Решение по делу № 2-18/2023 от 27.02.2023

Дело №2-18/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 февраля 2023 года пгт Аксубаево

Аксубаевский районный суд Республики Татарстан в лице председательствующего судьи Гиниятуллина И.Р.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Петровой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «АксуАгро» к ФИО1, обществу с ограниченной ответственностью «Русское Поле» о признании договоров купли-продажи земельного участка недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «АксуАгро» (далее по тексту ООО «АксуАгро») обратилось в суд с иском к ФИО1, обществу с ограниченной ответственностью «Русское Поле» (далее по тексту ООО «Русское Поле») о признании договоров купли-продажи земельного участка недействительным. В обоснование иска указано, что 6 августа 2010 года, на общем собрании, гражданами с. Старое Ибрайкино Аксубаевского района Республики Татарстан в количестве 190 человек, являющимися собственниками земельных долей, в котором принимал участие и участник общей долевой собственности ФИО1, принято решение о передаче земельных участков с кадастровыми номерами . . ., площадью . . ., . . ., площадью . . ., . . ., площадью . . ., . . ., площадью . . ., . . ., площадью . . . . . . площадью . . . в аренду ООО «АксуАгро» сроком на 49 лет, о чем 6 августа 2010 года заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя №42. Об этом 8 сентября 2010 года в Едином Государственном реестре недвижимости произведена запись . . ..

22 июня 2021 года ФИО1 в лице финансового управляющего ФИО2, действующего на основании решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 сентября 2020 года, на основании договоров купли-продажи продал ООО «Русское Поле» 1/190 долей в праве общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами . . ..

Истец считает, что продажа земельных долей в праве общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами . . . принадлежащих ФИО1, осуществлены с нарушениями действующего законодательства и условий договора аренды, в связи с чем, просит признать недействительными договора купли-продажи недвижимого имущества . . . от 22 июня 2021 года в отношении 1/190 долей в праве общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 16. . ., заключенных между ФИО1 и ООО «Русское Поле», прекратив право собственности ООО «Русское Поле» на 1/190 доли в праве общей долевой собственности на указанные земельные участки; восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись об участнике общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами . . ., ФИО1 в размере 1/190 доли в праве общей долевой собственности; взыскать солидарно с ФИО1 и ООО «Русское Поле» в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 42000 рублей.

В судебном заседании представитель истца ООО «АксуАгро» по доверенности ФИО3 исковые требования поддержал в полном объеме, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Русское Поле» по доверенности ФИО4 принимавшая участие в судебном заседании путем использования систем видеоконференцсвязи просила в удовлетворении иска ООО «АксуАгро» отказать по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Ответчик ФИО1 и третье лицо финансовый управляющий ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в судебное заседание не явился, извещены. В своем заявлении начальник межмуниципального отдела по Аксубаевскому и Новошешминскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан ФИО5 просила рассмотреть дело без их участия.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (пункт 6).

В силу положений статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также статьями 13 и 14 данного Федерального закона (пункт 1).

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли (пункт 2).

По делу установлено следующее.

190 граждан с. Старое Ибрайкино Аксубаевского района Республики Татарстан являются собственниками на праве общей долевой собственности земельных участков с кадастровыми номерами . . ., площадью . . ., . . ., площадью . . ., . . ., площадью . . . . . ., площадью . . . . . ., площадью . . ., . . ., площадью . . ., расположенных по адресу: . . . Об этом в Едином Государственном реестре недвижимости 22 июля 2010 года произведена запись регистрации . . ., 26 июля 2010 года произведены записи регистрации . . ., . . ., . . ., . . ., . . ..

6 августа 2010 года между ООО «АксуАгро» и участниками общей долевой собственности земельных участков, в том числе ФИО1 в лице уполномоченного представителя по доверенности ФИО6 заключен договор аренды вышеуказанных земельных участков сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя №42 сроком на 49 лет. Об этом 8 сентября 2010 года в Едином Государственном реестре недвижимости произведена запись . . ..

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 сентября 2020 года ФИО1 признан несостоятельным (банкротом) и в отношении его имущества введена процедура реализации. Финансовым управляющим утвержден ФИО2

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 февраля 2021 года утвержден порядок реализации имущества должника, состоящего из 1/190 доли в праве общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами . . .

22 июня 2021 года между ФИО1 в лице финансового управляющего ФИО2 с одной стороны (продавец) и ООО «Русское Поле» с другой стороны (покупатель) по результатам проведений торгов по продаже имущества ФИО1 заключены договора купли-продажи недвижимого имущества:

- №1, в соответствии с которым ФИО1 передал в собственность, а ООО «Русское Поле» приняло и оплатило 1/190 долю . . . в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером . . ., площадью . . ., расположенный по адресу: . . . за 11382,30 рубля;

- №2, в соответствии с которым ФИО1 передал в собственность, а ООО «Русское Поле» приняло и оплатило 1/190 долю (. . .) в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером . . ., площадью . . ., расположенный по адресу: . . . за 10684,80 рубля;

- №3, в соответствии с которым ФИО1 передал в собственность, а ООО «Русское Поле» приняло и оплатило 1/190 долю (. . .) в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером . . ., площадью . . ., расположенный по адресу: . . . за 21946,50 рублей.

- №4, в соответствии с которым ФИО1 передал в собственность, а ООО «Русское Поле» приняло и оплатило 1/190 долю (. . .) в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером . . ., площадью . . ., расположенный по адресу: . . . за 16019,10 рублей.

- №5, в соответствии с которым ФИО1 передал в собственность, а ООО «Русское Поле» приняло и оплатило 1/190 долю (. . .) в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером . . ., площадью . . ., расположенный по адресу: . . . за 2489,40 рублей.

- №6, в соответствии с которым ФИО1 передал в собственность, а ООО «Русское Поле» приняло и оплатило 1/190 долю (. . .) в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером . . ., площадью . . ., расположенный по адресу: . . . за 44565,30 рублей.

17 августа 2021 года в Едином государственном реестре недвижимости произведена запись регистрации . . . о праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером . . ..

4 октября 2021 года в Едином государственном реестре недвижимости произведены записи регистрации: . . . о праве общей долевой собственности на земельный участок . . . . . . о праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером . . ..

5 октября 2021 года в Едином государственном реестре недвижимости произведены записи регистрации: . . . о праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером . . .; . . . о праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером . . ..

6 октября 2021 года в Едином государственном реестре недвижимости произведена запись регистрации: . . . о праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером . . ..

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В силу пункта 3.2. договора аренды, настоящим арендодатель гарантирует - ни при каких обстоятельствах в период действия настоящего договора земельный участок не будет им отчужден, заложен или обременен.

Согласно абзацу 6 пункта 3.5 договора аренды арендодатель обязан обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление настоящего договора или права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами.

В соответствии с абзацем 2 пункта 3.1. договора аренды арендатор имеет право по истечении срока настоящего договора в преимущественном порядке на заключение договора аренды земельного участка на новый срок или приобретение земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

Из указанных норм и условий договора аренды следует, что ФИО1 взял на себя обязательства ни при каких обстоятельствах не отчуждать земельные участки и обеспечить истцу преимущественное право приобретения земельных участков при прочих равных условиях перед другими лицами.

Однако в нарушение указанных норм ФИО1 в лице финансового управляющего ФИО2 произвел отчуждение 1/190 долей земельных участков с кадастровыми номерами . . ., не обеспечив истцу возможность воспользоваться преимущественным правом выкупа долей данных земельных участков, что является существенным нарушением условий договора аренды.

Истец не был уведомлен ФИО1 о намерении продать доли земельных участков с кадастровыми номерами . . .

По смыслу пункта 4 статьи 110 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» продажа имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов. Если на торги выставляется имущество, относящееся в соответствии с законодательством Российской Федерации к ограниченно оборотоспособному, такое имущество подлежит продаже на закрытых торгах, в которых принимают участие только лица, которые в соответствии с федеральным законом могут иметь в собственности или на ином вещном праве имущество, относящееся к ограниченно оборотоспособному имуществу.

Таким образом, доля в праве общей долевой собственности на участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть продана на открытых торгах только после выделения участка в счет земельной доли, принадлежащей гражданину-банкроту, в соответствии с положениями Закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ. Если земельный участок в счет земельной доли участника общей долевой собственности не выделен, реализация такой доли может осуществляться исключительно среди лиц, имеющих право на приобретение такого вида имущества (абзац второй пункта 1 статьи 12 Закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ).

На момент заключения оспариваемых договоров купли-продажи спорных земельных долей земельные участки находились в общей долевой собственности более чем у пяти собственников (физических лиц), в том числе ФИО1, при этом сам покупатель ООО «Русское Поле» участником долевой собственности на указанные земельные участки либо его арендатором не являлся; иные участники долевой собственности на земельные участки о реализации принадлежащей ФИО1 долей в нем финансовым управляющим не извещались.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3).

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника (статья 305 ГК РФ).

Таким образом, поскольку договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельные участки от 22.06.2021 между ФИО1 и ООО «Русское Поле» были заключены с нарушением положений статьи 12 Закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ, при наличии прямого законодательного запрета на совершение такой сделки с лицами, не являющимися участниками долевой собственности на земельный участок либо его законными пользователями (арендаторами), сделки по договорам купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельные участки от 22.06.2021, являются незаконными в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, заявленные исковые требования истца являются обоснованными и подлежащими удовлетворению, с восстановлением положения существовавшего до нарушения права истца.

Доводы представителя ответчика ООО «Русское Поле», изложенные в отзыве на иск, судом проверены, основаны они на неверном толковании действующего земельного законодательства, и не могут быть приняты во внимание при вынесении решения по настоящему делу.

Ссылка представителя ответчика ООО «Русское Поле» на пропуск срока исковой давности не обоснована, поскольку стороной заключенного между ответчиками договора ООО «АксуАгро» не являлась, следовательно, ему не было известно о заключении договора.

В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчиков в пользу истца подлежат возмещению расходы по уплате государственной пошлины в равных долях, в размере 21000 рублей с каждого.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск общества с ограниченной ответственностью «АксуАгро» (ИНН . . .) удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества №1 от 22 июня 2021 года в отношении 1/190 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером . . ., площадью . . ., расположенный по адресу: . . . заключенный между ФИО1 (ИНН . . .) и обществом с ограниченной ответственностью «Русское Поле» (ИНН . . .).

Прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью «Русское Поле» на 1/190 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером . . ., площадью . . ., расположенный по адресу: . . ..

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества №2 от 22 июня 2021 года в отношении 1/190 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером . . ., площадью . . ., расположенный по адресу: . . ., заключенный между ФИО1 (ИНН . . .) и обществом с ограниченной ответственностью «Русское Поле» (ИНН . . .).

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества №3 от 22 июня 2021 года в отношении 1/190 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером . . ., площадью . . ., расположенный по адресу: . . . заключенный между ФИО1 (ИНН . . .) и обществом с ограниченной ответственностью «Русское Поле» (ИНН . . .).

Прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью «Русское Поле» на 1/190 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м, расположенный по адресу: . . ..

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества №4 от 22 июня 2021 года в отношении 1/190 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером . . ., площадью . . ., расположенный по адресу: . . ., заключенный между ФИО1 (ИНН . . .) и обществом с ограниченной ответственностью «Русское Поле» (ИНН . . .).

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества №5 от 22 июня 2021 года в отношении 1/190 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером . . ., площадью . . ., расположенный по адресу: . . . заключенный между ФИО1 (ИНН . . .) и обществом с ограниченной ответственностью «Русское Поле» (ИНН . . .).

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества №6 от 22 июня 2021 года в отношении 1/190 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером . . ., площадью . . ., расположенный по адресу: . . ., заключенный между ФИО1 (ИНН . . .) и обществом с ограниченной ответственностью «Русское Поле» (ИНН . . .).

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись об участнике общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами . . ., расположенных по адресу: . . ., ФИО1 (ИНН . . .), в размере 1/190 доли в праве общей долевой собственности.

Взыскать с ФИО1 (ИНН . . .) и общества с ограниченной ответственностью «Русское Поле» (ИНН . . .) в пользу общества с ограниченной ответственностью «АксуАгро» (ИНН . . .) в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины 21000 рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через районный суд.

Мотивированное решение в окончательной форме составлено 6 марта 2023 года.

Судья: «подпись»

Копия верна.

Судья: И.Р. Гиниятуллин