УИД 23RS0044-01-2021-005302-87
К делу № 2-550/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ст. Северская 15 декабря 2022 года
Северский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего
Лапшина К.Н.,
при секретаре судебного заседания
ФИО1,
с участием представителя ответчика ФИО2
ФИО3,
представителя ответчика ФИО4
ФИО5,
третьего лица
ФИО6,
представителя третьего лица ООО «Партнерство»
ФИО7,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению финансового уполномоченного должника ФИО6 - ФИО8 к ФИО2, ФИО4 о признании сделки недействительной и истребовании имущества из чужого незаконного владения,
установил:
Финансовый управляющий должника ФИО6 - ФИО8 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО4 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, в котором просит истребовать из чужого незаконного владения ФИО4 в пользу ФИО6 земельный участок площадью <...>, с кадастровым номером <...>, и жилой дом общей площадью <...> с кадастровым номером <...>, находящиеся по адресу: <...>
В обоснование исковых требований истец указал о том, что определением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2018 года возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) гражданина ФИО6 Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2018 года должник признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев. Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2020 года финансовым управляющим имущества должника утвержден ФИО8 28.08.2014 года апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда взыскана сумма долга и обращено взыскание на заложенное имущество - земельный участок площадью <...>, с кадастровым номером <...> и жилой дом общей площадью <...> с кадастровым номером <...> находящиеся по адресу: <...>. Установлено, что ФИО6 незаконно произвел отчуждение заложенного имущества путем заключения цепочки сделок. ООО «Партнерство» обратилось в суд с заявлением о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества. Решением Северского районного суда от 10.08.2015 года в удовлетворении иска ООО «Партнерство» отказано. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 01.12.2015 года решение Северского районного суда Краснодарского края от 10.08.2015 года отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования ООО «Партнерство» удовлетворены, признаны недействительными договоры купли-продажи: от 26.08.2014 года, заключенный между ФИО6 и ФИО9, от 22.09.2014 года, заключенный между ФИО9 и Б.М.Ф., от 22.09.2014 года, заключенный между Б.М.Ф. и ФИО2, применены последствия недействительности ничтожной сделки, восстановлена запись о залоге в пользу ООО «Партнерство». 21.02.2017 года определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда удовлетворено заявление ФИО2 о пересмотре дела по новым обстоятельствам, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 01.12.2015 года и решение Северского районного суда от 10.08.2015 года отменены в части требований к ФИО2 Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21.03.2017 года решение Северского районного суда Краснодарского края от 10.08.2015 года в части отказа в удовлетворении требований ФИО2 о признании недействительными договоров купли-продажи и применении последствий недействительности сделки оставлено без изменения. Таким образом, апелляционным определением от 21.03.2017 года право собственности на объекты недвижимости оставлено за ФИО2 Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 09.09.2021 года апелляционное определение от 21.03.2017 года (об оставлении собственности на спорные объекты за ФИО2) отменено, в силе оставлено апелляционное определение от 01.12.2015 года, признающее сделку купли-продажи между Б.М.Ф. и ФИО2 ничтожной. Следовательно, согласно действующих на сегодняшний день судебных актов, спорное имущество должно быть возвращено первоначальному собственнику (ФИО6) и включено в конкурсную массу. В настоящее время стало известно о смене собственника на спорные объекты недвижимости. 29.11.2020 года в ЕГРН внесена запись о регистрации права собственности ФИО4 Отчуждение произведено по недействительной сделке, лицом, не имеющим права собственности, в связи с чем имеются основания для истребования спорного имущества из чужого незаконного владения с целью включения его в конкурсную массу.
В ходе рассмотрения дела истец в порядке ст. 39 ГПК РФ изменил исковые требования и просил суд просит признать недействительным договор купли-продажи от 20.11.2020 года, заключенный между ФИО2 и ФИО4 в отношении земельного участка площадью <...>, с кадастровым номером <...>, и жилого дома общей площадью <...>, с кадастровым номером <...>, находящихся по адресу: <...>; истребовать из чужого незаконного владения ФИО4 в пользу ФИО6 земельный участок площадью <...> с кадастровым номером <...>, и жилой дом общей площадью <...>, с кадастровым номером <...>, находящиеся по адресу: <...>
Истец финансовый управляющий ФИО8 в судебное заседание не явился, о дате и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, его представитель В.А.А. в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований отказать на том основании, что покупателем ФИО4 перед заключением сделки были предприняты необходимые меры для выяснения чистоты сделки. Кроме того, поскольку объект приобретался за счет кредитных средств, банк, предоставивший денежные средства, также проверял наличие обременений, таковых не имелось. В письменных возражениях на иск представитель ответчика В.А.А. указал о том, что ФИО4 приобрел спорные объекты по рыночной стоимости с использованием ипотечного кредита, произвел ремонтные работы. На момент заключения договора купли-продажи от 20.11.2020 года право собственности продавца ФИО2 оспорено не было. 27.08.2020 года в ЕГРН была внесена запись о судебном споре, что по мнению истца свидетельствует об осведомленности покупателя ФИО4 о наличии притязаний третьих лиц на спорное имущество. Однако, данная запись имеет правовое значение только в случае судебного спора с лицом, по инициативе которого такая запись внесена, и в случае, если притязания признаны в установленном порядке правомерными. Запись внесена по инициативе ООО «Партнерство», а настоящий иск предъявлен финансовым уполномоченным, исковые требования ООО «Партнерство» оставлены без удовлетворения. И ФИО2 и ФИО4 до заключения сделки получили на официальном сайте Росреестра выписки из ЕГРН, в которых отсутствовали сведения о наличии обременений, ограничений и записей о наличии судебных споров. В связи с чем, ФИО4 является добросовестным приобретателем спорного имущества, поскольку приобрел его по возмездной сделке, открыто, на рыночных условиях под контролем банка-кредитора.
Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о дате и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, в письменных возражениях на иск просил в удовлетворении исковых требований отказать, указав о том, что при заключении оспариваемой сделки проявил должную осмотрительность, запросил выписку из ЕГРН, согласно которой ограничения прав продавца ФИО2 в отношении приобретаемых объектов недвижимости не имелось, равно как и заявленных в судебном порядке прав и сведений о возражениях в отношении зарегистрированного права ФИО2 Объекты недвижимости были приобретены им по кредитной программе «Сельская ипотека» в рамках Постановления Правительства РФ от 30.11.2019 года № 1567. При одобрении кредита банком, ПАО КБ «Центр-инвест» самостоятельно проверялось наличие (отсутствие) обременений в отношении жилого дома и земельного участка. Он, как добросовестный приобретатель, не знал и не мог знать о том, что по истечении года после заключения договора купли-продажи, будут отменены судебные постановления, на основании которых ФИО2 зарегистрировал право собственности на спорные объекты. Он владеет и пользуется недвижимым имуществом, произвел ремонт: утеплил чердак, облагородил двор тротуарной плиткой, установил новую сантехнику, спли-системы, оплачивает коммунальные платежи. Спорные объекты недвижимости приобретены им возмездно у лица, имеющего право их отчуждать. Полагает, что недействительность сделки, во исполнение которой ФИО2 передано имущество, само по себе не свидетельствует о выбытии спорного имущества от ФИО6 помимо воли последнего.
Представитель ответчика ФИО4 ФИО5 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, указала о том, что на момент заключения сделки все судебные акты в отношении спорных объектов вступили в законную силу, ФИО4 оплачена рыночная стоимость объектов, сделка зарегистрирована, объекты – переданы покупателю. Доказательств недобросовестности сторон сделки истцом не представлено.
Третье лицо ФИО6 в судебном заседании доводы искового заявления поддержал, просил исковые требования финансового уполномоченного удовлетворить в полном объеме.
Представитель третьего лица ООО «Партнерство» ФИО7 в судебном заседании просила исковые требования удовлетворить, указала, что наличие в отношении объектов недвижимости, приобретенных ФИО4, судебного спора само по себе предполагало возможность наступления утраты права собственности продавца. В письменном отзыве на иск представитель третьего лица ООО «Партнерство» ФИО7 указала о том, что документом, подтверждающим получение сведений из ЕГРН в установленном законом порядке, считается выписка из ЕГРН, полученная на бумажном носителе в результате обращения в орган регистрации прав, либо выписка в форме электронного документа, содержащая ЭЦП. На момент заключения спорной сделки в ЕГРН содержалась запись о наличии спора в отношении приобретенного ФИО4 недвижимого имущества, внесенная 27.08.2020 года. Право собственности ФИО6 на спорные объекты недвижимости подтверждаются апелляционным определением от 01.12.2015 года. Полагала, что лицо, обратившееся за регистрацией права на имущество в тот момент, когда в отношении этого имущества в ЕГРН содержалась отметка о наличии судебного спора или отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее, считается знавшим о притязаниях в случае спора с лицом, по требованию или заявлению которого была внесена эта отметка. Более того, ФИО4 должен был усомниться в законности отчуждения ФИО2 имущества, поскольку цена продажи объектов явно занижена. Согласно заключению специалиста от 21.07.2022 года стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 20.11.2020 года составляет 8 543 000 рублей, тогда как ФИО4 приобрел их по цене 7 033 000 рублей. Осведомленность ФИО4, имеющего юридическое образование и осуществляющего профессиональную деятельность в качестве представителя в суде, о наличии судебных споров в отношении объектов, в ходе рассмотрения дела не отрицалась. В 2020 году на фасаде спорных объектов ФИО6 размещен баннер со словами о незаконности продажи дома. ФИО4, осознавая юридические последствия наличия записи о судебном споре в отношении приобретенных им объектов, обратился в Росреестр с заявлением от 29.11.2020 года об исключении данной записи. Также указала о том, что фактически объект приобретен за 3 000 000 рублей, полученных на основании кредитного договора, передача остальной части стоимости объектов наличными денежными средствами не подтверждена, поскольку расписки ФИО2 от 20.10.2020 года и от 07.12.2020 года противоречат друг другу, доход ФИО4 на момент заключения договора, не подтвержден. Имущество выбыло из владения ФИО6 помимо его воли в период процедуры его банкротства.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ПАО КБ «Центр-инвест» в судебное заседание не явился, о дате и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в письменных возражениях на иск просил в удовлетворении исковых требований отказать, указал о том, что ПАО КБ «Центр-инвест» является залогодержателем недвижимого имущества, являющегося предметом спора по настоящему делу. При заключении договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка <...> от 20.11.2020 года, принадлежность ФИО2 приобретаемых ФИО4 объектов недвижимости подтверждалась договором купли-продажи, зарегистрированным Росреестром 04.02.2015 года.
Допрошенная в судебном заседании в качестве специалиста ФИО10 пояснила, что работает специалистом-экспертом Управления Росреестра по Краснодарскому краю. В ЕГРН могут, помимо сведений об обременении объекта недвижимости по заявлению заинтересованного лица вноситься сведения о наличии в отношении объекта судебного спора, однако, данная запись не является препятствием для регистрации перехода права собственности. На основании заявления директора ООО «Партнерство» в отношении спорных объектов недвижимости в ЕГРН в разделе «Ограничения, обременения» была внесена запись о наличии обременения. Однако, данная запись сделана ошибочно, так как определение Арбитражного суда Краснодарского края о принятии к производству искового заявления об оспаривании права собственности, представленное ООО «Партнерство», не являлось основанием для внесения записи об обременении. Указанная техническая ошибка была исправлена на основании заявления ФИО4 после регистрации за ним права собственности. На момент заключения сделки запись о наличии судебного спора в ЕГРН имелась. В настоящее время данная запись также имеется в книге учета арестов.
В соответствии с п. 1 ст. 11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.
В силу ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты, соответствующие ст. 12 ГК РФ.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В судебном заседании установлено, что определением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2018 года возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ФИО6 Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2018 года должник признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации его имущества (том 1 л.д. 48-51, 52).
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2020 года финансовым управляющим должника ФИО6 утвержден ФИО8
Судом установлено, что 05.10.2010 года между ООО «Партнерство» и ФИО6 был заключен договор займа <...> на сумму 2 000 000 рублей, обязательства ФИО6 были обеспечены залогом недвижимого имущества. 08.11.2010 года между ООО «Партнерство» и ФИО6 было заключено дополнительное соглашение <...> к договору займа <...> от 05.10.2010 года, согласно которому сумма займа составила 2 750 000 рублей.
14.05.2014 года решением Северского районного суда Краснодарского края удовлетворены исковые требования ФИО6 к ООО «Партнерство» о признании договора займа и договора залога недействительными, указанные договоры признаны ничтожными, погашена запись в ЕГРН об обременении в виде залога в пользу ООО «Партнерство» на недвижимое имуществ: жилой дом, площадью <...> и земельный участок, площадью <...>, расположенные по адресу: <...>
28.08.2014 года апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда решение Северского районного суда от 14.05.2014 года было отменено, по делу принято новое решение, которым в признании договоров займа и залога недействительными отказано, удовлетворены встречные исковые требования ООО «Партнерство» к ФИО6 о взыскании суммы долга и обращении взыскания на заложенное имущество (том 1 л.д. 184-190).
26.08.2014 года между ФИО6 и ФИО9 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...>, право собственности на указанное недвижимое имущество было зарегистрировано за К.Г.В. 17.09.2014 года.
10.09.2014 года ФИО9 произвел раздел земельного участка с кадастровым номером <...> расположенного по адресу: <...>, на два самостоятельных участка: площадью 591 кв.м с кадастровым номером <...> расположенный по адресу: <...>, и площадью <...> с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>
На основании договора купли-продажи от 22.09.2014 года ФИО11 продала Б.М.Я. земельный участок площадью <...>, с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>
Б.М.Я. на основании договора купли-продажи от 22.09.2014 года продала указанный земельный участок ФИО2, земельный участок площадью <...>, с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>, остался в собственности К.Г.А.
ООО «Партнерство» обратилось в суд с иском к ФИО6, К.Г.В., Б.М.Ф. и ФИО2 о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности ничтожной сделки. Решением Северского районного суда Краснодарского края от 10.08.2015 года в удовлетворении иска ООО «Партнерство» было отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 01.12.2015 года решение Северского районного суда Краснодарского края от 10.08.2015 года отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования ООО «Партнерство» удовлетворены, признан недействительным договор купли-продажи от 26.08.2014 года земельного участка площадью <...> и жилого дома площадью <...>, расположенных по адресу: <...>, заключенный между ФИО6 и К.Г.В., погашена запись в ЕГРН о снятии обременения в виде залога в пользу ООО «Партнерство» на недвижимое имущество ФИО6; признан недействительным договор купли-продажи от 22.09.2014 года земельного участка и жилого дома площадью 297,3 кв.м, заключенный между К.Г.В. и Б.М.Ф., расположенных по адресу: <...>; признан недействительным договор купли-продажи от 22.09.2014 года земельного участка и жилого дома площадью 297,3 кв.м, заключенный между Б.М.Ф. и ФИО2, расположенных по адресу: <...>; применены последствия недействительности ничтожной сделки в отношении договора купли-продажи земельного участка площадью <...> и жилого дома площадью <...>, расположенных по адресу: <...> и земельного участка и жилого дома площадью 297,3 кв.м, расположенных по адресу: <...> (том 1 л.д. 16-22).21.02.2017 года определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21.02.2017 года удовлетворено заявление ФИО2 о пересмотре дела по новым обстоятельствам, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 01.12.2015 года и решение Северского районного суда от 10.08.2015 года отменены в части требований к ФИО2, учтено, что решением Советского районного суда г. Краснодара от 06.09.2016 года удовлетворено заявление ФИО2, Б.М.Ф. об установлении факта, имеющего юридическое значение, установлен фат заключения между К.Г.В. и Б.М.Ф. договора купли-продажи земельного участка, площадью 300 кв.м и жилого дома площадью 297,3 кв.м, расположенных по адресу: <...>, не 22.09.2014 года, а 27.01.2015 года.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21.03.2017 года решение Северского районного суда Краснодарского края от 10.08.2015 года в части отказа в удовлетворении требований ФИО2 о признании недействительными договоров купли-продажи и применении последствий недействительности сделки оставлено без изменения, установлено, что ФИО2, заключая договор купли-продажи от 27.01.2015 года (что установлено решением Советского районного суда г. Краснодара от 06.09.2016 года) земельного участка площадью 300 кв.м и жилого дома, расположенные по адресу: <...>, являлся добросовестным приобретателем.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 08.06.2017 года разъяснено апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 21.02.2017 года, указано, что оно является основанием для погашения в ЕГРН записи об ипотеке в пользу ООО «Партнерство» в отношении жилого дома площадью 297<...> и земельного участка площадью <...> с кадастровым номером <...>, расположенных по адресу: <...>.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 09.09.2021 года удовлетворено заявление ООО «Партнерство» о пересмотре по новым обстоятельствам апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21.02.2017 года и апелляционного определения Краснодарского краевого суда от 21.03.2017 года, указанные судебные акты отменены, заявление ФИО2 о пересмотре по новым обстоятельствам апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского края от 01.12.2015 года оставлено без удовлетворения (том 1 л.д. 23-27).
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26.10.2021 года заявление ООО «Партнерство» о пересмотре по новым обстоятельствам апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 08.06.2017 года, на основании которого погашена в ЕГРН запись об ипотеке в пользу ООО «Партнерство» в отношении жилого дома площадью 297,3 кв.м и земельного участка площадью <...> с кадастровым номером <...>, расположенных по адресу: <...>, удовлетворено, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 08.06.2017 года отменено (том 1 л.д. 29-35).
Право собственности ФИО2 на жилой дом площадью 297,3 кв.м и земельный участок площадью 300 кв.м с кадастровым номером <...>, расположенные по адресу: <...>, зарегистрировано в ЕГРН 04.02.2015 года.
До момента отмены 09.09.2021 года апелляционных определений судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21.02.2017 года и от 21.03.2017 года право собственности ФИО2 на спорные объекты недвижимости не оспаривалось, ФИО2 владел им на законных основаниях.
В судебном заседании установлено, что 20.11.2020 года между ПАО КБ «Центр-инвест» и ФИО4 заключен кредитный договор <...>, по условиям которого банк предоставил ФИО4 кредит в сумме 3 000 000 рублей на срок до 20.11.2010 года на приобретение объектов недвижимости: земельного участка площадью <...>, с кадастровым номером <...>, и жилого дома общей площадью <...>, с кадастровым номером <...>, находящихся по адресу: <...> (том 1 л.д. 84-86).
Согласно договору поручительства физического лица <...> от 20.11.2020 года, поручителем за исполнение обязательств ФИО4 по кредитному договору <...> от 20.11.2020 года на сумму 3 000 000 рублей выступила ФИО12 (том 1 л.д. 87-89).
Кроме того, в качестве обеспечения надлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредиту, ФИО4 предоставлен залог приобретаемого им имущества. Оценочная стоимость приобретенного ФИО4 имущества определена в кредитном договоре на основании отчета независимого оценщика ООО «Деловые консультации» <...>.20 от 20.10.2020 года и составляет 7 033 000 рублей.
20.11.2020 года между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО4 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, приобретаемого с использованием кредитных средства банка <...>, по условиям которого покупатель ФИО13 за счет собственных средств в размере 3 000 000 рублей и кредитных средств в размере 3 000 000 рублей, предоставленных ПАО КБ «Центр-инвест» согласно кредитному договору <...> от 20.11.2020 года, приобрел у продавца ФИО2 земельный участок площадью <...>, с кадастровым номером <...>, и жилой дом общей площадью <...> с кадастровым номером <...> находящихся по адресу: <...> (том 1 л.д. 90-92).
В соответствии с установленным сторонами договора порядком расчетов, выплата денежных средств в размере 3 000 000 рублей произведена покупателем до подписания договора за счет собственных средств; установлено, что выплата оставшейся части стоимости приобретаемых объектов недвижимости в размере 3 000 000 рублей производится покупателем за счет средств предоставленного ПАО КБ «Центр-инвест» кредита не позднее дня, следующего за днем предоставления в банк договора с отметкой о произведенной государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество на покупателя и ипотеки в силу закона в пользу банка, при отсутствии отметок о наличии ограничений (обременений) права в пользу третьих лиц, правопритязаний третьих лиц, заявленных в судебном порядке прав требования, отметок о возражении в отношении права на указанное недвижимое имущество.
Передача наличных денежных средств в счет уплаты стоимости приобретаемого недвижимого имущества по договору купли-продажи от 20.11.2020 года покупателем ФИО4 продавцу ФИО2 подтверждена письменной распиской (том 1 л.д. 128, 129).
При этом, доводы ООО «Партнерство» о том, что указанные расписки противоречат друг другу, суд отклоняет, так как заполненный сторонами договора купли-продажи бланк расписки от 20.11.2020 года, подтверждает факт передачи ФИО4 денежных средств в сумме 3 000 000 рублей до подписания договора, а собственноручно написанная ФИО2 расписка от 07.12.2020 года, подтверждает факт их получения от ФИО4 в счет исполнения обязательств по заключенному договору купли-продажи.
Доводы ООО «Партнерство» о приобретении ФИО4 спорного имущества по заниженной стоимости суд также отклоняет, поскольку залоговая стоимость жилого дома и земельного участка, установленная ПАО КБ «Центр-инвест» при заключении кредитного договора с ФИО4, соотносится с фактически оплаченной ответчиком суммой. К представленному ООО «Партнерство» заключению специалиста от 21.07.2022 года, согласно которому стоимость жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...> по состоянию на 20.11.2020 года составляет 8 543 000 рублей, суд относится критически, поскольку оно составлено не на основании судебного определения, а по заказу ООО «Партнерство», без осмотра объектов, состояние которых определено со слов заказчика, что, как указано в самом заключении, могло привести к снижению достоверности полученной стоимости.
Ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы при рассмотрении дела не заявлялось.
Согласно п. 1.5 договора купли-продажи, продавец гарантировал, что являющееся предметом договора недвижимое имущество законно принадлежит ему на праве собственности, никому не продано, не подарено, не заложено, не обременено, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременено; не имеется лиц, обладающих правом пользования указанным недвижимым имуществом, либо имеющих любые иные права пользования имуществом, сохраняющиеся после приобретения покупателем данного имущества.
Обстоятельства того, что у продавца ФИО2 право собственности на жилой дом и земельный участок не возникло, в связи с чем, по смыслу статей 209, 218 ГК РФ отчуждать имущество по договору купли-продажи он был не в праве, были установлены судебными инстанциями в сентябре 2021 года, то есть после заключения оспариваемого договора купли-продажи от 20.11.2020 года.
28.11.2020 года переход права собственности на спорные объекты недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке, установлено обременение (ограничение) в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО КБ «Центр-инвест».
Согласно ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
Согласно абз. 3 ч. 7 ст. 8.1 ГК РФ лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права.
Согласно ч. 2 ст. 37 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в случаях, если право на объект недвижимости оспаривается в судебном порядке, в Единый государственный реестр недвижимости в срок не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления вносится запись о том, что в отношении такого права заявлено право требования со стороны конкретного лица.
В соответствии с п. 58 Приказа Росреестра от 01.06.2021 года № П/0241 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости…», сведения о наличии судебного спора в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости вносятся в порядке, предусмотренном пунктом 15 Порядка, в запись о вещном праве. При поступлении в орган регистрации прав заявления о внесении в ЕГРН записи о наличии права требования в отношении зарегистрированного права, определения суда о принятии к производству искового заявления, свидетельствующего о заявленном в судебном порядке конкретным лицом праве требования на объект недвижимого имущества, в соответствующих сведениях указываются слова «Заявлено право требования», наименование суда, реквизиты поступившего документа, дата и время приема судебного акта, а также дата и время с точностью до секунды внесения указанной отметки.
Отметка о наличии судебного спора является дополнительной публичной информацией об объекте недвижимости и правах на него, отражаемой в государственном реестре недвижимости и не препятствует регистрации перехода права собственности на него.
Как указано в п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», правовым последствием внесения указанных отметок является то, что лицо, обратившееся за регистрацией права на имущество в тот момент, когда в отношении этого имущества в государственном реестре содержалась отметка, считается знавшим о соответствующем притязании в случае спора с лицом, по требованию или заявлению которого была внесена эта отметка (абзац второй пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ).
Как разъяснено в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
В соответствии с выпиской из ЕГРН от 07.09.2020 года и письмом Управления Росреестра по Краснодарскому краю, на основании заявления ООО «Партнерство» 27.08.2020 года в ЕГРН в качестве информационного сигнала в отношении земельного участка с кадастровым номером <...> была внесена запись о наличии спора. Данная запись внесена на основании представленного ООО «Партнерство» определения Арбитражного суда Краснодарского края от 31.01.2020 года о принятии и подготовке дела к судебному разбирательству по заявлению ООО «Партнерство» об оспаривании сделки, заключенной 27.01.2015 года между Б.М.Ф. и ФИО2, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО6 в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...> (том 1 л.д. 156-159, 160-162).
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.12.2020 года, оставленного без изменения постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 04.05.2021 года, в удовлетворении заявления ООО «Партнерство» о признании недействительным договора купли-продажи ль 27.01.2015 года, заключенного между Б.М.Ф. и ФИО2 недействительным, отказано (том 1 л.д. 163-177).
Таким образом, лицом, по заявлению которого 27.08.2020 года внесена отметка в ЕГРН о наличии судебного спора относительно жилого дома и земельного участка, приобретенных ФИО4, выступало ООО «Партнерство», в удовлетворении требований ООО «Партнерство» было отказано, соответствующее решение вступило в силу.
Кроме того, суд полагает ссылку ООО «Партнерство» на наличие для покупателя ФИО4 правовых последствий внесением в ЕГРН отметки о наличии судебного спора несостоятельной, поскольку ООО «Партнерство» не является лицом, заявившим правопритязание в отношении спорного недвижимого имущества в настоящем деле.
В силу ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
В силу п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Согласно п. 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 года № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан М.О.М., Н.А.В., С.З.А., С.Р.М. и Ш.В.М.», Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301). Согласно пункту 1 его статьи 302, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
По смыслу данных законоположений, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
Согласно выписке из ЕГРН о характеристиках на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером <...> от 12.10.2020 года, запрошенной ПАО КБ «Центр-инвест», данные о наличии обременений (ограничений) в отношении земельного участка отсутствуют (том 1 л.д. 100-106).
Как было установлено ранее, притязания ООО «Партнерство» в отношении жилого дома и земельного участка судом признаны неправомерными.
Таким образом, истцом не представлено, а судом не установлено доказательств, подтверждающих, что при заключении договора между ФИО2 и ФИО4, и при государственной регистрации перехода права собственности ответчику было известно об отсутствии прав ФИО2 на отчуждение спорных жилого дома и земельного участка, с учетом того, что, при регистрации сделки, документы также были проверены сотрудниками Управления Росреестра по Краснодарскому краю, что исключало заключение сделки не с собственником имущества либо имущества, в отношении которого установлено обременение.
Более того, правомерность продажи жилого дома и земельного участка ФИО2 проверена кредитором покупателя ФИО4 и залогодержателем приобретаемого им имущества - ПАО КБ «Центр-инвест».
Также судом установлено, что ответчик ФИО4 при заключении договора предпринял все необходимы меры для выявления правомочий продавца ФИО2 на отчуждение спорного имущества, что в соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 38 Постановления Пленума № 10/22, свидетельствует о добросовестности ответчика, а также, что ФИО4, приобретая спорные жилой дом и земельный участок, не знал и не мог знать, что в последующем судебные акты, признавшие правомерность заключенной между ФИО2 и Б.М.Ф. сделки будут отменены.
Сами по себе доводы о том, что спорные сделки совершены в период процедуры банкротства ФИО6, с учетом установленных по делу обстоятельств, не свидетельствует о том, что приобретатель ФИО4 должен был знать о притязаниях истца или ООО «Партнерство», поскольку в ЕГРП сведений о наличии каких-либо обременений на момент приобретения ответчиком жилого дома и земельного участка не имелось.
При указанных обстоятельствах ответчик ФИО4 является добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества, приобретенного по возмездной сделке, исполненной сторонами и зарегистрированной в установленном порядке, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований финансового уполномоченного должника ФИО6 - ФИО8 к ФИО2, ФИО4 о признании сделки недействительной и истребовании имущества из чужого незаконного владения – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Северский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 20.12.2022 года.
Председательствующий К.Н. Лапшин