УИД 19RS0001-02-2025-004395-60 Дело №2-4262/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 июля 2025 года

Абаканский городской суд Республики Хакасия в составе:

председательствующего судьи Сапеевой О.В.,

при секретаре Донгак С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «КРК-Финанс» к ФИО1 о понуждении к заключению договора найма жилого помещения,

с участием: ответчика – ФИО1, представителя ответчика- ФИО2, действующей на основании ч.6 ст.53 ГПК РФ,

УСТАНОВИЛ:

ООО «КРК-Финанс» обратилось в суд с иском об обязании ФИО1 заключить договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, на условиях содержащихся в Проекте договора, прилагающегося к настоящему иску; взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 20 000 руб.

Требования мотивируя тем, что истец с ДД.ММ.ГГГГ является собственником комнаты по адресу: <адрес>. Номеру квартиры № соответствует номер комнаты № После регистрации права собственности, истцу стало известно, что в комнате постоянно проживает ответчик и члены его семьи – ФИО3, ФИО5 Основания для их проживания в комнате возникли в связи в вселением в общежитие на основании направления ОАО «Абаканвагонмаш» и заключением договора социального найма. Обязанности по уплате коммунальных платежей ответчиком надлежащим образом не исполняются. Истец ДД.ММ.ГГГГ направлял в адрес ответчика требование о погашении задолженности, однако до настоящего времени задолженность не погашена. ДД.ММ.ГГГГ представитель истца выехал в спорное жилое помещение, в ходе которого установлено, что в комнате фактически проживает ответчик и члены его семьи, осмотреть жилое помещение и убедиться в его сохранности не представилось возможным, поскольку ответчики препятствуют этому. От получения договора найма ответчик отказался. Руководствуясь положениями 672 ГК РФ истцом подготовлен проект договора найма жилого помещения, в котором отражены все существенные условия для договора социального найма, а именно возложена обязанность производить текущий ремонт жилого помещения, оплачивать коммунальные услуги, установлен порядок изменения, расторжения, прекращения договора найма, оплата за найм рассчитана на основании рыночного значения. Истец указывает, что уклонение ответчика от заключения договора найма является неправомерным, нарушает права собственника жилого помещения. Заключение договора найма жилого помещения сохранит баланс интересов сторон, соблюдение конституционной защиты прав собственности, возложит на ответчика обязанность по внесению оплаты за коммунальные услуги и найму жилого помещения, сохранению имущества истца. Ссылаясь на п. 3 ст. 10 ЖК РФ, п. 1 ст. 421 ГК РФ, истец обратился в суд с данным иском.

В судебное заседание представитель ООО «КРК-Финанс» ФИО4, действующая на основании доверенности, не явилась, в исковом заявлении содержится ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие. Суд, руководствуясь ч. 5 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, по имеющимся в деле доказательствам.

Ответчик ФИО1, представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании заявленные требования не признали, суду пояснили, что в спорной комнате проживает она и её сын ФИО3, ФИО5 в комнате не проживает. Спорная комната была предоставлена истцу по договору социального найма в ДД.ММ.ГГГГ с места работы в ОАО «Абаканвагонмаш». Поскольку счета на оплату жилищно-коммунальных услуг управляющая компания не выставляет, ответчик оплачивает коммунальные услуги исходя из фактического потребления напрямую ресурсоснабжающим организациям. Ответчик содержит комнату в надлежащем порядке, в соответствии с санитарными нормами. На заключение предлагаемого истцом договора найма ответчик не согласна, поскольку фактически истец предлагает заключить договор коммерческого найма, тогда как истец проживает в комнате на условиях договора социального найма. Ссылаясь на ст. 421 ГК РФ указывали, что понуждение к заключению договора не допускается.

Также ответчик ФИО1, представитель ответчика ФИО2 заявили суду о пропуске истцом срока исковой давности, предусмотренного ст. 1195 ГК РФ, указывая, о том, что истцу о проживании ответчика в спорной комнате известно с конца 2020 года.

Ответчик ФИО1, представитель ответчика ФИО2 просили суд отказать истцу в удовлетворении заявленных требований.

Относительно заявленного ответчиком пропуска срока исковой давности, представитель ООО «КРК-Финанс» ФИО4 в возражениях ссылаясь на п. 1 ст. 208 ГК РФ указывала, что доводы ответчика построены на неверном понимании норм права, направлены на избавление от требований истца, являются злоупотреблением правом.

Третьи лица, ФИО3, ФИО5 в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела были извещены. Суд, руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц.

Выслушав пояснения ответчика, исследовав материалы дела в их совокупности, суд, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ООО «КРК-Финанс» с ДД.ММ.ГГГГ является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Из сведений предоставленных ГУП РХ «УТИ» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что комната № на 4 этаже пятиэтажного здания общежития присвоена адрес: по адресу: <адрес>.

Согласно сведениям МВД по РХ на регистрационном учете в комнате по адресу: <адрес> зарегистрированы: с ДД.ММ.ГГГГ – ФИО1, с ДД.ММ.ГГГГ – ФИО6, с ДД.ММ.ГГГГ – ФИО3

В судебном заседании ответчик подтверждала, что в спорной комнате постоянно проживает она и ФИО3

Из иска следует, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «КРК-Финанс», посредством почтовой связи, направил в адрес ФИО1 предложение о заключении договора найма жилого помещения. Данное письмо ФИО1 не получено.

ДД.ММ.ГГГГ представителем истца составлен акт, согласно которому в комнате по адресу: <адрес> фактически проживает ФИО1, ФИО3, ФИО6

Из акта от ДД.ММ.ГГГГ, составленного представителем истца, следует, что от подписания/получения договора найма жилого помещения №-КРК ФИО1 отказалась.

В связи с отказом ответчика от добровольного подписания договора найма истец обратился в суд с данными требованиями.

Судом установлено, что решением Абаканского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ ООО «КРК-Финанс» отказано в удовлетворении требований о выселении и признании ФИО1, ФИО3, ФИО5 утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>.

Данным решением установлено, что ФИО1, ФИО3, ФИО5 в спорной комнате проживают с ДД.ММ.ГГГГ. Были заселены в комнату прежним собственником АО «Абаканвангонмаш» на условиях договора социального найма жилого помещения, без указания срока действия договора. В связи с чем, суд пришел к выводу, что поскольку фактически ответчики прежним собственником АО «Абаканвагонмаш» были заселены на условиях договора социального найма жилого помещения, без указания срока действия договора найма, а значит при смене собственника в силу закона условия договоров найма, сохраняются.

В соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Поскольку, как следует из представленных по делу доказательств, ФИО1 и члены её семьи заселились в спорную комнату не самовольно, а по направлению от работодателя ОАО «Абаканвагонмаш», продолжают проживать там до настоящего времени и от права пользования комнатой не отказываются, следовательно, ООО «КРК-Финанс» как новый собственник комнаты стал для ответчика наймодателем.

Истцом предоставлен суду проект договора найма жилого помещения №-КРК, на 2-х листах (л.д. 10-11).

Право на жилище относится к основным правам и свободам человека и гражданина и гарантируется ст. 40 Конституции РФ. При этом никто не может быть произвольно лишен жилища.

Пользование жилыми помещениями на договорных началах предусмотрено гл. 35 «Наем жилого помещения» ГК РФ, в которой ГК РФ закрепляет и разграничивает два основных вида договоров найма - договор социального найма и договор найма жилого помещения, под которым понимается договор коммерческого найма жилого помещения.

Если рассматривать представленный истцом проект договора, как договор социального найма, то следует отметить следующее:

На основании ч. 1 ст. 49 ЖК РФ по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.

Согласно ч. 1 ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных этим кодексом.

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия (часть 2).

Истец, в данном случае, не относится к государственным органам или уполномоченным органом местного самоуправления.

В силу ч. 1 ст. 63 этого же Кодекса договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Приведенные нормы жилищного законодательства, устанавливающие основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма, являются одним из видов реализации конституционной гарантии прав на жилище (ст. 40 Конституции РФ).

При этом нормы Жилищного кодекса РФ не предусматривают возможность понудить граждан при вышеуказанных обстоятельствах в судебном порядке к заключению договора социального найма, тем самым против их воли возлагая на них права и обязанности нанимателя жилого помещения.

Иной подход в отсутствие специальных норм нарушает гарантированные Конституцией РФ права граждан свободно выбирать место жительства, а также противоречит общеправовому принципу свободы договора.

Кроме того, п. «ё» п. 4 договора найма жилого помещения №5, предоставленного истцом, предусмотрено, что наниматель обязан своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение в соответствии с приложением №1 к договору и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценами и тарифами.

В приложении №1 к договору указано, что рыночная стоимость найма 1 кв.м. жилого помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 560 руб.

Между тем, в абз. 4 п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 №22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности" разъяснено, что размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилого помещения по договору социального найма устанавливается органами местного самоуправления (ч. 3 ст. 156 ЖК РФ).

Соответственно, поскольку истцом плата за наем социального жилого помещения установлена исходя из рыночной стоимости, суд считает, что фактически истец заявляет о заключении с ответчиком коммерческого найма жилого помещения.

Оценивая представленный договор как договор коммерческого найма жилого помещения, суд, руководствуясь положениями ст. 8, 421, 671, 683 ГК РФ, исходит из того, что ФИО1 сохраняет право пользования данной квартирой и данное право не подлежит прекращению.

В момент приобретения спорного жилого помещения ООО «КРК-Финанс» оно было обременено правами ответчика и третьих лиц, истцу было известно о сохранении за ответчиком и членами его семьи права бессрочного пользования жилым помещением. Необходимость упорядочить сложившиеся отношения в виде подписания обеими сторонами одного письменного документа не предусмотрено в качестве обстоятельства, в силу которого ответчик обязан заключить такой договор.

Ссылку истца на положения ст. 421 ГК РФ суд считает не состоятельной.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Общий случай заключения договора в обязательном порядке установлен ст. 445 ГК РФ, по смыслу которой заключение договора обязательно исключительно для той стороны, в отношении которой Гражданским кодексом РФ или иным законом установлена обязанность по его заключению.

Таким образом, обязанность по заключению договора может быть возложена на сторону в силу императивных норм права.

Исходя из системного толкования названных норм гражданин вправе требовать заключения с ним договора социального найма, а уполномоченное собственником лицо обязано такой договор с гражданином заключить.

Обязанности гражданина по заключению договора социального найма жилого помещения, названными нормами не установлено, поскольку гражданин вправе отказаться от жилого помещения в любое удобное для него время, и понудить его к заключению договора социального найма нельзя.

Положения жилищного законодательства Российской Федерации также не предусматривают возможность обязания нанимателя заключить договор социального найма.

А поскольку ответчик в спорном жилом помещении проживает на условиях договора социального найма, суд не находит оснований для обязания ответчика заключить с истцом договор найма в предоставленном истцом варианте.

Довод истца, что уклонение ответчика от заключения договора найма жилого помещения нарушает его права как собственника, суд считает не состоятельным, поскольку действующим законодательством предусмотрены иные способы защиты права собственника жилого помещения.

В иске истец указывает, что ответчик не оплачивает жилищно-коммунальные услуги. В подтверждение данного довода суду предоставлены скриншоты с личного кабинета СГК, в которых указано, что задолженность составляет 19 772 руб. 88 коп., 21 180 руб. 89 коп.; судебный приказ, выданный Арбитражным судом Красноярского края № от ДД.ММ.ГГГГ, платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ, определение Арбитражного суда Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ.

Данный довод суд не принимает во внимание, поскольку он не имеет юридического значения для рассмотрения спора по существу. Кроме того, ответчиком суду предоставлены квитанции от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ об оплате жилищно-коммунальных услуг в ООО «АтомЭнергоСбыт Бизнес», ООО «Абаканэнергосбыт», АО «Абаканская ТЭЦ», ООО «Аэросити-2000», ООО «СТК».

Кроме того, истец не лишён права обратиться с отдельными требованиями о взыскании с ответчика задолженности по коммунальным и иным платежам.

Довод представителя ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, предусмотренного ст. 196 ГК РФ, суд считает не состоятельным.

Так, в соответствии с разъяснениями, указанными в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", если в Жилищном кодексе РФ не установлены сроки исковой давности для защиты нарушенных жилищных прав, то к спорным жилищным отношениям применяются сроки исковой давности, предусмотренные Гражданским кодексом РФ (ст. 196, 197 ГК РФ), и иные положения гл. 12 ГК РФ об исковой давности (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ).

Положениями ст. 208 ГК РФ установлено, что исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Поскольку возникшие между сторонами правоотношения, регулируемые нормами жилищного законодательства, носят длящийся характер, соответственно владелец жилого помещения вправе в любое время поставить вопрос о защите его прав, не связанных с лишением владения и на такие требования не распространяется исковая давность.

Обобщая выше изложенное, суд не находит правовых оснований для понуждения ФИО7 заключить с ООО «КРК-Финанс» договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «КРК-Финанс» к ФИО1 о понуждении к заключению договора найма жилого помещения отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Хакасия путем подачи апелляционной жалобы в Абаканский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

СУДЬЯ: О.В. САПЕЕВА

Мотивированное решение изготовлено 30.07.2025