Решение по делу № 3А-70/2023 от 02.10.2023 - об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 18 апреля 2023 года № ОРС-61/2023/000053 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

УИД 61OS0000-01-2023-000082-17

Дело № 3а-70/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

2 октября 2023 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе председательствующего судьи Водяной В.Ю.,

при секретаре Тахирове Т.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ФИО3 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 18 апреля 2023 года № ОРС-61/2023/000053 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО3 обратился в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 18 апреля 2023 года № ОРС-61/2023/000053 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости в размере 9 650 000 рублей по состоянию на 10 февраля 2023 года.

В обоснование требований указано, что ФИО3, посчитав завышенным размер кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка, утвержденной постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 года № П-7 по состоянию на 1 января 2022 года, обратился в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», представив отчет об оценке № 7 от 14 марта 2023 года.

Полагая, что рыночная стоимость земельного участка, указанная в отчете, является достоверной, административный истец считает оспариваемое решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости незаконным, а действующую кадастровую стоимость объекта недвижимости нарушающей его права как плательщика земельного налога.

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), представитель административного истца просил суд признать оспариваемое решение незаконным, а также установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости в размере 10 743 000 рублей по состоянию на 10 февраля 2023 года.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее - ГБУ РО, бюджетное учреждение), в качестве заинтересованных лиц привлечены министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - минимущество Ростовской области), ППК «Роскадастр», администрация города Ростова-на-Дону, ФИО3

Административный истец представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО4 поддержала уточненные административные исковые требования, просила их удовлетворить.

Заинтересованное лицо ФИО3 также просил удовлетворить уточненные требования.

Представитель ГБУ РО в судебное заседание не явился, извещен, в ходе рассмотрения дела представлены возражения на административное исковое заявление.

Представителем минимущества Ростовской области ФИО5 поданы возражения, в которых указано на отсутствие возражений относительно выводов, сделанных в рамках судебной экспертизы, содержится ходатайство о проведении заседания в отсутствие представителя.

От представителя ППК «Роскадастр» ФИО6 поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.

От администрации города Ростова-на-Дону отзывы, ходатайства в суд не поступали.

Посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о дате и времени судебного заседания, выслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - закон о кадастровой оценке, Федеральный закон № 237-ФЗ), с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 31 июля 2020 №269-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 закона о кадастровой оценке, особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

29 декабря 2022 года Правительством Ростовской области принято постановление № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ», которым предписано с 1 января 2023 года перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Статьей 22.1 Федерального закона от 3 июня 2016 года № 237-ФЗ предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Согласно части 11 статьи 22.1 закона о кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).

Как установлено судом, административный истец ФИО3 является собственником (2/5 доли) земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1 462 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - магазины (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м); общественное питание (объекты капитального строительства для устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные бары); бытовое обслуживание (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронное бюро и иные объекты капитального строительства для оказания населению или организациям бытовых услуг), расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (том 1 л. д. 14-28).

В соответствии с постановлением Минимущества Ростовской области от 12 февраля 2021 года №П-2 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области» проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков, расположенных на территории Ростовской области, по состоянию на 1 января 2022 года.

Согласно выписке из ЕГРН от 8 февраля 2023 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2022 года, подлежащая применению с 1 января 2023 года, определена в размере 20 160 599,88 рублей (том 1 л. д. 212).

27 марта 2023 года в ГБУ РО поступило заявление ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости.

К указанному заявлению был приложен отчет № 7 от 14 марта 2023 года, выполненный оценщиком ФИО1, об оценке рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка в размере 9 650 000 рублей по состоянию на 10 февраля 2023 года.

18 апреля 2023 ГБУ РО принято решение № ОРС-61/2023/000053 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. Согласно разделу V решения, причинами к отказу послужили: представление информации об использованных в расчетах объектах-аналогах, полученной из внешних источников, в виде ссылок и копий документов, не позволяющих определить дату появления (публикации) или подготовки информации; использование объектов-аналогов, предложения о которых находились в архиве на дату обращения к ним; отсутствие обоснования применения корректировки на местоположение, использование объектов-аналогов не сопоставимых с объектом оценки по скорректированным элементам сравнения, отсутствие расчета удельного веса корректировок (том 2 л. д. 93-94).

16 мая 2023 года, с соблюдением установленного законом трехмесячного срока, ФИО3 обратился в суд с настоящим административным иском.

Оспариваемое решение принято уполномоченным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета № 7 от 14 марта 2023 года требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости земельного участка, судом по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО «Судебное экспертное бюро» ФИО2

В соответствии с заключением эксперта № 145-Э/2023 от 24 июля 2023 года, подготовленным экспертом ФИО2, отчет № 7 от 14 марта 2023 года не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. При составлении отчета допущены нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости, в том числе перечисленные в решении ГБУ РО от 18 апреля 2023 года № ОРС-61/2023/000053.По состоянию на 10 февраля 2023 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена экспертом ФИО2 в размере 10 743 000 рублей.

Представителями ГБУ РО и минимущества Ростовской области поданы возражения на заключение экспертизы, в связи с поступившими возражениями эксперт ФИО2 допрошена в судебном заседании и представила письменные пояснения.

По итогам допроса эксперта определением суда назначена дополнительная судебная экспертиза в связи с установлением неполноты исследования в части анализа недостатков отчета, указанных в оспариваемом решении ГБУ РО.

Согласно заключению дополнительной судебной экспертизы № 145-Э/2023 от 15 сентября 2023 года при составлении отчета допущены нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости, в том числе, в большей части аналогичные перечисленным в решении ГБУ РО от 18 апреля 2023 года № ОРС-61/2023/000053. Экспертом выявлены нарушения в определении сегмента рынка, что повлекло некорректный подбор аналогов, анализа рынка, а также основных ценообразующих факторов, во введении и обосновании корректировок при расчете рыночной стоимости (том 4 л. д. 98-99).

Суд полагает, что заключения судебной экспертизы № 145-Э/2023 от 24 июля 2023 и дополнительной судебной экспертизы от 15 сентября 2023 года соответствуют требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, содержат подробное описание проведенного исследования и его результаты, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству. Оснований не доверять представленным заключениям судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку они являются достоверными и допустимыми доказательствами.

Заключения не оспаривались лицами, участвующими в деле в части ответа на первый вопрос.

Указанные в экспертных заключениях нарушения, допущенные при составлении отчета, были также отражены в оспариваемом решении ГБУ РО от 18 апреля 2023 года № ОРС-61/2023/000053.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ФИО3 у ГБУ РО имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд считает, что в данном случае оспариваемое решение ГБУ РО соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов ФИО3 не нарушает.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения ГБУ РО от 18 апреля 2023 года № ОРС-61/2023/000053 незаконным отсутствует, в этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Административным истцом также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости.

Согласно части 3.1 статьи 249 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в резолютивной части решения суда также должно содержаться указание на установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если такое требование было заявлено административным истцом.

Рассматривая указанное требование, суд приходит к следующему.

Согласно заключению судебной экспертизы от 24 июля 2023 года № 145-Э/2023, выполненной экспертом АНО «Судебное экспертное бюро» ФИО2, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 10 февраля 2023 года с учетом его индивидуальной особенностей составляет 10 743 000 рублей.

Представителями ГБУ РО и минимущества РО в возражениях указано, что обследование земельного участка произведено экспертом с участием представителя административного истца; экспертом не описан способ получения сведений о том, какие права зарегистрированы на смежные земельные участки, через которые осуществляется подъезд к исследуемому участку. При этом, обстоятельства обеспеченности земельного участка подъездными путями противоречивы, как и значения корректирующих коэффициентов на конфигурацию земельного участка. Также указано на нарушение подпункта 4 пункта 9 ФСО V при расчете рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом, отсутствие корректировки на общую площадь, измененный вид разрешенного использования; не обоснованы выборка объектов-аналогов, а также применение корректировки на подтопление.

После допроса эксперта, дачи письменных пояснений и проведения дополнительной экспертизы первоначальные возражения на заключение судебной экспертизы поддержаны не были. Представитель минимущества ФИО5 письменно указала на согласие с выводами эксперта.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, являются более аргументированными и убедительными.

Неполнота экспертного заключения была устранена при проведении дополнительной судебной экспертизы, а также в ходе допроса и дачи письменных пояснений эксперта.

Так, информация о форме собственности смежных земельных участков экспертом выявлена согласно данным Росреестра, соответствующие скрин-копии имеются в заключении (том 3 л. д. 47-49). В результате исследования экспертом сделан вывод о том, что в настоящее время земельный участок не имеет свободного доступа, поскольку отсутствуют правовые основания использования смежных земельных участков. Вследствие этого объект исследования теряет инвестиционную привлекательность, что существенно сказывается на его рыночной стоимости (том 4 л. д. 14-20).

Отбор объектов-аналогов экспертом обоснован, при этом учтено влияние ценообразующих факторов в общей совокупности.

Отсутствие корректировки на общую площадь экспертом мотивировано, поскольку объект исследования и объекты-аналоги входят в один диапазон площадей от 0 до 50 сот. (том 3 л. д. 76-77, том 4 л. д. 44).

Экспертом обоснована корректировка на конфигурацию. На основании выписки из ЕГРН установлено нахождение объекта исследования в зоне подтопления. В отношении объектов-аналогов установлено отсутствие зоны подтопления на основании данных Публичной кадастровой карты и объявлений (том 3 л. д. 75-76, том 4 л. д. 21-23).

Достоверных доказательств, опровергающих данные выводы эксперта, суду не представлено.

Проведение осмотра земельного участка с участием представителя административного истца не свидетельствует о допущенных нарушениях, поскольку участие в осмотре - это право участвующих в деле лиц, которые уведомлялись судом о дате и времени его проведения.

При таких обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно указанному заключению. Определенная этим заключением величина рыночной стоимости объекта является экономически обоснованной.

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Учитывая разъяснения, данные в пункте 25 названного постановления, в резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи ФИО3 заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, которая соответствует дате обращения административного истца в ГБУ РО - 27 марта 2023 года.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным, а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости не носит самостоятельный характер, суд возлагает судебные расходы по оплате судебной экспертизы на административного истца.

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объектов недвижимости административным ответчиком не оспаривалось. Первичные возражения ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» являлись правомерными.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (46,71%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости.

АНО «Судебное экспертное бюро» представило в суд экономическое обоснование стоимости оказания услуг по экспертизе и счет на сумму 65 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы ФИО3 внес на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 65 000 рублей. Указанную сумму необходимо перечислить на счет АНО «Судебное экспертное бюро» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

Руководствуясь статьями 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1 462 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - магазины (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м); общественное питание (объекты капитального строительства для устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные бары); бытовое обслуживание (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронное бюро и иные объекты капитального строительства для оказания населению или организациям бытовых услуг), расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 10 февраля 2023 года в размере 10 743 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 27 марта 2023 года.

В удовлетворении административного искового заявления ФИО3 о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 18 апреля 2023 года № ОРС-61/2023/000053 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости - отказать.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от ФИО3 в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-70/2023, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет АНО «Судебное экспертное бюро» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 65 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья В.Ю. Водяная

Решение в окончательной форме принято 4 октября 2023 года.

Судья В.Ю. Водяная