Дело №а-37/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 октября 2022 года г. Горно-Алтайск

Верховный Суд Республики Алтай в составе:

председательствующего судьи – Солоповой И.В.,

при секретаре – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО8 ФИО9 ФИО2 к Министерству экономического развития Республики Алтай, Государственному бюджетному учреждению Республики Алтай «Центр государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в Верховный суд Республики Алтай с административным исковым заявлением (с учетом уточнений) к Государственному бюджетному учреждению Республики Алтай «Центр государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения от <дата> об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>», в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в сумме 10071493 рубля. В обоснование заявленных требований указав, что ФИО2 является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость земельного участка, согласно выписки из ЕГРН от <дата> составляет 14058594 рубля, согласно отчету об оценке от <дата>, стоимость земельного участка составляет 7492800 рублей. Истец обратилась в ГБУ РА «Центр государственной кадастровой оценки», решением которого <дата> административному истцу было отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной. Утвержденная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость и нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение ее налоговых обязательств, в частности, по уплате земельного налога.

Определением Верховного суда Республики Алтай от <дата> привлечены к участию в деле в качестве соответчика Министерство экономического развития Республики Алтай, в качестве заинтересованных лиц Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Республики Алтай, администрация МО «Усть-Мунинское сельское поселение».

Представители Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Республики Алтай, администрации МО «Усть-Мунинское сельское поселение», Министерства экономического развития Республики Алтай в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, административный истец, заинтересованное лицо просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель ГБУ РРА «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО4 в судебном заседании не возражала против удовлетворения заявленных требований в части установления кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером №, в размере 10071493 рубля.

Изучив административное исковое заявление, исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». (далее - Закон № 237-ФЗ).

Кадастровая стоимость земельного участка, с кадастровым номером 04:01:020219:155, была определена приказом Министерства экономического развития Республики Алтай № 257-ОД от 18 ноября 2020 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного социального назначения, особо охраняемых территорий и объектов на территории Республики Алтай»

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости на земельный участок, с кадастровым номером 04:01:020219:155, датой утверждения кадастровой стоимости является <дата>, датой определения кадастровой стоимости <дата>, сведения в ЕГРН внесены <дата>, кадастровая стоимость объекта составляет 14058594 рубля.

Истец просит установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на <дата>.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Республики Алтай от 10.12.2021 № 377 установлено 1 января 2022 года датой перехода к применению на территории Республики Алтай положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Таким образом, с 1 января 2022 года в Республике Алтай применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

Государственное бюджетное учреждение Республики Алтай «Центр государственной кадастровой оценки» наделено полномочиями на территории Республики Алтай по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (приказ № 20 от 30.12.2021 «Об утверждении Порядка рассмотрения заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости», приказ № 21 от 30.12.2021 «О порядке работы комиссии по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости»).

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ)

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Кадастровая стоимость земельного участка применяется, в частности, для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно письму Министерства экономического развития Республики Алтай № от <дата>, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Республики Алтай от <дата> № был заключен Министерством природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Республики Алтай (правопреемник Министерство экономического развития Республики Алтай) с ФИО2 по результатам торгов.

Размер арендной платы за земельный участок, с кадастровым номером № в сумме 366000 рублей сложился по результатам аукциона, а не от кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно абзацу 8 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

В силу части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Согласно сведений Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес>» от <дата>, ФИО5 на земельном участке, с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес> принадлежат: здание/административное здание, с кадастровым номером №, (собственность с <дата>).

Таким образом, несмотря на то, что размер арендной платы за пользование административным истцом земельным участком не поставлен в зависимость от его кадастровой стоимости, административный истец обладает правом на обращение в суд с иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поскольку данными результатами определения кадастровой стоимости затронуто право административного истца на выкуп земельного участка по экономически обоснованной цене, учитывая, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка является действующей.

ФИО2 обратилась в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на <дата>. К заявлению приложен отчет об оценке от <дата> №.

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

<дата> бюджетным учреждением принято решение № № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости: в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Так, имеются нарушения: период проведения работ (техническая ошибка, не приводящая к искажению результатов), некорректно представлен в Отчете перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки- указана в перечне выписка из ЕГРН № № от <дата>, нарушены ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ, п. 10 ФСО №. Для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком использовался сравнительный подход, дата публикации объекта-аналога № вводит в заблуждение в связи с невозможностью ее идентификации с датой оценки, нарушение ст. 11 Закона об оценке, п. 5 ФСО №. П. 10 ФСО №. Оценщиком применен сравнительный подход, с некорректно подобранными объектами – аналогами на праве аренды, категория земель 2 аналога – земли лесного фонда. Категория земель является важным ценообразующим фактором при оценке стоимости. Исходя из представленного в отчете анализа соответствующего сегмента рынка присутствуют аналоги с соответствующим правом собственности и категории земель. При изучении рынка, было выявлено достаточное количество аналогов. При определении рыночной стоимости оценивается право собственности объекта оценки, в нарушении п. 10 ФСО №, п. 22 «б» ФСО № при применении сравнительного подхода оценщиком использованы объекты-аналоги, которые не сопоставимы с объектом оценки, а именно при расчете стоимости объекта оценки суммарная корректировка по объектам-аналогам составила более 75%.

Указанное решение было принято по итогам рассмотрения заявления административного истца на заседании комиссии по рассмотрению отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости <дата>, решение принято большинством голосов («против» 6 голосов, «за» 2 голоса), согласно протоколу комиссии по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, утвержденного Председателем комиссии по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости <дата>.

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет № от <дата>, подготовленный ООО Специализированной фирмой «РЭТ-Алтай».

В соответствии с представленным отчетом рыночная стоимость земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, на дату оценки (<дата>), с учетом округления, составляет 7492800 рублей.

Определением Верховного суда Республики Алтай от <дата> по ходатайству представителя ГБУ Республики Алтай «Центр государственной кадастровой оценки» по делу назначена экспертиза для установления соответствия отчета об определении рыночной стоимости земельного участка требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требования Федерального закона от <дата> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), указанных в решении бюджетного учреждения, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № от <дата>, согласно которому отчет об оценке № от <дата>, выполненный Специализированной фирмой «РЭТ-Алтай» соответствует не в полной мере требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требования Федерального закона от <дата> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности). При анализе содержания отчета, экспертами выявлены замечания: стр. 56 – для расчета отобраны аналоги на правах аренды, при этом в выборке на стр. 41-45 имеются аналоги, передаваемые на правах собственности. Оценщиком не проанализированы аналоги на различие цен в зависимости от передаваемого права. В расчетах принят коэффициент по справочникам, без сопоставления с рынком. При этом, на стр. 42 удельная стоимость аналога в <адрес> на правах собственности составляет 250 руб/кв.м., а на стр. 43 в аналогичном месте аналог, передаваемый на правах аренды имеет удельный показатель стоимости равный 111 руб/кв.м. (и данный аналог принимается к расчетам). Разница в цене участка, передающегося на правах аренды и на правах собственности более чем в 2 раза. При расчетах на стр. 58 коэффициент корректировки по справочнику принят в размере всего 16%, что не сопоставимо с рыночными данными. Оба указанные аналога располагаются в <адрес>, но аналог с более высоким удельным показателем стоимости не принимает оценщик к расчетам, обосновывая отказ несоответствием по местоположению (хотя оно аналогично аналогу на правах аренды, принимаемому к расчетам). Стр. 41-45 – база аналогов, используемая оценщиком, является платной. Скрин-шоты объявлений приведены лишь тех, которые принимаются к расчетам.

Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества – земельного участка, с кадастровым номером № расположенного по адресу: ФИО1, <адрес>, <адрес>, по состоянию на <дата> составляет 10071493 рублей.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключение № от <дата>, подготовленное экспертом Федерального бюджетного учреждения Сибирского регионального центра судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Эксперт ФИО6 обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Эксперт является заведующим отделом ИТЭ ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России, имеет высшее образование, квалификацию судебного эксперта по судебной строительно-технической экспертизе по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», стаж работы по экспертной специальности с 1984 года.

При таком положении оснований для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемого решения незаконным отсутствуют, поскольку судебным экспертом было установлено, что представленный отчет об оценке № от <дата> требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует, у ГБУ РА «Центр государственной кадастровой оценки» имелись основания для отказа в удовлетворении заявления, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, оспариваемое решение было принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

Относительно требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости суд исходит из следующего.

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Расчет рыночной стоимости земельного участка в экспертном заключении № от <дата> произведен с применением сравнительного подхода с обоснованием отказа от применения затратного и доходного подходов. Экспертом изучен рынок недвижимости, проведен анализ объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оспариваемый объект, проанализированы фактические данные о ценах предложений, описаны и обоснованы применяемые корректировки.

Оценка проводилась по состоянию на <дата>.

Согласно разъяснениям, данным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021) (ответы на вопросы № 4 и 8), существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из положений части 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, следует, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Таким образом, рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона N 135-ФЗ).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете, то есть <дата>.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в заключении, суду не представлено.

Кроме того, административный истец ФИО2 после проведения судебной оценочной экспертизы и получения ее результатов, уточнила заявленные требования и просила установить кадастровую стоимость земельного участка, с кадастровым номером №, в размере его рыночной стоимости в сумме 10071493 рублей.

Участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной экспертизы не просили, возражений относительно установленного экспертом размера рыночной стоимости объекта недвижимости не представили.

При таком положении суд находит возможным определить кадастровую стоимость спорного земельного участка на основании указанного экспертного заключения.

Также суд исходит из того, что отказ в удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в данном случае не достигнет цели восстановления нарушенных прав и законных интересов административного истца, предусмотренных статьей 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Исходя из этого, в решении суда должна быть отражена дата обращения в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости - <дата>.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка, с кадастровым номером 04:01:020219:155, была определена приказом Министерства экономического развития Республики Алтай №-ОД от <дата>, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований к данному ответчику о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, оснований для удовлетворения заявленных административных исковых требований ФИО2 к ответчику Государственному бюджетному учреждению Республики Алтай «Центр государственной кадастровой оценки», решение которого признано судом законным и обоснованным, не имеется.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО8 Зои ФИО2 к Министерству экономического развития Республики Алтай, Государственному бюджетному учреждению Республики Алтай «Центр государственной кадастровой оценки» удовлетворить в части.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 10071493 рубля.

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать <дата>.

В удовлетворении оставшихся административных исковых требований ФИО8 ФИО10 ФИО2 отказать.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Верховный суд Республики Алтай.

Судья

Верховного Суда И.В. Солопова

Мотивированное решение составлено <дата>.