Решение по делу № 2-2606/2025 от 20.10.2025.

№ 2-2606/2025

36RS0005-01-2025-002359-9521

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Воронеж 20 октября 2025 года

Советский районный суд города Воронежа в составе:

председательствующего судьи Сабко Н.Д.,

при секретаре Романовой Ю.Ю.,

с участием представителя истца по доверенности ФИО1,

представителя ответчика по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Воронежбытстрой» о соразмерном уменьшении покупной цены объекта недвижимости, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов,

установил:

ФИО3 обратился в суд с вышеназванным иском, указывая, что 01.06.2022 между ним и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Воронежбытстрой» (далее - ООО «СЗ «Воронежбытстрой») был заключен договор № купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>. Цена договора составила 4 599 401 руб. Объект был принят истцом 01.06.2022, а впоследствии зарегистрировано право собственности на данный объект. При эксплуатации квартиры были выявлены недостатки. Покупатель обращался к продавцу с требованием о выплате денежных средств в качестве соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи объекта недвижимости путем направления письменной претензии от 14.03.2025 (получена застройщиком 19.03.2025). Однако продавцом недостатки устранены не были. Стоимость устранения строительных недостатков, согласно заключению эксперта, составила 486 198, 68 руб.

ФИО3 обратился в суд с требованиями взыскать с ответчика: в счет соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи квартиры на стоимость устранения недостатков объекта купли-продажи денежную сумму в размере 486 198 руб. 68 коп.; неустойку за период с 01.04.2025 по 17.04.2025 в размере 486 198, 68 руб.; продолжить начисление неустойки до момента исполнения решения суда; компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.; штраф за неисполнение в добровольном порядке законных требований потребителя в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, а также расходов за проведение досудебного исследования в размере 60 000 руб.

В ходе рассмотрения дела исковые требования были уточнены, ФИО3 просил суд взыскать с ООО «СЗ «Воронежбытстрой» в его пользу:

- в качестве соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи объекта недвижимости денежные средства в размере 254 857,67 руб.;

- неустойку за отказ в удовлетворении требований истца в добровольном порядке с 01.04.2025 по 17.09.2025 в размере 7 818 981, 70 руб., продолжив начисление неустойки из расчета 1% в день на сумму цены объекта недвижимости в размере 4 599 101 руб., начиная со следующего дня после вынесения решения и до даты фактического исполнения обязательства;

- компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.;

- штраф за неисполнение в добровольном порядке законных требований потребителя в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя;

- расходы на оплату досудебного исследования в размере 60 000 руб.

В судебное заседание ФИО3 не явился, о времени и месте слушания дела извещался судом в установленном законом порядке. Ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д.39).

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании просила удовлетворить уточненные исковые требования.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 в судебном заседании пояснил, что платежным поручением от 18.09.2025 истцу перечислены денежные средства в счет удовлетворения основного требования. Просил применить положения ст.333 ГК РФ, снизить размер неустойки, штрафа, судебных расходов.

Суд, выслушав доводы представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п.1). При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (п.2). Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям. По соглашению между продавцом и покупателем может быть передан товар, соответствующий повышенным требованиям к качеству по сравнению с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке (п. 4).

Из преамбулы Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» следует, что недостаток товара (работы, услуги) - это несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.

В соответствии со ст.4 Закона РФ «О защите прав потребителей» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору (п.1). При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется (п.2). Если законами или в установленном ими порядке предусмотрены обязательные требования к товару (работе, услуге), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий этим требованиям (п.5).

Согласно ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Из п.1 ст.475 ГК РФ и п.1 ст.18 Закона РФ «О защите прав потребителей» следует, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, 01.06.2022 между ФИО3 и ООО «СЗ «Воронежбытстрой» заключен договор купли-продажи <адрес>, согласно которому истец приобрел квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Цена объекта недвижимости составила 4 599 401 руб. (л.д.10-12).

Право собственности истца на указанную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д.33-34).

Застройщиком указанного дома является ООО «СЗ «Воронежбытсрой», что следует из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU 36516307-025-2022 (л.д.50-52).

14.03.2025 истец направил ответчику претензию, в которой просил выплатить денежные средства в размере 486 198,68 руб. в счет соразмерного уменьшения цены договора на стоимость устранения выявленных недостатков (л.д.31). Претензия получена ответчиком 19.03.2025, но в добровольном порядке требования потребителей не удовлетворены (л.д.32).

Из содержания положений ст.756 ГК РФ и п.3 ст.29 Закона РФ «О защите прав потребителей» следует, что приобретя право собственности на квартиру по договору купли-продажи, покупатель (как потребитель) приобрел и право предъявить к застройщику требования, связанные с ненадлежащим качеством результата строительных работ, при этом в отношении объекта недвижимости предельный срок обнаружения недостатков составляет пять лет (к примеру, определение Верховного Суда РФ от 24.10.2024 № 308-ЭС24-10386). Законом № 214-ФЗ (ч.5 ст.7) также предусматривалось, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, не может составлять менее чем пять лет (с 01.09.2024 – три года).

Определением суда от 19.05.2025 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза (л.д.59-61).

В заключении № от 15.08.2025, выполненном экспертом ООО ЭУ «Воронежский Центр Экспертизы» ФИО7, содержатся выводы:

По первому вопросу (Проводились ли в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, строительно-отделочные работы после передачи объекта недвижимости покупателю на основании акта приема- передачи, и если проводились, то не учитывать при проведении экспертизы недостатки и дефекты в отношении строительно-отделочных работ, проведенных собственником самостоятельно, либо с привлечением третьих лиц (помимо застройщика)?) - Исходя из видов применённых подрядчиком материалов в ходе строительных и отделочных работ, а также пояснений сторон по делу следует, что в <адрес> в <адрес> после передачи застройщиком (ответчиком) жилого помещения потребителю (истцу) по передаточному акту, ремонтные и отделочные работы не проводились, за исключением отделки пола и стен кухни «4»: произведена смена обоев, заменено покрытие пола из ламината на плитку керамическую.

По второму и третьему вопросам (Имеются ли в выполненных строительных и отделочных работах в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, недостатки, нарушения действующих, в том числе на момент строительства, строительных норм и правил, проектной документации, а также обычно предъявляемых требований к качеству строительно-отделочных работ? Если имеются, то являются ли они следствием эксплуатации или следствием нарушения действующих строительных норм и правил при выполнении строительно-отделочных работ? Каковы причины возникновения выявленных недостатков? Какие из выявленных недостатков могут носить эксплуатационный характер?) - Недостатки в строительно-отделочных работах в <адрес> многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, связанные с несоответствием (нарушением) строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований к качеству строительно-отделочных работ, имеются:

I. Жилая комната «1» площадью 19,1 м2

1. Оконный блок имеет глухое остекление более 400мм. Не соответствует п. 5.1.6 ГОСТ 23166-99 «Блоки оконные. Общие технические условия» [27].

2. В оклейке обоями стен отмечен дефект в виде отслоения обоев по шву с расхождением шва. Нарушение требований п. п. 7.6.1571.13330.2017 [13].

II. Жилая комната «2», площадью 12,1 м2

1. Выявлены трещины в откосах проема оконного блока, что не соответствует требованиям Таблицы 7.7 СП 71.13330.2017 [13].

2. Зафиксирован просвет между 2-х метровой рейкой и поверхностью пола 5 мм. Нарушение требований СП 71.13330.2017 [13] т.8.15.

3. В оклейке обоями стен отмечен дефект в виде складок. Нарушение требований п.п. 7.6.1571.13330.2017 [13].

III. Жилая комната «3» площадью 14,6 м2

1. Оконный блок имеет глухое остекление более 400мм. Не соответствует п. 5.1.6 ГОСТ 23166-99 «Блоки оконные. Общие технические условия» [27].

2. Установлено отклонение оконного блока от вертикали 5мм на 1м. Не соответствует п. 5.2.4 ГОСТ 30971—2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам» [25].

3. Выявлены трещины в откосах проема оконного блока, что не соответствует требованиям Таблицы 7.7 СП 71.13330.2017 [13].

4. В оклейке обоями стен отмечен дефект в виде отслоения обоев по шву с расхождением шва. Нарушение требований п. п. 7.6.1571.13330.2017 [13].

5. Искривление деревянного дверного полотна межкомнатной двери составляет 3мм/2м. Нарушение ГОСТ 475-2016 «Блоки дверные деревянные и комбинированные. Общие технические условия» [17] п. 5.3.4.

IV. Коридор «5» площадью 7,7 м2

1. В оклейке обоями всех стен отмечены дефекты в виде: отслоения обоев по шву с расхождением шва, складок, доклеек. Нарушение требований п.п. 7.6.1571.13330.2017 [13].

VI. Коридор «6» площадью 5,9 м2

1. Зафиксирован просвет между 2-х метровой рейкой и поверхностью пола 4 мм. Нарушение требований СП 71.13330.2017 [13] т.8.15.

2. Входная металлическая дверь имеет искривление полотна входной двери 4мм на 2м. Нарушение требований ГОСТ 31173-2016 «Блоки дверные стальные. Технические условия» [23] п.5.2.6.

3. В оклейке обоями всех стен отмечены дефекты в виде: складок, доклеек. Нарушение требований п.п. 7.6.1571.13330.2017 [13].

VII. Ванная «7» площадью 3,2 м2

1. Выявлен просвет между 2-х метровой рейкой и облицовкой стены 5 мм. Нарушение требований СП 71.13330.2017 [13] т. 7.6.

2. Выявлен просвет между 2-х метровой рейкой и облицовкой стены 13 мм. Нарушение требований СП 71.13330.2017 [13] т. 7.6.

3. Отсутствует порог. Нарушение п.4.8 СП 29.13330.2011 «СНиП 2.03.13-88 «Полы» [9]. П.4.8. Уровень пола в туалетных и ванных помещениях должен быть на 15-20 мм ниже уровня пола в смежных помещениях либо полы в этих помещениях должны быть отделены порогом.

VIII. Санузел «8» площадью 1,4 м2

1. Выявлен просвет между 2-х метровой рейкой и облицовкой стены 5 мм. Нарушение требований СП 71.13330.2017 [13] т. 7.6.

2. Выявлен просвет между 2-х метровой рейкой и облицовкой стены 3 мм. Нарушение требований СП 71.13330.2017 [13] т. 7.6.

3. Выявлен просвет между 2-х метровой рейкой и облицовкой стены 3 мм. Нарушение требований СП 71.13330.2017 [13] т. 7.6.

4. Отсутствует порог. Нарушение п.4.8 СП 29.13330.2011 «СНиП 2.03.13-88 «Полы» [9]. П.4.8. Уровень пола в туалетных и ванных помещениях должен быть на 15-20 мм ниже уровня пола в смежных помещениях либо полы в этих помещениях должны быть отделены порогом.

5. Искривление деревянного дверного полотна межкомнатной двери составляет 3мм/2м. Нарушение ГОСТ 475—2016 «Блоки дверные деревянные и комбинированные. Общие технические условия» [17] п. 5.3.4.

IX. Лоджия «9»

1. Светопрозрачное ограждение лоджии имеет две глухие створки и одну створку поворотного открывания. Нарушение требований п.5.3.2.2 ГОСТ Р 56926-2016 [20] «Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия».

2. Установлено отсутствие автономного ограждения балкона. Нарушение п.5.3.2.5 (в) ГОСТ Р 56926-2016 [20] «Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия».

Причинами образованных недостатков в квартире по адресу: <адрес>, являются отступления от строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований к качеству строительных отделочных работ, связанных с нарушением технологических процессов строительных и отделочных работ.

Недостатков в исследованной <адрес>, которые могли быть образованы вследствие нормального износа жилого помещения или его частей, нарушения владельцами квартиры требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу эксплуатации жилого помещения либо вследствие ненадлежащего ремонта, проведенного собственниками или привлечёнными третьими лицами, не установлено.

- По четвёртому вопросу (Указать, какие из выявленных недостатков являются явными, а какие скрытыми?) - Все выявленные дефекты в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, отражённые в исследовательской части, являются явными дефектами, для выявления, которых в нормативной документации, обязательной для данного вида контроля, предусмотрены соответствующие правила, методы и средства. Дефекты визуально видимы и подвержены контролю и измерениям их параметров.

- По пятому вопросу (Какова стоимость выявленных недостатков (без учета эксплуатационных), на дату производства экспертизы, с применением коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих и без его применения (с экспертным обоснованием применения/неприменения данного коэффициента в рассматриваемом случае)?) - Стоимость работ (без учёта замены «глухих» створок), необходимых для устранения выявленных недостатков и дефектов в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, которые нарушают требования строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований к качеству строительных отделочных работ, отражена в локальном сметном расчёте № 1 и составляет на момент производства экспертизы, а именно по состоянию на 2 квартал 2025 г. без применения коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих 148 100,69 руб., включая НДС 20% 31 633,26 руб.

Стоимость работ, необходимых для замены «глухих» створок на поворотные в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, которые нарушают требования строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований к качеству строительных отделочных работ, отражена в локальном сметном расчёте №2 и составляет на момент производства экспертизы (2 квартал 2025 г.) без применения коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих 4 312 8,29 руб., включая НДС 20% 7188,05 руб.

Таким образом, стоимость устранения недостатков, которые нарушают требования строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований к качеству строительных отделочных работ на момент производства экспертизы (2 квартал 2025 г.) без применения коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих составляет 191 228,98 руб., включая НДС 20%.

Стоимость работ (без учёта замены «глухих» створок), необходимых для устранения выявленных недостатков и дефектов в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, которые нарушают требования строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований к качеству строительных отделочных работ, отражена в локальном сметном расчёте № 3 и составляет на момент производства экспертизы, с применением коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих, а именно по состоянию на 2 квартал 2025 г. 203 171,20 руб., включая НДС 20% 33 861,87 руб.

Стоимость работ, необходимых для замены «глухих» створок на поворотные в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, которые нарушают требования строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований к качеству строительных отделочных работ, отражена в локальном сметном расчёте № 4 и составляет на момент производства экспертизы с применением коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих (2 квартал 2025 г.) 51 686,47 руб., включая НДС 20% 8 614,41 руб.

Таким образом, стоимость устранения недостатков, которые нарушают требования строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований к качеству строительных отделочных работ на момент производства экспертизы (2 квартал 2025 г.) с применением коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих составляет 254 857,67 руб., включая НДС 20%.

В соответствии с письмом Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 15 марта 2005 г. № 6-182 даны разъяснения по вопросу применения коэффициента при производстве ремонтно-строительных работ в жилых помещениях без расселения:

- Указанный коэффициент надлежит применять, если имеет место пересечение людских потоков - рабочих с жильцами домов либо с сотрудниками учреждений и организаций в коридорах, на лестничных клетках и т.д;

- Если часть существующего строения, этаж, либо часть этажа отсечена от остального здания и рабочие, выполняющие ремонтно-строительные работы, не пересекаются в местах общего пользования (коридорах, лестничных площадках и т.д.) с жильцами домов либо сотрудниками организаций или учреждений, где производятся ремонтно-строительные работы, т.е. в ту часть здания, где производятся ремонтно-строительные работы, ведет автономный вход, которым другие не пользуются, применять упомянутый коэффициент не следует;

- При этом высвобождение отдельных помещений для производства ремонтно-строительных работ не следует считать расселением.

Согласно с п.33 Статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации № 188-ФЗ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Таким образом, стоимость выполнения общестроительных и отделочных работ по устранению производственных дефектов в квартирах следует определять в соответствии с Методикой определения сметной стоимости строительства от 04.08.2020 № 421/пр в редакции Приказа № 557/пр от 07.07.2022 без применения коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих (производство ремонтно-строительных работ осуществляется в жилых помещениях без расселения).

- По шестому вопросу (Какова стоимость пригодных к использованию материалов, подлежащих повторному применению после устранения производственных дефектов?) - К стоимости материалов, которые пригодны для повторного использования, после демонтажа конструкций «глухого» остекления, относятся одинарное стекло и алюминиевые створки остекления лоджии, а также створки ПВХ окон.

Стоимость створок, которые подлежат использованию при замене «глухих» створок на поворотные в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, которые нарушают требования действующих, в том числе на момент строительства, строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований к качеству строительных отделочных работ, отражена в локальном сметном расчёте № 5 на момент производства экспертизы (2 квартал 2025) составляет 25 309,72 руб., включая НДС 20%.

- По седьмому вопросу (Исходя из заявленных требований о соразмерном уменьшении цены договора, определить, насколько соразмерно уменьшится цена квартиры в связи с выявленными недостатками (на дату производства экспертизы)?) - Стоимость <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, в связи выявленными недостатками, которые нарушают требования строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований к качеству строительных отделочных работ уменьшилась на 148 100,69 руб. и составляет на момент производства экспертизы, а именно на 2 квартал 2025 г. 4 451 300,31 руб. (без учёта замены оконных створок).

Стоимость <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, в связи с выявленными недостатками, которые нарушают требования строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований к качеству строительных отделочных работ, уменьшилась на 191 228,98 руб., включая НДС 20% (с учётом стоимости замены «глухих» створок) и составляет на момент производства экспертизы, а именно на 2 квартал 2025 г. 4 408 172,02 руб., включая НДС 20% (л.д.64-83).

Экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное экспертом ООО ЭУ «Воронежский Центр Экспертизы» ФИО7, отвечает требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», соответствует ст.86 ГПК РФ. Заключение содержит описание проведенного исследования, сделанные в результате него выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Сделанные в ходе осмотра фотоматериалы, иллюстрирующие экспертное заключение, а также локальные сметы, служат его составной частью. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ, он обладает достаточным сажем работы, специальными познаниями и соответствующей квалификацией, что подтверждено приложенными к заключению документами.

Представители сторон данное заключение не оспаривали.

С учетом изложенного, экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное экспертом ООО ЭУ «Воронежский Центр Экспертизы» ФИО7, принимается судом в качестве надлежащего доказательства.

При этом суд не согласен с тем, что коэффициент 1,5, учитывающий влияния условий производства работ, а именно «Производство ремонтно-строительных работ в жилых помещениях без расселения» в рассматриваемом случае не применяется.

В Приложении № 1 к «Методике определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации» от 4 августа 2020 г. № 421/пр ( в редакции, действующей на дату выполнения экспертизы) содержатся «Коэффициенты для учета в сметной документации влияния условий производства работ, предусмотренных проектной и (или) иной технической документацией». В частности, в таблице 5 предусмотрены «Коэффициенты, учитывающие снижение производительности труда», в том числе коэффициент 1,5, когда производство ремонтно-строительных работ осуществляется в жилых помещениях без расселения.

Основные принципы ценообразования для капитального и текущего ремонта аналогичны, что подтверждается п.4.4 «ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», в соответствии с которым при производстве текущего ремонта зданий подрядным способом следует применять принципы ценообразования и порядок оплаты выполненных работ, предусмотренные для капитального ремонта.

Спорная квартира используется для проживания, что не опровергается сторонами. Поэтому суд считает правильным применение в расчете стоимости ремонтных работ для устранения выявленных дефектов и недостатков повышенного коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих (производство ремонтно-строительных работ осуществляется в жилых помещениях без расселения), поскольку проживание людей как в спорной квартире, так и в иных квартирах жилого дома, накладывает определенные ограничения на выполнение и производство ремонтных работ, в том числе и на ограничение «шумных» ремонтных работ в дневное время.

Тем самым, с ответчика в пользу истца в счет стоимости устранения строительных недостатков квартиры подлежит взысканию денежная сумма в размере 254 857,67 руб.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 согласился с суммой основного требования в размере 254 857,67 руб., приобщив к материалам дела платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому истцу перечислена денежная сумма в размере 254 857 руб. 67 коп. (л.д.151).

Тот факт, что в процессе рассмотрения дела до вынесения судом решения ответчик перечислил на счет истца требуемую ими денежную сумму, не свидетельствует о необоснованности иска, а может служить основанием для указания суда о том, что решение суда в этой части не подлежит исполнению, или о том, что уплаченные суммы подлежат зачету в счет исполнения решения суда об удовлетворении иска.

В соответствии со ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

В п.45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 разъяснено, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки.

Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Согласно п.55 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 15.11.2022 № 33 «О практике применения судами норм о компенсации морального вреда» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации потребителю в случае установления самого факта нарушения его прав (статья 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей»). Суд, установив факт нарушения прав потребителя, взыскивает компенсацию морального вреда за нарушение прав потребителя наряду с применением иных мер ответственности за нарушение прав потребителя, установленных законом или договором.

С учетом изложенного, руководствуясь вышеприведенными положениями закона и разъяснениями Верховного Суда РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о безусловном праве истца требовать от ответчика возмещения причиненного им морального вреда. В ходе рассмотрения дела подтвержден факт нарушения ответчиком прав истца как потребителя, в частности, по договору купли-продажи ответчиком истцу передана квартира с недостатками, и при этом в добровольном порядке требования потребителя не были удовлетворены; кроме того, нарушено и право истца на благоприятные и безопасные условия проживания. Такие нарушения, безусловно, причинили истцу нравственные страдания и переживания. Исходя из принципа разумности и справедливости, суд находит соответствующим обстоятельствам дела, соразмерным объему нарушенных прав истца и характеру причиненных ему нравственных страданий взыскание компенсации морального вреда в размере 3 000 руб.

Согласно ст.22 Закона РФ «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

За нарушение указанного срока продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара (п.1 ст.23 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Как указывалось выше, претензия истца получена ответчиком 19.03.2025. Ответчик перечислил требуемую сумму на счет истца 18.09.2025.

Истцом заявлено о взыскании неустойки за период с 01.04.2025 по 17.09.2025 (170 дней) от цены договора купли-продажи (4 599 401 руб.):

4 599 401 руб. х 1% х 170 дн. = 7 818 981,70 руб.

Ответчиком заявлено о снижении размера неустойки по ст.333 Гражданского кодекса РФ по основаниям её несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В силу ст.333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п.71). Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п.73). Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.) (п.74). При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования. Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки (п.75). Правила о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ применяются также в случаях, когда неустойка определена законом (п.78).

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О указано, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный для другой стороны, то есть является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств, и не может являться способом обогащения одной из сторон.

Под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается выплата кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанному критерию отнесена к компетенции суда первой инстанции и производится им по правилам статьи 67 ГПК РФ, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, в том числе вид подтвержденных в ходе судебного разбирательства строительно-отделочных недостатков, не препятствующих эксплуатации квартиры; соотношение размера неустойки размеру основного обязательства, свидетельствующее о том, что возможный размер убытков истцов, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства ответчиком, значительно ниже начисленной неустойки; исходя из общих принципов разумности и справедливости и компенсационного характера неустойки, суд приходит к выводу о снижении размера неустойки в порядке ст.333 ГК РФ до 100 000 руб. Данная сумма является соразмерной нарушенным обязательствам, при этом с учетом всех обстоятельств дела сохраняется баланс интересов сторон.

По мнению суда, взыскание неустойки в большем размере будет противоречить правовым принципам обеспечения восстановления нарушенного права и соразмерности ответственности правонарушению, что придаст правовой природе неустойки не компенсационный, а карательный характер.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика штрафа.

В соответствии с п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Расчет штрафа: (254 857,67 + 3 000 + 100 000) х 50% = 178 928,84 руб.

Ответчиком заявлено о снижении размера штрафа по ст.333 Гражданского кодекса РФ по основаниям его несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Проанализировав все обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что рассчитанный размер штрафа явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств. Принимая во внимание, что штраф как мера ответственности за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя (п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей») имеет компенсационную природу, направлен на восстановление нарушенных прав потребителя, и не должен служить средством его обогащения, суд полагает возможным в рассматриваемом случае снизить размер штрафа до 60 000 руб. По мнению суда, данная сумма штрафа соответствует мере ответственности ответчика за нарушение обязательств и способствует соблюдению баланса интересов сторон. Оснований для еще большего снижения неустойки и штрафа суд не усматривает, так как это приведет к необоснованному освобождению ответчика от установленной законом ответственности за уклонение от своевременного исполнения обязательств перед потребителем, выступающим слабой стороной по отношению к продавцу (застройщику). К тому же, уменьшение неустойки и штрафа не должно влечь выгоду для недобросовестной стороны.

Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В п.21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (ст.98 ГПК РФ) не подлежат применению при разрешении: требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст.98, ч.1 ст.100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 ГПК РФ.

Истцом ФИО3 понесены расходы за подготовку досудебного экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 60 000 руб. (л.д.27). Суд признает указанные расходы необходимыми с целью установления наличия (отсутствия) недостатков строительных работ.

По настоящему гражданскому делу была проведена судебная экспертиза, стоимость которой составила 60 000 руб. (л.д.150).

По мнению суда, стоимость досудебного исследования обычно ниже стоимости судебной экспертизы, что обусловлено повышенными требованиями к порядку проведения экспертизы, составлению и содержанию заключения и ответственностью эксперта (ст.ст.84-86 ГПК РФ, ст.307 УК РФ).

В связи с чем, суд находит расходы истца на досудебное исследование неоправданно завышенными. Исходя из сложившихся в Воронежской области средних цен на подобного рода услуги, суд считает возможным определить расходы по оплате досудебного исследования в размере 40 000 руб.

В соответствии с изложенным, с ООО «СЗ «Воронежбытстрой» в пользу ФИО3 подлежат взысканию расходы на проведение досудебного исследования в размере 40 000 рублей.

В соответствии с п.3 ст.17 Закона РФ «О защите прав потребителей» и п.п.4 п.2 ст.333.36 НК РФ истцы освобождены от уплаты государственной пошлины при подаче искового заявления. С ответчика в соответствии со ст.103 ГПК РФ, подлежит взысканию в бюджет муниципального образования городской округ город Воронеж госпошлина в размере 83 258 руб. 44 коп., из них 80 258 руб. 44 коп. по имущественным требованиям (расчет: 80 000 + (254 857,67 + 7 818 981,70 – 8 000 000) х 0,35%) и 3 000 руб. по требованию о компенсации морального вреда.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Воронежбытстрой» о соразмерном уменьшении покупной цены объекта недвижимости, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов – удовлетворить частично.

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Воронежбытстрой» (ИНН №) в пользу ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) в качестве соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи квартиры – 254 857 руб. 67 коп. Решение в указанной части признать исполненным (платежное поручение от ДД.ММ.ГГГГ №).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Воронежбытстрой» (ИНН №) в пользу ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) денежную сумму в размере 203 000 (двести три тысячи) рублей, из которых:

100 000 руб. – неустойка за период с 01.04.2025 по 18.09.2025;

3 000 руб. – компенсация морального вреда;

60 000 руб. – штраф;

40 000 руб. – возмещение судебных расходов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Воронежбытстрой» (ИНН №) в бюджет муниципального образования городской округ город Воронеж государственную пошлину в размере 83 258 (восемьдесят три тысячи двести пятьдесят восемь) руб. 44 коп.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Советский районный суд г.Воронежа в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.Д.Сабко

В окончательной форме решение изготовлено 20.10.2025.