Дело № 2-635/2023
УИД 55RS0007-01-2022-007378-80
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
11 мая 2023 года город Омск
Центральный районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Эннс Т.Н. при секретаре судебного заседания Мурзиной В.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Г.А.П. к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска о взыскании убытков,
УСТАНОВИЛ:
Истец Г.А.П. обратился в суд с иском к департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска о взыскании убытков.
В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор аренды № земельного участка, предоставляемого под строительство. Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером № с присвоенным адресом <адрес>. Истец обратился к ответчику ДД.ММ.ГГГГ с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером №, то есть, участка, являющегося предметом договора аренды. ДД.ММ.ГГГГ истцу отказано в удовлетворении ходатайства. ДД.ММ.ГГГГ решением Центрального районного суда г. Омска требования истца удовлетворены частично, в том числе, признан незаконным отказ Департамента имущественных отношений Администрации города Омска от ДД.ММ.ГГГГ № в предоставлении в собственность Г.А.П. земельного участка с кадастровым номером №.
В последующем, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № Таким образом, действия ответчика по непредставлению земельного участка в собственность истца ДД.ММ.ГГГГ являются неправомерными.
ДД.ММ.ГГГГ между истцом, графа «Продавец» и Г.Д.Г., графа «Покупатель» заключен договор купли-продажи будущей вещи, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером №. Согласно данному договору истец обязался передать земельный участок с построенным на нем жилым домом в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок был продан по цене 1700380 рублей (без учета стоимость жилого дома, расположенного на земельном участке, за который установлен размер оплаты 2500000 рублей). Однако, вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а именно: в связи с невозможностью передать предмет договора в установленный договором срок, ДД.ММ.ГГГГ от Г.Д.Г. в адрес истца направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи будущей вещи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с возвратом уплаченных в счет предоплаты денежных средств. Неисполнение обязанности по передаче предмета договора возникла вследствие неправомерных действий со стороны ответчика.
ДД.ММ.ГГГГ между истцом и П.О.А. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № Истец продал земельный участок по цене - 1335250 рублей. Таким образом, истец понес убытки в виде упущенной выгоды в размере 365130 рублей, исходя из расчета 1700380 – 1335250 = 365130
Считает, что упущенная выгода возникла вследствие несвоевременной передачи земельного участка с кадастровым номером № Г.Д.Г., причина которой, как было отмечено выше, являются неправомерные действия ответчика.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлена досудебная претензия о выплате денежных средств в счет понесенных убытков. ДД.ММ.ГГГГ получен ответ об отказе возмещения убытков в связи с тем, что ответчик не усматривает оснований для возникновения убытков.
На основании ст. 15 ГК РФ, ст. 309 ГК РФ просит взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска в пользу Г.А.П. денежные средства в размере 365130 рублей в счет компенсации причиненных убытков и расходы по уплате государственной пошлины в размере 6851,30 рублей.
В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ истец Г.А.П., надлежащим образом уведомленный о месте и времени судебного заседания, участия в судебном заседании не принимал. Участвуя ранее в судебных заседаниях исковые требования подержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Представитель истца Ж.О.Г. действующая на основании доверенности (л.д.29) исковые требования подержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Представитель истца А.Э.Ю. в судебном заседании поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в иске, дополнила, что считает доказанной взаимосвязь между неправомерным отказом Департамента имущественных отношений в виде отказа передать за плату земельный участок и взаимосвязь между отказом продавца купить данный земельный участок. Истец, к сожалению, не смог в силу независящих от него обстоятельств, а именно: из-за неправомерных действий Департамента вовремя и по установленной цене передать земельный участок за плату. В данном случае Департамент имущественных отношений, отказывает доверителю в предоставлении земельного участка за плату, незаконные действия Департамента были доказаны в Центральном районном суде, соответственно, из-за незаконных действий доверитель не успел вовремя реализовать возможность продать данный земельный участок. Считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Представитель ответчика департамента имущественных отношений Администрации г. Омска Ш.А.А., действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения исковых требований. Считает, что в действиях истца нет никакой добросовестности. Оснований в порядке ГК нет взыскивать денежные средства, так как не доказан факт того, что, действительно, была упущенная выгода. Истец решил при первой попавшейся возможности продать земельный участок по любой цене, но потом за счет муниципального образования возместить 300000 рублей, при том, что ему недавно муниципальное образование предоставило земельный участок за 50000 рублей. Просил в удовлетворении исковых требований отказать.
Иные лица, участвующие в деле: Администрация города Омска, П.О.А., надлежащим образом уведомленные о месте и времени судебного заседания, участия в судебном заседании не принимали.
Заслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
Согласно пункту 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.
Согласно пункту 4 статьи 393 ГК РФ при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
В соответствии с положениями частей 1 и 2 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В данном случае истец должен доказать факт причинения убытков, размер убытков и причинно-следственную связь между действиями ответчика и наступившими негативными последствиями.
Вместе с тем, доказательств того, что истец понес убытки в виде упущенной выгоды (неполученный доход от продажи квартиры) в результате неправомерных действий ответчика, суду не представлено.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи будущей вещи между Г.А.П. и Г.Д.Г. Предметом договора являлся земельный участок площадью 1298 кв.м., с кадастровым номером №. Согласно п.2.1, 2.2. указанный земельный участок сторона 1 продает стороне 2 по цене 1700380 рублей. Жилой дом, установленный на земельном участке сторона 1 продает стороне 2 по цене 2500000 рублей. (том 1 л.д.9-11)
Согласно уведомлению от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д.18) Г.Д.Г. уведомил Г.А.П. о расторжении указанного договора в связи с неисполнением обязательств по договору со стороны Г.А.П., с требованием о возврате полученных денежных средств в размере 2100190 рублей.
Данный договор согласно объяснениям стороны истца был расторгнут.
Согласно договору между Г.А.П. и П.О.А. от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д.12-14), этот же земельный участок продан Г.А.П. – покупателю П.О.А. за 1335250 рублей.
В обоснование заявленных исковых требований истец Г.А.П. ссылается на вступившее в законную силу решение Центрального районного суда г. Омска от 24 мая 2022 года (том 1 л.д.20-28), которым удовлетворено в части административное исковое требование Г.А.П.: признан незаконным ответ департамента имущественных отношений Администрации г. Омска, выраженный в письме № № от ДД.ММ.ГГГГ. Суд обязал департамент имущественных отношений Администрации <адрес> повторно рассмотреть заявление Г.А.П. о предоставлении в собственность земельных участков с кадастровыми номерами №. (том 1 л.д.20-28)
Считая, что по вине ответчика земельный участок П.О.А. продан по более низкой цене, истец полагает сумму 365130 рублей, то есть, математическую разницу между ценой по договору с Г.Д.Г. и договору с П.О.А. убытками, которые возникли по вине ответчика.
Направленная в адрес ответчика досудебная претензия (том 1 л.д.15-17), в удовлетворении которой ответчиком отказано (том 1 л.д.19).
Основываясь на анализе установленных по делу фактических обстоятельств и представленных сторонами доказательств, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).
Фактически, предмет указанного договора с Г.Д.Г. и предмет договора с П.О.А. – разные. Так, Г.Д.Г. продавался земельный участок и жилой дом, установленный на земельном участке, П.О.А. же продавался только земельный участок, то есть, уже исходя из самого предмета договора, стоимость земельного участка уже не может быть сопоставимой и равной.
Кроме того, как следует из заключения эксперта (том 2 л.д.84-133) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату ДД.ММ.ГГГГ составляет 1421000 рублей, на дату ДД.ММ.ГГГГ – 1729000 рублей.
То есть, фактически, земельный участок Г.Д.Г.Г.А.П. продал по цене, которая была выше рыночной стоимости, а П.О.А. земельный участок продан по цене, значительно ниже рыночной.
Как следует из показаний специалиста, допрошенного по инициативе истца – Л.М.Г. - нормальный, обычный, срок продажи земельного участка составляет – 2 месяца, Г.А.П. продал же земельный участок практически сразу же после оформления права собственности на него.
Как следует из объяснений представителя истца в судебном заседании, истцу нужны были денежные средства, поэтому он, действительно, достаточно быстро продал земельный участок.
Таким образом, исходя из установленных фактических обстоятельств дела, вины ответчика в том, что земельный участок Г.А.П. продал по более низкой цене не усматривается, стороны свободны при заключении договора определить цену земельного участка.
Более того, из заключения эксперта следует, что фактически рыночная стоимость земельного участка за период времени с даты расторжения договора с Г.Д.Г. и до даты заключения договора с П.О.А. возросла. Соответственно, у Г.А.П. имелась возможность в обычные, разумные сроки реализовать спорный земельный участок по более высокой рыночной цене, однако, он предпочел заключить договор с П.О.А. и продать земельный дешевле его рыночной стоимости, что является его правом. Однако, в такой ситуации не имеется оснований для возложения ответственности за такую сделку на ответчика.
Фактически, истцом не доказана причинно-следственная связь между заявленными убытками и виновными действиями ответчика.
Таким образом, исковые требования удовлетворению не подлежат.
При этом, суд отклоняет доводы истца о том, что заключение эксперта С.О.А. является недопустимым доказательством и не может быть положено в основу решения.
В соответствии со ст.3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В соответствии с п.10 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Из содержания экспертного заключения следует, что в качестве аналогов экспертом рассмотрены земельные участки, которые в наибольшей степени соответствовали оцениваемому объекту. При этом, в экспертном заключении и в судебном заседании дано объяснение всех применимых экспертом корректировок при определении рыночной стоимости земельного участка.
Непосредственно исследовав заключение судебной экспертизы, проведенной ООО «СудЭкспертиза», суд приходит к выводу о соответствии заключения судебной экспертизы и его результатов требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные судом вопросы. Не доверять заключению эксперта, предупрежденному об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и имеющему соответствующую квалификацию, у суда оснований не имеется; экспертное заключение составлено полно и исключает какие-либо неясности выводов.
Кроме того, по ходатайству стороны истца в судебном заседании допрошен эксперт ООО «СудЭкспертиза» С.О.А., которая дала исчерпывающие показания в отношении проведенной ею экспертизы и разъяснила все вопросы по проведенной экспертизе.
Представленный же отчет и рецензию оценщика Л.М.Г. суд не принимает при принятии решения, так как данное лицо не предупреждалось об уголовной ответственности, оценка производилась в иное время, с применением иных расчетов и с учетом иных аналогов. Фактически, рецензия представляет собой субъективное немотивированное мнение специалиста. Кроме того, оценщиком Л.М.Г. определен интервал оценки от 685344 рубля до 2989294 рубля, что не противоречит стоимости земельного участка, определенной экспертом С.О.А. В части же использования оценщиком Л.М.Г. большего количества аналогов эксперт С.О.А. показала, что это не является обязательным, а те аналоги, которых было у Л.М.Г. больше, в части являются не подходящими, часть из них позже не принято во внимание и самим оценщиком, при этом, итоговая стоимость земельного участка двух оценщиков практически аналогичная.
При этом, оценочная экспертиза ООО «СудЭкспертиза» проведена компетентным экспертом, имеющим значительный стаж работы в соответствующих областях экспертизы, оснований не доверять представленному экспертом заключению у суда не имеется.
В силу ст. 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэконом развития России от 25.09.2014 года № 611 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
Суд при принятии решения принимает в основу решения расчеты, представленные в заключение ООО «СудЭкспертиза», так как оно более полно отражает актуальную рыночную стоимость спорного земельного участка. Экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», заключение эксперта С.О.А. отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, оснований сомневаться в правильности данного заключения у суда не имеется.
В силу ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела.
Согласно ст. 94 ГПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителей, суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам.
По делу назначено проведение судебной экспертизы по ходатайству стороны истца, которая гарантировала оплату экспертизы, однако, оплата стоимости экспертизы на дату принятия судом решения истцом не произведена, экспертное учреждение просит взыскать расходы за проведение судебной экспертизы (том 2 л.д.81-82) в удовлетворении иска истцу отказано. Таким образом, расходы по проведению судебной экспертизы в размере 40000 рублей надлежит возложить на истца и взыскать с Г.А.П. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «СудЭкспертиза» (оплату проведения судебной экспертизы по делу в размере 40000 (сорок тысяч) рублей.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Г.А.П. к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска о взыскании денежных средств в размере 365130 (триста шестьдесят пять тысяч сто тридцать) рублей в счет компенсации причиненных убытков и судебных расходов отказать в полном объеме.
Взыскать с Г.А.П. ДД.ММ.ГГГГ года рождения <данные изъяты> в пользу Общества с ограниченной ответственностью «СудЭкспертиза» (ИНН <***>, КПП 550701001) оплату проведения судебной экспертизы по делу в размере 40000 (сорок тысяч) рублей.
Решение суда может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд города Омска в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Т.Н. Эннс
Решение суда в окончательной форме принято: 18 мая 2022 года.