Дело № 2-684/2023
УИД 26RS0017-01-2023-000496-82
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 марта 2023 года город Кисловодск
Кисловодский городской суд Ставропольского края Российской Федерации в составе председательствующего судьи Коротыча А.В., при секретаре судебного заседания Швецовой Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Кисловодского городского суда гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации города-курорта Кисловодска о признании права собственности на квартиру в реконструированном состоянии,
установил:
ФИО1 обратился в Кисловодский городской суд с иском к администрации города-курорта Кисловодска о признании права собственности на самовольно реконструированную <адрес>, по адресу: <адрес>.
Поскольку строительные работы производил без получения разрешения на строительство, а по завершению работы по реконструкции органом местного самоуправления было отказано во вводе в эксплуатацию квартиры, он обратился в суд с иском о признании права собственности на <адрес>, расположенную по <адрес>, в реконструированном состоянии.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска.
В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО2, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал и пояснил, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ его доверитель является собственником <адрес>, расположенной в многоквартирном доме по <адрес>. В отношении данной квартиры самовольно проведены работы по реконструкции путем увеличения квартиры до 86,9 кв.м. По завершению строительных работ ФИО1 обращался в УАиГ администрации города-курорта Кисловодска по вопросу ввода в эксплуатацию, однако ему было разъяснено, что это не входит в компетенцию органа местного самоуправления, так же указал, что квартира в существующем виде не нарушает прав собственников помещений многоквартирного дома, о чем был составлен соответствующий протокол общего собрания и получено стопроцентное согласие на уменьшение общего имущества МКД. Проведенная по делу судебная строительно-техническая экспертиза показала, что в существующем виде квартира соответствует строительным и иным нормам и правилам и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. На основании этого, просил признать за ФИО1 право собственности на <адрес>, общей площадью 86,9 кв.м., состоящую из следующих помещений: №1 – жилой комнаты – 16,2 кв.м., №2 – балкона – 3,3 кв.м., №3 – жилой комнаты – 15,8 кв.м., №4 – жилой комнаты – 14,6 кв.м., №9 – прихожей – 11,8 кв.м., №10 – сан.узла – 3,7 кв.м., №11 – кухни – 6,5 кв.м., №12 – сан.узла – 3,4 кв.м., №13 – кухни-столовой – 14,9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии.
Допрошенная в судебном заседании представитель ответчика администрации города-курорта Кисловодска – ФИО3, действующая на основании доверенности, с исковыми требованиями не согласилась и пояснила, что истцом не представлены доказательства того, что квартиры, расположенные под квартирой истца, не подвергались самовольной реконструкции. Считает, что в случае выявления самовольности нижерасположенных квартир, будет затруднительно исполнить решение суда о сносе ввиду нахождения над ними квартиры истца. С учетом этого, представитель ФИО3 считает, что спорная квартира угрожает жизни и здоровью граждан и просила в удовлетворении иска отказать.
В судебном заседании представитель третьего лица – управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска ФИО4, действующая на основании доверенностей, с исковыми требованиями ФИО1 также не согласилась, поддержала объяснения представителя ответчика и так же пояснила, что застройщиком нарушена установленная законом процедура осуществления строительства, так как он не обращался за получением разрешения на строительство при изменении параметров возводимого объекта.
Выслушав объяснения представителей сторон и третьих лиц, исследовав материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил.
В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
В пункте 25 совместного Постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ изложена аналогичная правовая позиция.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Как усматривается из материалов настоящего гражданского дела, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истцу на праве собственности принадлежит жилое помещение (квартира) № с кадастровым номером №, общей площадью 58,2 кв.м., расположенная по адресу <адрес>. Право собственности истца на указанную квартиру зарегистрировано в порядке, установленном Федеральным законом № 218-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации недвижимости», о чем ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по СК в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №, что подтверждается выпиской из ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно выписке из ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ квартира расположена на земельном участке общей площадью 1859 +/- 15 кв.м. с кадастровым номером 26:34:020134:9 с разрешенным видом использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка. То есть, в силу статьи 36 ЖК РФ данный земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений многоквартирного дома.
Как достоверно установлено в судебном заседании, истцом самовольно произведена реконструкция жилого помещения и в настоящее время общая площадь квартиры составляет 86,9 кв.м. и состоит она из следующих помещений: №1 – жилой комнаты – 16,2 кв.м., №2 – балкона – 3,3 кв.м., №3 – жилой комнаты – 15,8 кв.м., №4 – жилой комнаты – 14,6 кв.м., №9 – прихожей – 11,8 кв.м., №10 – сан.узла – 3,7 кв.м., №11 – кухни – 6,5 кв.м., №12 – сан.узла – 3,4 кв.м., №13 – кухни-столовой – 14,9 кв.м. Данное обстоятельство подтверждается техническим паспортом, составленным по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Кисловодским отделом ГБУ СК «Ставкрайимущество».
Из материалов настоящего гражданского дела видно, что при обращении истца в орган местного самоуправления по вопросу ввода реконструированной квартиры в эксплуатацию, письмом управления архитектуры и градостроительства № от ДД.ММ.ГГГГ ему было отказано и разъяснено, что данная функция не входит в полномочия органа местного самоуправления (межведомственной комиссии).
В пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ указано, что реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких инструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Исходя из этого, вопреки утверждению представителя третьего лица, истцом была осуществлена именно реконструкция принадлежащего ему жилого помещения. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ.
Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
В случае возведения пристройки к уже существующему объекту, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.
При возведении пристройки увеличивается общая площадь всего строения, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности в рассматриваемом случае являются нежилые помещения, включающие самовольно возведенные части.
Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку. (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ).
Поскольку в ходе реконструкции жилого дома значительно изменены параметры объекта недвижимого имущества, увеличена его площадь, то согласно статье 40 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и пунктов 21-25 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных Приказом Росрегистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, спорный жилой дом следует рассматривать, как вновь созданный объект недвижимого имущества.
Определением Кисловодского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по настоящему делу назначена комплексная судебная строительно-техническая, землеустроительная экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы:
соответствует ли самовольно реконструированная <адрес> общей площадью 86,9 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, строительным, пожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам, правилам и требованиям, и может ли эта квартира эксплуатироваться по её целевому назначению? Какова ее общая и жилая площадь, из каких помещений она состоит? Какие работы по ее реконструкции проведены истцом? Не произошла ли реконструкция квартиры за счет мест общего пользования?
создает ли <адрес>, общей площадью 86,9 кв.м. в реконструированном состоянии, расположенная по адресу: <адрес>, угрозу жизни и здоровью граждан?
расположена ли <адрес>, общей площадью 86,9 кв.м. в реконструированном состоянии по адресу: <адрес>, в пределах земельного участка общей площадью 1859 +/- 15 кв.м. с кадастровым номером №, и не нарушена ли межевая граница со смежным земельным участком?
Заключением экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной по вышеуказанному определению суда негосударственными судебными экспертами ФИО5 и ФИО6, установлено (ответ на вопрос № 1), что в отношении спорного объекта проведены работы по его расширению путем увеличения высоты помещений от пола до потолка, в том числе № 1 жилая комната, № 3 жилая комната, № 4 жилая комната, а также возведения новых помещений: № 9 прихожая, № 10 санузел, № 11 кухня, № 12 санузел и № 13 кухня-столовая. То есть, проведены работы по реконструкции квартиры, и на момент проведения обследования квартира имеет общую площадь 86,9 кв.м. и состоит она из помещений: №1 – жилой комнаты – 16,2 кв.м., №2 – балкона – 3,3 кв.м., №3 – жилой комнаты – 15,8 кв.м., №4 – жилой комнаты – 14,6 кв.м., №9 – прихожей – 11,8 кв.м., №10 – сан.узла – 3,7 кв.м., №11 – кухни – 6,5 кв.м., №12 – сан.узла – 3,4 кв.м., №13 – кухни-столовой – 14,9 кв.м.
Также экспертами сделаны выводы о том, что самовольно реконструированная квартира соответствует строительным, пожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам, правилам и требованиям. Техническое состояние квартиры допускает безопасное использование (эксплуатацию) по назначению, как объекта недвижимости – жилого помещения – квартиры в составе многоквартирного дома. Выполненная реконструкция произведена не за счет мест общего пользования. Строительные конструкции и материалы квартиры не создают угрозу жизни и здоровью граждан.
При ответе на вопрос № 3 эксперты установили, что квартира расположена в пределах отведенного земельного участка и межевая граница со смежным земельным участком не нарушена.
Суд признает судебное заключение допустимым и достоверным доказательством, подтверждающим обоснованность исковых требований, поскольку данное заключение составлено экспертами, имеющими значительный стаж работы и соответствующие знания, а также предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Доказательств, опровергающих выводы экспертов, не представлено, в связи, с чем доводы представителя ответчика о том, что не представлено доказательств отсутствия угрозы жизни и здоровья граждан суд считает необоснованными.
В нарушение статьи 56 ГПК РФ представителем ответчика не представлено надлежащих доказательств в обоснование своих возражений в части наличия либо отсутствия самовольных помещений, расположенных на первом этаже многоквартирного дома.
Вместе с этим, из представленного истцом протокола № от ДД.ММ.ГГГГ внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу <адрес> следует, что все собственники помещений в МКД единогласно решили дать истцу разрешение на уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, в виде крыши, путем реконструкции <адрес> увеличения ее общей площади за счет пристройки помещений над помещениями <адрес> и <адрес>. Также истцом представлены заявления собственников <адрес> – ФИО7 и <адрес> – ФИО8 о согласии с исковыми требованиями ФИО1
Следовательно, суд считает, что за исследованные в ходе судебного заседания письменные доказательства и судебное заключение позволяют признать за истцом право собственности на <адрес>, расположенную по адресу <адрес>, в реконструированном виде.
При принятии решения по заявленным требованиям, суд учитывает, что, истец предпринимал надлежащие меры к легализации самовольной постройки путем обращения в орган местного самоуправления для получения акта ввода объекта в эксплуатацию, но ему было в этом отказано.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости полного удовлетворения исковых требований ФИО1
На основании изложенного, и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО1 – удовлетворить.
Признать за ФИО1 право собственности на самовольно реконструированную <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>,общей площадью 86,9 кв.м., состоящую из следующих помещений: №1 – жилой комнаты – 16,2 кв.м., №2 – балкона – 3,3 кв.м., №3 – жилой комнаты – 15,8 кв.м., №4 – жилой комнаты – 14,6 кв.м., №9 – прихожей – 11,8 кв.м., №10 – сан.узла – 3,7 кв.м., №11 – кухни – 6,5 кв.м., №12 – сан.узла – 3,4 кв.м., №13 – кухни-столовой – 14,9 кв.м.
Настоящее решение является основанием для внесения изменений в данные технического учета, кадастрового учета и государственной регистрации прав.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца в Ставропольский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Кисловодский городской суд.
Мотивированное решение изготовлено 05.04.2023.
Судья А.В. Коротыч