38RS0031-01-2025-005379-40

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 сентября 2025 года г. Иркутск

Иркутский районный суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Недбаевской О.В., при секретаре Андреяновой В.З.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4632/2025 по иску ФИО1 к ФИО2 об обязанности исполнить обязанность по передаче по договору купли-продажи объекта недвижимости, обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на объекты недвижимости, взыскании расходов по уплате государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2, в котором просит обязать ответчика исполнить обязанность продавца по передаче истцу по договору купли-продажи объекта недвижимости с рассрочкой платежа от **/**/****:

земельный участок ~~~

земельный участок ~~~

земельный участок ~~~

обязать Росреестра осуществить государственную регистрацию права истца на объекты недвижимости:

земельный участок ~~~

земельный участок ~~~

земельный участок ~~~

взыскать с ФИО2 государственную пошлину в размере ~~~

В обоснование заявленных исковых требований истец указала, что между ней и ответчиком заключен договор купли-продажи земельных участков с рассрочкой платежа от **/**/****. Согласно указанному договору ответчик обязался передать в ее собственность недвижимое имущество, а именно:

земельный участок ~~~

земельный участок ~~~

земельный участок ~~~

В соответствии с п. № Договора, указала истец, она полностью выполнила свои обязательства по указанному договору, уплатив установленную цену - ~~~ в соответствии с его условиями:

**/**/**** - задаток в размере ~~~ **/**/**** - ~~~ **/**/**** - ~~~ **/**/**** - ~~~ **/**/**** - ~~~ **/**/**** - ~~~ **/**/**** - ~~~ **/**/**** - ~~~ **/**/**** - ~~~

В настоящий момент ответчик уклоняется от исполнения своих обязательств по договору, на какой-либо контакт не идет.

Учитывая изложенное, основывая свои требования на положениях п. 3 ст. 551, ст.ст. 309-310 ГК РФ, истец обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о рассмотрении дела была извещена надлежащим образом, в просительной части иска просила рассматривать дело в ее отсутствие.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела была извещена надлежащим образом, сведений об уважительности причин своей неявки, ходатайств об отложении судебного заседания, возражений по существу исковых требований не представила.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Иркутской области в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом, ранее по существу заявленных исковых требований представил письменный отзыв, в котором просил рассматривать дело в его отсутствие.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о рассмотрении дела, принимая во внимание положения ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в их отсутствие. Неполучение ответчиком судебной корреспонденции по адресу регистрации не свидетельствует о неисполнении судом обязанности по его извещению.

Изучив письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, исходя из следующего.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что **/**/**** между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельных участков, в соответствии с которым Продавец обязуется передать в собственность Покупателя:

земельный участок ~~~

земельный участок ~~~

земельный участок ~~~ а Покупатель обязуется принять Объект и уплатить за него цену, в порядке и сроки, предусмотренные в Договоре.

Разделом № Договора предусмотрен порядок расчетов.

Так, п. № Договора предусмотрено, что стоимость Объекта составляет ~~~ Пунктом ~~~ Договора предусмотрено, что указанная в п. ~~~ Договора сумма выплачивается Покупателем Продавцу в следующем порядке: ~~~

В соответствии с п. № Договора после получения последнего платежа Продавец обязуется в тот же день осуществить передачу Объекта Покупателю по Акту приема-передачи, в сроки, установленные п. № Договора передать все документы, необходимые Покупателю, для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на Объект на Покупателя. При этом п. № Договора предусмотрено, что Продавец обязан передать Покупателю Объект в течение 10 дней после исполнения Покупателем обязанности по оплате стоимости Договора.

Указанный Договор подписан сторонами.

Факт принадлежности ФИО2 на праве собственности указанных выше земельных участков ~~~ на момент заключения договора подтверждается выписками из ЕГРН.

Как указывает истец ФИО1, свои обязательства по Договору она исполнила, передав ФИО2 в соответствии с условиями Договора сумму в размере ~~~ В подтверждение данных доводов истцом в материалы дела представлен график-расписка к договору купли-продажи земельных участков с рассрочкой платежа, которым подтверждается факт получения ФИО2 от ФИО1 денежных средств в общей сумме ~~~

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, ФИО1 указала на нарушение своих прав тем, что ответчик ФИО2 уклоняется от исполнения обязательств, предусмотренных Договором, не передает объекты недвижимости, уклоняется от регистрации перехода прав на объекты недвижимости имущества.

В качестве правового основания заявленных требований истец ссылается на положения ч. 3 ст. 551, 309-310 ГК РФ заявляя требования об обязании ФИО2 исполнить обязанность продавца по передаче объектов недвижимости по договору купли-продажи, а также обязании осуществить государственную регистрацию ее прав на данные объекты недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

По смыслу приведенных норм, требование о государственной регистрации перехода прав собственности может быть заявлено и подлежит удовлетворению только в случае, когда между сторонами по договору, состоялось соглашение о переходе права собственности в отношении объекта недвижимости, принадлежащего продавцу на законном основании, но одна из сторон договора, не оспаривая факт заключения сделки и право на объект недвижимости покупателя, фактически выполнил действия по реализации договора (передал ключи от строения, передал по акту приема-передачи и пр.), но уклоняется от совершения действий, направленных на государственную регистрацию перехода права на объект недвижимости (подача заявления о государственной регистрации перехода права в установленном порядке).

При этом, данное обстоятельство, а именно, неявка стороны договора в уполномоченный орган, отсутствие заявления о государственной регистрации перехода права является единственным препятствием для государственной регистрации перехода права от продавца к покупателю.

Исходя из пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) в пункте 5 статьи 1 закреплено, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с пунктом 37 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом.

Из части 6 указанной статьи Закона следует, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по основанию, указанному в пункте 37 части 1 данной статьи, приостанавливается до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии предусмотренных пунктом 37 части 1 указанной статьи ареста или запрета.

В соответствии со статьей 27 названного Закона о государственной регистрации недвижимости в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывает по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона.

Согласно положениям пункта 4 статьи 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.

Следовательно, внесение в ЕГРН сведений об обременении имущества исключает правомерность его передачи и регистрации перехода права собственности на него, даже если соглашение об отступном в отношении такого имущества было заключено до наложения на него запрета на совершение регистрационных действий.

Из представленных в материалы дела по запросу суда выписок из ЕГРН от **/**/**** в отношении спорных объектов недвижимого имущества, следует, что в отношении земельных участков ~~~ принадлежащих на праве собственности ФИО2, внесены записи о запрещении регистрации:

от **/**/**** на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Иркутскому району и ВАШ по г. Иркутску ГУФФСП России по Иркутской области в рамках исполнительного производства №-ИП);

от **/**/**** на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Иркутскому району и ВАШ по г. Иркутску ГУФФСП России по Иркутской области в рамках исполнительного производства №-ИП);

от **/**/**** на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Иркутскому району и ВАШ по г. Иркутску ГУФФСП России по Иркутской области в рамках исполнительного производства №-ИП).

Как следует из отзыва Управления Росреестра по Иркутской области от **/**/****, копия акта уполномоченного органа о снятии вышеуказанных запретов на осуществление действий по регистрации в орган регистрации прав до настоящего времени не поступала.

Учитывая изложенное, разрешая требования истца по существу, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, исходя из того, что приведенные обстоятельства являются правовым препятствием к принятию решения о государственной регистрации перехода права собственности земельные участки от ответчика к истцу.

В данном случае регистрация права собственности на основании заключенного между сторонами договора купли-продажи не может быть осуществлена по независящим от воли участников договора купли-продажи обстоятельствам, связанным с наложением на спорный объект недвижимости ограничительных мер уполномоченным органом, а не вследствие уклонения ответчика как стороны сделки от действий, связанных с переходом права собственности, в связи с чем, суд приходит об отсутствии предусмотренных законом оснований для удовлетворения заявленных требований.

Оснований полагать, что факт наложения запрета на совершение регистрационных действий на спорное имущество не может служить основанием для отказа в удовлетворении иска, так как сделка фактически исполнена сторонами, у суда не имеется. Безусловным препятствием к государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к ФИО1 является не уклонение продавца от регистрации перехода права собственности, а то обстоятельство, что в отношении указанного имущества, как принадлежащего ФИО2, судебным приставом-исполнителем были наложены запреты на совершение регистрационных действий со спорным недвижимым имуществом.

Следует отметить, что государственная регистрация прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 37 ч. 1 ст. 26, Федерального закона от **/**/**** № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Соответственно, в силу ч. 1 ст. 27 указанного Федерального закона неустранение указанных причин, препятствующих осуществлению государственного государственной регистрации прав, является основанием для отказа в осуществлении государственного государственной регистрации прав, в том числе и на основании вступившего в законную силу судебного акта о государственной регистрации перехода права собственности.

Общедоступными данными банка данных исполнительных производств ГУФФСП подтверждается, что ответчик является должником по значительному количеству исполнительных производств, тогда как обращение в суд с заявленными требованиями фактически направлено на уклонение от обращения взыскания на имущество должника в счет погашения долгов, что является действиями, совершаемыми в обход Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» предписывающего обязанность по погашению задолженности по исполнительным производствам в установленный судебным приставом-исполнителем срок, нарушающими права иных кредиторов, лишенных возможности получения долга за счет имущества должника.

При установленных по делу обстоятельствах предъявление ФИО1 требований о государственной регистрации ее права собственности в отношении спорного имущества направлено на преодоление установленного законодательством запрета на регистрацию перехода права в отношении имущества, на которое наложен арест/запрет на совершение регистрационных действий, что недопустимо в силу ст.ст. 1 и 10 ГК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 об обязанности исполнить обязанность по передаче по договору купли-продажи объекта недвижимости, обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на объекты недвижимости, взыскании расходов по уплате государственной пошлины – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский районный суд Иркутской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 01 октября 2025 года.

Судья: О.В. Недбаевская