Решение по делу № 3А-68/2023 от 23.11.2023 - о признании решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24.07.2023 незаконным, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости.

Дело № 3а-68/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 ноября 2023 г. г. Биробиджан

Суд Еврейской автономной области в составе:

председательствующего судьи Папуловой С.А.,

при секретаре судебного заседания Мерзляковой А.Ю.,

с участием представителя административного истца Зубка М.Е.,

представителя административного ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Богатый край» о признании решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24.07.2023 незаконным, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Богатый край» (далее - ООО «Богатый край», общество, административный истец) обратилось в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Еврейской автономной области» (далее - ОГБУ «Облкадастр») от 24.07.2023 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером <...> в размере его рыночной стоимости равной 7 706 582,41 руб. по состоянию на 01.01.2023.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором спорного земельного участка более трех лет. Кадастровая стоимость земельного участка влияет на размер его выкупной стоимости, а также на размер арендной платы за его использование. При признании решения Собрания депутатов муниципального образования «Ленинский муниципальный район» ЕАО от 24.12.2021 № 285, которым установлена ставка арендой платы за земельные участки с видом разрешенного использования растениеводство и выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, несоответствующим законодательству, применению подлежит закон ЕАО от 01.07.2015 № 747-ОЗ, согласно которому расчет арендной платы должен исчисляться исходя из кадастровой стоимости земельного участка. В связи с чем решение административного истца об отказе в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка нарушает права административного истца.

В силу постановления правительства ЕАО от 08.11.2022 № 459-пп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории ЕАО» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> составляет 31 059 136,80 руб.

Согласно отчёту об оценке объекта оценки от 09.06.2023 № <...>, выполненному ООО <...>, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> составляет 7 706 582,41 руб. по состоянию на 01.01.2023.

28.06.2023 административный истец обратился в ОГБУ «Облкадастр» с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Решением ОГБУ «Облкадастр» от 24.07.2023 № <...> в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> в размере его рыночной стоимости было отказано, что и послужило основанием для обращения с административным иском в суд.

Определением суда от 18.10.2023 в порядке подготовки в качестве соответчиков привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Еврейской автономной области, правительство Еврейской автономной области, ППК «Роскадастр» в лице филиала по ЕАО.

Представитель административного истца ФИО2 в судебном заседании административные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. Указал, что требований об оспаривании решений ОГБУ «Облкадастр» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Еврейской автономной области, правительству Еврейской автономной области, ППК «Роскадастр» в лице филиала по ЕАО не заявляет.

Представитель административного ответчика ОГБУ «Облкадастр» ФИО1 в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился, пояснил, что оспариваемое решение не затрагивает прав и обязанностей административного истца, поскольку арендная плата исчисляется не из кадастровой стоимости, а право выкупа должен установить собственник земельного участка.

Представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Еврейской автономной области, правительства Еврейской автономной области, ППК «Роскадастр» в лице филиала по ЕАО, заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района ЕАО в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены заблаговременно надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили, в связи с этим административное дело на основании статьи 150, части 2 статьи 258 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) рассмотрено в их отсутствие.

Из отзыва Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Еврейской автономной области на административный иск следует, что управление является ненадлежащим административным ответчиком по делу, поскольку его действия и решения не оспариваются, а также не препятствует в реализации законных прав административному истцу в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной.

Из возражений комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района ЕАО следует, что арендная плата за земельные участки сельскохозяйственного назначения рассчитывается в соответствии с Порядком и формулой, установленными постановлением правительства ЕАО от 28.12.2019 № 491-пп, и от кадастровой стоимости не зависит. Выкупная стоимость земельного участка зависит от кадастровой стоимости земельного участка, однако с просьбой о выкупе земельного участка ООО «Богатый край» в комитет не обращалось.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ) заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона № 237-Ф3 определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

В соответствии с постановлением правительства ЕАО от 01.06.2021 № 167-пп «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке на территории ЕАО» с 01.08.2021 на территории ЕАО применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-Ф3 кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (часть 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-Ф3 и во исполнение постановления правительства ЕАО от 24.05.2017 № 183-пп «О реорганизации государственного унитарного предприятия Еврейской автономной области «Бюро технической инвентаризации ЕАО» государственное унитарное предприятие Еврейской автономной области «Бюро технической инвентаризации ЕАО» реорганизовано путем преобразования в ОГБУ «Облкадастр», основной целью деятельности которого является выполнение работ, оказание услуг в целях обеспечения реализации предусмотренных законодательством Российской Федерации полномочий в сфере государственной кадастровой оценки.

Таким образом, с 01.08.2021 кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что административный истец на основании договора аренды от 12.03.2019 № <...> является арендатором земельного участкас кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования: для ведения сельскохозяйственного производства (осуществление хозяйственного деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур), расположенного по адресу: <...>.

Постановлением правительства ЕАО от 08.11.2022 № 459-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории ЕАО, по состоянию на 01.01.2022, в том числе, земельного участка с кадастровым номером <...> в размере 31 059 136,80 руб.

Полагая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец 28.06.2023 обратился в ОГБУ «Облкадастр» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчёт об оценке объекта оценки от 09.06.2023 № <...>, выполненный ООО <...> (далее - отчёт).

24.07.2023, то есть в срок, установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, ОГБУ «Облкадастр» принято решение № <...>, которым ООО «Богатый край» отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по основаниям, приведенным в разделе V оспариваемого решения.

Причинами принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости послужили следующие нарушения:

В отчёте в разделе 8 приложения имеются копии документов, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки. На странице 118-124 отчёта приложена копия договора аренды земельного участка от 12.03.2019 № <...>, где в качестве арендатора земельного участка, являющегося объектом оценки, выступает ООО «Богатый край». Согласно договору аренды расчёт арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, что указывает на наличие правового интереса у заявителя в пересмотре кадастровой стоимости арендованного земельного участка и установление кадастровой стоимости в размере его рыночной.

Между тем, начиная с 2022 года арендная плата за земельный участок рассчитывается из ставки арендной платы в размере 3,91, коэффициента 0,068 и площади земельного участка. Кадастровая стоимость, которая применялась в договоре аренды при расчёте арендной платы, на дату обращения в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является уже архивной. У бюджетного учреждения не имеется полномочий по пересмотру архивной кадастровой стоимости.

Таким образом, установленная бюджетным учреждением кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> к расчётам арендной платы не применяется и, следовательно, размер кадастровой стоимости объекта оценки, которая применяется с 01.01.2023, не затрагивает права и обязанности заявителя.

Иных документов, подтверждающих, что кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности заявителя, в бюджетное учреждение не представлено, также такие документы не содержатся в самом отчёте.

В результате нарушены: статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которой в отчёте в обязательном порядке указывается перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Таким образом, порядок, сроки принятия ОГБУ «Облкадастр» решения соответствуют положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, и по этим основаниям административным истцом не оспариваются.

Суд, проверяя доводы ОГБУ «Облкадастр», послужившие основанием для отказа в пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, полагает их необоснованными.

Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статья 5 ЗК РФ относит арендаторов земельного участка к их правообладателям.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Согласно пункту 3 статьи 1 Закона ЕАО от 18.03.2015 № 667-ОЗ «О регулировании некоторых вопросов, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения в Еврейской автономной области» арендатор земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности области или государственная собственность на который не разграничена, вправе приобрести арендованный земельный участок в собственность при условии отсутствия у органа, уполномоченного на предоставление земельных участков, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка по истечении трех лет с момента заключения договора аренды по цене, равной 100 процентам от его кадастровой стоимости.

Поскольку административный истец более трех лет является арендатором земельного участка с кадастровым номером <...>, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, государственная собственность на который не разграничена, а потому по основаниям изложенным выше и в отсутствие информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка, имеет в пределах срока действия договора аренды (до 06.04.2039) право выкупа земельного участка по цене соответствующей его кадастровой стоимости.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района ЕАО в ходе рассмотрения административного дела данное право административного истца не оспаривалось.

Исходя из установленных обстоятельств, уплата арендной платы за земельный участок с кадастровым номером <...>, исчисляемой в настоящее время без учёта кадастровой стоимости, не исключает того, что результатами определения кадастровой стоимости затронуто право общества на выкуп земельного участка по экономически обоснованной цене.

Таким образом, у общества, как арендатора земельного участка, имеющего до 06.04.2039 право обратиться с заявлением о его выкупе по цене равной его кадастровой стоимости, существует правовая заинтересованность в оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах у бюджетного учреждения не имелось правовых оснований для отказа в установлении кадастровой стоимости равной рыночной по указанным мотивам, доводы административного ответчика и заинтересованного лица об обратном не основаны на законе.

Учитывая изложенное, решение ОГБУ «Облкадастр» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 24.07.2023 № <...> является незаконным, нарушает права и законные интересы административного истца, а потому подлежит отмене.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

· законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

· соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

· размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Из содержания отчёта об оценке объекта оценки от 09.06.2023 № <...> следует, что при его подготовке оценщик использовал доходный подход определения стоимости объекта, что не противоречит федеральным стандартам оценки и положениям Федерального закона № 135-ФЗ, при этом эксперт указал и обосновал невозможность применения метода сравнительного и затратного подходов.

Отчёт оценщика содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта, соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, оценщиком дано точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики земельного участка, в том числе его площадь, вид разрешённого использования, месторасположение. Произведён анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющим на его стоимость. Процесс оценки объекта недвижимости подробно описан. В отчёте присутствуют все необходимые ссылки на источники используемой информации, содержатся таблицы, описания расчётов, сами расчёты и пояснения к ним.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, так как представленный отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки.

В связи с этим указанный отчёт отвечает требованиям относимости, допустимости и является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверную рыночную стоимость спорного земельного участка.

Более того, в письменных возражениях ОГБУ «Облкадастр» на административное исковое заявление также указано, что других нарушений законодательства об оценочной деятельности либо действующих федеральных стандартов оценки в ходе проверки отчёта установлено не было.

В соответствии с отчётом об оценке объекта оценки от 09.06.2023 № <...> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования: для ведения сельскохозяйственного производства (осуществление хозяйственного деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур), расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 01.01.2023 составляет 7 706 582,41 руб.

При таких обстоятельствах требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости является законным, подлежащим удовлетворению и находит возможным определить рыночную стоимость спорного объекта недвижимости на основании указанного отчёта.

Ввиду того, что сведения о дате подаче заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости») - 28.06.2023.

Разрешая вопрос о надлежащем административном ответчике, суд исходит из следующего.

Поскольку по настоящему делу оспаривается решения бюджетного учреждения, то надлежащим административным ответчиком по делу является ОГБУ «Облкадастр. В связи с чем в удовлетворении административного иска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Еврейской автономной области, правительству Еврейской автономной области, ППК «Роскадастр» в лице филиала по ЕАО надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Богатый край» удовлетворить.

Признать незаконным решение областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Еврейской автономной области» от 24.07.2023 № <...> об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования: для ведения сельскохозяйственного производства (осуществление хозяйственного деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур), расположенного по адресу: <...>, равную его рыночной стоимости в размере 7 706 582,41 руб., по состоянию на 01.01.2023.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости названного объекта недвижимости равной рыночной считать 28.06.2023.

В удовлетворении административного иска в части требований общества с ограниченной ответственностью «Богатый край» об оспаривании решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Еврейской автономной области» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Еврейской автономной области, правительству Еврейской автономной области, публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по ЕАО - отказать.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через суд Еврейской автономной области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.А. Папулова