78RS0002-01-2022-007357-27
Изготовлено в окончательной форме 26 июля 2023года
Г. Санкт-Петербург
Дело № 2-814/2023 13 июня 2023 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Выборгский районный суд г. Санкт-Петербурга в составе:
Председательствующего судьи Кирсановой Е.В.
при секретаре Кузнецовой Е.В.
С участием представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» о защите прав потребителей
УСТАНОВИЛ
ФИО4 (далее истец) обратилась в суд с иском к ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» (далее ответчик) о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 10.01.2022 по 29.03.2022 в размере 254 363,22 руб., денежные средства в счет разницы оплаченной площади по договору и фактической площадь в размере 119 278,15 руб., компенсацию морального вреда 50 000 руб., штраф по ЗоЗПП. В обоснование иска указывала на то, что между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался передать дольщику жилое помещение – двухкомнатную квартиру площадью 49,5 кв.м, расположенную по строительному адресу: <адрес> в срок до 31.12.2021 г. Условия договора в части оплаты долевого взноса истец выполнила своевременно в полном объеме, но фактически квартира передана по акту 15.04.2022, до этого времени при осмотре квартиры были выявлены множественные недостатки как в самой квартире так и в местах общего пользования, которые требовали устранения. Кроме того после приемки квартиры истица обратилась в ООО «Авангард» с целью определения общей площади квартиры, согласно заключения которого общая площадь квартиры без учета помещений вспомогательного назначения составляет 48,4 кв.м., разницу между оплаченной площади по договору и фактически переданной в соответствии с п. 3.6 договора ответчик не выплатил
Истица в суд не явилась, доверила представлять интересы представителю, которая на удовлетворении требований настаивала в полном объеме, в том числе и в части выплаты разницы площадей исходя из заключения экспертизы и объяснений допрошенного в судебном заседании эксперта и письменных пояснений (л.д.183-186)
Представитель ответчика в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в отзыве и дополнениях к нему (л.д.38-40, 90-91, 187-190)
3 лица привеченные к участию в деле Управление росреестра и ООО «АКР СПб» в суд не явились, извещались надлежащим образом.
Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, суд приходит к следующему:
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В силу ч. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 08.10.2020 между ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» и ФИО4 заключен договор участия в долевом строительстве № (л.д.13-17). Согласно условиям указанного договора застройщик обязался передать участнику долевого строительства жилое помещение –двухкомнатную квартиру, расположенную в многоквартирном жилом доме (корпус №), со встроенными помещениями по адресу: <адрес> в срок до 31.12.2021, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену в размере 56811978 рублей и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи.
Истец произвела оплату по договору в полном объеме, что ответчиком не оспаривается (л.д.10), 14.01.2022 застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (л.д.55-58), 22.01.2022 квартира была осмотрена истцом, выявлен ряд недостатков (л..8-9, 25), 15.04.2022 сторонами подписан акт приема-передачи квартиры (л.д.10 оборот)
Таким образом, просрочка исполнения обязательств по передаче квартиры застройщиком составляет с 31.12.2021 г. по 15.04.2022.
Согласно ст. ст. 330, 332 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.
Определяя размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, суд исходит из следующего:
Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), в случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), - с другой.
В соответствии с Определением Верховного Суда РФ от 24.10.2017 № 41-КГ17-26 согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта, указанная в договоре участия в долевом строительстве, что на 30.12.2021 составляло 8,5%.
Истец просит взыскать неустойку за период с 10.01.2022 по 29.03.2022 что составляет 254363,22 руб.
В указанной части со стороны ответчика принципиальных возражений не поступало, кроме указаний на возможность снижения неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ.
Определяя размер неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору, суд принимает во внимание, что период просрочки, указанный истцом не противоречит положениям действующего законодательства, произведен с учетом периода моратория установленного Постановлением Правительства РФ №479 от 26.03.2022 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, ….», при этом со стороны ответчика заявлено ходатайство о применении ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижении неустойки.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно положениям п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанному критерию отнесена к компетенции суда первой инстанции и производится им по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела.
Оценив собранные по делу доказательства, в том числе доводы представителя ответчика о применении положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, вид выявленных недостатков и длительность их устранения после первого осмотра квартиры, суд находит основания для снижения предусмотренной законом неустойки за несвоевременное исполнение ответчиком своих обязательств перед истцом до 180 000 руб. Данный размер неустойки будет отвечать принципам разумности и справедливости и последствиям нарушения обязательств ответчика, и в совокупности с присужденными истцу денежной компенсацией морального вреда и штрафа обеспечит полное восстановление нарушенного права истца.
Доводы ответчика в обоснование снижение неустойки не имеют значения для рассматриваемого спора и уменьшения неустойки в большем размере, так как прямая обязанность застройщика передать квартиру Дольщику, качество которой соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, именно на застройщике лежит обязанность по недопущению нарушения прав дольщиков, а в случае нарушения-восстановлению в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Застройщик не подлежит освобождению от ответственности за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, если это связано с устранением недостатков объекта долевого строительства, не соответствующего установленным требованиям. При этом обязанность доказать соответствие подлежащего передаче потребителю объекта долевого строительства императивным требованиям нормативных актов, а также условиям договора должна быть возложена на застройщика.
Ответчик, являясь коммерческой организацией, при строительстве жилого дома должен был предусмотреть наступление всех возможных обстоятельств, способных привести к изменению согласованного между сторонами срока передачи квартиры, а приняв на себя соответствующие обязательства по передаче объекта строительства в определенный срок, исполнить указанные обязательства, либо нести ответственность, предусмотренную действующим законодательством.
Установив факт нарушения прав истца как потребителя, суд находит основания для взыскания с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в порядке статьи 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей», с учетом разумности и справедливости и конкретных обстоятельств дела, периода просрочки в размере 25 000 руб.
Руководствуясь положениями п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", учитывая разъяснения п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 года №17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", а также, учитывая установленные по делу обстоятельства, суд считает возможным взыскать в пользу истца штраф в размере 50% от присужденной суммы, что составляет 102500 рублей (180000+ 25000):2).
Что касается требований истца о взыскании денежных средств в виде разницы между размером оплаченной площади по договору и фактически переданной истцу, то суд не находит оснований для его удовлетворения исходя из следящего:
Согласно п. 3.5 договора участия в долевом строительстве застройщик перед вводом объекта в эксплуатацию обязан организовать обмер Объекта. Если в результате обмера, произведённого во исполнение обязательств застройщика в соответствии с требованиями Федерального закона №221-ФЗ, Федерального закона №218-ФЗ, иными нормами закона фактическая площадь квартиры превысит общую площадь квартиры, указанную в Приложении №1 к договору (графа 6) более чем на 1 кв.м цена договора увеличивается на сумму пропорциональную расчетной цене одного квадратного метра, участник долевого строительства не позднее чем за 10 дней до подписания акта приема-передачи производит оплату соответствующей суммы.
Из п. 3.6 договора следует, что если фактическая площадь квартиры окажется меньше чем на 1 кв.м, цена договора уменьшается на сумму пропорциональную расчетной цене оного квадратного метра. Возврат соответствующе суммы производит застройщик.
Согласно Приложения №1 к договору, графа 6, общая площадь квартиры составляет 49,5 кв.м. (л.д.16 оборот)
Во исполнение требований закона, застройщик обратился в Межрегиональное агентство кадастра и регистрации недвижимости ля производства обмерных работ, согласно справки № от 30.08.2021 общая площадь квартиры № составляет 48,6 кв.м. (л.д.41-74)
Данные сведения были отражены в акте приема-передачи квартиры и внесены в ЕГРН в качестве характеристики спорного объекта.
Не согласившись с данным размером, истец обратилась в ООО «Авангард оценочная компания», получив заключение кадастрового инженера о том, что общая площадь квартиры без учета помещений вспомогательного назначения-балкон площадью 10,7 кв.м составляет 48,4 кв.м. (л.д.31-37)
В ходе рассмотрения дела по ходатайству истцовой стороны также была проведена судебная экспертиза, согласно заключения эксперта АНО «СИНЭО» общая площадь квартиры № по адресу <адрес> без учета помещений вспомогательного назначения (балкон площадью 10,7 кв.м) составила 48,4 кв.м (7,9+2,6+1,6+11,5+12,1+12,7) (л.д.137-165) Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО1 пояснил, что производил замеры площадей помещений без учета коробов установленных в помещении туалета, ссылаясь на то, что дольщику передана квартира с отделкой, короб закрывающий трубопровод не несет декоративной функции и площадь за ним не должна учитываться при определении площади квартиры.
Представитель ответчика в обоснование возражений ссылалась на то, что как независимым экспертом ООО «Авангард оценочная компания», так и судебным экспертом АНО «СИНЭО» некорректно произведены замеры в санузле, не было учтено расстояние за сантехническим коробом, обшитым гипсокартоном (элемент декоративной отделки). Кроме того, внесенные в ЕГРН сведения об объекте недвижимости подтверждают его характеристики, сведения указанные в выписке ЕГРН истцом надлежащим образом не оспорены, изменения в установленном порядке в выписку не внесены.
В соответствии с п. 7 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права являются в том числе технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном законом порядке.
В силу ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.
В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (ч. 1 ст. 8 Закона).
К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (ч. 2 ст. 8 Закона).
К таким основным сведениям, вносимым в кадастр недвижимости, относится площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место (п. 9 ч. 4 ст. 8 Закона).
Кадастровая стоимость отнесена к дополнительным сведениям об объекте недвижимости (п. 1 ч. 5 ст. 8 Закона) и определяется с учетом площади объекта недвижимости.
Из приведенных норм права следует, что только внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения подтверждают площадь квартиры как объекта недвижимости и изменение ее качественных характеристик.
Застройщиком внесены сведения в акт приема-передачи квартиры и в ЕГРН на основании ведомости помещений и их площадей.
Поскольку требований о внесение изменений в пописанный сторонами акт приема-передачи квартиры истцом не заявлялось, право собственности зарегистрировано в ЕГРН в соответствии с указанными в нем данными, то есть внесение в ЕГРН сведений о площади спорной квартиры 48,6 кв.м. истцом не оспаривалось, в установленном законом порядке изменения не вносились, учитывая положения договора участия в долевом строительстве оснований для производства истцу выплаты в размере 119278,15 руб. суд не находит.
Представленное истцом заключение специалиста ООО «Авангард оценочная компания» равно как и заключение судебного эксперта АНО «СИНЭО» направленные на несогласие с обмерами представленными застройщиком исходя из вышеизложенных норм права не имеют значение для рассматриваемого спора, поскольку первичным будет внесение изменений в правоустанавливающие документы (в характеристики квартиры указанные в ЕГРН), в противном случае со стороны истца будет усматриваться неосновательное обогащение.
В соответствии с требованиями ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход государства необходимо взыскать государственную пошлину в сумме 5100 руб.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО4 удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» в пользу ФИО4 неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства по договору № от 08.10.2018 за период с 10.01.2022 по 29.03.2022 в размере 180 000 руб., компенсацию морального вреда 25 000 руб., штраф по ЗоЗПП в размере 102500 руб., а всего 307500 (триста семь тысяч пятьсот) рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» в доход государства государственную пошлину в размере 5100 (пять тысяч сто) рублей.
Решение может быть обжаловано сторонами в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течении месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья Кирсанова Е.В.