78RS0021-01-2021-001651-20

Дело № 2-157/2022 03 августа 2022 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сестрорецкий районный суд Санкт - Петербурга в составе председательствующего судьи Максимовой А.В.

При секретаре Герке К.В.

С участием представителя истца ФИО2 – адвоката Печихиной Е.А.,

Представителя ответчика ФИО3 – адвоката Георгиевой Е.А.,

Представителя ответчика ФИО4 – адвоката Данилина В.В.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-157/2022 по исковому заявлению ФИО2 к ФИО4, ФИО3 и ФИО5 о признании договора купли – продажи квартиры от 24.06.2019 незаключенным, признании договора купли – продажи квартиры от 06.08.2020 недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки от 06.08.2020 путем прекращения права собственности на квартиру

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратился с иском к ФИО4, ФИО3 и ФИО5 о признании договора купли – продажи квартиры от 24.06.2019, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, заключенного между ФИО5, ФИО2 и ФИО4, незаключенным, о признании договора купли – продажи квартиры от 06.08.2020, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, заключенного между ФИО4 и ФИО3, недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки от 06.08.2020 в виде прекращения права собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, мотивируя свое обращение тем, что истец являлся собственником 7/10 долей (3/10 + 2/5) в праве собственности на вышеуказанную квартиру, 24.06.2019 года на основании доверенностей, выданных истцом и ФИО5, заключен договор купли – продажи 7/10 долей квартиры, принадлежащих истцу, и 3/10 долей квартиры, принадлежащих ФИО5, по цене 9 000 000 (п. 4 договора). 06.08.2020 ФИО4 произвел отчуждение квартиры в пользу ФИО3 В п. 4 договора купли – продажи от 24.06.2019 указано, что стоимость всей квартиры составляет 9 000 000 руб., сколько денежных средств из этой суммы подлежит уплате каждому из продавцов в договоре не указано, между продавцами данный вопрос не обсуждался, таким образом, договор купли – продажи от 24.06.2019 является незаключенным в связи с отсутствием в нем цены, подлежащей уплате каждому из продавцов. При этом денежные средства в указанном в договоре размере продавцам переданы не были, а сделка была осуществлена по доверенности без ведома и согласия истца и ФИО5 Поскольку договор купли – продажи от 24.06.2019 является незаключенным, то договор от 06.08.2020 является недействительным (ничтожным). Таким образом, поскольку в договоре купли – продажи от 24.06.2019 отсутствует указание на цену, подлежащую уплате каждому из продавцов, то не достигнуто соглашение относительно такого существенного условия договора купли – продажи недвижимости как цена продаваемого имущества, в данном случае не достигнуто соглашение о цене за каждую из продаваемых долей, а, соответственно, не достигнуто соглашение о сумме денежных средств, подлежащих уплате каждому из продавцов, в связи с чем договор купли – продажи от 24.06.2019 является незаключенным, а договор от 06.08.2020 является недействительным (ничтожным) (л.д.186-189 том 1).

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, надлежащим образом извещен о рассмотрении дела судом.

В судебное заседание представитель истца ФИО2 – адвокат Печихина Е.А. явилась, исковые требования поддержала в полном объеме.

В судебное заседание ответчики ФИО4, ФИО3 и ФИО5 не явились, надлежащим образом извещены о рассмотрении дела судом.

В судебное заседание представитель ответчика ФИО6 – адвокат Данилин В.В. явился, исковые требования не признал, полагал их не подлежащими удовлетворению.

В судебное заседание представитель ответчика ФИО3 – адвокат Георгиева Е.А. явилась, исковые требования не признала, полагала их не подлежащими удовлетворению.

В судебное заседание третьи лица Управление Росреестра по Санкт – Петербургу, нотариус нотариального округа Санкт – Петербург ФИО7 не вились, надлежащим образом извещены о рассмотрении дела судом.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд вынес определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Спорная квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, принадлежала на праве собственности ФИО5 (3/10 доли в праве собственности) и ФИО2 (2/5 доли + 3/10 доли в праве собственности).

24.06.2019 между ФИО1, действующим от имени ФИО5 и ФИО2 (продавцы) на основании нотариально удостоверенных доверенностей, и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли – продажи спорной квартиры. В п. 4 договора указано, что квартира оценена сторонами и продана за сумму 9 000 000 руб. Стороны подтверждают, что не заблуждаются относительно продажной цены отчуждаемой квартиры. Расчеты с «продавцами» произведены полностью до подписания настоящего договора. В п. 6 договора указано, что настоящий договор одновременно является актом приема – передачи отчуждаемой квартиры. Договор от 24.06.2019 удостоверен нотариусом нотариального округа Санкт – Петербург ФИО7 (л.д.8-9 том 1). Государственная регистрация права собственности покупателя на квартиру произведена 02.07.2019.

06.08.2020 между ФИО1, действующим от имени ФИО4 (продавец) на основании нотариально удостоверенной доверенности, и ФИО3 заключен договор купли – продажи спорной квартиры. Согласно п. 5 договора, отчуждаемый объект недвижимости продавец продал, а покупатель купил за 8 800 000 руб. Данная сумма уплачена покупателем продавцу до подписания сторонами договора купли – продажи, расчет произведен полностью и окончательно. Финансовых, юридических и прочих претензий по настоящему договору стороны не имеют. Согласно п. 6 договора, настоящий договор является одновременно актом приема – передачи отчуждаемой квартиры. На момент заключения договора в квартире зарегистрирован ФИО2, который обязался сняться с регистрационного учета в течение одного месяца с момента продажи им доли в данной квартире (л.д.10 том 1). Государственная регистрация права собственности покупателя ФИО3 на квартиру произведена 17.08.2020 (л.д.11 том 1).

09.07.2021 между ФИО2 (цедент) и ФИО5 (цессионарий) заключен договор уступки прав, по условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает права (требования) в полном объеме по договору купли – продажи квартиры от 24.06.2019, предметом которого является купля – продажа 2/5 и 3/10 (а всего 7/10) доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>. Предметом настоящего договора является уступка права требования оплаты по договору купли – продажи от 24.06.2019 от покупателя ФИО4 и /или от представителя цедента – ФИО1, который действовал на основании доверенности в сумме 6 300 000 руб., приходящихся на долю цедента (л.д.227 том 1).

Решением Сестрорецкого районного суда Санкт – Петербурга от 18.08.2021 года по гражданскому делу № 2-172/2021 по исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 о признании утратившим право пользования жилой площадью, снятии с регистрационного учета, и по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 и ФИО4 о признании недействительными договоров купли – продажи квартиры, восстановлении (признании) права собственности, вступившему в законную силу 19.01.2022, ФИО2 признан утратившим право пользования жилым помещением – квартирой, расположенной по адресу: <адрес> и снят с регистрационного учета в указанной квартире, в удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 к ФИО3 и ФИО4 о признании недействительными договоров купли – продажи указанной квартиры от 24.06.2019 и от 06.08.2020 по основаниям, предусмотренным положениями п. 2 ст. 170 ГК РФ (притворность сделок), отказано (л.д.218-225 том 1).

Решением Куйбышевского районного суда Санкт – Петербурга от 16.03.2022 в удовлетворении исковых требований ФИО5 к ФИО4 о взыскании денежных средств по договору купли – продажи спорной квартиры от 24.06.2019 в размере 9 000 000 руб. отказано (л.д.246 том 1).

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ч. 1 ст. 550 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Сторона истца в обоснование требований о признании договора купли – продажи от 24.06.2019 незаключенным ссылается на отсутствие в договоре указания на цену, подлежащую уплате каждому из продавцов, указывая, что соглашение относительно цены продаваемого имущества не является достигнутым, поскольку в договоре не указана цена за каждую из продаваемых долей, а, соответственно, не достигнуто соглашение о сумме денежных средств, подлежащих уплате каждому из продавцов.

Однако исходя из условий договора купли – продажи от 24.06.2019, его предметом является определенный, индивидуализированный объект недвижимости – квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес>, в договоре также указана цена отчуждаемого имущества – квартиры (9 000 000 руб.), то есть стоимость квартиры, за которую квартира приобретается покупателем. При этом предметом договора купли – продажи от 24.06.2019 не являются доли в праве собственности на указанный объект недвижимости, а отсутствие указания в договоре купли – продажи сведений о том, какая именно часть его цены в денежном выражении приходится на каждого из продавцов (сособственников квартиры) основанием для признания договора незаключенным не является, поскольку действующее законодательство такого требования к условиям договора не содержит.

При этом наличие либо отсутствие спора между продавцами объекта недвижимости по определению долей каждого в денежном выражении в цене отчуждаемого имущества не опровергает того факта, что данный договор был заключен сторонами, и не может является основанием для ущемления прав покупателя объекта недвижимости, который исполнил свои обязательства по оплате цены договора, согласно его условиям, право собственности покупателя на объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке, то есть договор сторонами исполнен.

Кроме того, суд принимает во внимание тот факт, что 09.07.2021 между ФИО2 (цедент) и ФИО5 (цессионарий) заключен договор уступки прав, предметом которого является уступка права требования оплаты по договору купли – продажи от 24.06.2019, что свидетельствует об отсутствии спора между истцом и ФИО5 относительно цены, указанной в оспариваемом договоре, а также подтверждает факт признания истцом действительности и заключенности оспариваемого договора купли – продажи от 24.06.2019, поскольку не может быть передано право требования по незаключенной сделке, так как это противоречит закона и принципу добросовестности поведения участников гражданского оборота.

Следовательно, оснований для признания договора купли – продажи от 24.06.2019 не заключенным не имеется.

Доводы стороны истца о том, что денежные средства в указанном в договоре от 24.06.2019 размере продавцам переданы не были, а сделка была осуществлена по доверенности без ведома и согласия истца и ФИО5, суд не может признать обоснованными, поскольку действительность полномочий ФИО1, действующего на основании нотариально удостоверенных доверенностей от имени продавцов, самими продавцами не оспаривалась, доверенности не были отозваны. Факт получения продавцами денежных средств по договору купли – продажи от 24.06.2019 от покупателя подтверждается самим фактом подписания договора от 24.06.2019 с учетом пункта 4, согласно которому стороны договора подтвердили факт исполнения обязанности ответчика по оплате в полном объеме денежных средств до момента подписания договора.

Оснований для признания договора купли – продажи от 06.08.2020 недействительным (ничтожным) в силу незаключенности договора купли – продажи от 24.06.2019 не имеется, в связи с чем, требования истца в указанной части также не могут быть удовлетворены.

Поскольку требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки от 06.08.2020 в виде прекращения права собственности ФИО3 на спорную квартиру, является производным от основного требования, то оно также не подлежит удовлетворению.

Таким образом, исковые требования истца удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО4, ФИО3 и ФИО5 о признании договора купли – продажи квартиры от 24.06.2019 незаключенным, признании договора купли – продажи квартиры от 06.08.2020 недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки от 06.08.2020 путем прекращения права собственности на квартиру – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт - Петербургский городской суд через Сестрорецкий районный суд Санкт - Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.В.МАКСИМОВА

Дата принятия решения суда в окончательной форме 02 сентября 2022 года.