№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

3 июля 2025 года <адрес>

Судья Сунженского районного суда Республики Ингушетия Бекботова Т.А., при секретаре судебного заседания Мухлоеве А-А.Д.,

с участием представителя истца – Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия – ФИО4, действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчика – ФИО2 – адвоката ФИО5, действующая на основании адвокатского ордера № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка,

установил:

Министерство имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (далее – Минимущество Ингушетии) обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО2 в котором просит: расторгнут договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, с кадастровым номером 06:02:0000009:398, общей площадью 15 000 м2, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под строительство гостиницы, адрес расположения участка: примерно в 970 метрах по направлению на северо-запад от ориентира, почтовый адрес: <адрес>, улица без номера, на срок 49 (сорок девять) лет; направить решение суда для исполнения в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в целях аннулирования государственной регистрации объекта недвижимого имущества в отношении заключенного договора, названного в пункте 1 резолютивной (просительной) части искового заявления, включая аннулирование всех регистрационных записей в Едином государственном реестре недвижимости о лице (ах), в пользу которого (ых) установлены ограничения прав и обременение объекта недвижимости.

В обосновании иска истец сослался на то, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Сунженского муниципального района Республики Ингушетия и ООО «Мальтес» был заключен договор аренды земельного участка. В последующем правообладателем земельного участка стало Министерство в силу Закона Республики Ингушетия от ДД.ММ.ГГГГ №-РЗ «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Республики Ингушетия и органами государственной власти Республики Ингушетия» и Постановления Правительства Республики Ингушетия от ДД.ММ.ГГГГ № «Об уполномоченном органе исполнительной власти по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена». В связи с чем, между Министерством и Администрацией был заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Администрация уступила Истцу в полном объеме права и обязанности в отношении Договора. Далее, действующий по Договору аренды – ООО «Мальтес» уступило права и обязанности в отношении заключенного Договора – ООО «Проф-Строй», о чем названные стороны составили договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, без номера. Затем ООО «Проф-Строй» уступило права и обязанности в отношении Договора ФИО1, что подтверждается договором об уступки прав аренды (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ, без номера. В дальнейшем ФИО1 уступил свои права и обязанности ФИО2, на основании договора об уступки прав аренды (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ, №. Согласно пункту 1.4 Договора уступки прав аренды (цессии) № от ДД.ММ.ГГГГ Ответчик был уведомлен и ему были известны все существенные характеристики уступаемого в отношении него прав аренды, возникшего на основании Договора, изначального заключенного между Администрацией и ООО «Мальтес». Также Арендатору из названного пункта Договора об уступке прав и обязанностей было известно, что ООО «Мальтес» передало свои права и обязанности по Договору ООО «Проф-Строй», а последнее юридическое лицо в том же порядке уступило права по Договору ФИО1 Таким образом, Ответчику было известно об уступаемых в его пользу правах и обязанностях по Договору, в том числе о сроках не использования земельного участка по целевому назначению и существенных характеристиках участка. Земельный кодекс Российской Федерации прямо разрешает прекратить договор аренды при неиспользовании земельного участка в течение трех лет. При этом Ответчик не может считать, что его ответственность по Договору наступила только ДД.ММ.ГГГГ, в силу заключенного Договора об уступки прав и обязанностей, поскольку названным договором Аренды принял на себя все права, обязанности, и соответственно ответственность (последствия) за неисполнение обязательств по Договору. Иными словами, Ответчик принял на себя в полном объёме все права на земельный участок на тех же условиях, которые существовали к моменту заключения Договора от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно пункту 3.3.3. Договора арендатор имеет право передать свои права и обязанности по договору третьим лицам, уведомив при этом арендодателя. Таким образом, уступка права (цессия) Договором предусмотрена. В настоящем случае, цедент (ФИО1) не принял на себя поручительство за должника перед цессионарием (Ответчиком), как и предшествующие участники сделки. Как указано в п. 1.5 Договора уступки прав аренды правообладатель (ФИО1) передает все права и обязанности, указанные в п.1.1. настоящего договора правообладателю, то есть Ответчику. Наряду с изложенным, в силу пункта 4.2.2. Договора об уступке прав и обязанностей Ответчик принял на себя все права и обязанности по Договору. При этом, из пункта 5.2. Договора об уступке прав и обязанностей прежний должник несет ответственность перед новым арендатором исключительно за передаваемое право аренды. Ответчик подтвердил свое согласие со всеми условиями Договора и гарантировал, что его заключение не является сделкой, заключенной на крайне невыгодных условиях, то есть кабальной сделкой, а также, что она не может быть признана судом недействительной в соответствии с положениями статьи 179 ГК РФ (пункт 6.2. Договора об уступке прав и обязанностей). Таким образом, при привативном переводе долга первоначальный должник полностью освобождается от обязательств перед кредитором (выбывает из обязательства), а новый должник не вправе требовать от первоначального возмещения того, что он исполнил кредитору (пункт 26 Постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №). На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что Ответчик дал полное согласие на заключение Договора, принял все условия и риски в отношении данной сделки, а также гарантировал ответственность, что сделка не содержит кабальный характер. ДД.ММ.ГГГГ Министерством был проведен акт проверки использования государственного имущества и земельных участков № (далее – Акт проверки), согласно которому было установлено, что Арендатор земельный участок по целевому назначению не использует, с приложением фотоматериалов, подтверждающих обстоятельства, указанные в Акте проверки. Таким образом, Министерством установлено, что Арендатор земельного участка нарушает существенные условия Договора, при которых последним не используется земельный участок по целевому назначению, строительные работы на участке не ведутся. В связи с чем, Министерством было направлено претензионное письмо исх. № от ДД.ММ.ГГГГ в адрес Ответчика об устранении имеющихся нарушений в месячный срок, и что в противном случае Истцом будет начата процедура расторжения договора. Однако, Ответчиком не были устранены выявленные при проверочных мероприятиях нарушения. В соответствии с пунктом 3.1.1. Договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды при использовании земельного участка не по целевому назначению. В силу пунктов 3.4.1. и 3.4.2. Договора арендатор обязан исполнять условия договора аренды в полном объеме и использовать участок по целевому назначению и разрешенным использованием. В силу пункта 4.1. Договора за нарушение условий договора стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации. Согласно пункту 5.2. Договора при не урегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры будут разрешаться в суде в соответствии с законодательством Российской Федерации. Таким образом, из изложенного следует, что Ответчик не выполняет надлежащим образом условия Договора, а также, что у Истца имеются правовые основания для обращения в суд с иском о расторжении действующего Договора. Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме случаев, указанных в пункте 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 46 ЗК РФ). В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 619 и пункта 3 статьи 615 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Исходя из пункта 1 подпункта 1 и абзаца 1 подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами и договором. По требованию одной из сторон договора может быть изменен или расторгнуть по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ сторона может заявить в суд требование о расторжении договора только после того, как получит отказ другой стороны на предложение расторгнуть договор либо не получит ответ в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневной срок. Претензионное письмо Министерства направлено в адрес ответчика исх. № от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель истца – ФИО4 в судебном заседании просил удовлетворить исковые требования в полном объёме по доводам, изложенным в исковом заявлении.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 – адвокат ФИО5 просила отказать в удовлетворении исковых требований в полном объёме. В обосновании своих доводов сослалась на то, что представленный истцом Акт проверки не может быть признан надлежащим доказательством неиспользования земельного участка по целевому назначению, поскольку составлен в одностороннем порядке, без уведомления ответчика ФИО2, без понятых (незаинтересованных лиц). В материалы дела истец приобщил письмо Минимущества РИ от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому ФИО2 направляется акт проверки № от ДД.ММ.ГГГГ Однако отсутствуют доказательства ознакомления и вручения копии акта ФИО2 Кроме того, представленный истцом фотоматериал не позволяет определить, что участок был обследован, как и то, что был обследован именно земельный участок, арендованный ответчиком. Фотосъемка неразборчива, осуществлялась с произвольного ракурса неустановленным техническим устройством. Фотографии пояснительной надписи не содержали. Иных доказательств нецелевого использования земельного участка не представлено. На момент обращения Минимущества РИ с иском в суд, ФИО2 вокруг участка было возведено ограждение, отсутствовал свободный доступ к участку и заросли сорняков, о которых указано в Акте Минимущества РИ от ДД.ММ.ГГГГ, были скошены. Также ДД.ММ.ГГГГ ответчиком получена проектная документация на строительство гостиницы на земельном участке с кадастровым номером 06:02:0000009:398, что свидетельствует о том, что ответчиком используется земельный участок по целевому назначению, так как вид разрешенного использования земельного участка – под строительство гостиницы. Указанные действия ответчика свидетельствуют о выполнении им претензий истца. Минимущество Ингушетии, не удостоверившись в том, что ФИО2 выполнены требования, изложенные в письме от ДД.ММ.ГГГГ, обратилось в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка, что также препятствует ответчику в получении разрешения на строительство. Поскольку ответчиком ФИО2 совершаются необходимые действия по освоению участка: участок огорожен, вычищен, разработана архитектурная концепция и проектная документация, каких-либо существенных нарушений условий договора аренды земельного участка не имеется (аналогичная позиция содержится в постановлении АС <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № Ф05-25021/2020 по делу № А41-10437/2020). Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственником участков, обязаны, в частности, использовать участки по целевому назначению способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, а также своевременно приступать к использованию участков в случаях, если сроки их освоения предусмотрены договорами. Срок, в течение которого арендатор обязан освоить арендованный земельный участок, на пропуск которого ссылается Минимущество РИ, договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ не определен. Следовательно, оснований полагать, что пропуск срока освоения земельного участка с учетом его предоставления на 49 лет, не имеется. (Аналогичная позиция содержится в Постановлении АС <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № Ф10-4060/2021 по делу № А84-6451/2020). Недопустимо смешивать понятия «неиспользование земельного участка по целевому назначению в течение трех лет» и его «неосвоение», поскольку последнее не относится к законодательной презумпции существенного нарушения договора. Согласно выписке из ЕГРН, с ДД.ММ.ГГГГ земельным участком с кадастровым номером 06:02:0000009:398, на праве аренды владело ООО «Мальтес», с ДД.ММ.ГГГГ владело ООО «Проф-Строй», а с ДД.ММ.ГГГГ владел ФИО1 При этом никаких требований и претензий в адрес предыдущих арендаторов - ООО «Мальтес», ООО «Проф-Строй», ФИО1 со стороны собственника - арендодателя не имелось несмотря на то, что указанные арендаторы, в частности ООО «Мальтес» и ООО «Проф-Строй», владели земельным участком на праве аренды более трех лет и никаких строительных работ не осуществляли. В адрес арендатора ФИО2 также ранее не имелось никаких претензий со стороны собственника - арендодателя, кроме тех, что описаны в Акте проверки от ДД.ММ.ГГГГ При этом на момент составления акта проверки ФИО2 владел земельным участком на праве аренды лишь 7 месяцев. Несмотря на то, что ФИО2 владеет участком с ДД.ММ.ГГГГ и приступил к его использованию по целевому назначению, Минимущество Ингушетии обратилось в суд с иском к ФИО2 с требованием о расторжении договора аренды, ссылаясь на ст. 45, 46 ЗК РФ, которые предусматривают возможность прекращения права аренды при неиспользовании земельного участка в течение трех лет. Между тем, с учетом изложенных обстоятельств, положения ст.ст. 45 и 46 ЗК РФ не могут быть применены по настоящему делу. В силу ст. 45 и ст. 46 ЗК РФ неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, может являться основанием для прекращения права аренды. Однако, как указано в ст.45 ЗК РФ, в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. ФИО2 приобрел участок по договору уступки права аренды от ДД.ММ.ГГГГ и только после регистрации перехода права аренды ДД.ММ.ГГГГ у него появилась возможность начать осваивать участок и использовать по целевому назначению, что им и делалось до обращения истца с требованием о расторжении договора аренды. Верховный Суд РФ неоднократно подчеркивал, что расторжение договоров, влекущее для сторон такие существенные последствия, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны (определения от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС16-10089 по делу №А76-4474/2015, от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС17-7469 по делу №А52-2120/2016, от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС20-8626 по делу №А07-15516/2019, от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС21-23577 по делу №А32-20603/2020). Однако ФИО2 не является недобросовестным контрагентом. Право аренды указанного земельного участка возникло у ФИО2 лишь после государственной регистрации права в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. До этого времени у него не было правовых оснований для использований земельного участка. При этом не по целевому назначению ФИО2 участок не использует, что исключает ссылку истца о нарушении условий договора.

Ответчик ФИО2, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщалось.

Представитель заинтересованного лица – администрации Сунжеснкого муниципального района Республики Ингушетия, извещенного надлежащим образом, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщалось.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по <адрес>, извещенного надлежащим образом, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщалось.

Суд, с учетом положений ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав доводы сторон, оценив и проанализировав представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Из светокопии Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Администрацией Сунженского муниципального района (арендодатель) и ООО «Мальтес» (арендатор) следует, что арендодатель в соответствии с Постановлением Администрации Сунженского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении в арендное пользование земельного участка ООО «Мальтес» под строительство гостиницы» сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 15000 кв.м., расположенный по адресу: РИ, Сунженский муниципальный район, примерно в 970 метрах от перекрестка автодорог Троицкое-Орджоникидзевское и ФАД «Кавках» - Аэропорт «Магас» по направлению на северо-запад, кадастровые номер земельного участка 06:02:0000009:398, целевое назначение земельного участка: под строительство гостиницы.

Согласно п. 3.1.1. Договора № от ДД.ММ.ГГГГ Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за 2 месяца, в случае не подписания Арендатором дополнительных соглашений к Договору, в соответствии с п.2.4 и нарушений других условий Договора.

В силу п. 3.3.1. Договора № от ДД.ММ.ГГГГ арендатор имеет право использовать Участок на условиях, установленных Договором.

Согласно п. 3.3.3. Договора № от ДД.ММ.ГГГГ Арендатор имеет право с уведомления Арендодателя передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, при заключении договора в пределах срока, установленного настоящим Договором.

Из п. 3.4.2. Договора № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Согласно п. 7.1 Договора № от ДД.ММ.ГГГГ, настоящий договор заключен сроком на 49 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке.

Как усматривается из выписки из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок с кадастровым номером 06:02:0000009:398 от ДД.ММ.ГГГГ и светокопий представленных истцом договоров, ООО «Мальтес» уступило права и обязанности в отношении арендованного земельного участка ООО «Проф-Строй», в соответствии с договором о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Затем ООО «Проф-Строй» уступило права и обязанности в отношении арендованного земельного участка ФИО1, в соответствии с договором об уступки прав аренды (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ. В свою очередь ФИО1 уступил свои права и обязанности в отношении арендованного земельного участка ФИО2, в соответствии с договором уступки прав аренды (цессии) № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из светокопии Договора уступки прав и обязанностей аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Администрацией Сунженского муниципального района и Минимуществом Ингушетии следует, что Администрация передает, а Минимущество Ингушетии принимает в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Администрацией и ООО «Мальтес».

Согласно светокопии распоряжения Минимущества Ингушетии о проведении выездной внеплановой проверки № от ДД.ММ.ГГГГ министром ФИО6 дано распоряжение провести внеплановую проверку в отношении земельного участка с кадастровым номером 06:02:0000009:398, площадью 15000 кв.м., на предмет соблюдения условий договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. В качестве цели и задачи проверки указано осуществление контроля целевого использования земельного участка, согласно п.1.1 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из представленной истцом копии акта проверки использования госимущества и земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по адресу: <адрес>, с.<адрес>, ул. б/н на основании распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ № была проведена внеплановая выездная проверка. Общая продолжительность проверки 2 рабочих дня. Акт составлен Минимуществом Ингушетии. Лица, проводившие проверку: ФИО7 – начальник отдела проверки использования госимущества и земельных участков; ФИО8 – главный специалист отдела проверки использования госимущества и земельных участков.

Согласно указанному акту сотрудниками Минимущества Ингушетии выявлены в ходе проверки следующие нарушения: земельный участок по целевому назначению не используется; земельный участок не огорожен, отсутствуют признаки использования земельного участка, нет объектов строительства, имеет свободный доступ, участок зарос сорняком.

В графе об ознакомлении и о получении экземпляра акта с приложениями, а также в графе об отказе в ознакомлении с актом проверки отсутствует подпись уполномоченного лица.

В материалы дела истцом приобщено письмо Минимущества Ингушети в адрес ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, в котором говорится о том, что «по результатам проверки, проведенной Министерством имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (акт проверки от ДД.ММ.ГГГГ №), установлено, что земельный участок не используется в соответствии с его целевым назначением. В соответствии со ст. 46 ЗК РФ ст. 615 ГК РФ одной из мер ответственности, которая применяется за нецелевое использование является расторжение договора аренды земельного участка. В связи с чем ФИО2 рекомендовано устранить имеющиеся нарушения в месячный срок, в противном случае, как указано в письме, Минимуществом Ингушетии будет начата процедура расторжения договора аренды земельного участка в соответствии с земельным законодательством.

Из светокопии письма Минимущества Ингушетии от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО2 направляется акт проверки № от ДД.ММ.ГГГГ.

Также в материалах дела имеется копия почтового уведомления, согласно которому почтовое отправление Минимущества Ингушетии, отправленное ДД.ММ.ГГГГ, было получено ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ.

При этом истцом не представлены сведения о том, какой документы был направлен Минимуществом Ингушетии в адрес ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ.

Отсутствуют доказательства ознакомления ответчика с актом проверки Минимущества Ингушетии либо вручения копии акта. Доводы представителя ответчика о том, что ФИО2 не получал копию акта проверки Минимущества Ингушетии № от ДД.ММ.ГГГГ не были опровергнуты в судебном заседании.

Также не были опровергнуты доводы представителя ответчика о том, что на момент обращения Минимущества Ингушетии с иском в суд, ФИО2 было возведено ограждение вокруг оспариваемого земельного участка, в связи с чем, отсутствовал свободный доступ к участку, не имелось зарослей сорняков. В подтверждение указанных доводов суду представлена видеозапись, на котором запечатлен земельный участок с ограждением по всему периметру.

Также ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ФИО2 получена проектная документация на строительство гостиницы на земельном участке с кадастровым номером 06:02:0000009:398, что свидетельствует о том, что ответчиком используется земельный участок по целевому назначению, так как вид разрешенного использования земельного участка – под строительство гостиницы. Указанные действия ответчика свидетельствуют о выполнении им претензий истца.

Между тем, Минимущество Ингушетии, не удостоверившись в том, выполнены или нет ФИО2 требования, изложенные в письме-требовании от ДД.ММ.ГГГГ, обратилось в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка.

В определении Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ17-14 отмечено, что «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и «своевременное использование (освоение) земельного участка» — это различные понятия. В связи с этим неосвоение участка не может рассматриваться как его неиспользование в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Под «освоением земельного участка» понимается подготовительный («нулевой») этап строительства, предшествующий началу непосредственного использования участка: разработка архитектурной концепции, проектной документации, получение разрешения на строительство.

Под «использованием» необходимо понимать непосредственное использование участка в соответствии с условиями договора, градостроительной и строительной документацией со строгим соблюдением правового режима.

Исходя из смысла ст.46 ЗК, а также ст.51 Градостроительного кодекса РФ, стадия освоения земельного участка, предоставленного для строительства, завершается выдачей уполномоченным органом разрешения на строительство. Именно с этого момента должен исчисляться трехлетний срок неиспользования участка, являющийся основанием для прекращения арендных платежей.

Поскольку ответчиком ФИО2 совершаются необходимые действия по освоению участка: участок огорожен, вычищен, разработана архитектурная концепция и проектная документация, каких-либо существенных нарушений условий договора аренды земельного участка не имеется.

Согласно ст.42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственником участков, обязаны, в частности, использовать участки по целевому назначению способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, а также своевременно приступать к использованию участков в случаях, если сроки их освоения предусмотрены договорами.

Срок, в течение которого арендатор обязан освоить арендованный земельный участок, на пропуск которого ссылается Минимущество Ингушетии договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ не определен. Следовательно, оснований полагать, что пропуск срока освоения земельного участка с учетом его предоставления на 49 лет, не имеется (аналогичная позиция содержится в Постановлении АС <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №Ф10-4060/2021 по делу №А84-6451/2020).

Таким образом, недопустимо смешивать понятия «неиспользование земельного участка по целевому назначению в течение трех лет» и его «неосвоение», поскольку последнее не относится к законодательной презумпции существенного нарушения договора.

Сведений о том, что арендодателем оспариваемого земельного участка ранее направлялись какие-либо требования и претензии в адрес предыдущих арендаторов суду не представлены. Также отсутствуют сведения о том, что к арендатору ФИО2 ранее имелись претензии со стороны собственника - арендодателя, кроме тех, что описаны в Акте проверки от ДД.ММ.ГГГГ

В силу ст. 45 и ст. 46 ЗК РФ неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет если более длительный срок не установлен федеральным законом, может являться основанием для прекращения права аренды. Однако, как указано в ст.45 ЗК РФ, в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Ответчик ФИО2 приобрел участок по договору уступки права аренды от ДД.ММ.ГГГГ и только после регистрации перехода права аренды ДД.ММ.ГГГГ у него появилась возможность начать осваивать участок и использовать по целевому назначению, что им и делалось до обращения истца с требованием о расторжении договора аренды.

Согласно позиции Верховного Суда РФ расторжение договоров, влекущее для сторон такие существенные последствия, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны (определения от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС16-10089 по делу № А76-4474/2015, от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС17-7469 по делу №А52-2120/2016, от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС20-8626 по делу №А07-15516/2019, от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС21-23577 по делу № А32-20603/2020).

Суд приходит к выводу, что ФИО2 не является недобросовестным контрагентом. Право аренды указанного земельного участка возникло у ФИО2 лишь после государственной регистрации права в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. До этого времени у него не было правовых оснований для использований земельного участка. При этом не по целевому назначению ФИО2 участок не использует, что исключает ссылку истца о нарушении условий договора.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Акт проверки Минимущества Ингушетии № от ДД.ММ.ГГГГ не может быть признан надлежащим доказательством неиспользования земельного участка по целевому назначению, поскольку составлен в одностороннем порядке, без уведомления ответчика ФИО2.

Кроме того, представленный истцом фотоматериал не позволяет определить, что участок был обследован, как и то, что был обследован именно земельный участок, арендованный ответчиком. Фотосъемка неразборчива, осуществлялась с произвольного ракурса неустановленным техническим устройством. Фотографии пояснительной надписи не содержат.

Иных доказательств нецелевого использования земельного участка не представлено.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд,

решил:

исковое заявление Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером 06:02:0000009:398, общей площадью 15 000 м2, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под строительство гостиницы, адрес расположения участка: примерно в 970 метрах по направлению на северо-запад от ориентира, почтовый адрес: <адрес>, улица без номера, на срок 49 (сорок девять) лет, направлении решения суда для исполнения в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в целях аннулирования государственной регистрации объекта недвижимого имущества в отношении заключенного договора, названного в пункте 1 резолютивной (просительной) части искового заявления, включая аннулирование всех регистрационных записей в Едином государственном реестре недвижимости о лице (-ах), в пользу которого (-ых) установлены ограничения прав и обременение объекта недвижимости, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Ингушетия в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья

Копия верна:

судья Сунженского

районного суда РИ Т.А. Бекботова

Решение суда вступило в законную силу «______» ______________ 2025 года

Судья Сунженского

районного суда РИ Т.А. Бекботова

Поступило

ДД.ММ.ГГГГ

Принято к производству

ДД.ММ.ГГГГ

Назначено

ДД.ММ.ГГГГ

Начато рассмотрение

ДД.ММ.ГГГГ

Продлен срок рассмотрения дела

ДД.ММ.ГГГГ

Рассмотрено

ДД.ММ.ГГГГ

Срок рассмотрения

4 месяца 11 дня

Строка статистического отчета

198