Решение по делу № 2А-770/2025 от 28.04.2025 - о понуждении администрации муниципального образования к заключению договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения.

Дело №2а-770/2025

УИД 23RS0021-01-2025-001039-94

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Станица Полтавская, Краснодарского края 28 апреля 2025 года

улица Коммунистическая, 197

Красноармейский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Фойгель И.М.

при секретаре судебного заседания Кузнецовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования Красноармейский район о понуждении администрации муниципального образования к заключению договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения,

установил:

ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО2 обратился в Красноармейский районный суд Краснодарского края с административным иском к администрации муниципального образования Красноармейский район о понуждении администрации муниципального образования к заключению договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения.

В обоснование заявленных требований ссылается на то что, получив уведомление о расторжении договора аренды, ФИО1 обратился в администрацию Красноармейского района с заявлением о заключении договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства.

В обоснование обращения указал, что с 2021 года на основании договора купли-продажи является собственником объекта по адресу: <адрес> степенью готовности 6%, в отношении которого зарегистрировано право собственности.

Также указал, что на основании договора уступки прав аренды от ДД.ММ.ГГГГ является арендатором земельного участка под указанным объектом с кадастровым номером 23:13:0901160:9, площадью 255 кв.метров, договор прошел государственную регистрацию.

Получил отказ администрации муниципального образования Красноармейский район, основанный на том, что не является лицом, имеющим право на приобретение данного земельного участка без проведения торгов. Не согласившись с данным отказом, обратился в суд с настоящим иском.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующий на основании доверенности ФИО2 поддержал заявленные требования, просил суд обязать администрацию муниципального образования Красноармейский район заключить со ФИО1 договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>., расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование: размещение торгово-бытового комплекса, сроком на три года, для завершения строительства.

В судебном заседании представитель административного ответчика администрации муниципального образования Красноармейский район, действующий на основании доверенности ФИО3 по принятию решения полагался на усмотрение суда, по имеющимся материалам.

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, суд с учетом норм материального и процессуального права, приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно части 1 статьи 60 и части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения административного дела. Лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В соответствии со статьей 46 (частями 1 и 2) Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на испрашиваемом земельном участке несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>, расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером № степенью готовности 6%, в отношении которого зарегистрировано право собственности ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Согласно пункту 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Перечень оснований для отказа в удовлетворении требований уполномоченного органа об изъятии объекта незавершенного строительства, содержащийся в пункте 3 статьи 239.1 ГК РФ, не является исчерпывающим.

При этом, указанная норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника, расположенного на нем объекта незавершенного строительства, связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Судом установлено, что договор № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, был заключен между муниципальным образованием Красноармейский район управление муниципальной собственностью администрации муниципального образования Красноармейский район с предыдущим собственником объекта П.В.А. на срок 3 года, до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.15-22).

Договор переуступки права аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ заключен между П.В.А. и ФИО1 одновременно с договором купли - продажи объекта незавершенного строительства ДД.ММ.ГГГГ с уведомлением собственника – Муниципального образования Красноармейский район и в отсутствие возражений с его стороны.

Договор прошел государственную регистрацию (л.д.23-26).

Согласно уведомлению о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, управление Муниципальной собственностью ссылаясь на пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, признает договорные отношения возобновленными на тех же условиях (л.д.27-28).

Данных о нарушении ФИО1 условий договора аренды суду не представлено.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судом установлено, что Муниципальным образованием Красноармейский район, в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, на котором расположен спорный объект, принадлежащий истцу, а также в отсутствии возражений при переуступке права аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном порядке не заявлено требование об изъятии данного объекта путем продажи с публичных торгов.

При этом, право на объект незавершенного строительства приобретено ФИО1 и зарегистрировано в установленном законом порядке, в отсутствие каких-либо правопритязаний или возражений со стороны собственника.

В судебном заседании установлено, что ни П.В.А., ни ФИО1 право на однократное продление договора аренды без проведения торгов для целей завершения строительства административным ответчиком не предоставлялось.

С учетом установленного, суд приходит к выводу о наличии у ФИО1 права на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства принадлежащего ему объекта недвижимости.

Такой вывод соответствует правовому подходу, приведенному в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 19.01.2022 №19-КАД21-17-К5.

Данная правовая позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 №308-ЭС22-3699.

Суд учитывает, что земельный участок несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, под объектом незавершенного строительства, общей площадью <данные изъяты> является сформированным.

ФИО1 обращался в Администрацию Красноармейского района за предоставлением спорного земельного участка общей площадью, и получил отказ, мотивированный тем, что ранее собственник объекта воспользовался указанным правом.

При этом, суд полагает такой отказ не соответствует установленным судом обстоятельствам и условиям договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому спорный земельный участок предоставлен в аренду, на срок три года, для размещения торгово-бытового комплекса, без учета требований пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации однократно для завершения строительства.

Суд учитывает, что до ДД.ММ.ГГГГ у заинтересованных лиц было преимущественное право заключения договора аренды земельного участка на новый срок. Однако с введением в действие Федерального закона от 23 июня 2014 г. №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» норма, предусматривающая такое право, утратила силу. Также, данным законом был изменен порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

По общему правилу договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключаются на торгах, проводимых в форме аукциона. Случаи заключения договоров аренды земельных участков без проведения торгов предусмотрены пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, заключается с собственниками таких объектов без проведения торов однократно для завершения строительства.

Аналогичные положения содержатся в Федеральном законе от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». В соответствии с пунктом 21 статьи 3 указанного закона в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Системное толкование вышеуказанных норм права позволяет сделать вывод о возможности перезаключения договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, сроком на три года при соблюдении следующих условий:

- объект незавершенного строительства зарегистрирован в установленном законом порядке, т.е. в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;

- ни одним из предыдущих собственников объекта незавершенного строительства не реализовано право, предусмотренное подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в случае если объект незавершенного строительства был предметом договоров купли – продажи).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, установив, что на спорном земельном участке, ранее предоставленном в аренду находится незавершенный строительством объект недвижимости, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке, уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка не заявлено требование об изъятии вышеуказанного объекта путем продажи с публичных торгов, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований ФИО1

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 226- 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к администрации муниципального образования Красноармейский район о понуждении администрации муниципального образования к заключению договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения - удовлетворить.

Обязать администрацию муниципального образования Красноармейский район заключить со ФИО1 договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование: размещение торгово-бытового комплекса, сроком на три года, для завершения строительства.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в апелляционном порядке путем подачи жалобы в Красноармейский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 05 мая 2025 года.

Судья

Красноармейского районного суда Фойгель И.М.