Решение по делу № 02-3286/2023~М-1964/2023 от 23.05.2023

УИД 77RS0016-02-2023-002856-72

Дело № 2-3286/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 мая 2023 года адрес

Мещанский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Афанасьевой И.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3286/2023 по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Северо-Восток Столицы» о расторжении договора, признании пунктов договора недействительными, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Северо-Восток Столицы» к ФИО1 о признании недействительной сделкой односторонний отказ от исполнения договора участия в долевом строительстве, взыскании задолженности по договору, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Северо-Восток Столицы» о расторжении договоров участия в долевом строительстве № ПЛН-1/5-13-291-2/АН от 29.12.2021 г. и № ПЛН-2/7-9-452-2/АН от 29.12.2021 г., признании пунктов договора недействительными, взыскании денежной суммы в размере сумма по договору № ПЛН-1/5-13-291-2/АН, денежной суммы в размере сумма по договору № ПЛН-2/7-9-452-2/АН, компенсации морального вреда, штрафа.

Требования иска мотивированы тем, что между ООО «СЗ «Северо-Восток Столицы» (застройщик) и ФИО1 (участник) заключен договор № ПЛН-1/5-13-291-2/АН участия в долевом строительстве от 29.12.2021 г., в соответствии с которым ответчик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе с привлечением средств истца, построить (создать) жилой комплекс Многоквартирный жилой дом – Корпус 1 в составе первого этапа строительства Жилого комплекса по строительному адресу: Москва, адрес и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать ответчику входящее в состав многоквартирного дома жилое помещение (квартира) со следующими основными характеристиками: секция – 5, этаж – 13, номер квартиры на площадке (считая слева направо по часовой стрелке от выхода из лифтового холла) – 1, условный номер квартиры в соответствии с проектной декларацией – 291, общая приведенная площадь жилого помещения (включая общую площадь жилого и вспомогательного назначения, балкона и/или лоджии и/или террасы и/или веранды – с коэффициентом) – 59,6 кв.м., количество и площади комнат: жилая комната №1 – 16,6 кв.м., жилая комната №2 – 13,1 кв.м., помещения вспомогательного использования: прихожая – 8,6 кв.м., кухня – 12,2 кв.м., санузел №1 – 1,7 кв.м., ванная комната – 3,6 кв.м., гардеробная – 2,2 кв.м., лоджия (с коэффициентом) – 1,6 кв.адрес условиям договора проектная площадь лоджий, балконов, веранд, террас объекта указывается с понижающим коэффициентом для лоджий – 0,5; для балконов и террас – 0,3; для веранд – 0,1. В п. 4.2 установлено, что на дату подписания настоящего договора его цена определена сторонами в размере сумма В силу п. 4.4. договора оплата цены договора осуществляется участником долевого строительства застройщику до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома путем внесения денежных средств в размере сумма на счет эскроу, открытый в Банк ВТБ (ПАО). На основании п. 4.4.1. до момента внесения на счет эскроу денежные средства в размере сумма размещаются на безотзывном покрытом аккредитиве, оформленном участником долевого строительства, по 29.12.2021 года; оплата части цены договора в размере сумма производится в срок не позднее 30.11.2022 года.

Также, между ООО «СЗ «Северо-Восток Столицы» (застройщик) и ФИО1 (участник) заключен договор № ПЛН-2/7-9-452-2/АН участия в долевом строительстве от 29.12.2021 г., в соответствии с которым ответчик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе с привлечением средств истца, построить (создать) жилой комплекс Многоквартирный жилой дом – Корпус 2 в составе первого этапа строительства Жилого комплекса по строительному адресу: Москва, адрес и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать ответчику входящее в состав многоквартирного дома жилое помещение (квартира) со следующими основными характеристиками: секция – 7, этаж – 9, номер квартиры на площадке (считая слева направо по часовой стрелке от выхода из лифтового холла) – 4, условный номер квартиры в соответствии с проектной декларацией – 452, общая приведенная площадь жилого помещения (включая общую площадь жилого и вспомогательного назначения, балкона и/или лоджии и/или террасы и/или веранды – с коэффициентом) – 59,5 кв.м., количество и площади комнат: жилая комната №1 – 13 кв.м., жилая комната №2 – 16,6 кв.м., помещения вспомогательного использования: прихожая – 8,5 кв.м., кухня – 12,2 кв.м., санузел №1 – 1,7 кв.м., ванная комната – 3,6 кв.м., гардеробная – 2,2 кв.м., лоджия (с коэффициентом) – 1,7 кв.адрес условиям договора проектная площадь лоджий, балконов, веранд, террас объекта указывается с понижающим коэффициентом для лоджий – 0,5; для балконов и террас – 0,3; для веранд – 0,1. В п. 4.2 установлено, что на дату подписания настоящего договора его цена определена сторонами в размере сумма В силу п. 4.4. договора оплата цены договора осуществляется участником долевого строительства застройщику до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома путем внесения денежных средств в размере сумма на счет эскроу, открытый в Банк ВТБ (ПАО). На основании п. 4.4.1. до момента внесения на счет эскроу денежные средства в размере сумма размещаются на безотзывном покрытом аккредитиве, оформленном участником долевого строительства, по 29.12.2021 года; оплата части цены договора в размере сумма производится в срок не позднее 30.11.2022 года.

Условия заключенных договоров в части размещения денежных средств в размере сумма и сумма на безотзывном покрытом аккредитиве были исполнены участником.

10 ноября 2022 года истица заключила брак, на семейном совете было принято решение о переезде на постоянное место жительства в адрес и там же приобрести жилье. В связи с изменившимися обстоятельствами, связанными с замужеством, оставшаяся оплата по двум договорам участия в долевом строительстве истцом не произведена. 23 ноября 2022 года истцом в адрес ответчика было вручено требование о расторжении заключенных договоров, однако денежные средства, ранее оплаченные истцом, ответчиком возвращены не были, требование о расторжении договоров ответчиком проигнорированы, что явилось основанием для обращения с настоящим иском в суд.

В ходе рассмотрения гражданского дела обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Северо-Восток Столицы» заявлен встречный иск к ФИО1 о признании недействительной сделкой односторонний отказ ФИО1 от исполнения договора № ПЛН-1/5-13-291-2/АН от 29.12.2021 г. и договора № ПЛН-2/7-9-452-2/АН от 29.12.2021 г. участия в долевом строительстве, выраженный в письме от 23.11.2022 г. (вх. № 277), взыскании со ФИО1 в пользу ООО «СЗ «Северо-Восток Столицы» задолженность по договору участия в долевом строительстве № ПЛН-1/5-13-291-2/АН от 29.12.2021 г. в размере сумма, задолженность по договору участия в долевом строительстве № ПЛН-2/7-9-452-2/АН от 29.12.2021 г. в размере сумма, расходов по уплате государственной пошлины в размере сумма

Требования истца (ответчика по первоначальному иску) мотивированы тем, что в соответствии с п. 4.4.1 договора участия в долевом строительстве № ПЛН-1/5-13-291-2/АН от 29.12.2021 г. оплата части цены договора в размере сумма производится участником в срок не позднее 30.11.2022 г. До настоящего времени участником обязательства по оплате части цены договора не исполнены.

Также, в соответствии с п. 4.4.1 договора участия в долевом строительстве № № ПЛН-2/7-9-452-2/АН от 29.12.2021 г. оплата части цены договора в размере сумма производится участником в срок не позднее 30.11.2022 г. До настоящего времени участником обязательства по оплате части цены договора не исполнены.

Общая сумма задолженности по двум договорам участия в долевом строительстве составляет сумма

В целях досудебного урегулирования спора застройщиком в адрес участника были направлены претензии в порядке досудебного урегулирования спора (исх. №291/ОС от 10.02.2023 г., №452/ОС от 10.02.2023 г.), однако ответчиком ФИО1 не приняты меры по погашению задолженностей, что явилось основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате, месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом в соответствии с законодательством, обеспечила явку своего представителя по доверенности – фио, который требования, изложенные в первоначальном иске, поддержал, настаивал на их удовлетворении, против удовлетворения встречного иска возражал.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ООО «СЗ «Северо-Восток Столицы» по доверенности фио в судебное заседание явилась, требования по первоначальному иску не признала по основаниям, изложенным в возражениях на иск, настаивала на удовлетворении встречного иска.

По правилам ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор ) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Судом установлено, что между ООО «СЗ «Северо-Восток Столицы» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор № ПЛН-1/5-13-291-2/АН участия в долевом строительстве от 29.12.2021 г., в соответствии с которым ответчик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе с привлечением средств истца, построить (создать) жилой комплекс Многоквартирный жилой дом – Корпус 1 в составе первого этапа строительства Жилого комплекса по строительному адресу: Москва, адрес и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать ответчику входящее в состав многоквартирного дома жилое помещение (квартира) со следующими основными характеристиками: секция – 5, этаж – 13, номер квартиры на площадке (считая слева направо по часовой стрелке от выхода из лифтового холла) – 1, условный номер квартиры в соответствии с проектной декларацией – 291, общая приведенная площадь жилого помещения (включая общую площадь жилого и вспомогательного назначения, балкона и/или лоджии и/или террасы и/или веранды – с коэффициентом) – 59,6 кв.м., количество и площади комнат: жилая комната №1 – 16,6 кв.м., жилая комната №2 – 13,1 кв.м., помещения вспомогательного использования: прихожая – 8,6 кв.м., кухня – 12,2 кв.м., санузел №1 – 1,7 кв.м., ванная комната – 3,6 кв.м., гардеробная – 2,2 кв.м., лоджия (с коэффициентом) – 1,6 кв.м., а участник обязался уплатить цену договора и принять объект в порядке и сроки, определенные договором.

Пунктом 2.3. договора определено, что передача объекта застройщиком участнику осуществляется по акту приема-передачи не позднее 30.06.2023 года, при условии надлежащего исполнения участником обязательств по договору в полном объеме. Обязательства участника перед застройщиком считаются выполненными по договору в полном объеме при исполнении в совокупности обязательств: по оплате цены, установленной сторонами в п. 4.2. договора, которые считаются исполненными с момента зачисления в полном объеме денежных средств на счет эскроу; исполнения иных обязательств участника по оплате, предусмотренных Законом № 214-ФЗ и/или условиями настоящего договора, которые считаются исполненными с момента зачисления денежных средств на расчетный счет застройщика; по приемке объекта и подписанию акта приема-передачи объекта.

В п. 4.2. установлено, что на дату подписания настоящего договора его цена определена сторонами в размере сумма

В силу п. 4.4. договора оплата цены договора осуществляется участником долевого строительства застройщику до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома путем внесения денежных средств в размере сумма на счет эскроу, открытый в Банк ВТБ (ПАО). На основании п. 4.4.1. до момента внесения на счет эскроу денежные средства в размере сумма размещаются на безотзывном покрытом аккредитиве, оформленном участником долевого строительства, по 29.12.2021 года; оплата части цены договора в размере сумма производится в срок не позднее 30.11.2022 года.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес 12.01.2022 года за № 77:09:0006011:2555-77/060/2022-387.

Также, между ООО «СЗ «Северо-Восток Столицы» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор № ПЛН-2/7-9-452-2/АН участия в долевом строительстве от 29.12.2021 г., в соответствии с которым ответчик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе с привлечением средств истца, построить (создать) жилой комплекс Многоквартирный жилой дом – Корпус 2 в составе первого этапа строительства Жилого комплекса по строительному адресу: Москва, адрес и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать ответчику входящее в состав многоквартирного дома жилое помещение (квартира) со следующими основными характеристиками: секция – 7, этаж – 9, номер квартиры на площадке (считая слева направо по часовой стрелке от выхода из лифтового холла) – 4, условный номер квартиры в соответствии с проектной декларацией – 452, общая приведенная площадь жилого помещения (включая общую площадь жилого и вспомогательного назначения, балкона и/или лоджии и/или террасы и/или веранды – с коэффициентом) – 59,5 кв.м., количество и площади комнат: жилая комната №1 – 13 кв.м., жилая комната №2 – 16,6 кв.м., помещения вспомогательного использования: прихожая – 8,5 кв.м., кухня – 12,2 кв.м., санузел №1 – 1,7 кв.м., ванная комната – 3,6 кв.м., гардеробная – 2,2 кв.м., лоджия (с коэффициентом) – 1,7 кв.м., а участник обязался уплатить цену договора и принять объект в порядке и сроки, определенные договором.

Пунктом 2.3. договора определено, что передача объекта застройщиком участнику осуществляется по акту приема-передачи не позднее 29.09.2023 года, при условии надлежащего исполнения участником обязательств по договору в полном объеме. Обязательства участника перед застройщиком считаются выполненными по договору в полном объеме при исполнении в совокупности обязательств: по оплате цены, установленной сторонами в п. 4.2. договора, которые считаются исполненными с момента зачисления в полном объеме денежных средств на счет эскроу; исполнения иных обязательств участника по оплате, предусмотренных Законом № 214-ФЗ и/или условиями настоящего договора, которые считаются исполненными с момента зачисления денежных средств на расчетный счет застройщика; по приемке объекта и подписанию акта приема-передачи объекта.

В 4.2 установлено, что на дату подписания настоящего договора его цена определена сторонами в размере сумма

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес 12.01.2022 года за № 77:09:0006011:2554-77/060/2022-59.

Подпунктом 3.1.3. п. 3.1. заключенных договоров застройщик обязан передать участнику объект по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, не позднее срока, указанного в п. 2.3. договора, при условии выполнения участником своих обязательств по настоящему договору надлежащим образом (в том числе внесение в полном объеме денежных средств по договору, включая 100 % оплату цены договора, (при необходимости) пеней/штрафов, предусмотренных Законом № 214-ФЗ и/или условиями настоящего договора). Невнесение участником долевого строительства в полном объеме денежных средств по договору (в т.ч. неоплата 100 % цены договора и/или (при необходимости) пеней/штрафов, предусмотренных Законом № 214-ФЗ и/или условиями настоящего договора), является основанием для застройщика не передавать участнику долевого строительства объект и не подписывать акт приема-передачи или иной документ о передаче объекта до момента исполнения участником долевого строительства обязанности по внесению в полном объеме денежных средств по договору. В случае невнесения участником долевого строительства в полном объеме денежных средств по договору, на застройщика не распространяются положения настоящего договора и законодательства Российской Федерации об ответственности за нарушение сроков передачи застройщиком объекта. Передача объекта осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Подпунктом 3.2.1. п. 3.2. договоров на участника возложена обязанность внести в полном объеме денежные средства, предусмотренные договором (включая 100 % оплату цены договора, а также (при необходимости) неустойку (пени, штрафы), предусмотренные Законом № 214-ФЗ и/или условиями настоящего договора) в размере, сроки и порядке, установленные настоящим договором и/или Законом № 214-ФЗ.

Рассматривая требования ФИО1 о признании подпункта 7.1.1. п. 7.1. договоров участия в долевом строительстве недействительным, суд приходит к следующему.

Согласно подпункту 7.1.1. п. 7.1. заключенных договоров определено, что, в случае прекращения договора по любым основаниям в любом порядке и в отсутствие вины застройщика, участник долевого строительства обязуется компенсировать (выплатить) застройщику понесенные застройщиком расходы, связанные с исполнением застройщиком обязательств по договору. Стороны настоящим согласны, что застройщик несет указанные расходы с момента получения разрешения на строительство многоквартирного дома.

Согласно ч. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Частью 1. ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

При заключении договоров стороны добровольно договорились обо всех его условиях, договоры были зарегистрированы в установленном порядке, что сторонами не оспаривается.

Отношения сторон по поводу заключения и исполнения договоров участия в долевом строительстве регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

По мнению истца (ответчика по встречному иску) по настоящему требованию о признании пункта договоров недействительными подлежат применению положения ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Между тем, отношения между сторонами возникли из договора участия в долевом строительстве, а потому статья 16 Закона о защите прав потребителей при разрешении данного спора не подлежит применению.

В связи с вышеизложенными, суд не находит оснований для удовлетворения требования ФИО1 о признании подпункта 7.1.1. п. 7 заключенных договоров об участии в долевом строительстве недействительными.

Рассматривая требования о расторжении договоров и взыскании уплаченных по договорам денежных средств, суд не находит оснований для их удовлетворения.

В обоснование иска ФИО1 указывает, что в связи с изменившимися обстоятельствами, а именно заключением брака, принятием решения о переезде на постоянное место жительства в другой регион и приобретением жилья на новом месте жительства, ею принято решение о расторжении заключенных договоров участия в долевом строительстве.

В обоснование доводов истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) ссылается на положения ст. 32 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Пунктом 1 ст. 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Пунктом 7.1. договора установлено, что настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон и в иных случаях в соответствии с законодательством Российской Федерации. Расторжение (прекращение) настоящего договора влечет прекращение обязательств сторон по нему, за исключением обязательства сторон провести расчеты по поводу и в связи с его расторжением.

В случае расторжения участником долевого строительства настоящего договора по основаниям, предусмотренным Законом № 214-ФЗ и (или) договором, денежные средства подлежат возврату участнику долевого строительства путем их перечисления эскроу-агентом или застройщиком (п. 7.1.3. договора) на банковские реквизиты депонента, указанные в договоре счета эскроу, в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации (п. 7.1.4. договора).

Основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения обязательств в отсутствие нарушения обязательств со стороны застройщика договором № ПЛН-1/5-13-291-2/АН участия в долевом строительстве от 29.12.2021 года и договором № ПЛН-2/7-9-452-2/АН участия в долевом строительстве от 29.12.2021 года не предусмотрены.

Как следует из ст. 9 Закона № 214-ФЗ, законодатель предусмотрел две возможности расторжения договора долевого участия в связи с неисполнением застройщиком обязательств по строительству объекта долевого участия, при которых строительство не может быть завершено в срок.

В первом случае, согласно п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ, право отказа от договора появляется у участника долевого строительства в случае, когда объект долевого строительства не передан в срок, превышающий согласованный сторонами срок более чем на два месяца.

Во втором случае, согласно п. 1 ч. 1.1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ, участник долевого строительства имеет право требовать в судебном порядке расторжения договора долевого участия, когда имеет место прекращение или приостановление строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Также, статьей 9 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрена возможность отказа от исполнения договора существенного нарушения требований к качеству объекта.

Указанные выше обстоятельства подлежат доказыванию в судебном порядке, а договор долевого участия расторгается судом.

Однако, в настоящем деле у истца (ответчика по встречному иску) право одностороннего отказа от договора долевого участия по причине неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта, не наступило, поскольку срок передачи объекта долевого участия по договору № № ПЛН-1/5-13-291-2/АН истекает, в силу п. 2.3. договора долевого участия, 30.06.2023 года, а по договору № ПЛН-2/7-9-452-2/АН – 29.09.2023 года. Доказательств наличия строительных недостатков подлежащего передаче объекта суду также не представлено.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ от 30.12.2004 года участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и в иных установленных федеральным законом или договором случаях (п. 5 ч. 1, п. 4 ч. 1.1 ст. 9 Закона).

По мнению истца (ответчика по встречному иску) по настоящему требованию о расторжении договоров участия в долевом строительстве подлежат применению положения ст. 32 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Между тем, как было указано выше, отношения между сторонами возникли из договора участия в долевом строительстве, а потому статья 32 Закона о защите прав потребителей при разрешении данного спора не подлежит применению.

Указанный вывод соотносится с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении судебной коллегии по гражданским делам от 24.07.2018 года № 4-КГ18-43.

Суд не находит оснований, предусмотренных ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года, для возможности отказа участника долевого строительства от исполнения договора, поскольку согласно ч. 1.2 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

Принимая во внимание, что ФИО1 не представлено доказательств нарушения застройщиком принятых по договору обязательств, требования истца (ответчика по встречному иску) о возврате уплаченной по договору суммы, суд находит необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В ходе разбирательства дела судом не установлено обстоятельств, установленных ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", предусматривающих право участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

Также, суд находит несостоятельными доводы ФИО1 в части ссылки на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, выразившихся в принятии решения о переезде на постоянное место жительства в другой регион, что является основанием для расторжения договора.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 указанной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора, вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Между тем, изменение места жительства участника долевого строительства не может служить основанием к расторжению договора с застройщиком, поскольку в материалы дела не представлено доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых ФИО1 исходила при заключении договора, а также наличия одновременно всех условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ, необходимых для удовлетворения судом требования о расторжении договора по основаниям, предусмотренным ст. 451 ГК РФ.

Судом не установлены исключительные обстоятельства, которые могут послужить основанием для расторжения заключенного между сторонами договора.

Суд полагает, что указанные ФИО1 в качестве основания заявленного требования о расторжении договора обстоятельства, связанные с переездом на постоянное место жительства в другой регион, которые не позволяют ей в полном объеме добросовестно исполнять взятые на себя обязательства по договору долевого участия в строительстве, не свидетельствуют о таком существенном изменении обстоятельств в рамках положений п. 2 ст. 451 ГК РФ, вследствие которых возможно расторжение договора, так как при заключении договора участник долевого строительства не мог не знать о бремени несения им риска ухудшения своего финансового положения, который возможно было предвидеть при достаточной степени заботливости и осмотрительности.

Указанные ФИО1 обстоятельства, препятствующие дальнейшему исполнению обязательств по заключенным договорам, относятся к рискам, которые ФИО1, как участник долевого строительства, несет при заключении договоров, и не является существенным изменением обстоятельств.

Факт переезда в другой регион не является обстоятельством, препятствующим исполнению договора долевого участия в строительстве, поэтому, заключая договор, участник долевого строительства должен действовать добросовестно и разумно, проявить определенную предусмотрительность, уяснить для себя смысл и значение совершаемых юридически значимых действий, сопоставить их со своими возможностями.

Кроме того, как следует из п. 1.4. договора, участник при его подписании гарантировал застройщику, что он не лишен и не ограничен в дееспособности, не страдает заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, не находится в состоянии, когда он не способен понимать значение своих действий или руководствоваться ими, а также то, что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие его заключить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой; не имеет каких-либо причин, препятствующих надлежащему выполнению договора.

На основании статей 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Истцом (ответчиком по встречному иску) не приведено каких-либо обстоятельств нарушения застройщиком прав ФИО1., в то время как в силу положений ч. 1 ст. 3 ГПК РФ именно нарушение или угроза нарушения прав, свобод или законных интересов лица является обязательным условием реализации права на его судебную защиту.

Исходя из права сторон по собственному усмотрению определять условия договора в соответствии со ст. 421 ГК РФ, истец (ответчик по встречному иску) не включил в договор, в том числе путем дополнительного соглашения, условие о расторжении договора долевого участия в строительстве на случай смены места жительства, в судебном порядке ФИО1 за изменением условий договора, в связи с существенным изменением обстоятельств, также не обращалась.

При таком положении, суд приходит к выводу об отсутствии оснований к расторжению договора долевого участия в строительстве, поскольку в данном случае не имело место существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Вместе с тем, рассматривая исковые требования ООО «СЗ «Северо-Восток Столицы» о взыскании со ФИО1 задолженности по договору участия в долевом строительстве № ПЛН-1/5-13-291-2/АН от 29.12.2021 года в размере сумма, а также по договору участия в долевом строительстве № ПЛН-2/7-9-452-2/АН от 29.12.2021 в размере сумма судом установлено, что обязательства по договору в отношении вышеуказанных платежей в срок до 30.11.2022 года ФИО1 не исполнены.

В целях досудебного урегулирования спора застройщиком в адрес участника были направлены претензии в порядке досудебного урегулирования спора (исх. №291/ОС от 10.02.2023 г., №452/ОС от 10.02.2023 г.), однако ответчиком ФИО1 не приняты меры по погашению задолженностей, путем внесения неоплаченной суммы на счет эскроу.

Исходя из ч. 2 ст. 12 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 01.07.2018 года № 175-ФЗ (ред. от 27.06.2019 года) "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, связанное с возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только с использованием счетов, предусмотренных ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона), если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства такого объекта недвижимости представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года.

Согласно ст. 15.4 данного Закона, в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со ст. 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).

В силу ст. 15.5 Закона счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно ч. 7 ст. 8 Закона, положения ст. ст. 2, ч. 1 ст. 5, ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ " Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 года № 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и настоящим Федеральным законом, в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Части 2.3 и 2.6 ст. 3, ст. ст. 18 - 18.2 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона) не применяются в отношении указанных в настоящей части застройщиков.

Указанный в ч. 7 настоящей статьи застройщик в течение двух месяцев со дня вступления в силу настоящего Федерального закона обязан открыть банковский счет в одном уполномоченном банке в отношении каждого разрешения на строительство (ч. 8 ст. 8).

В силу ч. 8.5 ст. 8 данного Закона указанные в части 8.3 настоящей статьи ограничения не распространяются на исполнение обязательств указанного в ч. 7 настоящей статьи застройщика, которые возникли до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

ООО «СЗ «Северо-Восток Столицы» является застройщиком многоквартирного дома, имеет разрешение на строительство и привлекает для его осуществления денежные средства участников долевого строительства, в связи с этим несет обязанность по соблюдению требований Закона № 214-ФЗ.

Представленные договоры не содержат сведений о размещении денежных средств участника долевого строительства на счете эскроу.

Анализируя изложенное выше, принимая во внимание, что досудебный порядок урегулирования спора не имел положительных результатов, суд считает необходимым взыскать со ФИО1 в пользу ООО «Специализированный застройщик «Северо-Восток Столицы» сумму задолженности по договору участия в долевом строительстве № ПЛН-1/5-13-291-2/АН от 29.12.2021 года в размере сумма, а также по договору участия в долевом строительстве № ПЛН-2/7-9-452-2/АН от 29.12.2021 года в размере сумма путем размещения таких средств на счете эскроу, открытом в Уполномоченном банке (эскроу-агент), до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома.

Рассматривая требование истца о признании недействительной сделкой односторонний отказ ответчика от исполнения договора участия в долевом строительстве, выраженный в уведомлении об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве суд приходит к следующему.

23.11.2022 г. ООО «СЗ «Северо-Восток Столицы» получено письмо от ФИО1 об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве № ПЛН-1/5-13-291-2/АН от 29.12.2021 и договора участия в долевом строительстве № ПЛН-2/7-9-452-2/АН от 29.12.2021 года.

Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Правоотношения сторон регулируются нормами Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке (п. 1.2 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ).

Таким образом, закон связывает возникновение права участника долевого строительства на односторонний отказ от исполнения договора участия в долевом строительстве только с виновными действиями застройщика, которые могут быть установлены в судебном порядке.

В соответствии с положениями ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу положений п. 2 ст. 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (ст. 166 ГК РФ).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Принимая во внимание, что застройщик надлежащим образом исполняет принятые на себя обязательства по договору участия в долевом строительстве, а ФИО1 не представлено доказательств нарушения застройщиком принятых по заключенным договорам обязательств, требования ООО «СЗ «Северо-Восток Столицы» о признании недействительной сделкой односторонний отказ ФИО1 от исполнения договора участия в долевом строительстве № ПЛН-1/5-13-291-2/АН от 29.12.2021 года и договора участия в долевом строительстве № ПЛН-2/7-9-452-2/АН от 29.12.2021 года, выраженный в уведомлении от 23.11.2022 года об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

По общему правилу, предусмотренному ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, к числу которых относятся и расходы по уплате госпошлины.

Право на возмещение судебных расходов, принадлежащее стороне, в пользу которой состоялось решение суда, является одним из прав, составляющих процессуальный статус стороны в гражданском процессе в соответствии с ч. 1 ст. 35 и ч. 1 ст. 98 ГПК РФ.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма подтверждены документально и подлежат взысканию с истца первоначальному иску в пользу ООО «СЗ «Северо-Восток Столицы».

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 98, 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Северо-Восток Столицы» о расторжении договора, признании пунктов договора недействительными, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа – оставить без удовлетворения.

Встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Северо-Восток Столицы» к ФИО1 о признании недействительной сделкой односторонний отказ от исполнения договора участия в долевом строительстве, взыскании задолженности по договору, судебных расходов – удовлетворить.

Признать недействительной сделкой односторонний отказ ФИО1 от исполнения договоров участия в долевом строительстве №ПЛН-1/5-13-291-2/АН от 29.12.2021 года и № ПЛН-2/7-9-452-2/АН от 29.12.2021 года, выраженный в заявлении от 23.11.2022 г. об одностороннем отказе от исполнения договоров участия в долевом строительстве.

Взыскать со ФИО1 в пользу ООО «Специализированный застройщик «Северо-Восток Столицы» задолженность по договору № ПЛН-1/5-13-291-2/АН участия в долевом строительстве от 29.12.2021 года в размере сумма, задолженность по договору №ПЛН-2/7-9-452-2/АН участия в долевом строительстве от 29.12.2021 года в размере сумма, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через районный суд.

Решение принято в окончательной форме 26 мая 2023 года.

Судья И.И. Афанасьева