Решение по делу № 2-142/2025 от 13.01.2025 - о снятии запрета на совершение регистрационных действий.

Гр. дело № 2-142/2025 (2-3844/2024;)

УИД: 04RS0021-01-2024-008156-57

Решение в окончательной форме изготовлено 13 января 2025 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 января 2025 года г. Улан-Удэ

Советский районный суд ... в составе судьи Ломако Н.Н., при секретаре Ерахаевой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО СЗ «БурГражданСтрой», ФИО3, ФИО4, ООО «Патриот», ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ДондоковойЦындымеЦыдендамбаевне, ФИО11, МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ», Управлению Федерального казначейства по Тульской области о снятии запрета на совершение регистрационных действий,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО СЗ «БурГражданСтрой», в котором просят отменить наложенные запреты на совершение регистрационных действий в отношении нежилого помещения, общей площадью 113,2 кв.м., кадастровый номер ..., расположенного по адресу: ..., вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на указанное нежилое помещение по договору купли-продажи от 16.10.2023 № 48 на ФИО1 и ФИО2 в равных долях по 50%.

Требования мотивированы тем, что между ООО СЗ «БурГражданСтрой» и супругами ФИО19 заключен предварительный договор от 05.08.2023 купли-продажи нежилого помещения площадью 113,2 кв.м., кадастровый номер ..., расположенного по адресу: ... принадлежащего ответчику на праве собственности, о чем в ЕГРН сделана запись от 13.09.2021 № .... Согласно п. 2.1. договора общая стоимость имущества составляет 11000000 руб. В соответствии с условиями п. 2.2. предварительного договора оплата в сумме 10000000 руб. произведена истцами в кассу ответчика в день подписания договора. Основной договор купли-продажи и акт приема-передачи помещения подписаны сторонами 16.10.2023 и в этот же день документы представлены в Управление Росреестра по Республике Бурятия для регистрации перехода права собственности. Пунктом 2.2. договора купли-продажи установлено, что оставшаяся часть суммы в размере 1000000 руб. оплачивается наличными после регистрации перехода права собственности. В пункте 1.3. договора указано, что имущество свободно от лиц, имеющих в соответствии с законодательством право пользования им, в споре и под арестом имущество не состоит. Однако в связи с тем, что в рамках исполнительного производства в отношении ООО СЗ «БурГражданСтрой» на указанное помещение был наложен запрет на совершение регистрационных действий, Управление Росреестра отказало в регистрации перехода права собственности. После этого гарантийным письмом от 29.11.2023 № 164 ответчик заверил истцов, что после снятия обременений ориентировочно в марте 2024 года он подаст документы для государственной регистрации через многофункциональный центр. Не дождавшись данного действия, истцы в мае 2024 года обратились к ответчику, после чего документы снова были представлены в Управление Росреестра по Республике Бурятия для регистрации перехода права собственности. Однако Управление Росреестра вновь приостановило регистрацию в связи с тем, что в рамках новых исполнительных производство в отношении ответчика на помещение наложены новые запреты на совершение регистрационных действий. При личной встрече истцов 22.08.2024 г. с генеральным директором ООО СЗ «БурГражданСтрой» ФИО12 последний заверил, что в ближайшее время запрет будет снят и истцы уже могут в настоящее время производить ремонт в принятом помещении. Письмом от 12.09.2024 г. истцы уведомили ответчика о том, что они начали производить ремонт в помещении и потребовали дать информацию о принимаемых мерах к снятию запрета. Согласно данным сайта Федеральной службы судебных приставов исполнительные производства в отношении ответчика возбуждены судебными приставами-исполнителями Октябрьского РОСП № 1 г. Улан-Удэ ФИО13 и Советского РОСП г. Улан-Удэ ФИО14 Наложение запрета в рамках исполнительных производств на совершение регистрационных действий в отношении спорного помещения после его приобретения истцами нарушает их права и законные интересы как добросовестных приобретателей и законных владельцев, поскольку препятствует государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное имущество. В период с декабря 2023 года по май 2024 года ответчик необоснованно уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, в результате чего были наложены новые запреты в отношении приобретенного истцами помещения. Допущение ответчиком возбуждения новых исполнительных производств на несущественные суммы взысканий, в рамках которых накладываются новые запреты на регистрационные действия в отношении проданного им помещения, свидетельствует о незаинтересованности ответчика в государственной регистрации перехода права собственности. В результате действий ответчика м судебных приставов-исполнителей истцы не могут зарегистрировать в установленном порядке свое право собственности на приобретенное нежилое помещение в течение длительного времени. При этом сохраняется угроза обращения взыскания на приобретенное помещение как в рамках исполнительных производств, так и в рамках дела о банкротстве ответчика, которое уже дважды возбуждалось Арбитражным судом Республики Бурятия. В результате указанных действий истцам причиняются убытки в виде реального ущерба (длительная невозможность осуществить ремонт в приобретенном помещении – цены на материалы и работы постоянно растут) и упущенной выгоды (невозможность использования приобретенного помещения по назначению), а также сохраняется вероятность убытков в виде неосновательного обогащения ответчика на 10000000 руб.

Определением суда к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО3, ФИО4, ООО «Патриот», ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ», Управление Федерального казначейства по Тульской области, в качестве третьего лица УФССП России по Республике Бурятия.

В судебное заседание истцы ФИО1, ФИО2 не явились, извещены надлежаще.

Представитель истцов по доверенности ФИО15 заявленные требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить.

Представитель ООО СЗ «БурГражданСтрой» ФИО16 не возражал против удовлетворения иска, указал, что на момент заключения договора купли-продажи нежилого помещения запретов на совершение регистрационных действий в отношении имущества не было.

ФИО3 возражала против удовлетворения иска, указала, что решение суда, где она выступает истцом, не исполняется ООО СЗ «БурГражданСтрой», настаивала на исполнении ответчиком решения суда по делу.

ФИО9 возражала против удовлетворения иска, указала, что также ответчик не исполняет решение суда по ее иску.

Представитель ФИО10 по доверенности ФИО17 не возражала против удовлетворения иска, указала на соразмерность существующих требований взыскателей по исполнительным производствам в отношении должника.

Судебный пристав-исполнитель Октябрьского РОСП г. Улан-Удэ № 1 ФИО13 принятие решения оставил на усмотрение суда, указав, что имеются иные помещения, на которые наложены запреты на совершение регистрационных действий в рамках исполнительных производств, также указал на соразмерность требований взыскателей по исполнительным производствам.

Судебный пристав-исполнитель Советского РОСП г. Улан-Удэ ФИО14 просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, извещались судом.

В письменном отзыве на иск представитель Управления Росреестра по Республике Бурятия ФИО18 принятие решения оставила на усмотрение суда. Указала, что на основании постановлений о запрете на совершение действий по регистрации, полученных от судебных приставов-исполнителей в ЕГРН имеется 11 действующих записей о запрете регистрации прав на нежилое помещение с кадастровым номером 03:24:011203:2090. Требование о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение является избыточным. Истцам в государственной регистрации прав на недвижимое имущество Управлением не отказано и в случае снятия наложенных запретов на совершение регистрационных действий, будет произведена регистрация прав по приостановленному обращению (КУВД-001/2024-35401251).

Выслушав представителя истцов, представителя ответчика, ответчиков, судебного пристава-исполнителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно Конституции Российской Федерации каждому гарантируется государственная, в том числе судебная, защита его прав и свобод (ч. 1 ст. 45, ч. 1 ст. 46). При этом, исходя из принципа диспозитивности гражданского судопроизводства заинтересованное лицо по своему усмотрению выбирает формы и способы защиты своих прав, не запрещенные законом.

В силу положений ч. 1 ст. 3 и ч. 2 ст. 4 ГПК РФ условием реализации этих прав является указание в исковом заявлении на то, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрена защита гражданских прав, в том числе путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п.п. 1, 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма (п. 1 ст. 434 ГК РФ).

Согласно ч. ч. 1, 4 ст. 80 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника. Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.

В силу части 1 статьи 119 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные граждане и организации вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от ареста или исключении его из описи.

Соответственно, запрет на совершение регистрационных действий с имуществом является одним из способов ареста имущества должника, примененного в рамках исполнительного производства судебным приставом-исполнителем, данные требования подлежат рассмотрению в порядке искового производства как освобождение имущества от ареста (исключение из описи).

В пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу статьи 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Исходя из правового анализа вышеуказанных положений Федерального закона «Об исполнительном производстве» в совокупности с названными разъяснениями совместных Постановлений Пленумов, следует, что безусловным правом на обращение с требованиями об исключении из-под ареста определенного имущества, наделено то лицо, которое владеет данным имуществом на основании права собственности, права хозяйственного ведения или оперативного управления, и одновременно не выступает должником в исполнительном производстве.

Таким образом, в силу части 2 статьи 56 ГПК РФ, бремя доказывания принадлежности имущества, находящегося под арестом, возлагается на то лицо, которое обратилось с такими требованиями, поскольку индивидуализация данного имущества является основанием для удовлетворения исковых требований.

Судом установлено, что согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 28.05.2024г. собственником нежилого помещения, площадью 113,2 кв.м., кадастровый номер ..., расположенного по адресу: ... является ООО СЗ «БурГражданСтрой».

5 августа 2023 г. между ООО СЗ «БурГражданСтрой» (продавец) и ФИО1, ФИО2 (покупатели) заключен предварительный договор купли-продажи № 48, по условиям которого продавец продал покупателям нежилое помещение, общей площадью 113,2 кв.м., этаж 2, кадастровый номер ..., расположенное по адресу: ...

Пунктом 1.3. договора предусмотрено, что имущество свободно от лиц, имеющих в соответствии с законодательством право пользования им, в споре и под арестом не находится. Имущество передается в совместную собственность (п. 1.4. договора). Согласно разделу 2 договора стоимость имущества составляет 11000000 руб., оплата по договору будет произведена в следующем порядке: сумма в размере 10000000 руб. оплачивается в день подписания предварительного договора купли-продажи, оставшаяся сумма в размере 1000000 руб. оплачивается наличными после регистрации помещения, в день регистрации перехода права собственности.

Представлена квитанция от 5 августа 2023 г. по оплате ФИО2 10000000 руб. по договору купли-продажи № 48 от 05.08.2023 г.

16 октября 2023 г. между теми же лицами заключен договор купли-продажи № 48 указанного нежилого помещения, в п. 1.3. которого указано, что имущество свободно от лиц, имеющих в соответствии с законодательством право пользования им, в споре и под арестом не находится.

Согласно акту приема-передачи к договору купли-продажи № 48 от 16 октября 2023 г. его подписание подтверждает, что покупатель принимает имущество в том виде, в котором оно существует на день подписания договора купли-продажи, подтверждает, что имущество им осмотрено, у покупателя нет претензий по техническим параметрам и состоянию имущества.

На момент рассмотрения дела не представлено доказательств тому, что договор в установленном законом порядке кем-либо оспорен, признан недействительным.

Далее, судом установлено, что в отношении спорного нежилого помещения судебными приставами-исполнителями Октябрьского РОСП № 1 г. Улан-Удэ, Советского РОСП г. Улан-Удэ наложены запреты на совершение действий по регистрации, что лишает истцов Аевам зарегистрировать право собственности и в полном объеме реализовывать полномочия, предусмотренные ст. 209 ГК РФ.

Так, в рамках исполнительных производств ... от 16 ноября 2021 года (взыскатель ФИО3); № ... от 2 сентября 2024 года (взыскатель ФИО4); № ... от 5 сентября 2024 года (взыскатель ООО «Патриот»); № ... от 19 сентября 2024 года (взыскатель ФИО8); ... от 19 сентября 2024 года (взыскатель ФИО5); ... от 19 сентября 2024 года (взыскатель ФИО7); ... от 19 сентября 2024 года (взыскатель ФИО6); ... от 26 сентября 2024 года (взыскатель ФИО9); ... от 11 ноября 2024 года (взыскатель ФИО10); ... от 15 ноября 2024 года (взыскатель ФИО11); ... от 27 ноября 2024 года (взыскатель УФК по Республике Бурятия (МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ») возбужденных в отношении должника ООО СЗ «БурГражданСтрой», судебными приставами-исполнителями вынесены постановления от 23 мая 2024 года, 11 сентября 2024 года, 24 сентября 2024 года, 25 сентября 2024 года, 1 октября 2024, 15 ноября 2024 года, 18 ноября 2024 года, 30 ноября 2024 года о запрете на совершение действий по регистрации в отношении нежилого помещения, площадью 113,2 кв.м., расположенного по адресу: ..., кадастровый номер ....

Постановления о запрете на совершение действий по регистрации наложены судебными приставами-исполнителями начиная с мая 2024 года (то есть, после заключения договора купли-продажи нежилого помещения) по исполнительным производствам в отношении должника ООО СЗ «БурГражданСтрой».

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Суд приходит к выводу, что исходя из положений указанной нормы, а также п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда СССР № 4 от 31 марта 1978 года «О применении законодательства при рассмотрении судами дел об освобождении имущества от ареста (исключении из описи)», спорное нежилое помещение подлежит освобождению от запрета на совершение действий по регистрации.

Тем самым, суд приходит к выводу, что требования истцов об отмене наложенных запретов на совершение регистрационных действий подлежат удовлетворению, поскольку имеющиеся запреты нарушают их права по договору купли-продажи № 48 от 16 октября 2023 года.

Рассматривая требования истцов о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение на истцов ФИО1, ФИО2 в равных долях по 50%, суд приходит к выводу, что оно не подлежит удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленным настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу п. 2 ч. 2 ст. 14 указанного Федерального закона основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

По информации, представленной Управлением Росреестра по Республике Бурятия следует, что по документам, представленным в октябре 2023 года на государственную регистрацию прав на нежилое помещение с кадастровым номером 03:24:011203:2090 (КУВД-001/2023-47385355) рассмотрение прекращено по инициативе заявителя – ООО «БурГражданСтрой», уведомление от 19.10.2023 г.

Обращение за регистрацией прав на нежилое помещение с кадастровым номером 03:24:011203:2090 (КУВД-001/2024-35401251) находится на стадии приостановления по инициативе заявителей – ООО «БурГражданСтрой», ФИО1, ФИО2 до 14.02.2025 г., уведомление от 15.08.2024 г.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение по договору купли-продажи от 16.10.2023 г. № 48 на истцов, поскольку снятие наложенных запретов на совершение действий по регистрации повлечет регистрацию прав по приостановленному обращению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить частично.

Освободить нежилое помещение, общей площадью 113,2 кв.м., кадастровый номер ..., расположенное по адресу: ... от запрета на совершение регистрационных действий, наложенных в рамках исполнительных производств ... от 16 ноября 2021 года; № ... от 2 сентября 2024 года; № ... от 5 сентября 2024 года; № ... от 19 сентября 2024 года; № ... от 19 сентября 2024 года; ... от 19 сентября 2024 года; ... от 19 сентября 2024 года; ... от 26 сентября 2024 года; ... от 11 ноября 2024 года; ... от 15 ноября 2024 года; ... от 27 ноября 2024 года.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Бурятия путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Советский районный суд г. Улан-Удэ.

Судья: Н.Н. Ломако