дело № 3га-370/2023

Верховный Суд Республики Башкортостан

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Уфа 25 апреля 2023 года

Верховный Суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Искандарова А.Ф., при секретаре Ширшовой Э.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ЗОС к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация», Публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Республике Башкортостан об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ЗОС обратилась в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным иском об установлении архивной кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указала, что является собственником помещения с кадастровым номером №... площадью 972,8 кв.м., расположенного по адресу: адрес, р-н Кировский, адрес, номер на этаже 1.

Административный истец считает, что архивные сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют рыночной стоимости этого объекта, что нарушает его права как плательщика имущественного налога, просит восстановить срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости помещения, и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ГИН поддержала заявленные требования, просила установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ООО ОК «ТерраНова».

Иные лица, участвующие в деле, на судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

При таких обстоятельствах на основании статьи 150 КАС РФ суд пришел к выводу о проведении судебного заседания в отсутствие не явившихся лиц.

Рассмотрев заявленные требования, исследовав письменные доказательства из материалов административного дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические и физические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24 апреля 2017 года № 183 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года №237-ФЗ в Республике Башкортостан – 1 июля 2017 года.

Согласно пункту 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных данной статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении отдельных видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником помещения с кадастровым номером №... площадью 972,8 кв.м., расположенного по адресу: адрес, р-н Кировский, адрес, номер на этаже 1.

Кадастровая стоимость указанного помещения по состоянию на дата утверждена актом филиала ФГБУ «ФКП Росреестра», являющегося правопредшественником ППК «Роскадастр» в лице филиала по адрес, № б/н от дата.

В соответствии с частью 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона о кадастре при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).

Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

ЗОС в отношении указанного объекта недвижимости обязана уплачивать налог, размер которого подлежит исчислению исходя из размера кадастровой стоимости, определенной по состоянию на дата, следовательно, у неё сохраняется право на применение результатов пересмотра кадастровой стоимости, ставшей архивной, для целей, установленных законодательством.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на дата подлежит восстановлению.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на дата утверждена в размере ... руб.

Административным истцом в материалы дела представлен отчет об оценке №... от дата, выполненный ООО «Пробизнес», согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на дата составляет ... руб.

Определением суда от дата назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, производство которой поручено эксперту ООО ОК «ТерраНова».

В соответствии с заключением эксперта ООО ОК «ТерраНова» от дата №№..., рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на дата составляет ... руб.

В судебном заседании дата представителем административного истца ГИН заявлено ходатайство о допросе эксперта ООО ОК «ТерраНова» ЗИА и подано письменное ходатайство о назначении повторной или дополнительной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В ходатайстве указано, что экспертное заключение эксперта ООО ОК «ТерраНова» вводит в заблуждение относительно корректности полученного результата, поскольку не соответствует пункту 5 ФСО №..., пункту 22 ФСО №..., состояние здания, в котором расположен объект экспертизы, ошибочно оценено как хорошее, а в текстах объявлений о продаже объектов-аналогов информация о техническом состоянии зданий, в которых они расположены, отсутствует; при этом здание, в котором расположен объект исследования, и здания объектов-аналогов, введены в эксплуатацию в разные годы.

Также в заключении эксперта состояние отделки спорного объекта указано как хорошее, при этом в объявлениях о продаже объектов-аналогово №№..., 3, 4 информация о состоянии отделки отсутствует. Экспертом не был осуществлен выезд на объект исследования, в связи с чем состояние его отделки как хорошее оценено необоснованно.

Кроме того, объект-аналог №... расположен в жилом доме, в то время как оцениваемый объект расположен в нежилом здании. По мнению заявителя, это обстоятельство лишило эксперта возможности исключить из стоимости объекта-аналога стоимость земельного участка, на котором он расположен.

Также объект-аналог №... в соответствии с текстом объявления, продавался как инвестиционный проект, с заключенным договором аренды, что увеличивает его стоимость.

По мнению представителя административного истца, экспертом необоснованно не проведена корректировка на назначение объекта экспертизы и использованных объектов-аналогов, хотя объект экспертизы – помещение офисного назначения, а объект-аналог №... – торговые павильоны, объект-аналог №... – магазин, офис, склад, объект-аналог №... – офисное помещение, объект-аналог №... – торговое помещение.

Допрошенный по ходатайству представителя административного истца в судебном заседании дата судебный эксперт ООО ОК «ТерраНова» ЗИА показал, что Приказ Минэкономразвития России от дата №... «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №...)» утратил силу в связи с изданием Приказа Минэкономразвития России от дата №.... В своей деятельности судебный эксперт руководствуется Федеральным законом № 73-ФЗ от дата «О государственной экспертной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 22 ФСО №... в заключении эксперта имеется раздел «Анализ рынка коммерческой недвижимости адрес», определены ценообразующие факторы, определен сегмент рынка, проведен анализ фактичекских данных и ценах сделок/предложений на дату проведения оценки, проведен отбор объектов-аналогов для дальнейших расчетов. Диапазон значений стоимости 1 кв.м. цен предложений составляет от 25 000 руб. до 53 636 руб., среднее значение составляет 38 399 руб. за 1 кв.м. Итоговое значение стоимости спорного объекта недвижимости составляет 26 296 руб. за 1 кв.м., что соответствует проведенному анализу рынка. Экспертом произведены при необходимости и использованы все элементы сравнения в соответствии с пунктом 22 ФСО №... и сложившимися на рынке коммерческой недвижимости ценообразующими факторами.

Корректировки на состояние и отделку спорного объекта и объектов-аналогов не требуется, так как объект исследования и объекты-аналоги находятся в рабочем состоянии и могут обеспечивать полный необходимый производственный и функциональный цикл. Если объекту-аналогу требуется ремонт, то это является существенным условием, о котором продавец как правило указывает в своем объявлении.

При оценке объектов капитального строительства для целей установления их кадастровой стоимости в размере рыночной оценка проводится на существенно отличающуюся от текущей даты дату в прошлом. Датой определения рыночной стоимости является дата и установить состояние объектов-аналогов и объекта исследования на эту дату физически невозможно.

Вместе с тем, согласно информации, находящейся в свободном доступе сети интернет (2ГИС, https://www.google.com/maps), на дату проведения экспертизы в здании, где расположен объект исследования, расположено 27 организаций. По данным ресурса https://www.google.com/maps на дату съемки - август 2018 года, здание, в котором расположен объект исследования, находится в рабочем состоянии, ведется коммерческая деятельность.

Кроме того, проведённый анализ рынка на дату оценки не выявляет зависимости стоимости объектов недвижимости от их расположения в жилых домах или нежилых зданиях. Собственнику помещения в любом случае принадлежит и право на земельный участок под зданием пропорционально доле в общем имуществе. Объект исследования очищен от прав на земельный участок после согласования итоговой стоимости единого объекта недвижимости.

Также проведённый анализ рынка на дату оценки не выявляет зависимости стоимости объектов недвижимости от наличия договора их аренды. Новый собственник вправе расторгнуть договор.

Объекты-аналоги и объект исследования относятся к офисно-торговой недвижимости свободного назначения. Согласно справочнику оценщика под редакцией ФИО1 за 2017 год объект относится к офисно-торговой недвижимости, представленный анализ рынка также относит объекты-аналоги к офисно-торговой недвижимости универсального использования.

После допроса эксперта представителем административного истца ходатайство о назначении повторной или дополнительной экспертизы отозвано.

Суд, оценивая доказательства, представленные по настоящему делу, приходит к выводу о необходимости использования в качестве обоснования рыночной стоимости объектов недвижимого имущества заключения эксперта ООО ОК «ТерраНова» от дата №ОКС/40/03/23-ЗЭ, поскольку заключение является достоверным, допустимым, относимым и достаточным, подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция эксперта проверена судом, эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение составлено с учетом представленных эксперту документов об объектах оценки и доступных сведений об аналогах, выводы эксперта основаны на профессиональных знаниях.

Требования, содержащиеся в статьях 3, 11-13, 25 Федерального Закона от дата № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предъявляемые к судебно-экспертным учреждениям, соблюдены. Заключение научно обосновано, составлено с учетом представленных эксперту документов об объектах оценки, не имеет противоречий. В отчете имеются ссылки на источники используемой информации, копии материалов и распечаток. Отобранные для исследования аналоги принадлежат к тому же сегменту рынка, что и объекты оценки, идентифицированы по информации из открытых источников сети интернет.

Суд полагает заключение экспертизы надлежащим доказательством, которое может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости объектов капитального строительства в размерах, установленных экспертом, поскольку использованные экспертом аналоги соответствуют среднему уровню ценового диапазона в том сегменте рынка, к которому относятся объекты оценки, и с учетом проведенных корректировок сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам. Анализ рынка экспертом произведен надлежащим образом, правила отбора объектов-аналогов соблюдены, использованная экспертом информация и методология расчетов соответствуют принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №...)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от дата №...).

В соответствии с пунктом 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен названным Кодексом.

В ходе судебного разбирательства административными ответчиками каких-либо доказательств иного размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости суду представлено не было.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 24 постановления от дата №... «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», применительно к положениям статьи 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

восстановить ЗОС срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером №... равной его рыночной стоимости по состоянию на дата.

Административное исковое заявление ЗОС об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером №... площадью 972,8 кв.м., расположенного по адресу: адрес, р-н Кировский, адрес, номер на этаже 1, по состоянию на дата равной его рыночной стоимости в размере ... руб.

Датой подачи заявления считать дата.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено дата.

Судья Верховного суда

Республики Башкортостан А.Ф. Искандаров