Решение по делу № 2-1266/2024 от 04.09.2025 | Крымский районный суд (Краснодарский край)

Категория дела О сохранении помещения в реконструированном состоянии Гражданское Удовлетворено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

<ФИО> и <ФИО> обратились в Крымский районный суд с административным исковым заявлением к администрации муниципального образования Крымский район Краснодарского края об оспаривании решения органа местного самоуправления.

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

В судебном заседании установлено, что истцам <ФИО> и <ФИО> на праве общей долевой собственности (931/1875 - <ФИО>, 944/1875 - <ФИО>.) принадлежит объект капитального строительства- здание, с кадастровым

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Исследовав письменные материалы дела, всесторонне оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям. Оценивая представленное экспертное заключение

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковое заявление <ФИО>, <ФИО> к администрации муниципального образования Крымский район Краснодарского края о сохранении здания в реконструированном виде – удовлетворить.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

Дело № 2-63/2025

УИД: 23RS0024-01-2024-001165-26

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Крымск, Краснодарский край «04» сентября 2025 года

Крымский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Ляха Д.Г.,

при секретаре судебного заседания Хоменко Ю.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 и ФИО2 к администрации муниципального образования Крымский район Краснодарского края о сохранении жилого помещения в здании (капитальном строении) в переустроенном и (или) перепланированном состоянии,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и ФИО2 обратились в Крымский районный суд с административным исковым заявлением к администрации муниципального образования Крымский район Краснодарского края об оспаривании решения органа местного самоуправления.

Свои требования мотивировали тем, что истцы ФИО1 и ФИО2, с 1993 года проживают в помещениях, расположенных в здании (капитальном строении), находящимся по адресу: <адрес>, которое всегда носило инвентарное наименование «дом оператора». В данное строение истцы были вселены совместно с членами своих семей в порядке предоставления служебного жилья, в связи с осуществлением ими трудовой деятельности в должностях операторов газораспределительной станции.

Согласно договора купли-продажи № от 06 декабря 2022 года, заключенного с ООО «Газпром добыча Краснодар», указанное строение было приобретено истцами в общую долевую собственность в следующих долях: 931/1875 - ФИО1, 944/1875 - ФИО2.

В виду того, что данное строение уже более 30 лет используется истцами для постоянного проживания, они неоднократно предпринимали действия на реализацию административных процедур, по переводу объекта капитального строительства в статус жилого помещения. В течение полутора лет истцы 3 раза обращались в администрацию муниципального образования Крымский район с заявлением о рассмотрения межведомственной комиссией данного вопроса.

Дважды, комиссией при рассмотрении заявлений истцов принималось отрицательное решение по причине нахождения объекта капитального строительства в зоне минимальных расстояний магистрального газопровода, а так же, в зоне охраны объектов культурного наследия.

Для устранения указанных замечаний, истцами были получены положительные заключения из Управления государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края, и ООО «Газпром трансгаз Краснодар».

08.02.2024 истцы повторно обратились в орган местного самоуправления с заявлением о переводе принадлежащего им нежилого здания в жилой дом блокированной застройки.

Межведомственной комиссией администрации муниципального образования Крымский район вопрос истцов был рассмотрен по существу, с последующим принятием решения об отказе в переводе нежилого помещения в жилое.

Основанием для принятия данного решения, по мнению членов комиссии явились следующие обстоятельства:

- отсутствие полномочий перевода нежилого здания в жилые дома блокированной застройки у органа местного самоуправления по предоставлению муниципальной услуги «Перевод жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение»;

- несоответствие требованиям, установленным пунктом 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации;

- отсутствие документа и (или) информации, необходимых для перевода нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации, а так же, отсутствие правоустанавливающего документа на переводимое здание с фактической площадью 210.1 м.2;

- согласно сведений ЕГРН, земельный участок, на котором расположено нежилое здание площадью 187,5 кв.м., снят с кадастрового учета 06.12.2023, земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории (объекта культурного наследия, публичного сервитута).

Далее, на основании указанного решения, администрацией муниципального образования Крымский район было принято постановление от 04.03.2024 № «Об отказе в переводе нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, в жилой дом блокированной застройки», по идентичным основаниям.

Полагают, что вынесенное межведомственной комиссией решение об отказе в переводе нежилого строения в жилой дом блокированной застройки, а так принятое на в соответствии с данным решением постановление органа местного самоуправления являются необоснованными, при этом, прямо нарушающими гражданские права и охраняемые законом интересы истцов в виду следующего.

Согласно статье 22 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований данного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Статья 23 ЖК РФ регламентирует порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.

В силу части 1 названной выше правовой нормы, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).

Часть 2 статьи 23 ЖК РФ определяет, что для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Согласно части 4 статьи 23 ЖК РФ решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя.

Часть 5 статьи 23 ЖК РФ устанавливает, что орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений.

В силу части 6 статьи 23 ЖК РФ в случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

Согласно статье 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;

1.1) поступления в орган, осуществляющий перевод помещений, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в переводе помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий перевод помещений, после получения указанного ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.

Согласно выводов представленного на рассмотрение межведомственной комиссии технического заключения по определению возможности перевода нежилого здания в жилой дом блокированной застройки, разработанного и изготовленного экспертом-специалистом НП СОП «Стройобъединение» ФИО5, для перевода указанного нежилого здания в жилое нет необходимости проведения каких-либо строительных либо реконструкционных действий, поскольку оно фактически соответствует всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Так, согласно выводов специалиста, объект капитального строительства - нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, соответствует нормативным требованиям и правилам СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», СП 14.13330218 «Строительство в сейсмических районах», Техническому регламенту о требованиях пожарной безопасности» (Федеральный закон № 123-Ф3 от 22.07.2008 (в ред. от 27.12.2018 г.) и Жилищному кодексу РФ, ст. 16 п. 3 для признания его жилым домом общей площадью 210.1 кв.м..

«Конструктивные основные характеристики надежности и безопасности жилого дома находятся в работоспособном состоянии, и не нарушают прав и охраняемых законом интересов других лиц. Негативных последствий для неопределенного круга лиц и угрозы жизни и здоровью не выявлено.

Исходя из архитектурно-планировочного и конструктивного решения здания, которое разделено общей внутренней стеной без проемов, и имеющие отдельные выходы на прилегающие земельные участки, согласно п. 1 ст. 40 Градостроительного кодекса РФ, объект капитального строительства можно признать жилым домом блокированной застройки.

Блок № 1 ФИО1 площадью 93.4 кв.м., блок № 2 ФИО2 площадью 116.7 кв.м.».

Так же, возможность безопасной эксплуатации данного здания подтверждается материалами другого гражданского дела А32-28979/2020, рассмотренного ранее Арбитражным судом Краснодарского края.

В рамках рассмотрения иска ООО «ГАЗПРОМ ДОБЫЧА КРАСНОДАР» о признании права собственности на объект капитального строительства, было назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы, для исследования основных технических характеристик рассматриваемого здания.

Заключением строительно-технической экспертизы № от 24.12.2020 установлено следующее:

1. Объект «Дом оператора ГРС х. Павловский» общей площадью 187,5 кв.м. по адресу: <адрес> полностью расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №. Местоположение капитального строения – «Дом оператора ГРС х. Павловский» относительно границ земельного участка с кадастровым номером № следующее: - северная часть стены строения расположена на расстоянии 30,03 м. от северной части границы земельного участка с кадастровым номером №; - восточная часть стены строения расположена на расстоянии 7,48 м. от восточной части границы земельного участка с кадастровым номером №; - южная часть стены строения расположена на расстоянии 3,27 м. от южной восточной части границы земельного участка с кадастровым номером №; - западная часть стены расположена на расстоянии 9,16 м. от западной части границы земельного участка с кадастровым номером №.

2. Объект «Дом оператора ГРС х. Павловский» по адресу: <адрес> имеет следующие

технико-экономические характеристики: год постройки - 1993; этажность - 1; - литер: А, под/А; площадь застройки - 208 кв.м; объем здания - 681 куб.м; общая площадь - 187,5 кв.м; материал стен - шлакоблочный, обл. кирпич; перегородки - кирпич, фанера; вид внутренней отделки - обои, плитка; фундаменты - бетон. ленточный; перекрытия - железобетонные сборные; крыша - деревянные стропила, асбестоцементные волнистые листы; полы - линолеум, плитка; проемы дверные - простые деревянные; оконные проемы - металлопластиковые; электропроводка - скрытая проводка; водопровод - от скважины; газоснабжение - сетевое; отопление - от котла; канализация - местная; вентиляция - естественная по каналам. «Дом оператора ГРС х. Павловский» является объектом капитального строительства и обладает техническими признаками недвижимого имущества, так как конструкции объекта исследования являются капитальными (кирпичные стены, железобетонный фундамент, железобетонное перекрытие), имеют прочную связь с земной поверхностью, не возможно их перемещение в пространстве без существенного физического разрушения и нанесения ущерба, что сделает объект не пригодным для дальнейшего использования.

3. «Дом оператора ГРС х. Павловский» по адресу: <адрес> требованиям технических регламентов, градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических, экологических, противопожарных норм и правил, нормам в части обеспечении, сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, а так же градостроительному регламенту, правилам землепользования и застройки, проекту планировки территории <адрес> соответствует.

4. Строительные конструкции объекта: «Дом оператора ГРС х. Павловский» общей площадью 187,5 кв.м. имеют нормативный уровень технического состояния, находятся в исправном состоянии и отвечают предъявляемым эксплуатационным характеристикам и требованиям надежности и безопасности, своими конструктивными особенностями угрозу для жизни и здоровью граждан не создают».

Полагают, что выводы данного экспертного заключения являются дополнительным доказательствами правомерности их действий, направленных на изменение назначение принадлежащего нам строения на статус жилого.

Ст. 24 Жилищного кодекса РФ предусматривает исчерпывающий перечень оснований для отказа в переводе нежилого помещения в жилое, и не содержит оснований, указанных в решении МВК, которым было отказано в удовлетворении нашего заявления.

Согласно ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

На основании изложенного, в соответствии со ст. 175-180 КАС РФ, просят суд:

- признать незаконным и отменить решение межведомственной комиссии по переводу жилых (нежилых) помещений в категорию нежилых (жилых) помещений, переустройству и (или) перепланировке жилых, нежилых помещений многоквартирных домах на территории муниципального образования Крымский район от 26.02.2024 № об отказе в переводе нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, в жилой дом блокированной застройки;

- обязать Межведомственную комиссию по переводу жилых (нежилых) помещений в категорию нежилых (жилых) помещений, переустройству и (или) перепланировке жилых, нежилых помещений в многоквартирных домах на территории муниципального образования Крымский район принять решение о переводе нежилого помещения, с кадастровым номером: 23:12:0302002:329, расположенного по адресу: <адрес>, в жилой дом блокированной застройки.

29.05.2024 в суд от ФИО1 и ФИО2 поступило письменное заявление о дополнении требований по настоящему делу, в котором просят суд:

- продолжить рассмотрение данного дела в порядке гражданского судопроизводства;

- сохранить нежилое здание - с кадастровым номером: №, год постройки - 1993; этажность - 1; литер: А, под/А; площадь застройки - 208 кв.м.; объем здания - 681 куб.м.; общая площадь - 187,5 кв.м.; материал стен - шлакоблочный, обл. кирпич; расположенное по адресу: <адрес>, в реконструированном виде - жилой дом блокированной застройки, состоящим из двух жилых помещений (блоков);

- прекратить право общей долевой собственности: 931/1875 части ФИО1, 944/1875 ФИО2 на нежилое здание, с кадастровым номером: №, год постройки - 1993; этажность - 1; литер: А, под/А; площадь застройки - 208 кв.м.; объем здания - 681 куб.м; общая площадь - 187,5 кв.м; материал стен - шлакоблочный, обл. кирпич, расположенное по адресу: <адрес>;

- признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение № 1, общей площадью 93.4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>;

- признать за ФИО2 право собственности на жилое помещение № 2, общей площадью 116.7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>;

- указать, что оно является основанием для изготовления технических планов и осуществления кадастрового учета жилого помещения № 1, общей площадью 93.4 кв.м. и жилого помещения № 2, общей площадью 116.7 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>;

- указать, что оно является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений ведений о нежилом здании, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, в части «наименование – жилой дом блокированной застройки», «назначение – жилое».

Доводы заявлений обоснованы на том, что на рассмотрении Крымского районного суда Краснодарского края находится административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 и ФИО2 с требованиями признать незаконным и отменить решение Межведомственной комиссии по переводу жилых (нежилых) помещений категорию нежилых (жилых) помещений, переустройству и (или) перепланировке жилых, нежилых помещений в многоквартирных домах на территории муниципального образования Крымский район от 26.02.2024 № об отказе в переводе нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, в жилой дом блокированной застройки и обязать Межведомственную комиссию по переводу жилых (нежилых) помещений в категорию нежилых (жилых) помещений, переустройству и (или) перепланировке жилых, нежилых помещений в многоквартирных домах на территории муниципального образования Крымский район принять решение о переводе нежилого помещения, с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>, в жилой дом блокированной застройки.

Поводом и основанием для обращения истцов с указанным заявлением послужило длительное отсутствие возможности реализовать свое право на перевод принадлежащего им на праве общей долевой собственности нежилого здания в жилой дом блокированной застройки.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 КАС РФ, административный истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение административного дела по существу в суде первой инстанции, изменить основание или предмет административного иска.

Для реализации комплексной защиты своего права в судебном порядке полагают, возможным дополнить требования, и поставить перед судом вопрос о сохранении принадлежащего нам здания (капитального строения) в перестроенном и реконструированном виде.

Из представленного истцами в материалы дела заключения технического заключения по определению возможности перевода нежилого здания в жилой дом блокированной застройки, разработанного и изготовленного экспертом-специалистом НП СОП «Стройобъединение» ФИО5, для перевода указанного нежилого здания в жилое нет необходимости проведения каких либо строительных либо реконструкционных действий, поскольку оно фактически соответствует всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Блок № 1 ФИО1 площадью 93.4 кв.м., блок № 2 ФИО2 площадью 116.7 кв.м.».

В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкцией является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Произведенная без разрешения реконструкция должна соответствовать требованиям ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

Представленные документы, и техническое состояние здания и помещений, подтверждают, что постройка в реконструированном состоянии, не нарушает прав иных лиц и не представляет угрозу жизни и здоровью.

В соответствии с ч. 1 ст. 16.1 КАС РФ, при обращении в суд с заявлением, содержащим несколько связанных между собой требований, из которых одни подлежат рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства, другие - в порядке административного судопроизводства, если разделение требований невозможно, дело подлежит рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства.

Определением Крымского районного суда Краснодарского края от 29.05.2024 суд прекратил рассмотрение дела в порядке административного судопроизводства и перешел к рассмотрению дела по исковому заявлению ФИО1 и ФИО2 к администрации муниципального образования Крымский район об оспаривании решения органа местного самоуправления (о сохранении жилого помещения в здании (капитальном строении) в переустроенном и (или) перепланированном состоянии) по правилам гражданского судопроизводства.

Истцы ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились. О времени, дате и месте проведения судебного заседания своевременно надлежащим образом уведомлены. 04.09.2025 в суд от истцов ФИО1 и ФИО2 поступило письменное заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель ответчика – администрации муниципального образования Крымский района – ФИО3, действующая на основании доверенности в судебное заседание не явилась, от нее поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, в котором она так же выразила позицию о несогласии с заявленными требованиями истцов, в связи с чем просила в иске отказать.

Суд определил провести судебное разбирательство в отсутствие неявившихся участников процесса.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 218 Гражданского Кодекса РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 1 Жилищного кодекса РФ жилищное законодательство основывается на безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее — жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее — жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, … обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими.

Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

Согласно ч. 1 ст. 222 ГПК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В судебном заседании установлено, что истцам ФИО1 и ФИО2 на праве общей долевой собственности (931/1875 - ФИО1, 944/1875 - ФИО2.) принадлежит объект капитального строительства- здание, с кадастровым номером №, общей площадью, согласно сведений ЕГРН 187.5 кв.м., назначение- нежилое, количество этажей- 2, в том числе подземных- 1, расположенный по адресу: <адрес>.

Указанное здание было приобретено истцами на в соответствии с условиями договора купли-продажи № от 06 декабря 2022 года, заключенного с ООО «Газпром добыча Краснодар», в котором объект капитального строительства обозначен как «дом оператора».

Согласно сведений технического паспорта здания от 02 мая 2023 года, при проведении технической инвентаризации было выявлено увеличение общей площади с 187.5 кв.м. до 210,1 м.2 (на 22.6 м.2) за счет возведения пристройки (справка №). Нежилое здание фактически используется как многоквартирный жилой дом. Площадь квартиры № 1- 93.4 м2, площадь квартиры № 2- 116.7 м2. Площадь здания 222.2. м2. Согласно Приказа Минэкономразвития России от 23 октября 2020 г. № П\0393 (зарегистрированного в Минюсте России 16 ноября 2020 г. №) площадь здания составляет: 230.0 м2.

Из представленных в материалы дела копий инвентаризационной документации, хранящейся в ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация-краевое БТИ» (отдел по Крымскому району), а именно технического паспорта объекта «дом оператора» изготовленного по состоянию на 2011 г. следует, что на момент обследования и составления указанного документа, объект капитального строительства, расположенный по адресу: <адрес> (литер А) имел следующие данные экспликации: кв.1 общей площадью 53.7 кв.м., пом №- жилая, пом. №- ванная, пом. №- коридор, пом. №- кухня, пом. №- жилая, пом. №- жилая; кв.2 общей площадью 54.1. кв.м., пом. №- жилая, пом. №- жилая, пом. №- кухня, пом. №- прихожая, пом. №- коридор, пом. №- туалет, пом. №- ванная, пом. №- жилая.

Согласно сведений технического паспорта домовладения по адресу: <адрес>, изготовленного ФГУП «Госземкадастрсъемка»-ВИСХАГИ от 01 августа 2011 года рассматриваемый объект капитального строительства лит. А 1993 года постройки имеет наименование «жилой дом», общей площадью 208.3 кв.м.

Истцами ФИО1 и ФИО2 в материалы дела представлены копии трудовых книжек, из содержания которых следует, что с 1993 года они были приняты на работы в должности операторов газораспределительной станции, в которых проработали до 2022 года и 2018 года соответственно.

Справками администрации Кеслеровского сельского поселения Крымского района подтверждается, что ФИО1 и ФИО2 постоянно проживают по адресу: <адрес> с 1993 года.

Указанные данные свидетельствуют о том, что объект капитального строительства «дом оператора», расположенный по адресу: <адрес> с 1993 г. использовался истцами ФИО1 и ФИО2 в качестве служебного жилья, в период их работы в должностях операторов газораспределительной станции. Согласно данных технических паспортов, строение состоит из двух изолированных друг от друга блоков помещений.

Пленумом Верховного Суда Российской Федерации, в целях обеспечения правильного и единообразного применения судами норм о самовольной постройке, были даны соответствующие разъяснения, изложенные в Постановлении от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке».

Из буквального толкования положений Гражданского кодекса Российской Федерации о самовольной постройке, в целях признания права собственности, данная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый п. 2, абзац третий п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. 4, 7 ст. 2 ГрК РФ). (п.39 Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023 г.)

Согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, на котором расположен рассматриваемый объект капитального строительства, относится к категории «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для эксплуатации здания дом оператора».

Относительно данного земельного участка в государственной информационной системе сведений обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования Крымский район содержаться сведения, что он расположен зоне Ж-1Б «Зона застройки индивидуальными жилыми домами с содержанием домашнего скота и птицы», что подтверждается соответствующей выпиской № от 10.12.2024 г. за подписью начальника управления архитектуры, главного архитектора района ФИО7.

Из данной выписки следует, что в данной территориальной зоне, в перечне основных видов разрешенного использования земельных участков содержится вид [2.3] «Блокированная жилая застройка»- размещение жилого дома, имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (количество этажей не более чем три, при общем количестве домов не более десяти и каждый из них предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним домом или соседними домами.

Материалами дела подтверждается, что истцы ФИО1 и ФИО2 с момента приобретения в собственность рассматриваемого объекта «дом оператора» неоднократно предпринимали действия, направленные на изменение назначения здания в жилое, путем обращения в органы местного самоуправления.

Согласно решения об отказе в переводе нежилого помещения в жилое помещение от 26.02.2024 года № за подписью заместителя главы муниципального образования Крымский район (председателя МВК) истцам было отказано в переводе нежилого здания в дом блокированной застройки по следующим причинам:

- несоответствие требованиям, установленным пунктом 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации;

Согласно письма Управления государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края от 16.11.2023 г. № за подписью заместителя начальника управления ФИО8, ФИО1 и ФИО2 была предоставлена информация от том, что по данным единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, перечня выявленных объектов культурного наследия, списка объектов, обладающих признаками объектов культурного наследия, материалов архива управления, на земельном участке с кадастровым номером № объекты культурного наследия, включенные в реестр выявленных объектов культурного наследия, объекты обладающие признаками объектов культурного наследия, а так же их зоны охраны и защитные зоны отсутствуют. в связи с чем, перевод объекта капитального строительства в жилой дом блокированной застройки на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> не противоречит требованиям действующего законодательства в области охраны объектов культурного наследия.

Согласно письма ООО «Газпром трансгаз Крыснодар» от 20.11.2023 года № за подписью главного инженера- первого заместителя генерального директора ФИО9 истцы были проинформированы о том, что ООО «Газпром трансгаз Краснодар» не обладает компетенцией по согласованию перевода нежилого здания в жилой дом блокированной застройки. Так же, в этом письме указано, что в виду нахождения объекта капитального строительства в охранной зоне и зоне минимальных расстояний МГ «Анастасиевская-Новороссийск», дальнейшая эксплуатация дома требует соблюдения мер использования, обусловленных требованиями «Правил охраны магистральных газопроводов», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.09.2017 г. № 1083 и Свода правил СП 36.13330.2012 «Магистральные трубопроводы» актуализированная редакция СНиП 2.05.06-85*, а так же соблюдение ограничений по использованию земельного участка, установленных ст. 32 Федерального закона от 31.03.1999 г. № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» и СП36.13330.2012 и иными нормативными актами, возлагающих эту обязанность на собственника земельного участка.

На основании определения Крымского районного суда от 22.01.2025 г. в рамках рассмотрения данного гражданского дела было назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы, проведение которой было поручено государственному экспертному учреждению- Новороссийский филиал ФБУ «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

На разрешение экспертов судом были поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли техническое состояние объекта капитального строительства – нежилого здания, с кадастровым номером: №, год постройки - 1993; этажность - 1; литер: А, под/А; площадь застройки - 208 кв.м.; объем здания - 681 куб.м.; общая площадь - 187,5 кв.м.; материал стен - шлакоблочный, обл. кирпич, расположенное по адресу: <адрес>, - требованиям, предъявляемым к жилым зданиям (строениям), и может ли оно использоваться в качестве жилого дома блокированной застройки, состоящего из 2 (двух) блоков ?

2. Создает ли строительно-техническое и санитарно-гигиеническое состояние существующего объекта капитального строительства – нежилого здания, с кадастровым номером: №, год постройки - 1993; этажность - 1; литер: А, под/А; площадь застройки - 208 кв.м.; объем здания - 681 куб.м; общая площадь - 187,5 кв.м; материал стен - шлакоблочный, обл. кирпич; расположенное по адресу: <адрес>, угрозу жизни и здоровью граждан?

Из выводов государственного судебного эксперта ФИО10, изложенных в заключении № от 19.06.2025 г. следует, что объект капитального строительства – нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> соответствует требованиям, предъявляемым к жилым зданиям, и может использоваться в качестве жилого дома блокированной застройки, состоящего из двух блоков. Так же эксперт указывает, что объект капитального строительства- нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> в настоящее время по санитарно-гигиеническому состоянию, объемно планировочному решению (в случае возникновения пожарной ситуации) и по своему техническому состоянию обеспечивает безопасность нахождения людей в помещениях и в случае возникновения экстремальной ситуации – безопасную и своевременную эвакуацию людей через эвакуационные выходы и в рассматриваемой ситуации угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Оценивая представленное экспертное заключение, судом отмечается, что оно подготовлено в установленном законодательством порядке, после предупреждения эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, уведомления сторон, экспертиза проведена специалистом, имеющим необходимую подготовку и специальные познания, по результатам проведенного исследования, с учетом установленных методик, указанные в заключении эксперта выводы мотивированы, поэтому суд не находит оснований не принимать данное заключение в качестве доказательства по делу.

Согласно п.5 ч.2 ст.14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: вступившие в законную силу судебные акты.

В силу ч. 2 ст. 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления, являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 194-197 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1, ФИО2 к администрации муниципального образования Крымский район Краснодарского края о сохранении здания в реконструированном виде – удовлетворить.

Сохранить нежилое здание - с кадастровым номером: №, год постройки - 1993; этажность - 1; литер: А, под/А; площадь застройки - 208 кв.м.; объем здания - 681 куб.м.; общая площадь - 187,5 кв.м.; материал стен - шлакоблочный, обл. кирпич; расположенное по адресу: <адрес>, в реконструированном виде - жилой дом блокированной застройки, состоящим из двух жилых помещений (блоков).

Прекратить право общей долевой собственности: 931/1875 части ФИО1, 944/1875 ФИО2 на нежилое здание, с кадастровым номером: №, год постройки - 1993; этажность - 1; литер: А, под/А; площадь застройки - 208 кв.м.; объем здания - 681 куб.м; общая площадь - 187,5 кв.м; материал стен - шлакоблочный, обл. кирпич, расположенное по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение № 1, общей площадью 93.4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>;

Признать за ФИО2 право собственности на жилое помещение № 2, общей площадью 116.7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Данное решение суда является основанием для регистрации в Едином государственном реестре недвижимости права собственности за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения на жилое помещение № 1, общей площадью 93.4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения на жилое помещение № 2, общей площадью 116.7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Данное решение суда является основанием для изготовления технических планов и осуществления кадастрового учета жилого помещения № 1, общей площадью 93.4 кв.м. и жилого помещения № 2, общей площадью 116.7 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>;

Данное решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений сведений о нежилом здании, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, в части «наименование – жилой дом блокированной застройки», «назначение – жилое»..

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Крымский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: подпись.

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →