Решение по делу № 2-376/2023 от 23.10.2023 - о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка, признании сделки недействительной, прекращении права собственности на жилой дом и земельный участок, признании права собственности на жилой дом и земельный участок.

УИД 45RS0002-01-2023-000398-17

Дело № 2-376/2023

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Белозерское 23 октября 2023 г.

Белозерский районный суд Курганской области

в составе председательствующего судьи Копылова А.Ф.,

при секретаре Жевлаковой Ю.А.,

с участием представителя истца ФИО1 – адвоката Бурнашова А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка, признании сделки недействительной, прекращении права собственности на жилой дом и земельный участок, признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка, признании сделки недействительной, прекращении права собственности на жилой дом и земельный участок, признании права собственности на жилой дом и земельный участок. В обоснование искового заявления указал, что он проживал с ФИО2 и в период болезни 19 июня 2015 г. заключил с ней договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Однако ФИО2 не выплатила ему денежные средства по договору купли-продажи недвижимости. В связи с невыполнением ФИО2 обязательств по договору купли-продажи просил суд: расторгнуть договор купли-продажи квартиры с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>; прекратить право собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 46,9 кв.м; прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 800 кв.м, кадастровый №; признать за ним право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 46,9 кв.м; признать за ним право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 800 кв.м, кадастровый №.

В измененном исковом заявлении, предъявленном в порядке ст. 39 ГПК РФ, ФИО1 дополнительно указал, что ФИО2 распорядилась имуществом в пользу ФИО3 Просил суд: расторгнуть договор купли-продажи квартиры с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>; прекратить право собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 46,9 кв.м; прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 800 кв.м, кадастровый №; признать сделку заключенную между ФИО2 и ФИО3 о переходе права собственности на квартиру и земельный участок, расположенных по адресу: <адрес>, недействительной; прекратить право собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> <адрес>, общей площадью 46,9 кв.м; прекратить право собственности ФИО3 на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>, общей площадью 800 кв.м, кадастровый №; признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 46,9 кв.м; признать за ФИО1 право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 800 кв.м, кадастровый №.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о причинах неявки не сообщил.

Представитель истца ФИО1 – адвокат Бурнашов А.С. в судебном заседании просил об удовлетворении исковых требований, ссылаясь в обоснование на доводы, изложенные в исковых заявлениях. Кроме того, пояснил, что сразу после приобретения в собственность оспариваемого имущества ФИО2 уехала на постоянное место жительства в г. Курган. В договоре купли-продажи указали сведения о получении истцом денежных средств за недвижимое имущество, с целью осуществления регистрации сделки. Затем ФИО2 подарила квартиру и земельный участок своему сыну ФИО3 Полагал, что данная сделка является притворной. Расходы по содержанию недвижимого имущества ответчики не осуществляют. ФИО1 не намерен освобождать квартиру и сниматься с регистрационного учета. Об обязанности ФИО1 сняться с регистрационного учета из квартиры, указанной в договоре дарения, заключенном между ФИО2 и ФИО3, истцу ничего не известно.

Ответчики ФИО2 и ФИО3 в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили. О дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предметов спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил. О дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие ответчиков в порядке заочного производства в соответствии со ст. 233 ГПК РФ, а также в отсутствие истца и представителя третьего лица согласно ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав представителя истца, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

19 июня 2015 г. ФИО1 заключил с ФИО2, проживавшей с ним фактических брачных отношениях, договор купли-продажи квартиры, общей полезной площадью 46,9 кв.м, с земельным участком на котором она расположена, площадью 800 кв.м, из категории земель населенных пунктов под кадастровым №, предназначенным для ведения личного подсобного хозяйства, находящихся по адресу: <адрес>.

Из преамбулы данного договора следует, что на момент заключения данного договора ФИО1 и ФИО2 были зарегистрированы по месту жительства в данной квартире и в браке не состояли.

Согласно п. 4 данного договора квартира и земельный участок на котором она расположена оценены по соглашению сторон и проданы: квартира за 35 000 рублей, земельный участок за 15 000 рублей, которые уплачены покупателем продавцу до подписания настоящего договора купли-продажи полностью.

Из содержания п. 10 договора купли-продажи квартиры с земельным участком следует, что на момент подписания настоящего договора в указанной квартире никто кроме продавца и покупателя не зарегистрирован и никто не проживает, из которых продавец сохраняет за собой право постоянного проживания в квартире и право пользования земельным участком.

Из типового договора найма жилого помещения № 35 от 8 апреля 2008 г., следует, что ФИО2 (сожительница), ФИО5 (пасынок), ФИО3 (пасынок) получили от ПСК «Колос» в пользование квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в качестве членов семьи нанимателя ФИО1

Таким образом, договор социального найма подтверждает, доводы истца о его проживании с ФИО2 единой семьей в момент заключения вышеуказанного договора купли-продажи квартиры и земельного участка.

На основании договора дарения от 6 июня 2023 г. ФИО2 подарила вышеуказанное недвижимое имущество своему сыну ФИО3

Из содержания п. 6 договора дарения следует, что на момент подписания договора в указанной квартире на регистрационном учете состоит ФИО1, который обязуется сняться с регистрационного учета в срок до 10.07.2023.

Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются договором купли-продажи от 19 июня 2015 г. и договором дарения от 6 июня 2023 г., находящимися в материалах реестрового дела.

21 июня 2023 г. ФИО1 направил ФИО2 претензию о расторжении договора купли-продажи от 19 июня 2015 г., что подтверждается кассовым чеком Почты России.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1). Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора. (п. 2).

Согласно п. 65 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 указанного кодекса.

Таким образом, за продавцом, не получившим встречного исполнения, признается право на предъявление не только денежных, но и виндикационных требований.

В нарушение п. 4 договора купли-продажи квартиры с земельным участком от 19 июня 2015 г., заключенного между ФИО1 и ФИО2, ответчик не произвел оплату за недвижимое имущество.

Данное обстоятельство подтверждается пояснениями представителя истца и не опровергается ответчиками.

Таким образом, суд считает, что ФИО2 допущены существенные нарушения условий договора купли-продажи – неоплата приобретенного имущества, и приходит к выводу о расторжении данного договора в связи с нарушением ответчиком обязательства оплаты приобретенной недвижимости.

Согласно положениям ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В п. п. 7, 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Мнимость сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 78 указанного Постановления Пленума Верховного суда РФ, исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно п. 2 ст. 302 ГК РФ, если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

С момента приобретения недвижимого имущества ответчик ФИО2 не осуществляла обязанность собственника по содержанию недвижимого имущества, а 6 июня 2023 г. заключила договор дарения со своим родным сыном ФИО3, который по сути образовал переход права собственности на объект. При этом в данный договор дарения безосновательно включен пункт, содержащий сведения о том, что проживающий в подаренной квартире ФИО1 обязуется сняться с регистрационного учета в срок до 10.07.2023.

Учитывая, что ФИО2 и ФИО3 являются близкими родственниками, им известно о том, что ФИО1 не принимал данного обязательства, поскольку оно отсутствует в материалах реестрового дела.

С момента приобретения права собственности на недвижимое имущество ответчик ФИО3 также не проживает в оспариваемой истцом квартире, не следит за ее техническим состоянием и не осуществляет обязанность собственника по содержанию жилого помещения.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что договор дарения от 06 июня 2023 г. является недействительным, поскольку совершен с нарушением закона, отчуждение недвижимого имущества произведено в пользу заинтересованного лица лишь для вида, без намерения создать соответствующие юридические последствия.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 в части признания договора от 6 июня 2023 г., заключенного между ФИО2 и ФИО3 недействительным.

Учитывая, что совершение двух сделок с родственными лицами, с учетом установленного судом факта неоплаты приобретенного у истца имущества, а также принимая во внимание факт удовлетворения исковых требований истца о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка, заключенного с ФИО2, и признании вышеуказанного договора дарения недействительным, а также наличие сведений в ЕГРН о принадлежности оспариваемого недвижимого имущества ФИО3, суд приходит к выводу о том, что исковые требования о прекращении права собственности ФИО3 на квартиру и земельный участок и признании права собственности на данное имущество за ФИО1 подлежат в удовлетворению.

Поскольку согласно сведениям ЕГРН, на день принятия решения по данному делу ФИО2 не является собственником оспариваемого недвижимого имущества, суд считает исковые требования ФИО1 о прекращении права собственности ФИО2 на квартиру и земельный участок необоснованными и приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований истца в данной части.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка, признании сделки недействительной, прекращении права собственности на жилой дом и земельный участок, признании права собственности на жилой дом и земельный участок, удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 19 июня 2015 г. между ФИО1 и ФИО2.

Признать договор дарения от 6 июня 2023 г., заключенный между ФИО2 и ФИО3 квартиры, общей площадью 46,9 кв.м, и земельного участка, категории земель населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 800 кв.м, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, недействительным.

Прекратить право собственности ФИО3, паспорт гражданина № на квартиру, общей площадью 46,9 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.

Прекратить право собственности ФИО3, паспорт гражданина № на земельный участок, категории земель населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 800 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО1, паспорт гражданина РФ № право собственности на квартиру, общей площадью 46,9 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО1, паспорт гражданина РФ № право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 800 кв.м, кадастровый №.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1, отказать.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья А.Ф. Копылов

(мотивированное заочное решение составлено 30 октября 2023 г.)