Принято в окончательной форме 30.09.2025
(УИД) 76RS0024-01-2024-003926-21
Дело № 2-2479/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 сентября 2025 года г. Ярославль
Фрунзенский районный суд г. Ярославля в составе судьи Пестеревой Е.М., при ведении протокола помощником судьи Комаровой В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Специализированный застройщик «Стройинвест» к ФИО1 о возложении обязанности, взыскании штрафа,
установил:
ООО «Специализированный застройщик «Стройинвест» обратилось в суд с иском к ФИО1, в котором просило обязать ответчика демонтировать внешний блок кондиционера с фасада многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, с приведением фасада балкона в первоначальное состояние, взыскать с ответчика штраф в размере 250 000 руб. за нарушение п. 4.10 договора участия в долевом строительстве № 20 от 30.09.2021, неустойку (проценты по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) за период со 02.02.2024 по 02.09.2024 в размере 23879,78 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 11939 руб.
В обоснование иска указано, что 30.09.2021 между сторонами заключен Договор № 20 участия в долевом строительстве <адрес> <адрес> общей приведенной площадью 101,85 кв. м., расположенной <адрес> по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>. 18.07.2022 между сторонами был подписан передаточный акт к договору участия в долевом строительстве. 09.01.2023 при визуальном осмотре многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> <адрес>., <адрес> на фасаде здания в районе <адрес> был обнаружен установленный собственником внешний блок кондиционера. Согласно п. 4.10 договора участия в долевом строительстве участник долевого строительства обязуется до окончания гарантийного срока сохранять первоначальный облик фасада объекта недвижимости, не устанавливать внешние блоки кондиционеров и иного оборудования, а также другие дополнительные конструкции на фасаде объекта недвижимости. В случае нарушения участником долевого строительства норм указанного пункта, он уплачивает застройщику штрафную неустойку в размере 250 000 руб. ООО «Специализированный застройщик «Стройинвест» неоднократно связывалось с участником долевого строительства по телефону: <данные изъяты> с просьбой демонтировать внешний блок кондиционера с фасада многоквартирного жилого дома, однако просьбы застройщика были оставлены без внимания. В соответствии с п. 11.2 Договора участия в долевом строительстве стороны будут разрешать возникающие между ними споры и разногласия путем переговоров. При этом под переговорами понимаются как устные консультации, проводимые сторонами, так и обмен письменными сообщениями. Стороны договорились, что при письменном обращении участника долевого строительства к застройщику срок ответа на претензию составляет 15 рабочих дней с момента обращения. 11.01.2024 в адрес ответчика была направлена претензия за исх. № 17 от 11.01.2024 с просьбой демонтировать внешний блок кондиционера с фасада многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, с приведением фасада балкона в первоначальное состояние и оплатить штраф в размере 250 000 руб. По состоянию на 02.09.2024 ФИО1 не устранил нарушения, требования застройщика оставил без удовлетворения. В соответствии с п. 5.1 договора участия в долевом строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору ответственность определяется действующим законодательством РФ и положениями настоящего договора. Неустойка за период с 02.02.2024 по 02.09.2024 составляет 23 879,78 руб.
Решением Фрунзенского районного суда г. Ярославля от 13.11.2024 исковые требования ООО «Специализированный застройщик «Стройинвест» удовлетворены.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 06.03.2025 указанное решение изменено в части взыскания неустойки и штрафа.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 01.07.2025 решение Фрунзенского районного суда г. Ярославля от 13.11.2024 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 06.03.2025 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей.
При новом рассмотрении дела в судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям, просил требования удовлетворить. Дополнительно сообщил, что управляющая компания также поддерживает исковые требования по демонтажу кондиционера. В связи с его установкой и нарушением изначального облика фасада здания теряется инвестиционная привлекательность объекта, стоимость дома. В силу принципа свободы договора ФИО1 мог его не заключать. Фасад дома выполнен панелями, в случае неисправности кондиционера может произойти возгорание, в результате чего может пострадать весь фасад. Гарантийный срок на дом в настоящее время не истек. Часть квартир в доме в настоящее время застройщиком не продана, на балансе застройщика в настоящее время числиться порядка 80 квартир.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещался надлежаще. Представитель ответчика по доверенности ФИО3 направил в суд письменный отзыв на иск, в котором представитель ответчика просил в удовлетворении требований отказать, также заявил ходатайство об отложении рассмотрения дела либо об объявлении перерыва в судебном заседании.
Представители третьих лиц ООО «СХК «Север-Инвест», ООО «УК «Сокольники» в судебное заседание не явились, извещены надлежаще. От представителя третьего лица ООО «УК «Сокольники» в суд поступил письменный отзыв на иск, в котором общество согласилось с требованиями о демонтаже кондиционера, указало, что 18.01.2025 также направило ответчику требование об устранении нарушения в виде установки кондиционера, которое не исполнено.
Суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке. Ходатайство представителя ответчика об отложении рассмотрения дела либо б объявлении перерыва в судебном заседании судом отклонено.
Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, оценив все представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, по следующим основаниям.
Судом установлено, что 30.09.2021 между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «Стройинвест» был заключен договор № 20 участия в долевом <адрес> <адрес>,общей приведенной площадью 101,85 кв.м, расположенной на 5 этаже по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>.
18.07.2022 между сторонами был подписан передаточный акт к договору участия в долевом строительстве.
Согласно п. 6.3 договора гарантийный срок на объект долевого строительства составляет 5 (пять) лет с момента подписания передаточного акта между сторонами, за исключением технологического, инженерного оборудования, материалов оборудования, использованных в таком объекте. Гарантийный срок технологическое, инженерное оборудование составляет 3 года со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче первого объекта долевого строительства в объекте.
Срок гарантии на оконное оборудование и устройства, использованные в объекте долевого строительства, определяется гарантией производителей (продавцов).
Срок гарантии на отделочные работы и материалы объекта долевого строительства составляет 12 месяцев с момента подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В силу п. 4.10 договора участия в долевом строительстве участник долевого строительства обязуется до окончания гарантийного срока, сохранять первоначальный облик фасада объекта недвижимости, не устанавливать внешние блоки кондиционеров и иного оборудования, а также другие дополнительные конструкции на фасаде объекта недвижимости. В случае нарушения участником долевого строительства норм указанного пункта, он уплачивает застройщику штрафную неустойку в размере 250 000 руб.
Согласно п.п. 9, 10, 11 передаточного акта к договору участия в долевом строительстве № 20 от 30.09.2021 участник долевого строительства обязуется не производить в квартире до момента государственной регистрации права собственности работы, связанные с отступлением от проекта (в т. ч. перепланировка, возведение внутриквартирных перегородок, разводка всех инженерных коммуникаций, электрических сетей, пробивка проемов ниш, борозд в стенах и перекрытиях и т.д.).
Участник долевого строительства обязуется до окончания гарантийного срока, не проводить работы, которые затрагивают фасад многоквартирного жилого дома и его элементы, в том числе любое остекление лоджий, установка снаружи здания любых устройств и сооружений, любые работы затрагивающий внешний вид и конструкцию фасада многоквартирного жилого дома, в котором находится квартира.
За неисполнения обязательств, предусмотренных пунктом 8 настоящего передаточного акта, участник долевого строительства самостоятельно несет ответственность, установленную пунктом 4.10 Договора долевого участия и действующим законодательства Российской Федерации.
Из материалов дела следует, и, по-существу, стороной ответчика не оспаривается, что ответчиком установлен внешний блок кондиционера на фасаде объекта недвижимости, а именно: на остеклении балкона <адрес> <адрес> <адрес>, <адрес>, с наружной стороны фасада.
Оценивая доводы ответчика о недействительности условий п. 4.10 договора участия в долевом строительстве, суд приходит к следующему.
Согласно п.1 ст.246 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В соответствии с п.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу п.3 ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Факт размещения ответчиком внешнего блока кондиционера на фасаде (карнизе фасада) многоквартирного жилого дома, являющемся его ограждающей конструкцией и в силу приведенных норм закона относящемся к общему имуществу собственников помещений в этом доме, судом установлен.
Частью 4 ст.36 ЖК РФ закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда 4 декабря 2013 г., лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.
Органом управления многоквартирного дома, к компетенции которого относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в этом доме, является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 и пункт 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ).
Из вышеприведенных норм и разъяснений следует, что собственник помещения в многоквартирном доме вправе пользоваться общим имуществом путем установки блока кондиционера на фасаде дома при наличии соответствующего решения общего собрания собственников.
В соответствии с п. 9 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным Законом.
В соответствии с п.1 ст.16 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законом или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Как разъяснено в п.76 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I «О защите прав потребителей», статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года N 395-I «О банках и банковской деятельности»).
Закрепленный ст.421 ГК РФ принцип свободы договора, носящий диспозитивный характер, в свою очередь, не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя как экономически слабой стороны в правоотношениях. Данный принцип подлежит реализации путем предоставления условиями договора потребителю дополнительных прав, помимо прав, предусмотренных законом, но не их ограничения. Иное противоречило было положениям п.1 ст.16 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», предусматривающим запрет на ухудшение положения потребителя по сравнению с правилами, установленными законом или иными нормативными актами.
Учитывая, что собственник помещения в многоквартирном доме вправе пользоваться общим имуществом путем установки блока кондиционера на фасаде дома при наличии соответствующего решения общего собрания собственников, условия договора участия в долевом строительстве о запрете до окончания гарантийного срока устанавливать внешние блоки кондиционеров и иного оборудования, а также другие дополнительные конструкции на фасаде объекта недвижимости, в частности, при получении соответствующего решения общего собрания собственников, а равно, как и положения об установлении соответствующих штрафных санкций, ущемляют права собственника по сравнению с требованиями действующего законодательства, в связи с чем в силу п.1 ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей» признаются недействительными (ничтожными).
Следовательно, требование истца о взыскании штрафа, как основанное на недействительном (ничтожном) условии договора, и производное требование о взыскании процентов в порядке ст.395 ГК РФ, удовлетворению не подлежат.
Вместе с тем, действия собственника помещения в многоквартирном доме, выражающиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и в размещении на общем имуществе многоквартирного дома личного оборудования без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме, противоречат приведенным требованиям закона и подлежат признанию нарушающими права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в многоквартирном доме.
Указанная правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2023), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2023.
Учитывая, что решение общего собрания собственников по вопросу установки ответчиком кондиционера отсутствует, на ответчика суд возлагает обязанность демонтировать внешний блок кондиционера на фасаде объекта недвижимости, а именно: на остеклении балкона <адрес> <адрес> <адрес>, <адрес>, с наружной стороны фасада, и привести фасад указанного балкона в первоначальное состояние, в течение одного месяца со дня вступления настоящего решения суда в законную силу (ч. 2 ст. 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ).
Суд принимает во внимание объяснения представителя истца о том, что в настоящее время на балансе застройщика находится около 80 нереализованных квартир в доме. Кроме того, суд принимает во внимание и объяснения представителя истца о том, что размещение таким образом кондиционера в случае возникновения его неисправности и учитывая, что фасад дома выполнен панелями, создает риск возникновения пожароопасной ситуации.
При таких обстоятельствах, учитывая наличие на балансе истца жилых помещений в данном доме, по мнению суда, в рассматриваемом случае застройщик ООО «Специализированный застройщик «Стройинвест», как фактический правообладатель ряда объектов, вправе ставить вопрос о возложении на ответчика обязанности по демонтажу кондиционера.
Кроме того, как следует из письменного отзыва третьего лица ООО «УК «Сокольники», заявленные истцом требования поддерживаются и управляющей организацией по обслуживанию данного дома.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает взыскать с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Учитывая, что исковые требования удовлетворены частично в части возложения обязанности по демонтажу кондиционера, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в указанной части в размере 6000 руб.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ООО «Специализированный застройщик «Стройинвест», ИНН <***>, ОГРН <***>, к ФИО1, паспорт НОМЕР НОМЕР, удовлетворить частично.
Обязать ФИО1 демонтировать внешний блок кондиционера на фасаде объекта недвижимости, а именно: на остеклении балкона <адрес> <адрес> <адрес>, <адрес>, с наружной стороны фасада, и привести фасад указанного балкона в первоначальное состояние, в течение одного месяца со дня вступления настоящего решения суда в законную силу.
Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Специализированный застройщик «Стройинвест» судебные расходы по оплате государственной пошлины 6000 руб.
В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.
Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд путем подачи жалобы через Фрунзенский районный суд г. Ярославля в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Е.М. Пестерева