В окончательной форме решение изготовлено 30 августа 2022 года.

Дело № 2-2002/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 августа 2022 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Кукленко С.В.

при секретаре Закарян С.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Л.В.И., К.Л.А., В.Л.В. к ООО «Керлит», третьи лица: Управление Росреестра по РО, Л.В.В., Г.В.И., ООО «Расчетный центр МКД Ленинского района», ООО «Кинг-Строй» об обязании освободить нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ :

Истцы обратившись в суд с настоящим иском указали, что являются собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Указанным МКД до 01.04.2022 управляло ООО «Расчетный центр МКД Ленинского района», а с 01.04.2022 – ООО «Кинг-Строй». Согласно данным технического плана цокольного этажа в МКД расположены нежилые помещения № 5, общей площадью 47,9 кв.м., № 6, общей площадью 67,5 кв.м., № 8, общей площадью 30,8 кв.м., № 5а, общей площадью 15,3 кв.м. Согласно сведениям Управления Росреестра по Ростовской области, сведения о правообладателе вышеуказанных нежилых помещений в ЕГРН не содержатся, т.е., по мнению истцов, указанные помещения принадлежат собственникам в МКД на праве общей долевой собственности. Согласно письму ДИЗО г. Ростова-на-Дону от 12.05.2021, нежилые помещения №№ 5а, 6а-6б-6в, 7, 9, 10, 11, 22 по адресу: <адрес> исключены из реестра муниципального имущества г. Ростова-на-Дону распоряжением Департамента от 31.01.2021 № 196 согласно заключению районной комиссии по Ленинскому району о 16.01.2021 с последующим переводом их в состав помещений, относящихся к общему имуществу собственников МКД. В отношении собственника нежилых помещений №№ 5, 6, 8 цокольный этаж по вышеуказанному адресу информация в Департаменте отсутствует. По имеющейся у истцов информации ООО «Керлит» неправомерно использует нежилые помещения №№ 5а, 5, 6, 8 в целях осуществления коммерческой деятельности (под офисные помещения). Согласно данным ЕГРЮЛ ответчик зарегистрирован в нежилом помещении № 5а. Инициативной группой собственников помещений в МКД во главе с истцом Л.В.И.. 07.06.2021 и 27.06.2021 были направлены в управляющую компанию письма с просьбой о предоставлении сведений о том кому и на каком основании начисляется плата за коммунальные услуги по указанным выше нежилым помещениям. Однако, был получен отказ в предоставлении информации. На обращения в ГУ МВД России по Ростовской области и к участковому уполномоченному ОП № 4 УМВД России по г. Ростову-на-Дону в отношении установления правовых оснований занятия данных помещений лицами, не предоставляющими договоры аренды и удостоверений личности, ответы по существу не получены. Инициативной группой собственников помещений в МКД 21.01.2022 было проведено обследование мест общего пользования, а именно нежилых помещений на цокольном этаже, в ходе которого выявлен факт того, что общедомовым имуществом пользуются постороннее люди, которые не представили подтверждение законных оснований занятия указанных помещений.

На основании изложенного просят обязать ответчика освободить незаконно занимаемые помещения по адресу: <адрес>, являющиеся общедомовым имуществом: №№ 5, 5а, 6, 8 в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу.

В судебное заседание явился истец Л.В.И., являющийся также представителем истцов В.Л.В., К.Л.А., действующий на основании доверенностей, исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

Представитель истца Л.В.И. – К.С.Ф., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель третьего лица Л.В.В. – Л.И.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, просил в иске отказать.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили, с ходатайствами об отложении слушания дела не обращались.

При таком положении дело в отношении неявившихся лиц рассматривается в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено что истцам на праве собственности принадлежат жилые помещения – истцу К.Л.А. квартира №, истцу В.Л.В. квартира №, истцу Л.В.И. квартира № в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>.

Как указывают истцы и следуют из представленных в материалы гражданского дела документов, на цокольном этаже данного МКД находятся нежилые помещения № 5, общей площадью 47,9 кв.м., № 6, общей площадью 67,5 кв.м., № 8, общей площадью 30,8 кв.м., № 5а, общей площадью 15,3 кв.м. Согласно сведениям Управления Росреестра по Ростовской области, сведения о правообладателе вышеуказанных нежилых помещений в ЕГРН не содержатся.

Истцы полагают, что данные нежилые помещения принадлежат всем собственникам жилых помещений в МКД.

Однако, нежилые помещения заняты и используются ответчиком ООО «Керлит» в качестве офисных помещений.

Поскольку спорные нежилые помещения являются общим домовым имуществом, истцы просят суд обязать ООО «Керлит» освободить их.

Исходя из положений ст. 290 ГК РФ к общему имуществу многоквартирного дома, принадлежащему собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Статьей 36 ЖК РФ определено, что к общему имуществу многоквартирного дома относятся:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества; органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества; органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.

В соответствии с п. 2 Правил N 491 в состав общего имущества, помимо указанных в ст. 36 ЖК РФ, включаются также:

- технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

- автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета;

- иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Как установлено судом при рассмотрении данного гражданского дела, в соответствии с договором купли-продажи помещения, расположенного по адресу: <адрес> от 26.02.1998 № 844 Фонд имущества г. Ростова-на-Дону продал Ф.В.В. на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом г. Ростова-на-Дону № 488 о 03.12.1997, нежилое помещение, расположенное в жилом доме по указанному выше адресу, общей площадью 67,5 кв.м. – комнату № 6, находящуюся в полуподвале литера А (13/100 долей) (т.2 л.д. 20,21).

20.12.1997 между УПП «КерЛит» и Ф.В.В. заключен договор, согласно которому УПП «КерЛит» перечисляет за Ф.В.В. 12984365 рублей в Фонд имущества г. Ростова-на-Дону в счет исполнения обязательств по договору № 1 о 01.01.1997 (т.2 л.д. 32).

05.12.1997 согласно Акту приема-передачи № 860 Ф.В.В. Фондом имущества г. Ростова-на-Дону переданы все необходимые документы касаемо нежилого помещения № 6 (т.2 л.д. 33).

ДД.ММ.ГГГГ Ф.В.В. получено свидетельство № 860 на нежилое помещение, находящееся в муниципальной собственности и расположенное по адресу: <адрес> общей площадью 67,5 кв.м. в полуподвале (т. 2 л.д. 34). При этом, ранее Ф.В.В. являлась арендатором указанного нежилого помещения на основании договора аренды от 10.10.1997 № 3924 (т. 2 л.д. 40-53).

Как следует из справки МУФЗ ЖКХ Ленинского района г. Ростова-на-Дону от 23.10.1997, нежилое помещение, расположенное в полуподвале, площадью 67,5 кв.м. по адресу: <адрес> не является техническим по назначению, предназначено для аренды и ранее не было передано в собственность жильцов. Указанное помещение принято на баланс в ДД.ММ.ГГГГ, помещение используется под служебное ЖЭУ-23 (т. 2 л.д. 56).

ДД.ММ.ГГГГ между ИП Л.В.В. и ООО «Керлит» был заключен договор аренды нежилого помещения, площадью 60 кв.м. в цокольном этаже по адресу: <адрес> (т.2 л.д. 60-63).

Как следует из соглашения о расторжении договора № 01/04-2 от 01.04.2018, указанные выше стороны 28.02.2019 расторгли договор аренды (т. 2 л.д. 59).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.09.2019 ООО «КерЛит» признано несостоятельным (банкротом) (т.1 л.д.59).

Управление МКД по <адрес> осуществляет управляющая компания ООО «КИНГ-СТРОЙ».

Согласно информации, представленной управляющей компанией и подтвержденной в судебном заседании председателем совета МКД Г.В.И., после предъявления настоящего искового заявления в Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону, был осуществлен выход с целью обследования нежилых помещений, относящихся к общему имуществу МКД Доломановский, 70, а также обследование спорных нежилых помещений цокольного этажа на предмет их использования.

ДД.ММ.ГГГГ установлено, что все помещения, относящиеся к общедомовому имуществу на основании распоряжения от 31.01.2012 № 196, выданному директором ДИЗО г. Ростова-на-Дону, а именно помещения №№ 13, 13а, 13б, 13в, 13г, 17, 17а, 18, 15а, 15б, 15, 23а, 18а, 24а, 7, 14, 16, 14а, 14б, 14г, 14д, 14е, 16а, 16б, 16е, 16и, 16к, 16ж, 16з, 3к, 3л, 3м, 3н, 6а-6б, 6в, 5а, расположенные в цокольном этаже МКД находятся в закрытом виде, доступ посторонних лиц ограничен, ключи от помещений находятся у председателя Совета МКД <адрес> Г.В.И. Через все помещения проходят инженерные коммуникации (т.1 л.д. 148-151).

Также 19.05.2022 осуществлен выход в помещение собственника Л.В.В., в ее присутствии проведено обследование и составлен комиссионный акт, установлено что Л.В.В. является собственником нежилых помещений №№ 5, 6, 8 с 1998 года, помещение офисное, изолированное, имеет отдельный вход, оснащено с/у (т.1 л.д. 85, 99, 100).

Таким образом, судом установлено, что подвальные помещения и нежилые помещения, расположенные в цокольном этаже МКД по адресу: <адрес> являются общим домовым имуществом, принадлежат собственникам жилых помещений в МКД, а именно помещения: №№ 13, 13а, 13б, 13в, 13г, 17, 17а, 18, 15а, 15б, 15, 23а, 18а, 24а, 7, 14, 16, 14а, 14б, 14г, 14д, 14е, 16а, 16б, 16е, 16и, 16к, 16ж, 16з, 3к, 3л, 3м, 3н, 6а-6б, 6в, 5а и принадлежат всем собственникам жилых помещений на праве общей долевой собственности.

Однако, нежилые помещения, расположенные в цокольном этаже №№ 5, 6, 8 с ДД.ММ.ГГГГ принадлежат Ф.В.В., на них не распространяется режим общей долевой собственности МКД, право собственности на указанные нежилые помещения возникло у третьего лица до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, таким образом, на нежилые помещения распространяет действие законодательство, действующее на ДД.ММ.ГГГГ.

Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества следует, как указано в пункте 3 Правил, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Согласно пункту 4 Правил в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в ЕГРП, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРП.

По смыслу приведенных выше положений закона и нормативных актов отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Разъясняя смысл п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19 мая 2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Исходя из изложенного, учитывая тот факт, что ответчик ООО «Кирлт» занимал нежилые помещения, принадлежащие третьему лицу Л.В.В., с апреля 2019 года договор аренды расторгнут, ответчик признан несостоятельным (банкротом), суд приходит к выводу, что права истцов действиями ответчика не нарушены.

На основании изложенного, и, руководствуясь ст.ст. 12, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования Л.В.И. (паспорт №) К.Л.А. (ИНН №), В.Л.В. (паспорт №) к ООО «Керлит (ИНН №), оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья Кукленко С.В.