры, которое ответчиком оставлено без удовлетворения. В связи с чем истец обратился в Гагаринский районный суд адрес с иском о возмещении стоимости устранения недостатков квартиры, который до настоящего времени не рассмотрен. 27.05.2025 истцом получено уведомление о регистрации на его имя права собственности в отношении вышеуказанной квартиры на основании одностороннего акта приема-передачи от 26.05.2025. Поскольку истец от осмотра квартиры не уклонялся, выявлены недостатки квартиры, недостатки застройщиком не устранены, стоимость устранения недостатков ответчиком также не возмещена, истец полагает, что у ответчика не имелось оснований для составления одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства, в связи с чем данный акт подлежит признанию недействительным.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя фио, который в судебном заседании требования иска поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика ООО «Проектно-строительная организация «НеоСтрой» фио в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения иска по доводам представленного письменного отзыва.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по адрес в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.
Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав доводы явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ от 30.12.2004 г. № 214).
В соответствии с частью 1 статьи 4 указанного ФЗ от 30.12.2004 г. № 214, по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214 предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с п. 1 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 29.12.2021 между ООО «Проектно-строительная организация «НеоСтрой» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № 77, по условиям которого ответчик обязался силами привлеченных подрядчиков построить на земельном участке по адресу: адрес, жилой дом и передать участнику долевого строительства по передаточному акту квартиру проектной площадью 149,49 кв.м. со строительным номером № 59, условным номером № 59 проектной декларации № 77-000900, а истец обязался принять и оплатить стоимость договора.
Срок передачи жилого помещения истцу, предусмотренный договором – не позднее 30.03.2023 (п. 4.1 договора).
Уведомлением от 06.02.2023 № 132 ООО «Проектно-строительная организация «НеоСтрой» сообщено истцу о переносе срока передачи объекта по договору не позднее 30.09.2023.
04.03.2024 ответчиком в адрес истца направлено уведомлением о вводе жилого дома в эксплуатацию и готовности передать объект долевого строительства истцу 22.04.2024.
Истец указывает, что 22.04.2024 в ходе осмотра квартиры им выявлены строительные недостатки, в связи с чем акт приема-передачи не подписан.
22.04.2024 застройщиком в адрес истца направлено письмо о несогласии с заявленными истцом существенными недостатками квартиры и необходимости привлечения специалиста.
Кандидатуру специалиста ИП фио, предложенную истцом, ответчик не согласовал.
Письмом от 03.05.2024 истец выразил несогласие с отказом застройщика согласовать кандидатуру специалиста, с требование согласовать дату повторного проведения осмотра квартиры.
Истец указывает, что 23.05.2024 состоялся повторный осмотр квартиры с участием приглашенного истцом специалиста, в ходе которой также выявлены строительные недостатки. Ответчик отказался подписывать акт приема-передачи квартиры с недостатками. Застройщику предоставлено время для устранения выявленных недостатков.
01.12.2024 сторонами вновь проведен осмотр квартиры, в ходе которого установлено, что ранее выявленные недостатки ответчиком не устранены.
02.12.2024 ответчик направил в адрес истца проект акта приема-передачи квартиры, указывая на несущественность заявленных истцом недостатков, которые будут устранены в срок 60 дней со дня подписания двухстороннего акта или со дня составления одностороннего акта.
06.12.2024 истец направил в адрес ответчика требование об устранении ранее выявленных недостатков квартиры, которое ответчиком оставлено без удовлетворения.
Поскольку требования иска не были удовлетворены застройщиком, 06.03.2025 истец обратился в Гагаринский районный суд адрес с иском к ООО «Проектно-строительная организация «НеоСтрой» о возмещении стоимости устранения недостатков квартиры, который до настоящего времени не рассмотрен.
27.05.2025 истцом получено уведомление о регистрации на его имя права собственности в отношении вышеуказанной квартиры на основании одностороннего акта приема-передачи от 26.05.2025.
Поскольку в квартире имелись строительные недостатки, который ответчиком не были устранены, истец просит признать указанный односторонний акт передачи квартиры от 26.05.2025 недействительным.
В подтверждение наличия в спорной квартире недостатков истцом представлено заключение эксперта № 24-1201/1 от 01.12.2024, составленного ИП фио, согласно которому в квартире по адресу: адрес, имеются недостатки, возникшие в ходе строительства и отделочных работ, стоимость устранения недостатков составляет сумма
Согласно ч. 1 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Частью 3 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214 предусмотрено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии с ч. 1 ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214 передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Частью 4 ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214 установлено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
В соответствии с ч. 5 ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214, участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
В силу положений ч. 6 ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч. 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 25 октября 2018 года № 2625-О, часть 6 статьи 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.
Из приведенных норм в их взаимосвязи и акта их толкования следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также по его предупреждению о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 12.10.2021 № 5-КГ21-106-К2).
Согласно п. 7.2 договора участия в долевом строительстве застройщик обязан передать, а участник принять квартиру по передаточному акту в срок не позднее 15 дней со дня получения участником уведомления застройщика о готовности.
В соответствии с п. 7.3 договора участник считается уклонившимся от приемки, если в срок, указанный в п. 7.2 договора, не уведомит застройщика о недостатках квартиры, а также если участник не явится на приемку. В этом случает застройщик вправе составить односторонний передаточный акт и направить его участнику.
Согласно п. 7.5 договора приемка квартиры не лишает участника права требовать от застройщика устранения недостатков квартиры вне зависимости от того, указаны ли эти недостатки в передаточном акте или нет.
Из материалов дела следует, что ответчик наличие недостатков в объекте долевого строительства не оспаривал, письмом от 02.12.2024 ответчик сообщил истцу о том, что недостатки будут устранены в течение 60 дней после подписания акта передачи.
Исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отказе удовлетворении исковых требований.
При этом суд исходил из того, что обращаясь к застройщику с требованиями от об устранении недостатков истец избрал такой способ защиты, как устранение недостатков в разумный срок, которые можно квалифицировать, как устранимые и несущественные, не требующие несоразмерных расходов или затрат времени для их устранения.
В соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве (раздел 1 договора) существенными недостатками стороны договорились считать дефекты квартиры, которые препятствуют ее использованию по назначению (для постоянного проживания граждан), такие как отсутствие окон, входной двери, трубопроводов холодной и горячей воды, канализации и/или отводов для подключения разводки, отсутствие разводки трубопроводов отопления и/или приборов отопления, отсутствие электрического ввода в квартиру, отсутствие внутриквартирной разводки централизованных систем вентиляции и кондиционирования.
Доказательств того, что выявленные истцом недостатки препятствовали приемке жилого помещения, так как они препятствуют использованию жилого помещения по назначению (для проживания) истцом не представлено.
В то же время, наличие недостатков объекта долевого строительства, которые не являются существенными, не предоставляет участнику долевого строительства право на отказ в приеме объекта долевого строительства.
Таким образом, в силу вышеуказанных норм права по истечении двух месяцев у ООО «Проектно-строительная организация «НеоСтрой» имелись основания для составления одностороннего акта приема передачи объекта долевого строительства.
Соответственно, предъявление требования к застройщику об устранении недостатков в рамках гарантийных обязательств не свидетельствует о незаконности составления застройщиком уведомления об односторонней передаче объекта недвижимости, поскольку выявленные недостатки являются несущественными и устранимыми, при этом истцом реализовано право, предусмотренное законом ФЗ от 30.12.2004 г. № 214, путем предъявления к ответчику исковых требований о возмещении стоимости расходов на устранения выявленных недостатков в Гагаринский районный суд адрес.
На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Руководствуясь ст. 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Проектно-строительная организация «НеоСтрой» о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи квартиры отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Мещанский районный суд адрес.
Мотивированное решение изготовлено 29 декабря 2025 года.
Судья М.Г. Мельникова