Решение по делу № 2-1191/2024 от 14.04.2025

Мотивированное решение составлено 14 апреля 2025 года

66RS0020-01-2024-000654-17

Дело № 2-34/2025 (2-1191/2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 марта 2025 года пгт. Белоярский

Белоярский районный суд <адрес> в составе председательствующего Коняхина А.А., при секретаре судебного заседания Дильмиевой В.А., с участием с участием представителей истца ФИО1, ФИО2, ФИО3, представителя ответчика ФИО4 – ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО6 к ФИО4, ФИО7 о взыскании стоимости устранения недостатков,

установил:

ФИО6 обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в котором с учетом принятых судом изменения предмета иска просит взыскать с ФИО4 в пользу истца денежные средства в размере 71 528 рублей 25 копеек, с ФИО7 в пользу истца – 23 842 рубля 75 копеек.

В обосновании заявленных требований указано, что 06 октября 2023 года между истцом как покупателем и ответчиками как продавцами заключен договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером <номер> и земельного участка с кадастровым номером <номер>, расположенных по адресу: <адрес>. До приобретения дома истец ознакомилась с состоянием жилого дома, видимых недостатков не обнаружила. В ходе эксплуатации дома были выявлены существенные недостатки, которые имели скрытый характер и не были оговорены при заключении договора. У дома была обнаружены большая теплопотеря, существующей системы отопления с электрическим котлом было недостаточно для поддержания комфортной температуры, поэтому постоянно использовался отопительный прибор торговой марки «Бренеран», который предназначен для отопления жилых домов и складских помещений, не является декоративным камином. В техническом паспорте дома указано наличие печного отопления. Проектную документацию на дом ответчики не передали. При заключении сделки истец была введена в заблуждение относительно качественных характеристик приобретаемого объекта недвижимости – возможности круглогодичного проживания в нем и использования без затрат на устранение скрытых недостатков. 08 декабря 2023 года произошел пожар. При осмотре дома обнаружено: утепление мансардного этажа толщиной не более 50 мм, трещины в наружных стенах, отсутствие вентиляции в подвальном помещении, разрушающийся фундамент, выполнение электропроводки открытым способом в стенах с произвольным размещением, выполнение противопожарной разделки дымохода с нарушениями. О указанных недостатках ответчика истца не предупреждали, обнаружить эти недостатки при визуальном осмотре было невозможно. Заключением судебной экспертизы установлено наличие недостатков, которые не согласовывались при заключении договора купли-продажи, стоимость их устранения составила 95 371 рубль.

В письменных возражениях представитель ответчика ФИО4 возражает против удовлетворения заявленных требований, указывает, что на момент передачи дома ответчиками он был пригоден для проживания, недостатков, исключающих возможность круглогодично проживать в нем не имел. Все перечисленные в исковом заявлении и в уточненном исковом заявлении недостатки дома возникли после его передачи продавцами покупателю, причина возникновения этих недостатков - поведение покупателя, который, несмотря на наличие батарей, решил возложить функции отопления на печь (камин), зная, что она для этого не приспособлена. Дом принят истцом после неоднократных осмотров и без замечаний к его качеству. Скрытых дефектов дом не имел, в том числе расстояние и то, как построена труба камина, очевидно при осмотре дома. Покупателем не доказано, что приобретенный дом имеет недостатки, которые не могли быть обнаружены при осмотре дома перед его покупкой, а покупатель не был лишен возможности пригласить специалиста для осмотра дома и получения компетентного мнения относительно качеств приобретаемого жилья.

Определением суда от 19 февраля 2025 года, изложенным в протоколе судебного заседания, судом принято заявленное истцом изменение предмета иска: первоначально истец просил расторгнуть договор купли-продажи и взыскать уплаченные по нему денежные средства, в уточненном исковом заявлении выбрал иной, из числа предусмотренных законом, способов защиты нарушенного права (взыскание расходов на устранение недостатков товара) при том же основании иска – наличии недостатков переданного покупателю товара.

Представители истца в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержали, просили удовлетворить в полном объеме, основываясь на доводах, изложенных в иске.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал, просила в их удовлетворении отказать по доводам письменных возражений, настаивала на том, что у суда не было оснований для принятия уточнений заявленных требований, поскольку истец менял как предмет, так и основание иска, а также указала, что у истца отсутствовали какие-либо препятствия неоднократно осмотреть жилой дом перед покупкой.

Ответчик ФИО7, извещенный с учетом положений статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащим образом о времени и месте судебного заседания – заказной почтовой корреспонденцией по адресу регистрации по месту жительства, от получения которой ответчик уклонился, а также путем размещения сведений на официальном сайте Белоярского районного суда Свердловской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание не явился, об уважительности причин неявки суд не уведомил, о рассмотрении дела в свое отсутствие или об отложении судебного заседания не ходатайствовал.

Выслушав пояснения представителей истца ФИО1, ФИО2, ФИО3, представителя ответчика ФИО4 – ФИО5, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункт 2).

Товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются (пункт 1 статьи 470 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца в том числе возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи (пункт 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 474 Гражданского кодекса Российской Федерации, если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

В силу статьи 5.1 Федерального закона от 27 декабря 2002 года № 184-ФЗ «О техническом регулировании» особенности технического регулирования в области обеспечения безопасности зданий и сооружений устанавливаются Федеральным законом от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее – Закон № 384-ФЗ).

Закон № 384-ФЗ определяет, что безопасность зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) обеспечивается посредством соблюдения требований настоящего Федерального закона и требований стандартов и сводов правил, включенных в указанные в частях 1 и 7 статьи 6 настоящего Федерального закона перечни, или требований специальных технических условий (часть 2 статьи 5).

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

Согласно статье 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. В случае, если представление необходимых доказательств затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

В соответствии с частью 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, 06 октября 2023 года между ФИО7 и ФИО6 заключен договор, в соответствии с условиями которого ФИО7 обязался передать, а ФИО6 обязалась принять в собственность и оплатить недвижимое имущество: ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером <номер> площадью 56 кв.м и ? долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер> площадью 1072 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>А (л.д. 12-17).

Стоимость имущества согласована сторонами в размере 1 200 000 рублей: доля жилого дома – 975 000 рублей, доля земельного участка – 225 000 рублей.

В пункте 9 договора указано, что жилой дом и земельный участок, доли которых отчуждаются по договору, сторонами осмотрено, претензий по состоянию объектов у покупателя не имеется. Недостатки или дефекты, препятствующие использованию жилого дома и земельного участка, доли которых отчуждаются по договору, по назначению на момент осмотра покупателем не обнаружены. Претензий по состоянию жилого дома и земельного участка на момент подписания договора покупатель не имеет.

06 октября 2023 года между ФИО4 и ФИО6 заключен договор, в соответствии с условиями которого ФИО4 обязался передать, а ФИО6 обязалась принять в собственность и оплатить недвижимое имущество: ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером <номер> площадью 56 кв.м и ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер> площадью 1072 кв.м, расположенные по адресу: <...> (л.д. 19-25).

Стоимость имущества согласована сторонами в размере 3 600 000 рублей: доля жилого дома – 2 925 000 рублей, доля земельного участка – 675 000 рублей.

08 декабря 2023 года в жилом доме произошел пожар, что следует из пояснений представителя истца, подтверждается постановлением старшего дознавателя ОНД и ПР Белоярского ГО, ГО В. Дуброво, ГО Заречный УНД и ПР ГУ МЧС России по СО об отказе в возбуждении уголовного дела от 10 декабря 2023 года (л.д. 27-28).

Из постановления следует, что проверкой установлено, что жилой дом обогревается от электрического котла системы отопления, также в доме имеется металлическая печь на твердом топливе, дымоход печи выполнен металлической сэндвич-трубой, которая проходит через межэтажное перекрытие и кровлю без противопожарной разделки. Причиной пожара послужило нарушение требований пожарной безопасности со стороны собственника, а именно: эксплуатация печи без противопожарной разделки (отступки) от конструкций из горючих материалов, что является нарушением пункта 77 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства от 16 сентября 2020 года № 1479.

Состояние дома до и после пожара отражено на фотографиях (л.д. 46-51 и 52-58 соответственно).

Из скриншотов объявления о продажи жилого дома по адресу: <адрес> (л.д. 98-100) следует, что в качестве отопления дома указаны электрокотел и камин, также указано, что чердак в доме холодный.

Исходя из существа и оснований заявленных требований, для правильного разрешения спора необходимо установить, имел ли приобретенный истцом жилой дом какие-либо недостатки, возникшие до его передачи истцу, являлись ли данные недостатки существенными, носили они явный или скрытый характер.

С указанной целью определением суда от 26 августа 2024 года по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту Роману С.И.

Из заключения эксперта № 714 от 22 ноября 2024 года следует, что жилой дом с кадастровым номером <номер> на момент его передачи истцу по договору купли-продажи 06 октября 2023 года не имел каких-либо недостатков, нарушений к качеству товара, несоответствий строительным, градостроительным, пожарным нормам и правилам, делающим его непригодным для круглогодичного проживания.

Но иные недостатки (то есть не делающие его непригодным для круглогодичного проживания) имелись – в ходе натурного осмотра экспертом установлено, что строительные конструкции и инженерные сети имеют дефекты, при этом экспертом отдельно указаны те недостатки, которые имелись на момент передачи объекта истцу – деревянные конструкции каркаса пристроя не имеют какой-либо защиты (гидроизоляции) в местах опоры на землю, бетонная подливка цоколя разрушена в значительной части, отсутствует наружный слой герметизации монтажных швов оконных блоков, расстояние от наружной поверхности печи до перегородки составляет 180 мм (таблица 1).

Также экспертом рассчитаны виды и объем необходимых работ по устранению недостатков жилого дома, имевшихся на момент его передачи истцу (таблица 2), а также расчет их стоимости (таблица 3).

В соответствии с выполненным экспертом расчетом, стоимость работ по устранению строительных недостатков жилого дома, имевшихся на момент передачи его истцу, составляет 95 371 рубль.

Оценивая заключение судебной экспертизы от № 714 от 22 ноября 2024 года, суд полагает, что оно в полной мере отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предъявляемых как к профессиональным качествам эксперта, так и к самому процессу проведения экспертизы и оформлению ее результатов. Заключение судебной экспертизы является полным, мотивированным, обоснованным, содержит ответы на поставленные судом вопросы, не противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Экспертиза проводилась экспертом, имеющим соответствующее образование и квалификацию, каких-либо сомнений в квалификации эксперта, его заинтересованности в исходе дела не имеется.

Доводы ответчика о том, что все недостатки являются явными и могли быть выявлены покупателями при заключении договора купли-продажи, являются необоснованными, возможность выявления таких недостатков на момент заключения договора у истца отсутствовала, поскольку они были выявлены лишь в ходе проведения экспертизы лицом, обладающим специальными познаниями в области строительства. В частности, истец не должен знать о нормативном минимальном расстоянии от печи до защищенной от возгорания конструкции, а, следовательно, не может оценить, является ли имеющееся расстояние от наружной поверхности печи до перегородки недостатком дома.

При этом продавцы о наличии выявленных экспертом недостатков покупателей в соответствии с пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации не уведомили, что влечет предусмотренные указанным пунктом последствия.

Доводы о том, что истцы не были лишены права на проведение проверки технического состояния дома в том числе с участием специалиста, не являются основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку в данном случае ответственность по доведению информации о наличии недостатков лежит на продавце, указанная информация в договоре купли-продажи отсутствует.

Принимая во внимание тот факт, что дом был продан с недостатками, не оговоренными продавцом, требование о возмещении расходов на устранение названных недостатков подлежит удовлетворению на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Несмотря на то, что согласно вышеуказанному абзацу покупатель вправе требовать возмещения понесенных расходов на устранение недостатков товара, по своей правовой природе данное требование является требованием о взыскании убытков, а в силу общих правил, установленных статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащими возмещению убытками являются в том числе расходы, которые лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права, в связи с чем в данном случае суд полагает возможным взыскать с ответчиков в пользу истца стоимость работ по устранению строительных недостатков жилого дома, имевшихся на момент передачи истцу, рассчитанную экспертом.

Таким образом, с учетом того, что ответчики несут ответственность за недостатки проданного товара соразмерно долям в праве собственности на него, с ФИО4 в пользу ФИО6 следует взыскать 71 528 рублей 25 копеек (95 371 рубль * ?), а с ФИО4 - 23 842 рубля 75 копеек (95 371 рубль * ?).

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск ФИО6 к ФИО4, ФИО7 о взыскании стоимости устранения недостатков – удовлетворить.

Взыскать с ФИО4 (паспорт серии <номер>) в пользу ФИО6 (паспорт <номер>) в счет стоимости устранения недостатков жилого дома, приобретенного по договору купли-продажи от 06 октября 2023 года, денежную сумму в размере 71 528 рублей 25 копеек.

Взыскать с ФИО7 (паспорт серии <номер>) в пользу ФИО6 (паспорт <номер>) в счет стоимости устранения недостатков жилого дома, приобретенного по договору купли-продажи от 06 октября 2023 года, денежную сумму в размере 23 842 рубля 75 копеек?.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Белоярский районный суд Свердловской области.

Судья А.А. Коняхин