Решение по делу № 2-354/2023 от 04.10.2023 - о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки.

Гр. дело № 2-354/2023

УИД № 34RS0018-01-2023-000200-38

Решение

Именем Российской Федерации

Калачёвский районный суд Волгоградской области в составе председательствующего судьи Запорожской О.А., при секретаре Симушиной А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Калач-на-Дону 04 октября 2023 года дело по иску ФИО3 к ФИО4 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки,

Установил:

Представитель истца ФИО3- ФИО10, действующий на основании доверенности, обратился в Калачёвский районный суд Волгоградской области с иском к ФИО4 о признании недействительным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, восстановлении права собственности на жилое помещение.

В обоснование заявленных требований указано следующее.

В апреле 2022 года через объявление в газете « Борьба» <адрес> истец познакомился ФИО4 Спустя непродолжительное время после знакомства они стали проживать совместно в квартире истца по адресу: <адрес>. Во время совместного проживания стороны договорились о том, что ФИО4 будет оказывать ФИО3 помощь по хозяйству, готовить пищу, убирать квартиру, осуществлять покупки и т.п., а ФИО3 за оказанные услуги обещал составить завещание, по которому квартира после его смерти в порядке наследования перейдет в собственность ФИО4

В этой связи, в июне 2022 года ФИО3 и ФИО4 ездили в г. Волгоград для оформления завещания на квартиру. Спорная квартира является единственным жильем ФИО3, в силу состояния своего здоровья, возраста он нуждается в посторонней помощи, которую родственники обеспечить ему не могут. ФИО3 желал составить именно завещание на квартиру в пользу ФИО4 в качестве благодарности за её труд по уходу за ним. Однако вместо составления завещания у нотариуса был оформлен договор купли-продажи квартиры.

При этом ФИО4 была осведомлена о том, что последние 3 года ФИО3 состоит на учете у врача - психиатра ГБУЗ « Калачёвская центральная районная больница».

В конце ноября 2022 года отношения между ФИО3 и ФИО4 испортились. В процессе ссоры ФИО4 сообщила ФИО3, что ему в ближайшее время придется освободить квартиру, так как он не является её собственником.

ФИО3, полагая, что в отношении него было совершено преступление, обратился с заявлением в полицию о привлечении ФИО4 к уголовной ответственности по ст. 159 УК РФ.

ДД.ММ.ГГГГ после проведенной о/у ГУР ОМВД России по Калачёвскому району процессуальной проверки в возбуждении уголовного дела было отказано за отсутствием состава преступления.

Поскольку истец заблуждался относительно природы сделки, просит суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО4; признать недействительной запись в ЕГРН о государственной регистрации права собственности ФИО4 на квартиру, расположенную по адресу: г. Калач-на-Дону Волгоградской области ул. 65 Армии д. 8 кв. 40; восстановить право собственности ФИО3 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, об отложении слушания дела не ходатайствовал.

Представитель истца ФИО3- ФИО10, действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал исковые требования, просил суд их удовлетворить, пояснил обстоятельства, изложенные в иске, указав при этом на то, что они настаивают на признании сделки недействительной по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 178 ГК РФ, так как истец заблуждался в отношении природы сделки- он полагал, что составляет завещание, а не договор купли-продажи квартиры. При этом, денежные средства ФИО4 в сумме 850000 рублей ФИО3 не передавались. Кроме того, ФИО3 страдает психическим расстройством, он более 3 лет состоит на учете у психиатра, а сложная жизненная ситуация, одиночество, общее состояние здоровья и возраст усугубили его психофизиологическое состояние и не позволили учесть объем информации и осознать последствия подписания оспариваемого договора.

Просит суд удовлетворить исковые требования истца ФИО3 в полном объеме, восстановив его право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Кроме того, просит суд применить меры по обеспечению иска-наложить арест на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, а также запрет на регистрационные действия с указанным жилым помещением.

Ответчик ФИО4 возражала против удовлетворения исковых требований ФИО3, ссылаясь на то, что ФИО3 нужны были деньги на лечение и он решил продать свою квартиру. Она предложила ему купить его квартиру за 850000 рублей и ФИО3 согласился. Договор был заключен в <адрес>. До заключения договора она передала ФИО3 деньги в сумме 850000 рублей в присутствии знакомой ФИО11, которая дала ей в долг на приобретение квартиры денежную сумму в размере 250000 рублей. Деньги ФИО3 у неё не взял, из них на лечение ФИО3 она потратила 400000 рублей, но документов, подтверждающих эти расходы у неё нет. Как только ФИО3 отказался взять у неё деньги, она вернула ФИО11 250000 рублей, а 200000 рублей положила на свой счет в банке. Она хотела проживать с ФИО3 одной семьей, ухаживать за ним, но его родственники вмешались в их отношения, что привело к судебным разбирательствам. Просит суд в удовлетворении исковых требований ФИО3 отказать.

Выслушав представителя истца, ответчика, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) или более сторон (многосторонняя сделка).

Статья 168 ГК РФ предусматривает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ч. 1 и ч. 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В судебном заседании установлено.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавцом) и ФИО4 (покупателем) был заключен договор купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>.

Согласно п.2.1 указанного договора квартира продается по согласованной сторонами цене равной 850000 рублей. Договор составлен в простой письменный форме. Право собственности ФИО4 на указанную квартиру зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации и кадастра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации <данные изъяты> /127 ( л.д.12-17).

Из п. 4.11 договора следует, что договор считается исполненным при условии выполнения сторонами следующих обстоятельств:

-полной оплаты Покупателем стоимости имущества;

-передачи продавцом указанного имущества Покупателю в пригодном состоянии, не обремененного задолженностями и правами третьих лиц;

-государственной регистрации права собственности Покупателя ( л.д. 14).

В подтверждении исполнения договора купли-продажи суду представлена только выписка из ЕГРН о регистрации ДД.ММ.ГГГГ права собственности на спорную квартиру за ФИО4

Доказательств оплаты ФИО4 стоимости квартиры в сумме 850000 рублей, а также получения ФИО3 указанной денежной суммы, суду представлено не было.

Кроме того, после совершения сделки ДД.ММ.ГГГГ квартира продолжала оставаться в пользовании ФИО3 и находится в его пользовании по настоящее время, он также несет расходы по оплате коммунальных платежей и её содержанию. Акт приема-передачи квартиры от Продавца к Покупателю как доказательство исполнения договора купли-продажи суду ответчиком не представлено.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО4 заключили брак

(л.д. 87).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился в Отдел МВД России по Калачёвскому району с заявлением о привлечении к уголовной ответственности ФИО4 незаконно завладевшей его квартирой ( л.д. 63).

В ходе процессуальной проверки заявления ФИО1 сотрудниками УУП ОУУП и ПДН Отдела МВД России по Калачёвскому району были опрошены ФИО5, ФИО1, ФИО6. При этом, ФИО5 и ФИО6 пояснили сотрудникам полиции, что ФИО1 в силу своего состояния здоровья, возраста, отсутствия рядом семьи, попал под влияние постороннего человека ФИО4, обещавшей уход за ним, передал ей в собственность квартиру и зарегистрировал брак, после чего она перестала оказывать ему обещанную помощь.

При этом, сам ФИО3 пояснял сотрудникам полиции, что ФИО4, пообещав уход за ним и оказание помощи в ведении хозяйства, настаивала на регистрации брака с ним и оформлении на неё доверенности на представительство в банке, больнице и т.д. После проведения операции в <адрес> и прохождения лечения в ОПБ № ФИО2 настояла на поездке в <адрес> к её знакомой для оформления каких-то документов. В <адрес> он по просьбе ФИО2 подписал предложенные ей документы. В последующем их отношения испортились, ФИО2 стала грубо обращаться с ним, перестала готовить еду, устраивала скандалы, закрывала его в квартире на длительное время и уезжала. Позже ему стало известно от супруги брата, что он (ФИО1) продал квартиру ФИО2( л. д. 68-69).

Опрошенные в ходе процессуальной проверки ФИО2 и ФИО7 поясняли, что ФИО1 сам предложил купить у него квартиру, так как не хотел, чтобы его квартира досталась родственникам и ему нужны были деньги на лечение. При этом, ФИО2 пояснила, что после заключения договора купли-продажи квартиры, она должна была подарить 1/2 долю этой квартиры ФИО1, так они решили ( л.д. 70-72).

Постановлением о/у ГУР ОМВД России по Калачёвскому району ст. лейтенантом полиции ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ в возбуждении уголовного дела по заявлению ФИО1 отказано на основании п.2 ч.1 ст. 24 УПК РФ ( л.д. 60-61).

Опрошенные в ходе судебного разбирательства в качестве свидетелей ФИО5, ФИО6, ФИО9 пояснили суду, что ФИО1 в силу состояния здоровья ( более трех лет состоял на учете у врача-психиатра), преклонного возраста нуждался в постороннем уходе. Однако намерений продавать свое единственное жилье у него не было.

Более того, на спорную квартиру истцом ФИО1 в 2018 году было составлено завещание в пользу племянника ФИО5, о чем было известно ФИО2, как и то, что ФИО1 страдает психическим расстройством, по поводу которого состоит на учете у врача- психиатра Калачёвской ЦРБ.

При этом, свидетель ФИО9 суду пояснила, что она знакома с ФИО1 с 1985 года, они работали вместе и проживают по соседству. В течении последних полутора лет ФИО1 стал вести себя странно, иногда при встрече не узнавал её, стал выглядеть неопрятно. Как выяснилось, за ФИО1 ухаживала женщина, которую соседи считали социальным работником, но оказалось, что ФИО1 зарегистрировал с ней брак. По отношению к ФИО1 она вела себя грубо, запирала его в квартире, сама уезжала, а он звал на помощь соседей, в связи с чем они вызывали полицию. По его поведению можно было понять, что он боится её.

По ходатайству представителя истца, в целях определения психического состояния ФИО1 и выяснения вопроса о действительной воле на момент совершения сделки по отчуждению имущества, определением Калачёвского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ назначена комплексная стационарная психолого-психиатрическая экспертиза, производство которой поручено экспертам ГБУЗ "Волгоградская областная клиническая психиатрическая больница №" ( л.д.108-111).

Согласно заключению экспертизы (комиссии экспертов) от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 в настоящее время обнаруживает признаки психического расстройства в форме органического расстройства личности и поведения в связи со смешанным заболеванием ( сосудистая патология, онкологическое заболевание) с умеренно выраженными изменениями со стороны психики и тревожно- депрессивным синдромом в состоянии медикаментозной компенсации.

Одновременно с этим, у него отмечалось нарушение когнитивных функций в виде снижения памяти и трудностей сосредоточения. Указанный диагноз подтверждается выявленными у ФИО1 при настоящем обследовании легкими нарушениями внимания, умеренными- памяти, конкретизацией, тугоподвижностью и торпидностью мышления, изменениями эмоционально-волевой сферы в виде пассивности, избирательности в контактах, эмоционального однообразия в сочетании с тревожностью и раздражительностью, ослабления волевой активности, ограниченности интересов, ситуационного снижения настроения.

С весны 2022 года после диагностики онкологического заболевания по данным медицинской документации в психическом состоянии ФИО1 не прослеживалось явной отрицательной динамики, сохранялась симптоматика прежнего регистра ( слабость, бессоница), по поводу чего в амбулаторных условиях ему проводилась коррекция медикаментозного лечения, то есть на момент заключения договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обнаруживал вышеуказанное психическое расстройство в форме органического расстройства личности и поведения в связи со смешанными заболеваниями ( сосудистая патология, онкологическое заболевание) с умеренно выраженными изменениями со стороны психики и тревожно-депрессивным синдромом в состоянии медикаментозной субкомпенсации, и степень его, в том числе с учетом влияния внешних факторов, не была столь выраженной, а потому не лишала его возможности понимать значение своих действий и руководить ими в период заключении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, в процессе исследования, при направленных вопросах о причине данного решения ФИО1 указывает: « Верил я ей… думал, может это завещание вообще», добавляет: « Все равно ей все достанется так и так- в конце ей оставлю всё» ( л.д.136, обр.).

Кроме того, эксперт сделал выводы о том, что в материалах дела не имеется документации, позволяющей оценить психологическое состояние ФИО1 на момент заключения договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, а также определить психологические факторы, которые могли повлиять на формирование у ФИО1 неправильного представления о будущей сделке ( л.д.132-138).

Суд, признавая заключение указанной экспертизы допустимым доказательством, оценивает его в совокупности с другими доказательствами, исследованными в ходе судебного разбирательства.

По смыслу ст. 178 ГК РФ, сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

Суд, дав оценку представленным доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ в их совокупности, приходит к выводу о пороке воли истца ФИО1 в момент совершения оспариваемой сделки, так как фактически волеизъявление истца не было направлено на оформление с ответчиком договора купли-продажи на спорное имущество, а было направлено на составление завещания, так как еще до регистрации брака считал ФИО2 своей женой, намеревался проживать с ней одной семьей: «…а потом ей достанется все» ( л.д.136, обр.).

При этом, суд считает, что заблуждение со стороны истца о природе заключаемого договора имело место на момент совершения сделки и было существенным, поскольку договор купли-продажи предусматривает возмездную передачу имущества, но денежные средства так переданы и не были, поскольку доказательств их наличия у ответчика последним не представлено;

Кроме того, заблуждение истца подтверждается и обстоятельствами заключения договора - договор купли-прожали квартиры был заключен до регистрации брака сторон, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ; договор не был удостоверен нотариусом, заключен в простой письменной форме; при этом доказательств того, что истцу надлежащим образом разъяснялись существо договора, последствия его заключения не имеется.

Заблуждение истца подтверждается также последовательностью всех совершаемых действий, при которых ответчик не оплачивала коммунальные платежи за квартиру после перехода права собственности к ней, при этом истец до настоящего времени пользуется спорной квартирой, нёс и несет расходы по оплате коммунальных платежей.

Суд отмечает, что фактически передача квартиры по договору купли-продажи не произошла, договор был лишь зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Поскольку истец был введен в заблуждение и обманут ответчиком, что подтверждается наряду с вышеизложенными доказательствами, также пояснениями самой ФИО2 о том, что между ней и ФИО1 была устная договоренность, что после купли-продажи квартиры она оформит договор дарения на 1/2 долю квартиры в его пользу, но сроки не оговаривались ( л.д.72) то установленные судом обстоятельства являются основанием для признания сделки недействительной в силу положений ст. ст. 178, 179 ГК РФ.

Доводы ответчика ФИО2 о том, что ФИО1 нужны были деньги на лечение, в связи с чем возникла необходимость в продаже квартиры, что выкупила у ФИО1 жилое помещение по его просьбе и на лечение ФИО1 она потратила его деньги в сумме 400000 рублей, суд находит несостоятельными, поскольку ФИО2 не представлены суду доказательства, подтверждающие острую необходимость продажи квартиры с целью оплаты лечения истца, а также несение ФИО2 расходов в обозначенной сумме на лечение ФИО1

При таких обстоятельствах, сделка купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ признается судом недействительной (ст. 178 ГК РФ), а жилое помещение подлежащим передаче в собственность ФИО1 в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Иск ФИО3 к ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным, применении недействительности сделки- удовлетворить.

Признать договор купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО4 - недействительным.

Применить последствия недействительности сделки путём восстановления права собственности у ФИО3 на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>.

Решение является основанием для внесения соответствующих изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно прав на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Волгоградский областной суд через Калачёвский районный суд.

Председательствующий

судья: