Дело № 2-273/2025
УИД: 50RS0052-01-2024-011069-68
Мотивированное решение изготовлено 27 января 2025 года
Решение
Именем Российской Федерации
27 января 2025 года г.о.Щёлково, Московской области
Щёлковский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Разумовской Н.Г.,
при помощнике судьи Козловой В.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО6 к ФИО2 ФИО7 о снятии ограничения в виде запрета на регистрационные действия,
Установил:
Истец ФИО1, в лице представителя по доверенности, обратился в Щёлковский городской суд Московской области с иском к ФИО2 о снятии ограничения в виде запрета на регистрационные действия. В обосновании иска указал, что Между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) 19 января 2024 года заключён предварительный договор купли-продажи квартиры общей площадью 68,3 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (далее Договор), по условиям которого Продавец продал, а Покупатель купил в собственность указанную квартиру. 26 января 2024 года сторонами составлен акт приёма-передачи квартиры, истцу были переданы ключи от квартиры. Согласно п.2 Акта Продавец обязуется проконтролировать процесс снятия обременения и ареста с квартиры, наложенных АО «БЖФ» и после получения выписки ЕГРН с отсутствием обременения и/или ареста, а также погасить имеющиеся задолженности по ЖКХ, эл.энергии, капремонту и заключить с Покупателем основной Договор купли-продажи. В связи с уклонением ФИО2 от заключения договора купли-продажи квартиры и регистрации перехода прав собственности на квартиру, ФИО1 был вынужден обратиться в суд. Решением Щёлковского городского суда Московской области от 08 июля 2024 года по гражданскому делу № исковые требования ФИО1 к ФИО2 удовлетворены. Судом предварительный договор купли-продажи квартиры общей площадью 68,3 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, заключённый 19 января 2024 года между ФИО2 и ФИО1 признан основным договором купли-продажи квартиры общей площадью 68,3 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. За ФИО1 признано право собственности на квартиру общей площадью 68,3 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Судом установлено, что исходя из существа заключенного между сторонами договора, хотя и поименованного как предварительный, из буквального значения содержащихся в нём слов и выражений, учитывая намерения сторон и их общую волю, цель договора и фактические обстоятельства по делу, предварительный договор купли продажи от 19.01.2024г. является основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплате. Несмотря на наличие вступившего в силу решения Щёлковского городского суда Московской области от 08 июля 2024 года о признании за ФИО1 права собственности на квартиру, зарегистрировать своё право собственности истец не может из-за наличия в ЕГРН непогашенной записи о запрете на регистрационные действия в отношении квартиры на основании Постановления судебного пристава-исполнителя Щёлковского РОСП ГУФССП России по Московской области от 28.07.2024г. № и Постановления судебного пристава-исполнителя Щёлковского РОСП ГУФССП России по Московской области от 15.03.2024г. № Исполнительное производство № № возбуждено судебным приставом-исполнителем 11 марта 2024 года. Размер задолженности ФИО2 – 80 551,71 рублей. Исполнительное производство № № возбуждено судебным приставом-исполнителем 24 июня 2024 года. Размер задолженности ФИО2 – 108 415,21 рублей, исполнительный сбор – 7 589,06 рублей.
В исковом заявлении истец просил суд снять ограничения в виде запрета на регистрационные действия на квартиру общей площадью 68,3 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес> наложенные постановлением судебного пристава-исполнителя Щёлковского РОСП ГУФССП России по Московской области от 28.07.2024г. № и постановлением судебного пристава-исполнителя Щёлковского РОСП ГУФССП России по Московской области от 15.03.2024г. №
В судебное заседание стороны не явились, извещены надлежащим образом.
Изучив письменные материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 119 Федерального закона от 02.10.2007г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.
В пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что по смыслу статьи 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности, не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.
Как разъяснено в пункте 60 указанного Постановления, пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
По смыслу перечисленных норм и постановления Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N10/22 от 29 апреля 2010 года, разъясняющего их, следует, что основанием для освобождения имущества от ареста является установленный факт принадлежности спорного имущества на момент наложения ареста иному лицу, а не должнику.
Согласно п.1 ст.17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
Судом установлено и усматривается из материалов дела, что 19 января 2024 года между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключён предварительный договор купли-продажи квартиры общей площадью 68,3 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>далее Договор), по условиям которого Продавец продал, а Покупатель купил в собственность указанную квартиру. 26 января 2024 года сторонами составлен акт приёма-передачи квартиры, истцу были переданы ключи от квартиры. Согласно п.2 Акта Продавец обязуется проконтролировать процесс снятия обременения и ареста с квартиры, наложенных АО «БЖФ» и после получения выписки ЕГРН с отсутствием обременения и/или ареста, а также погасить имеющиеся задолженности по ЖКХ, эл.энергии, капремонту и заключить с Покупателем основной Договор купли-продажи. В связи с уклонением ФИО2 от заключения договора купли-продажи квартиры и регистрации перехода прав собственности на квартиру, ФИО1 был вынужден обратиться в суд. Решением Щёлковского городского суда Московской области от 08 июля 2024 года по гражданскому делу № исковые требования ФИО1 к ФИО2 удовлетворены. Судом предварительный договор купли-продажи квартиры общей площадью 68,3 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, заключённый 19 января 2024 года между ФИО2 и ФИО1 признан основным договором купли-продажи квартиры общей площадью 68,3 кв.м с кадастровым номером № адресу: <адрес> За ФИО1 признано право собственности на квартиру общей площадью 68,3 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Судом установлено, что исходя из существа заключенного между сторонами договора, хотя и поименованного как предварительный, из буквального значения содержащихся в нём слов и выражений, учитывая намерения сторон и их общую волю, цель договора и фактические обстоятельства по делу, предварительный договор купли продажи от 19.01.2024г. является основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплате. Несмотря на наличие вступившего в силу решения Щёлковского городского суда Московской области от 08 июля 2024 года о признании за ФИО1 права собственности на квартиру, зарегистрировать своё право собственности истец не может из-за наличия в ЕГРН непогашенной записи о запрете на регистрационные действия в отношении квартиры на основании Постановления судебного пристава-исполнителя Щёлковского РОСП ГУФССП России по Московской области от 28.07.2024г. № и Постановления судебного пристава-исполнителя Щёлковского РОСП ГУФССП России по Московской области от 15.03.2024г. №№ Исполнительное производство № № возбуждено судебным приставом-исполнителем 11 марта 2024 года. Размер задолженности ФИО2 – 80 551,71 рублей. Исполнительное производство № № возбуждено судебным приставом-исполнителем 24 июня 2024 года. Размер задолженности ФИО2 – 108 415,21 рублей, исполнительный сбор – 7 589,06 рублей.
Таким образом, будучи фактическим собственником спорной квартиры ФИО1 должником по исполнительному производству не является, обременение наложено на имущество, принадлежащее ФИО2, что нарушает его права как добросовестного владельца спорной квартиры. ФИО2 фактически передала в январе 2024 года при заключении сделки об отчуждении своё недвижимое имущество истцу, не владела данным объектом недвижимости на момент принятия ограничительных мер в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении спорной квартиры, соответственно, не имела в нём какой-либо заинтересованности, назначенная судебным приставом-исполнителем мера перестала соответствовать целям принудительного исполнения в качестве средства побуждения и понуждения ответчика к погашению долга перед должником. Следовательно, для восстановления имущественных прав истца, как добросовестного приобретателя квартиры - оформления перехода права собственности на ФИО1 необходимо отменить запрет, на совершение регистрационных действий на квартиру по адресу: <адрес>
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Решил:
Исковые требования ФИО1 ФИО8 к ФИО2 ФИО9 о снятии ограничения в виде запрета на регистрационные действия – удовлетворить.
Снять ограничения в виде запрета на регистрационные действия на квартиру общей площадью 68,3 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, наложенные постановлением судебного пристава-исполнителя Щёлковского РОСП ГУФССП России по Московской области от 28.07.2024г. №№ и постановлением судебного пристава-исполнителя Щёлковского РОСП ГУФССП России по Московской области от 15.03.2024г. №
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение одного месяца через Щёлковский городской суд Московской области путем подачи апелляционной жалобы.
Судья Разумовская Н.Г.