Дело № 2-2732/2022
УИД: 91RS0024-01-2022-002482-66
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 сентября 2022 года г. Ялта
Ялтинский городской суд в составе председательствующего судьи Синицыной О.В., при помощнике ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Жилищно-строительному кооперативу «Жилком 1», Жилищно-строительному кооперативу «Жилком», конкурсному управляющему ФИО3, ФИО4, Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о признании многоквартирного дома завершенным строительством, выделе доли, признании права собственности, третьи лица: ООО "Инженерно-строительная компания "Украинские прогрессивные технологии", Администрация г. Ялты, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился с требованиями к ЖСК «Жилком 1» о признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> завершенным строительством, выделе доли, признании за ним права собственности на нежилые помещения: №31 площадью 10,50 кв.м.; №32 площадью 12,24 кв.м.; № 33 площадью 11,16 кв.м.; №34 площадью 8,26 кв.м.; №35 площадью 11,40 кв.м.; №36 площадью 12,17 кв.м.; №37 площадью 11,64 кв.м.; №38 площадью 11,40 кв.м.; №39 площадью 8,26 кв.м.; №40 площадью 11,16 кв.м.; №41 площадью 12,24 кв.м.; №42 площадью 10, 50 кв.м; №43 площадью 11,12 кв.м.; №44 площадью 11,90 кв.м.; №45 площадью 7,00 кв.м.; №46 площадью 8,75 кв.м.; № 47 площадью 8,25 кв.м., №48 площадью 11,12 кв.м., расположенных в данном доме на отметке -6.600. Мотивирует тем, что на основании разрешительной документации застройщиками ООО «ИСК УПТ», ЖСК «Жилком» возведен многоквартирный дом по указанному адресу на основании договора о совместном участии в строительстве №2 от 11.03.2014. 20.03.2017 права и обязанности по договору перешли к ЖСК «Жилком 1» по договору цессии. 09.11.2018 заключил с ответчиком договор №31/1 паевого участия в строительстве, по условиям которого обязался внести паевой взнос оказанием услуг по договору подряда общестроительных работ №1 от 01.04.2018. Обязанности по договору выполнил в полном объеме. В июне 2018 года строительство дома завершено. При этом застройщик в эксплуатацию дом, завершенный строительством, не вводит, что повлекло нарушение его прав (т. 1 л.д. 1-10).
08.09.2022 исковые требования, мотивируя тем же, уточнил, в качестве ответчиков указал ЖСК «Жилком», конкурсного управляющего ФИО3, ФИО4, ФИО5, ППК «Фонд развития территорий» просил поставить многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> на государственный кадастровый учет; указать, что решение суда является основанием для регистрации права собственности на данные помещения (т. 2 л.д. 72-75).
14.09.2022 из числа лиц, участвующих в деле исключена ФИО5 (т. 2 л.д. 201).
В судебное заседание истец ФИО2 не явился, обеспечив явку своих представителей Черной О.В., ФИО6, которые исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в иске с учетом уточнений.
Представители ответчиков ЖСК "Жилком 1", ЖСК "Жилком", ППК «Фонд развития территорий», конкурсный управляющий ФИО3 в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.
Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, обеспечив явку своего представителя ФИО7, которая исковые требования не признала по основаниям, изложенным в отзыве (т. 2 л.д. 214).
Представители третьих лиц ООО "Инженерно-строительная компания "Украинские прогрессивные технологии", Администрации г.Ялта Республики Крым, Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.
Поскольку информация о дате и месте судебного заседания была своевременно размещена на официальном сайте Ялтинского городского суда Республики Крым в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Суд, заслушав объяснения представителей истца, ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В судебном заседании из определения Арбитражного суда г. Севастополя по делу №А84-7091/20 от 09.12.2021 установлено, что решением Арбитражного суда г. Севастополя от 17 февраля 2021 года ЖСК «Жилком» признан несостоятельным банкротом, в отношении должника открыто конкурсное производство (т. 2 л.д. 188-189).
Также из указанного судебного акта следует, что 20.03.2017 состоялась уступка права требования по договору об освоении строительством многоквартирного дома по договору №2, права и обязательства ООО ЖСК «Жилком» переданы ЖСК «Жилком 1».
Вступившим в законную силу решением Гагаринского районного суда г. Севастополя от 05.11.2019 договор уступки прав (цессии) от 20.03.2017 признан недействительным (т.2 л.д. 207-208).
Рассматривая требования, заявленные в настоящем деле, суд применяет аналогию права.
В силу ч. 1 ст. 124 ЖК РФ гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.
В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
В соответствии со ст. 129 ЖК РФ, член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью. На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 настоящего Кодекса.
09.11.2018 между ЖСК «Жилком 1» и ФИО2 заключен договор №31/1 об условиях членства в кооперативе, в соответствии с которым ФИО2 приобретает членство в ЖСК на условиях, определенных уставом ЖСК и вносит паевой взнос услугами по договору подряда общестроительных работ №1 от 01.04.2018 в размере 3 095 066 руб. 35 коп. на строительство дома, в котором находятся на отметке -6.600 кооперативные нежилые помещения: №<номер> площадью 10,50 кв.м.; №<номер> площадью 12,24 кв.м.; №<номер> площадью 11,16 кв.м.; №<номер> площадью 8,26 кв.м.; №<номер> площадью 11,40 кв.м.; №<номер> площадью 12,17 кв.м.; №<номер> площадью 11,64 кв.м.; №<номер> площадью 11,40 кв.м.; №<номер> площадью 8,26 кв.м.; №<номер> площадью 11,16 кв.м.; №<номер> площадью 12,24 кв.м.; №<номер> площадью 10, 50 кв.м; №<номер> площадью 11,12 кв.м.; №<номер> площадью 11,90 кв.м.; №<номер> площадью 7,00 кв.м.; №<номер> площадью 8,75 кв.м.; №<номер> площадью 8,25 кв.м., №<номер> площадью 11,12 кв.м., которые ЖСК выделяет ФИО2 (т. 1 л.д. 15-22).
09.11.2018 на собрании уполномоченных членов ЖСК «Жилком 1» рассмотрено заявление ФИО2 и принято соответствующее решение принять членом кооператива ФИО2 (т. 1 л.д. 23, 24).
Обязательства по оплате пая ФИО2 выполнены в полном объеме, о чем свидетельствует справка от 03.12.2018 (т. 1 л.д. 25).
Выполнение ФИО2 обязательств по договору от 09.11.2018 также подтверждаются: договором подряда от 01.04.2018, заключенным между ИП ФИО2 и ЖСК «Жилком» предметом которого является выполнение общестроительных работ помещений; актами об оказании услуг на основании данного договора: от 10.04.2018 на сумму 216 571 руб.50 коп., от 11.04.2018 на сумму 180 835 руб., от 17.04.2018 на сумму 573 952 руб., от 01.08.2018 на сумму 3 079 686 руб. 85 коп., от 07.05.2018 на сумму 172 625 руб., от 07.05.2018 на сумму 183 600 руб., от 07.05.2018 на сумму 199 800 руб., от 14.05.2018 на сумму 456 579 руб., от 14.05.2018 на сумму 225 200 руб., от 28.05.2018 на сумму 454 539 руб., от 07.06.2018 на сумму 76 800 руб., от 16.06.2018 на сумму 120 685 руб., от 28.06.2018 на сумму 239 860 руб., от 09.07.2018 на сумму 259 100 руб., от 09.07.2018 на сумму 486 335 руб., от 25.07.2018 на сумму 40 000 руб., от 13.08.2018 на сумму 129 090 руб., от 13.08.2018 на сумму 341 621 руб., от 27.08.2018 на сумму 714 145 руб., от 19.09.2018 на сумму 685 920 руб., от 10.10.2018 на сумму 506 773 руб., от17.10.2018 на сумму 193 300 руб., от 02.11.2018 на сумму 148 560 руб., от 02.11.2018 на сумму 520 218 руб., от 07.12.2018 на сумму 45 849 руб., от 10.12.2018 на сумму 87 835 руб., от 10.12.2018 на сумму 87 835 руб., от 16.12.2018 на сумму 263 505 руб., (т. 1 л.д. 52-60, 62-63, 65, 67-69, 71-72, 77, 79-80, 82, 85, 89, 92, 96-97, 100-102)
Таким образом, по состоянию на 03.12.2018 (день выдачи справки о выплате па в полном объеме) ИП ФИО2 выполнил работы по договору подряда общестроительных работ №1 от 01.04.2018 на общую сумму 10 205 795 руб. 35 коп.
Представленные в материалы дела акты, счета об оказании ФИО2 юридических услуг, услуг по охране территории строящегося объекта в доказательство исполнения обязательств по договору об условиях членства в ЖСК суд не принимает, поскольку указанные работы не относятся к общестроительным (т. 1 л.д. 61, 64, 66, 70, 73-76, 78, 81, 83-84, 90-91, 93-95, 98-99, 103-105).
Таким образом суд признает, что ФИО2 выполнил обязательства по выплате паевого взноса в полном объеме
15.04.2015 между ЖСК «Жилком» и ФИО-1 заключен договор об условиях членства в ЖСК «Жилклм» №41/1 в соответствии с которым в соответствии с которым застройщик обязался осуществить все функции по строительству дома по адресу: <адрес>, передать пайщику его долю в виде подсобного (нежилого) помещения №<номер>, ориентировочной площадью 12,24 кв.м. со стоимостью паевого взноса в размере 114 565 руб. (т. 2, л.д. 177-179).
По договору уступки права требования №2 от 05.12.2019 ФИО-1 уступила ФИО4 право требования по договору №41/1 от 15.04.2015, указанному выше (т. 2 л.д. 180).
Согласно квитанции к приходно-кассовому ордеру №131 от 15.05.2015 ФИО-1 внесла на счет ЖСК «Жилком» в счет оплаты паевого взноса 114 565 руб. (т. 2 л.д. 181).
Согласно заключению экспертизы ООО «Легист» №145 от 04.08.2022, нежилые помещения №<номер> ориентировочной площадью 10,50 кв.м.; №<номер> ориентировочной площадью 12,24 кв.м.; №<номер> ориентировочной площадью 11,16 кв.м.; №<номер> ориентировочной площадью 8,26 кв.м.; №<номер> ориентировочной площадью 11,40 кв.м.; №<номер> ориентировочной площадью 12,17 кв.м.; №<номер> ориентировочной площадью 11,64 кв.м.; №<номер> ориентировочной площадью 11 40 кв.м.: №<номер> ориентировочной площадью 8,26 кв.м.; №<номер> ориентировочной площадью 11,16 кв.м.; №<номер> ориентировочной площадью 12,24 кв.м.; №<номер> ориентировочной площадью 10,50 кв.м; №<номер> ориентировочной площадью 11.12 кв.м.; №<номер> ориентировочной площадью 11,90 кв.м.; №<номер> ориентировочной площадью 7,00 кв.м.; №<номер> ориентировочной площадью 8,75 кв.м.; №<номер> ориентировочной площадью 8,25 кв.м.; №<номер> ориентировочной площадью 11,12 кв.м., расположенные на отметке -6200, в доме по адресу: <адрес>, на момент их обследования не являются местами общего пользования, то есть предназначенными для обслуживания иных помещений, не указанных перечне, расположенных в многоквартирном жилом доме по <адрес>. (т. 2 л.д. 62-67).
В соответствии эксперт ФИО-2, будучи предупрежденным об уголовной ответственности в судебном заседании об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, подтвердил выводы, приведенные выше (т. 2 л.д. 203).
Аналогичные выводы приведены в заключении АО «Российский государственный центр инвентаризационного учета объектов недвижимости – ФБТИ» Южный филиал (т. 2 л.д. 68-69).
В заключении ООО «Легист» №667-С от 15.08.2022 эксперт пришел к выводам, что строение, расположенное по адресу: <адрес>, возведенное на земельном участке с кадастровым номером №<номер>, является многоквартирным жилым домом Этажность объекта исследования - 6-10 этажей. Количество этажей - 7-11. Процент готовности к эксплуатации жилого <адрес> - 100 %. Жилой <адрес>, требованиям к параметрам постройки, виду разрешенного использования земельного участка, градостроительным и строительным нормам и правилам, требованиям санитарных и противопожарных норм, а также другим требованиям, предъявляемым к многоквартирным жилым домам на дату его возведения, дату ввода объекта в эксплуатацию - соответствует. Вышеуказанное строение расположено в границах земельного участка пл. 3108,00 кв.м., кадастровый №<номер>, по адресу: <адрес>. Сохранение жилого <адрес> - не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права других лиц с технической точки зрения. Сохранение вышеуказанного строения - не наносит вред окружающей среде, в том числе земле, как природному объекту (т. 1 л.д. 138-250, т. 2 л.д. 1-9).
15.11.2018 утверждено положительное заключение ООО «Крымстрой экспертиза» о соответствии действующим строительным нормативам объекта капитального строительства по адресу: <адрес> (т. 2 л.д. 10-33).
Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы ООО «Республиканский Экспертный Центр» №159 СЭ-20 от 29.05.2020, сопоставлением результатов осмотра объекта исследования и признаков капитальности сооружений установлено, что объект, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер> является объектом капитального строительства, соответствует градостроительным нормам и правилам, не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, имеет признаки многоквартирного дома, а помещения – признаки квартир (т. 2 л.д. 80-172).
Совокупность представленных заключений, оснований не доверять которым нет, приводит суд к выводу, что строение, возведенное на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер> является оконченным строительством многоквартирным домом, подключенным к коммуникациям, необходимым для обеспечения жизнедеятельности и постоянного пребывания граждан, являющихся собственниками помещений, в состав которого входят квартиры, т.е. структурно обособленные помещения в многоквартирном доме, а также спорные нежилые помещения, не входящие в состав общего имущества собственников многоквартирного дома.
Согласно пункту 1 статьи 201.4 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом седьмым Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" порядка предъявления требований к застройщику. С даты открытия конкурсного производства исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства, предусмотренным настоящим пунктом, прекращается.
В соответствии с п. 4 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при обращении в суд с заявлением, содержащим несколько связанных между собой требований, из которых одни подсудны суду общей юрисдикции, другие - арбитражному суду, если разделение требований невозможно, дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции.
Суд считает необходимым отметить, что в настоящем деле заявлены требования не только к ЖСК "Жилком", в отношении которого введено конкурсное производство, но и к иным ответчикам", банкротами не признанным.
Кроме того в соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.07.2015 № 305-ЭС15-3229, арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования не только в случае заключения договора по правилам Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», но практически при любых договорных и юридических способах внесения денежных средств застройщику.
Статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее -Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ) предусмотрены три типовых случая существования залогового обеспечения в пользу лиц, чьи средства были привлечены на строительство (создание) многоквартирного дома посредством заключения договоров участия в долевом строительстве (далее - дольщики): согласно части 1 этой статьи на начальном этапе с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве находящимися в залоге у дольщиков считаются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды земельного участка, а также строящийся на данном участке многоквартирный дом; в силу части 2 названной статьи при прекращении строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на не завершенный строительством объект такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков; со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства все помещения в построенном здании считаются находящимся в залоге у участников строительства; однако такой залог не распространяется на помещения в здании, не являющиеся объектами долевого строительства, а также на помещения, уже переданные иным участникам строительства (части 3 и 8 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
Таким образом, по смыслу Закона залоговые права дольщиков, их сущность и содержание, а также сам предмет залога трансформируются по мере продвижения строительства.
Из содержания приведенных норм следует и то, что во всех трех перечисленных ситуациях дольщики являются созалогодержателями в отношении имущества, перечень которого зависит от степени готовности дома.
В деле о банкротстве застройщика, исходя из особенностей правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве и положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, основанные на зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве требования дольщика, включенные в реестр, считаются обеспеченными залогом независимо от того, было им заявлено о необходимости установления залогового статуса при предъявлении денежного требования или нет, если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте.
Законодательством не предусмотрено обязательная регистрация договора паенокопления, в связи с чем моментом возникновения права залога у таких граждан возникает с момента выплаты пая в полном объёме.
Судом установлено, что ФИО2 выплатил пай в полном объеме, в связи с чем является созалогодержателем в отношении многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> и земельного участка по этим объектом с кадастровым номером №<номер>.
Предоставленные в материалы дела ФИО2 первичные документы суд признает допустимыми доказательствами, при этом притязания ФИО8 на нежилое помещение №41 являются обоснованными, в связи с чем суд приходит к выводу, что право собственности на заявленные нежилые помещения, за исключением указанного выше, надлежит признать за истцом.
Судом установлено наличие у ФИО2, как участника строительства права требования к застройщику и обоснованность требования о признании права собственности на квартиру в доме, готовность которого к эксплуатации составляет 100%.
В связи с признанием договора уступки (цессии) недействительным (ничтожным) обязанным перед ФИО2 по передаче жилого помещения стал ЖСК «Жилком» как первоначальный застройщик, который обязательства по передаче нежилых помещений истцу не выполнил.
Как отметил Конституционный суд РФ в постановлении №5-П от 03.02.2022, в условиях недостаточности имущества должника для удовлетворения требований всех кредиторов и отсутствия у гражданина-кредитора (покупателя жилого помещения) каких-либо залоговых прав на имущество, возможность фактического получения таких денежных средств от должника невелика, а кроме того, отсрочена. Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" не содержит какого-либо специального правила об очередности удовлетворения требований кредиторов, которое позволяло бы увеличить вероятность получения гражданином, жилье которого включено в конкурсную массу должника, ранее уплаченных за жилое помещение денежных средств.
Таким образом, из-за отсутствия в действующем правовом регулировании механизмов, гарантирующих в рамках процедур банкротства реальное и оперативное получение денежных средств гражданином, выступавшим в качестве покупателя по признанному недействительным на основе оспариваемых положений договору, права такого гражданина могут оказаться существенно нарушенными ввиду невозможности либо затруднительности удовлетворения его конституционного права на частную собственность.
Суд отмечает, что требование о признании дома завершенным строительством, постановке на кадастровый учет и выделе доли заявлены излишне и не соответствуют требованиям ст.12 ГПК РФ, в связи с чем в удовлетворении данных требования отказывает.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить частично.
Признать за ФИО2 право собственности на нежилые помещения №<номер> ориентировочной площадью 10,50 кв.м.; №<номер> ориентировочной площадью 12,24 кв.м.; №<номер> ориентировочной площадью 11,16 кв.м.; №<номер> ориентировочной площадью 8,26 кв.м.; №<номер> ориентировочной площадью 11,40 кв.м.; №<номер> ориентировочной площадью 12,17 кв.м.; №<номер> ориентировочной площадью 11,64 кв.м.; №<номер> ориентировочной площадью 11,40 кв.м.; №<номер> ориентировочной площадью 8,26 кв.м.; №<номер> ориентировочной площадью 11,16 кв.м.; №<номер> ориентировочной площадью 10,50 кв.м.; №<номер> ориентировочной площадью 11,12 кв.м.; №<номер> ориентировочной площадью 11,90 кв.м.; №<номер> ориентировочной площадью 7,00 кв.м.; №<номер> ориентировочной площадью 8,75 кв.м.; №<номер> ориентировочной площадью 8,25 кв.м.; №<номер> ориентировочной площадью 11,12 кв.м., расположенные на отметке -6600, в доме по адресу: <адрес>.
В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2 отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Ялтинский городской суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья
Решение суда в окончательной форме принято 23 сентября 2022 года.