Дело №
РЕШЕНИЕ
ИФИО1
27 июля 2022 года г. Солнечногорск
Солнечногорский городской суд Московской области в составе:
Председательствующего судьи ФИО5
при секретаре ФИО3,
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом администрации г.о. Солнечногорск к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, ссылаясь на то, что между истцом и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка №-АП от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: , из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для размещения объектов общественно-делового и гражданского строительства (под размещение магазина), с кадастровым номером 50:09:0060203:315, площадью № кв.м, срок аренды – № лет. В ходе проведенной проверки было установлено, что земельный участок не используется арендатором по целевому назначению, участок забором не огорожен, имеется древесно-кустарниковая растительность. Таким образом, участок не используется в предназначенных целях, то есть были существенно нарушены условия договора аренды, что послужило основанием для обращения в суд.
В судебное заседание представитель истца не явилась, в ранее состоявшихся по делу судебных заседаниях исковые требования поддерживала, настаивала на их удовлетворении.
Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что работы по освоению участка производятся.
Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что между истцом и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка №-АП от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: , из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для размещения объектов общественно-делового и гражданского строительства (под размещение магазина), с кадастровым номером №, площадью № кв.м. Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то есть № лет.
ДД.ММ.ГГГГ сотрудником отдела земельного контроля Комитета по управлению имуществом был осуществлен выезд на земельный участок с кадастровым номером №, в ходе осмотра которого установлено, что участок не огорожен, территория участка покрыта снежным покровом, на участке имеется немногочисленная древесно-кустарниковая растительность.
Согласно п. 4.1.1., 4.3.2. договора аренды земельный участок должен использоваться в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к установленной категории земель.
В соответствии с п. 6.3.4. договора он подлежит расторжению в случае неиспользования земельного участка в течение 6 месяцев.
ДД.ММ.ГГГГ ответчику направлена претензия об устранении выявленных нарушений, необходимости документально подтвердить освоение земельного участка, погашения образовавшейся задолженности, а также предложение о расторжении договора аренды, ответа на которую не поступило.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Из содержания абзаца 5 подпункта 1 пункта 2 статьи 45, статьи 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Таким образом, в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства, не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжения договора аренды.
В соответствии с условиями договора, арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к установленной категории земель; соблюдать специально установленный режим использования земель в соответствии с законодательством РФ и Московской области; освоение земельного участка производить в соответствие с разрешительной и проектной документацией, утвержденной соответствующими службами, производить необходимые согласования с соответствующими службами в случаях строительства объектов недвижимости на арендованном земельном участке (п. 4.3.2., 4.3.5., 4.3.7. договора).
В обоснование нецелевого использования ответчиком земельного участка Комитет по управлению имуществом в ходе судебного разбирательства ссылался на то, что участок не используется под размещение магазина, каких-либо капитальных объектов на земельном участке не возведено по состоянию на дату осмотра ДД.ММ.ГГГГ.
Как следует из возражений ответчика, им последовательно с момента получения земельного участка в аренду производились следующие мероприятия: вынос границ участка на местности в № г., планировка участка с перемещением грунта в № г., вынос за пределы участка тепловых сетей и сетей ГВС, ХВС с получением ТУ и проектированием в № г., получение градостроительного плана земельного участка в № г., проведение геодезического исследования ООО «ГеоКомпани» в № г., оформление предварительного проекта ООО «СенежПроект» в № г., проведены инженерно-геодезические изыскания ООО «СВТ Геология» в № г., сформирован план застройки ООО «Сенеж проект» в № г., получено согласование о прилегающей парковке № вх.№ г., внесены изменения в план застройки ИП ФИО4 (сформирован новый план) в № г., разработана документация для согласования архитектурно-градостроительного облика (АГО) ИП ФИО4 в № г., оформлен договор на технологическое присоединение ПАО «Россети» от ДД.ММ.ГГГГ, подана заявка в электронной форме на согласование АГО ДД.ММ.ГГГГ, подана заявка на согласование в электронной форме разрешения на строительство ДД.ММ.ГГГГ, подана заявка на согласование примыкания к автомобильной дороге г.о. Солнечногорск от ДД.ММ.ГГГГ со сроком исполнения до ДД.ММ.ГГГГ.
В подтверждение перечисленных действий, произведенных ответчиком в связи с освоением спорного земельного участка им в материалы дела представлены соответствующие документы.
Согласно пояснений ответчика, данные работы являются подготовительными к строительству здания магазина на спорном участке. Кроме того, им была исполнена обязанность по оплате арендных платежей, задолженность по оплате арендных платежей отсутствует.
Действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка». При этом, исходя из вышеуказанных норм, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.
Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.
При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.
Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.
Согласно п. 4.3.7. договора, арендатор обязан освоение участка производить в соответствие с разрешительной и проектной документацией, утвержденной соответствующими службами. Производить необходимые согласования соответствующими службами в случаях строительства объектов недвижимости на арендованном земельном участке.
Принимая во внимание, что за период владения ответчиком земельным участком на праве аренды ответчиком произведен вынос границ участка на местности, планировка участка с перемещением грунта, вынос за пределы участка тепловых сетей и сетей ГВС, ХВС, получен градостроительный план земельного участка, проведено геодезическое исследование, оформлен предварительный проект, получено согласование о прилегающей парковке, разработана документация и подана заявка на согласование архитектурно-градостроительного облика, оформлен договор на технологическое присоединение, а также подана заявка на согласование разрешения на строительство, судом достоверно установлено, что ответчик предпринимает действия по освоению земельного участка и подготовке его к началу строительства, а также подготовке документации для начала строительства.
Разрешая заявленные требования, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.
Принимая во внимание, что спорный участок предоставлялся в аренду сроком на № лет, до ДД.ММ.ГГГГ, а ответчик с момента получения земельного участка производит действия, необходимые для начала строительства, при этом сам договор аренды не содержит указания на срок, в течение которого должно быть произведено строительство на арендуемом земельном участке, суд приходит к выводу об отсутствии нарушений режима использования земельного участка со стороны арендатора. Факт освоения земельного участка установлен судом и подтвержден материалами дела, в связи с чем основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом администрации г.о. Солнечногорск – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.
Судья: Алехина О.Г.