УИД:50RS0039-01-2025-015886-96

Решение

Именем Российской федерации

15 января 2026 года г. Раменское

Раменский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Камшилиной И.А.

при секретаре Статий В.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-427/26 по иску Управления земельных отношений Раменского муниципального округа Московской области к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договора о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Управление земельных отношений Раменского муниципального округа Московской области обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 и просит признать недействительным договор от <дата>. переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка <номер> от <дата>., заключенного между ФИО1 и ФИО2: применить последствия недействительности сделки путем погашения регистрационной записи в ЕГРН <номер> от <дата>. в отношении ФИО2; восстановить регистрационную запись в отношении ФИО1

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала и пояснила, что <дата>. на основании Протокола рассмотрения заявок <номер> на право заключения договора аренды земельного участка от <дата>. между Управлением земельных отношений Раменского городского округа Московской области и ФИО1 заключен договор аренды <номер> земельного участка с кадастровым номером <номер>, категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), расположенного по адресу: <адрес>. Договор заключен на срок <дата>. по <дата>, зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес>. В границах арендуемого земельного участка с кадастровым номером <номер> арендатором ФИО1 возведен жилой дом площадью 97,2 кв.м с кадастровым номером <номер>, зарегистрировано право собственности на жилой дом. <дата> между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи жилого дома площадью 97,2 кв.м с кадастровым номером <номер>. <дата>. между ФИО1 и ФИО2 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка <номер> от <дата>. ФИО1 в Управление земельных отношений Раменского муниципального округа <адрес> направлено уведомление о передаче ФИО2 прав и обязанностей по договору аренды <номер> от <дата>. зарегистрирован договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды <номер> от <дата>. В обоснование заявленных требований о признании недействительным договора переуступки прав и обязанностей истец указывает на нарушение части 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчиков в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что земельный участок уже фактически выбыл из оборота в связи с размещением на нем жилого дома, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке. Истец не обосновал в целях восстановления каких и чьих прав подан иск, какие конкретно права нарушены, каким образом признание недействительным договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка восстановят права администрации.

3- е лицо представитель Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещался надлежащим образом.

На основании 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, <дата>. на основании Протокола рассмотрения заявок <номер> на право заключения договора аренды земельного участка от <дата>. между Управлением земельных отношений Раменского городского округа Московской области и ФИО1 заключен договор аренды <номер> земельного участка с кадастровым номером <номер>, категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), расположенного по адресу: <адрес>.

Договор заключен на срок <дата>. по <дата>, зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области.

В соответствии с п.4.5 Договора аренды арендатор не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, вытекающим из договора. Обязательства по договору должны быть исполнены арендатором лично.

В границах арендуемого земельного участка с кадастровым номером <номер> арендатором ФИО1 возведен жилой дом площадью 97,2 кв.м с кадастровым номером <номер>, зарегистрировано право собственности на жилой дом.

<дата> между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи жилого дома площадью 97,2 кв.м с кадастровым номером <номер>.

<дата>. между ФИО1 и ФИО2 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка <номер> от <дата>.

<дата>. ФИО1 в Управление земельных отношений Раменского муниципального округа Московской области направлено уведомление о передаче ФИО2 прав и обязанностей по договору аренды <номер> от <дата>. зарегистрирован договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды <номер> от <дата>.

В обоснование ничтожности договора замены стороны в обязательстве от <дата>, и договора передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от <дата>. <номер>, истец указывает на нарушение части 7 статьи 448 ГПК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В силу статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Норма, содержащаяся в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды.

Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 ГК РФ, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них.

Введенное названной нормой правило направлено в конечном счете на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

Договор аренды <номер> от <дата>г. заключен по результатам проведения торгов и после вступления в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса, следовательно, на него распространяются ограничения, введенные данной нормой (статья 4, пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

ФИО1 не относится к числу перечисленных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ лиц, которым земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов. Договор аренды земельного участка с ней мог быть заключен только на торгах.

Таким образом, произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора уступки прав и обязанностей от <дата> в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволила ФИО1 по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо – ФИО2 без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

С учетом изложенного, договор об уступке прав и обязанностей от <дата> по договору аренды, при заключении которого был нарушен установленный законом запрет на передачу права владения и пользования государственным или муниципальным имуществом, в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ следует квалифицировать как ничтожную сделку, посягающую на публичные интересы. Ничтожность указанного договора исключала возможность передачи прав и обязанностей арендатора по договору от <дата>. <номер> к ФИО2

Отсутствие возражений истца против передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды не имеет значения в силу установленного п. 7 ст. 448 ГК РФ запрета на уступку прав и обязанностей.

В связи с признанием недействительным договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка <номер> от <дата>. суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки - прекратить в ЕГРН <номер> от <дата>. в отношении ФИО2, восстановить регистрационную запись в отношении ФИО1

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Управления земельных отношений Раменского муниципального округа Московской области – удовлетворить.

Признать недействительным договор от <дата>. переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка <номер> от <дата>., заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Применить последствия недействительности сделки путем погашения регистрационной записи в ЕГРН <номер> от <дата>. в отношении ФИО2, восстановить регистрационную запись в отношении ФИО1.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Раменский городской суд Московской области путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.А. Камшилина

Мотивированное решение изготовлено 23.01.2026г.