Дело №2а-1848/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
3 октября 2022 года город Елец Липецкой области
Елецкий городской суд Липецкой области в составе:
председательствующего судьи Фроловой О.С.,
при секретаре Логуновой Т.В.,
с участием:
представителя административных истцов ФИО1,
представителя административного ответчика ФИО2,
представителя заинтересованного лица ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда административное дело № 2а-1848/2022 по административному исковому заявлению ФИО4, ФИО5 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области о признании решения об отказе в государственной регистрации прав незаконным и возложении обязанности,-
установил:
ФИО6, ФИО5 обратились в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области о признании решения об отказе в государственной регистрации прав незаконным и возложении обязанности. В обоснование заявленных требований ссылаются на то, что административные истцы на основании договора купли-продажи №3 от 25.04.2022 являются собственниками нежилого здания с кадастровым номером №*** расположенного по адресу: N... Истцы являются супругами и в соответствии со ст.ст. 34, 35 СК РФ приобретали указанное нежилое здание в браке, по взаимной договоренности и за счет общих доходов супругов. Кроме того, непосредственно оплату по договору купли-продажи №3 от 25.04.2022 за истца ФИО5 произвела истец ФИО4 в соответствии с платежным поручением №*** от 28.04.2022. Вышеуказанный договор купли-продажи от 25.04.2022 заключен административным истцом ФИО5 с заинтересованным лицом администрацией городского округа город Елец на основании постановления администрации городского округа город Елец №440 от 23.03.2022 в соответствии с Планом приватизации муниципального имущества, во исполнение Прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества городского округа город Елец на 2022 год, утвержденного решением Совета депутатов городского округа город Елец №319 от 29.11.2021. Однако административный ответчик Муниципальный отдел по г.Ельцу и Елецкому району Управления Росреестра по Липецкой области уведомлением №КУВД-001/2022-18016630/4 от 16.08.2022 отказал административному истцу ФИО5 в государственной регистрации прав на здание с кадастровым номером №*** в соответствии с договором купли-продажи №3 от 25.04.2022. Указанным решением на административного истца ФИО5 необоснованно возложена обязанность представить государственному регистратору некий договор купли-продажи приобретенного нежилого здания с кадастровым номером №***, содержащий одновременно условия о продаже земельного участка с кадастровым номером №*** что административный истец самостоятельно исполнить не вправе без волеизъявления заинтересованного лица — администрации городского округа город Елец, позиция которого заключается в согласии передачи земельного участка лишь после регистрации права собственности на здание. Заинтересованное лицо администрация городского округа город Елец не возражает о предоставлении в собственность, либо в аренду земельного участка с кадастровым номером №***, однако осуществить данное право административный истец ФИО5 может лишь после регистрации права собственности на здание, так как в соответствии с договором аренды истец арендовал лишь здание с кадастровым номером №***, а земельный участок не был включен в договор аренды заинтересованным лицом по делу. Просит признать незаконными решение, действия Муниципального отдела по г.Ельцу и Елецкому району Управления Росреестра по Липецкой области по отказу в государственной регистрации прав на основании договора купли-продажи №3 от 25.04.2022 в отношении объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером №***, расположенного по адресу: N... содержащиеся в Уведомлении №КУВД-001/2022-18016630/4 от 16.08.2022; обязать Управление Росреестра по Липецкой области в лице Муниципального отдела по г. Ельцу и Елецкому району Управления Росреестра по Липецкой области на основании договора купли продажи №3 от 25.04.2022 осуществить государственную регистрацию права собственности за ФИО5 в отношении объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером №*** расположенного по адресу: N...
Административные истцы ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения административного дела, их интересы в судебном заседании представляет по доверенностям ФИО1
Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Представитель административных истцов ФИО1 в судебном заседании административное исковое заявление поддержал в полном объеме по основаниям, в нем изложенным. Дополнительно объяснил, что заключение договора купли-продажи только в отношении арендуемого здания не противоречит действующему закону и не исключает в дальнейшем приобретения субъектами малого и среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации. Вины истцов нет в том, что не был включен пункт о земельном участке, поскольку заинтересованное лицо - орган местного самоуправления во всех устных ответах говорил, что земельный участок будет передан им в собственность лишь после регистрации права собственности на здание. Орган местного самоуправления не против данной регистрации.
Представитель административного ответчика ФИО2 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении административного искового заявления, ссылаясь на причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации права административного истца, указанные в уведомлении об отказе государственной регистрации прав от 16 августа 2022 года.
Представитель заинтересованного лица ФИО3 в судебном заседании просил удовлетворить административное исковое заявление, считая решение регистрирующего органа незаконным и необоснованным. Объяснил, что администрация городского округа город Елец в порядке Федерального закона № 159-ФЗ вправе продать лишь здание, которое являлось предметом договора аренды. Заключение любых иных договоров в данном случае расценивалось бы как превышение полномочий и, соответственно, на должностных лиц возлагалась бы определенная ответственность, а договор был бы в судебном порядке, с большой вероятностью, признан недействительным. Администрация считает, что права муниципального образования не нарушаются и полагает возможным, что после регистрации права на здание в мирном порядке в рамках административных процедур возможно узаконить и земельный участок.
Исследовав материалы дела, выслушав представителей истцов, административного ответчика и заинтересованного лица, суд приходит к следующему выводу.
В силу части 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах, в том числе, единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
В силу пункта 7 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.
Статьей 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) предусмотрено, что приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (статья 1).
В силу статьи 3 указанного Федерального закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Отношения, связанные с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации).
Статьей 14 Закона о регистрации установлены основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. В соответствии с ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Из материалов дела следует, что 30.06.2009 между комиссией по ликвидации ............. на основании распоряжения администрации города Ельца № 1640-Р от 27.11.2008 (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО5 (арендатор) был заключен договор аренды муниципального имущества № 45/1. Согласно п.п. 1.1, 1.4 договора аренды арендодатель сдает арендатору в аренду нежилое одноэтажное здание общей площадью ............. кв.м по адресу: N... Срок аренды устанавливает с ДД.ММ.ГГГГ
Согласно дополнительному соглашению от 01.09.2020 к договору аренды от 30.06.2009 № 45/1 недвижимое имущество будет использоваться под .............
Во исполнение Прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества городского округа город Елец на 2022 год, утвержденного решением Совета депутатов городского округа город Елец №319 от 29.11.2021 (с изменениями), руководствуясь Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Уставом городского округа город Елец, Положением «О приватизации муниципального имущества городского округа город Елец», принятым решением Совета депутатов города Ельца от 16.07.2010 № 480 (с изменениями), администрацией городского округа город Елец было вынесено постановление "Об отчуждении муниципального имущества" от 23.03.2022 № 440.
Согласно указанному постановлению комитету имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Елец постановлено произвести отчуждение муниципального нежилого здания общей площадью ............. кв.м. с кадастровым номером №***, расположенного по адресу: N... индивидуальному предпринимателю ФИО5 с ценой продажи ............. рублей и заключить договор купли-продажи с индивидуальным предпринимателем ФИО5 на объект отчуждения.
На основании вышеуказанного постановления между администрацией городского округа город Елец (продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО5 (покупатель) был заключен договор купли-продажи № 3 от 25.04.2022. В силу пункта 1.1. этого договора продавец обязуется передать в собственность покупателя - нежилое здание общей площадью ............. кв.м. с кадастровым номером №***, расположенное по адресу: N... а покупатель обязуется принять и оплатить имущество по цене и на условиях договора.
Дополнительным соглашением от 25.04.2022 к договору аренды от 30.06.2009 №42\1 нежилого здания общей площадью ............. кв.м. с кадастровым номером №*** расположенного по адресу: N... занимаемого ИП ФИО5, в соответствии с постановлением администрации городского округа город Елец от 23.03.2022 № 440 "Об отчуждении муниципального имущества" расторгнут договор аренды с 25.04.2022.
Оплата за имущество по договору купли-продажи №3 от 25.04.2022 за ИП ФИО5 была произведена его женой ФИО4 в соответствии с платежным поручением №*** от 28.04.2022.
29.04.2022 ФИО5 обратился в муниципальный отдел по г. Ельцу и Елецкому району Управления Росреестра по Липецкой области с заявлением №КУВД-001/2022-18016630 о государственной регистрации права собственности на здание - ............., назначение - нежилое, площадью ............. кв.м. с кадастровым номером №*** расположенное по адресу: N... С заявлением в качестве документа основания был представлен договор купли-продажи №3 от 25.04.2022. Однако регистрирующим органом были выявлены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации права, предусмотренные п.5 ч.1 ст.26 Закона о регистрации (не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав), а также п.7 ч.1 ст.26 Закона о регистрации (форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственною кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации).
16 мая 2022 года было вынесено уведомление о приостановлении государственной peгистрации права по обращению КУВД-001/2022-18016630 до 16 августа 2022 года и указаны основания приостановления и причины, препятствующие ее осуществлению.
В уведомлении о приостановлении от 16 мая 2022 года было указано, что на государственную регистрацию права собственности за ФИО5 на здание с кадастровым номером №*** представлен договор купли-продажи №3 от 25.04.2022, предметом которого является указанное здание, находящееся в муниципальной собственности городского округа город Елец. Данный договор заключен на основании Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон № 178-ФЗ), Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ). Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, здание с кадастровым номером №*** расположено на земельном участке с кадастровым номером №***, также находящемся в муниципальной собственности городского округа город Елец. Земельный участок с кадастровым номером №*** не является предметом договора купли-продажи №3 от 25.04.2022, не отчуждается одновременно с расположенным на нем зданием, в связи с чем данный договор заключен с нарушением требований действующего законодательства, а именно части 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статей 1 и 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 28 Закона №178-ФЗ. Законом № 178-ФЗ установлено общее правило о недопустимости приватизации государственного и муниципального имущества без одновременной приватизации земельного участка, в том числе, если имущество приобретается в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ.
Указанные замечания не были устранены в отведенный законом срок, по истечении которого, 16 августа 2022 года регистратором вынесено решение в форме уведомления об отказе государственной регистрации прав. Договор купли-продажи, условия которого не противоречат требованиям действующего законодательства, представлен не был.
В соответствии со статьей 27 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
Согласно пункту 7 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса и статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация зданий без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 03.10.2022, земельный участок, расположенный по адресу: N... с кадастровым номером №*** находится в собственности городского округа город Елец Липецкой области. Указанный земельный участок не является предметом договора купли-продажи №3 от 25.04.2022 и не отчуждается одновременно с расположенным на нем зданием. Сведений о том, что земельный участок с кадастровым номером №*** изъят из оборота или ограничен в обороте, не имеется.
Таким образом, в судебном заседании достоверно установлено, что нежилое здание с кадастровым номером №*** расположенное по адресу: N... отчуждается в пользу покупателя без земельного участка, который продолжает находиться в собственности продавца- администрации городского округа город Елец.
При указанных обстоятельствах, суждения представителя заинтересованного лица о том, что в порядке, предусмотренном Федеральным законом №159-ФЗ, администрация городского округа город Елец вправе продать лишь здание, которое являлось предметом договора аренды, несостоятельны.
Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что решение о приостановлении и затем об отказе государственной регистрации прав основаны на законе.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения административного иска ФИО4 и ФИО5 у суда не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении административного иска ФИО4, ФИО5 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области о признании решения об отказе в государственной регистрации прав незаконным и возложении обязанности, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Липецкий областной суд через Елецкий городской суд Липецкой области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий: О.С. Фролова
Решение суда в окончательной форме принято 13 октября 2022 года.