Дело № 2-95/2026 УИД: 23RS0050-01-2025-000822-81
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Темрюк 14 января 2026 года
Темрюкский районный суд Краснодарского края, в составе:
председательствующего судьи Назаренко С.А.,
при секретаре судебного заседания Немченко Т.Ю.,
с участием: представителей истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 – ФИО2 и ФИО3, на основании доверенностей,
ответчика (истца по встречному иску) ФИО4 и его представителя по ходатайству – ФИО5,
представителя третьего лица – Темрюкского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – ФИО7, по доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО4, ФИО8 о признании права на земельный участок отсутствующим, снятии земельного участка с государственного кадастрового учёта, исключении из ЕГРН сведений об описании местоположения границ земельного участка и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, и по встречному иску ФИО4 к ФИО1 о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением, в котором просил:
1) Признать отсутствующим у ответчика право собственности на земельный участок с кадастровым № и снять указанный участок с государственного кадастрового учета;
2) исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об описании местоположения границ - координатах характерных точек границ земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>;
3) признать первоначальное возникновение права собственности на спорный земельный участок №, площадью 800 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>;
4) установить границы земельного участка с кадастровым №, площадью 800 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в соответствии с координатами, указанными в заключении кадастрового инженера.
В ходе дальнейшего производства по делу истец ФИО1 уточнил заявленные требования и с учётом уточнений просил:
1) признать договор купли-продажи от 03.02.2021 между ФИО8 и ФИО4 - недействительной ничтожной сделкой;
2) признать отсутствующим у ФИО4 право собственности на земельный участок с кадастровым №, по адресу: <адрес>, и снять указанный участок с государственного кадастрового учета;
3) исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об описании местоположения границ - координатах характерных точек границ земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>;
4) установить границы земельного участка с кадастровым №, площадью 800 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в соответствии с координатами, указанным в заключении кадастрового инженера;
5) истребовать из чужого незаконного владения ФИО4 земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий истцу на праве собственности.
Свои требования ФИО1 обосновал тем, что 14.04.1995 он заключил договор купли-продажи земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, с ФИО8. Указанное право было зарегистрировано в установленном законом порядке.
В августе 2023 года, при попытке осуществить строительство на данном участке, было установлено, что по адресу расположения участка расположен другой земельный участок, под другим кадастровым №, зарегистрированный на основании того же свидетельства на право собственности на землю, по которому ФИО8 продал ему данный земельный участок по договору от 14.04.1995.
Согласно ответу из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 21.11.2024 земельные участки с кадастровыми №, расположенные по одному и тому же адресу, являются двойным учетом.
ФИО1 был заказан межевой план в связи с уточнением местоположения границы (или) площади земельного участка с кадастровым №, которым также было установлено, что земельные участки с кадастровыми № являются двойным учетом.
ФИО1 считает, что при подписании договора от 03.02.2021, по условиям которого право собственности на земельный участок с адресным ориентиром: <адрес>, должно было перейти от ФИО8 к ФИО4, право собственности у ФИО8, выступавшего в договоре продавцом – отсутствовало. Исходя из этого, данная сделка, по которой право собственности на земельный участок перешло от ФИО8 к ФИО4, является ничтожной сделкой. Право собственности у ФИО4 на земельный участок не возникло, поскольку в момент сделки оно отсутствовало и у продавца.
В связи с изложенными обстоятельствами, ФИО1 вынужден обратиться в суд с настоящим иском.
В ходе производства по делу ответчиком ФИО4 предъявлен встречный иск к ФИО1, в котором он просит признать его добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, и отказать в удовлетворении первоначального иска ФИО1
В обоснование своих встречных требований ФИО4 ссылается на то, что он проявил разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от него при совершении подобного рода сделок, и имеет все признаки добросовестности приобретения.
Так, 16.08.2019 между ФИО8 и ФИО4 заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. В этот же день ФИО4 были переданы денежные средства в размере 110 000 (сто десять тысяч) рублей ФИО8 Согласно п. 2 указанного договора, отчуждаемый земельный участок принадлежит продавцу ФИО8 на основании свидетельства о праве собственности на землю № от 28.09.1993.
Так как кадастровый № данному участку был присвоен 28.09.1993, но отсутствовала информация о категории земли, продавец обратился в администрацию МО Темрюкский район для получения постановления об установлении категории земли данного земельного участка. В этот период кадастровым инженером ФИО6 готовился межевой план на данный земельный участок, чтобы уточнить границы и координаты участка. Так как акт согласования границ не был подписан соседями, в связи отсутствием их адреса и неизвестным местом жительства, кадастровым инженером в газете «Тамань» (№ 35 от 31.08.2020) было опубликовано извещение о согласовании местоположения границ данного земельного участка.
После приведения в соответствие вышеуказанного земельного участка согласно законодательству РФ, право собственности ФИО4 было зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (Росреестре) 03 марта 2021 года.
ФИО4 считает, что он проявил разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от него при совершении сделки, в связи с чем считает себя добросовестным приобретателем.
Представители истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 – ФИО2 и ФИО3, в судебном заседании предъявленный иск поддержали, заявленные уточненные требования просили удовлетворить в полном объёме, ссылаясь на доводы, изложенные в иске, в удовлетворении встречного иска просили отказать полностью, ссылаясь на его необоснованность.
Ответчик (истец по встречному иску) ФИО4 и его представитель ФИО5, в судебном заседании с первоначальным иском не согласились, в удовлетворении заявленных ФИО1 требований просили отказать полностью, ссылаясь на их необоснованность и на то, что ФИО4 является добросовестным приобретателем по сделке, встречные требования просили удовлетворить в полном объёме, ссылаясь на доводы, изложенные в иске.
Представитель третьего лица – Темрюкского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – ФИО7, в судебном заседании просил принять решение на усмотрение суда и пояснил, что действительно имеет место двойной учет земельных участков. На момент регистрации права за ФИО8 и перехода права на спорный земельный участок к ФИО4, в разделах ЕГРН не содержалось записи о регистрации права собственности за ФИО1, так как последний подал документы на регистрацию позже, а именно: за ФИО4 право зарегистрировано 03.03.2021, за ФИО1 - 06.09.2023, однако право собственности ФИО1 возникло ранее, так как у него имеется нотариальный договор и свидетельство о праве собственности на землю, выданное комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Темрюкского района от 18.04.1995. Идентификаторами спорного участка являются два различных кадастровых номера, также у земельных участков разная площадь (800 и 795 кв.м.), отсюда у регистрационного органа не имелось оснований для приостановления и дальнейшего отказа в государственной регистрации прав, тем более регистрация прав спорных участков происходила с разрывом в два года. Однако, из анализа правоустанавливающих документов обоих сторон следует, что в обоих случаях продавцом спорного участка являлось одно и то же лицо, которое отчуждало один и тот же объект, который был ранее «задвоен» при постановке объекта на ГКУ в 2001 и 2019 годах. Продажа одного и того же объекта недвижимости двум разным лицам, если он не отчуждается в совместную или общую долевую собственность, не допустима, поэтому сделка между ФИО4 и ФИО8 является ничтожной.
Ответчик (третье лицо по встречному иску) ФИО8, будучи надлежащим образом извещенным о дате, времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился, о причинах его неявки суду неизвестно.
Представитель надлежащим образом извещенного о дате, времени и месте слушания дела третьего лица – администрации МО Темрюкский муниципальный район Краснодарского края, в судебное заседание не явился, в поступившем в суд ходатайстве, представитель ФИО9 просит рассмотреть настоящее дело в отсутствие представителя Администрации.
Представитель надлежащим образом извещенного о дате, времени и месте слушания дела третьего лица – Управления имущественных и земельных отношений Темрюкского района, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду неизвестно.
Представитель надлежащим образом извещенного о дате, времени и месте слушания дела третьего лица – администрации Темрюкского городского поселения Темрюкского муниципального района Краснодарского края, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду неизвестно.
Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела и представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующему.
В соответствии с положениями ст.ст. 12, 56, 57 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основании принципа состязательности сторон, причем каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых основывает свои требования либо возражения; доказательства представляются сторонами и иными участвующими в деле лицами.
Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В соответствии с п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено законом.
В силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН.
Согласно п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Ранее возникшее право в соответствии со статьей 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации), иных нормативных правовых актов признается государством юридически действительным и приравненным к записям ЕГРН, при условии, что документы, свидетельствующие о его возникновении, оформлены в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, действовавшего в момент их оформления (выдачи, издания). По общему правилу, регистрация таких прав в ЕГРН не является обязательной. Государственная регистрация указанного права в ЕГРН осуществляется при наличии желания его обладателя.
Из изложенного выше следует, что право собственности, возникшее до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и подтвержденное документами, оформленными в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их выдачи, является юридически действительным. Регистрация такого права в ЕГРН носит правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер.
Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи от 14.04.1995, ФИО1 приобрел право собственности на земельный участок с кадастровым №, с адресным ориентиром: <адрес>. Переход права зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством на право собственности на землю и выпиской из ЕГРН.
При совершении указанной выше сделки, продавец ФИО8 передал, а ФИО1 принял указанный участок, вступил в права собственника земельного участка и владел и распоряжался участком по собственному усмотрению, выращивал на нём различные ягоды и фрукты, использовал по своему целевому назначению; оплачивал соответствующие расходы по содержанию участка, членские взносы в садоводство и налоги. При этом, местоположение границ земельного участка было определено прилагаемым к договору планом земельного участка и адресным ориентиром.
В августе 2023 г., при попытке осуществить строительство на данном участке, ФИО1 было установлено, что по адресу расположения данного участка зарегистрированы координаты другого земельного участка под другим кадастровым №, принадлежащего ответчику ФИО4 на основании договора купли-продажи, совершенного в простой письменной форме, от 03.02.2021.
В связи с этим, ФИО1 заказал у кадастрового инженера производство кадастровых работ и межевой план в связи с уточнением местоположения границы и (или) площади земельного участка с кадастровым №, расположенного адресу: <адрес>. При проведении кадастровых работ было установлено, что земельные участки с кадастровыми №, расположенные по одному и тому же адресу: <адрес>, являются двойным учетом, что подлежит устранению в судебном порядке.
Согласно информации, представленной Росреестром, земельный участок с кадастровым №, с адресом: <адрес>, площадью 795 кв.м. (декларированной) поставлен на ГКУ 01.01.2001 как ранее учтенный, на основании инвентаризационных описей органов местного самоуправления. Земельный участок границ, установленных в соответствии с требованиями законодательства, не имеет. Право собственности на данный земельный зарегистрировано 06.09.2023 на основании заявления гражданина ФИО1 по обращению №. К заявлению были приложены правоустанавливающие документы: свидетельство о праве собственности на землю серии №, выданное комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Темрюкского района от 18.04.1995, регистрационная запись №; договор купли-продажи (купчая) земельного участка от 14.04.1995, зарегистрированный в реестре нотариуса №, а также зарегистрированного в реестре комитета по земельным ресурсам и землеустройству Темрюкского района №.
Земельный участок с кадастровым №, с адресом: <адрес>, площадью 800 кв.м., был поставлен на ГКУ 22.08.2019. Основанием для постановки явилось обращение ФИО8 № от 16.08.2019, в качестве документа-основания было представлено свидетельство о праве собственности на землю от 28.09.1993 №, выданное на основании постановления Администрации г. Темрюка № от 30.06.1993. Участок был поставлен на учет как ранее учтенный, без границ, с декларированной площадью 800 кв.м.
03.11.2020 ФИО8, в лице действующей по его нотариальной доверенности ФИО16, обратился с заявлением № о проведении учетно-регистрационных действий по установлению границ земельного участка. Был представлен межевой план, изготовленный кадастровым инженером ФИО10, границы были установлены в соответствии с материалами чертежей садово-огороднического товарищества <адрес>.
01.03.2021 ФИО8 обратился с заявлением в Росреестр об одновременной регистрации ранее возникшего права на земельный участок № (с границами) и перехода права в отношении данного участка по договору купли-продажи гражданину ФИО4 В качестве правоустанавливающего документа ФИО8 было представлено свидетельство о праве собственности на землю от 28.09.1993 №, выданное на основании постановления Администрации г. Темрюка № от 30.06.1993. На основании поданных документов было зарегистрировано право ФИО8, с одновременным переходом права ФИО4 Право собственности ФИО4 зарегистрировано в ЕГРН 03.03.2021.
Согласно ст. 5 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», идентификаторами, которые используются при ведении ЕГРН, являются неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав. Каждая запись о праве на объект недвижимости, сведения о котором внесены в ЕГРН, об ограничении права или обременении объекта недвижимости идентифицируются неизменяемым, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации номером регистрации.
На момент регистрации права за ФИО8 и перехода права на спорный земельный участок к ФИО4, в разделах ЕГРН не содержалось записи о регистрации права собственности за ФИО1, так как последний подал документы на регистрацию позже, а именно: за ФИО4 право зарегистрировано 03.03.2021, за ФИО1 - 06.09.2023, однако надо отметить, что право собственности ФИО1 возникло ранее, так как у него имеется нотариальный договор и свидетельство о праве собственности на землю серии №, выданное комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Темрюкского района от 18.04.1995.
Идентификаторами спорного участка являются два различных кадастровых номера, также у земельных участков разная площадь (800 и 795 кв.м.), отсюда у регистрационного органа не имелось оснований для приостановления и дальнейшего отказа в государственной регистрации прав, тем более регистрации прав спорных сторон происходило с разрывом в два года. Однако, из анализа правоустанавливающих документов обоих сторон следует, что в обоих случаях продавцом спорного участка являлось одно и то же лицо, которое отчуждало один и тот же объект, который был ранее «задвоен» при постановке объекта на ГКУ в 2001 и 2019 годах. Продажа одного и того же объекта недвижимости двум разным лицам, если он не отчуждается в совместную или общую долевую собственность, не допустима в силу закона.
Таким образом, поскольку, ранее возникшее у ФИО8 право собственности, на основании правоустанавливающего документа - постановления № Главы администрации г. Темрюка от 30.06.1993 о передаче бесплатно в собственность ФИО8 земельного участка в СОТ <адрес>, подтвержденного свидетельством о праве собственности на землю № от 28.09.1993, по договору купли-продажи от 14.04.1995 перешло к ФИО1, то на момент регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым № отсутствовало у ФИО8 и не могло возникнуть вновь, так как указанный правоустанавливающий документ был погашен регистрацией перехода права собственности к ФИО1
Следовательно, при подписании договора от 03.02.2021, по условиям которого право собственности на земельный участок с адресным ориентиром: <адрес>, должно было перейти от ФИО8 к ФИО4, право собственности у ФИО8, выступавшего в договоре продавцом, - отсутствовало.
Исходя из этого следует, что сделка от 03.02.2021, по которой право собственности на земельный участок с адресным ориентиром: <адрес>, перешло от ФИО8 к ФИО4, является ничтожной сделкой. При этом право собственности у ФИО4 на земельный участок по данной сделке не возникло, поскольку в момент её заключения оно отсутствовало и у продавца.
В силу норм действующего законодательства РФ, отсутствие у продавца права собственности на недвижимость делает договор купли-продажи недействительным. Если продавец не имел права продавать недвижимость, договор купли-продажи будет считаться недействительным с момента его заключения. Это означает, что сделка не имеет юридической силы, а стороны должны быть возвращены в исходное положение.
Таким образом, суд находит первоначальный иск законным и обоснованным, что исключает удовлетворение встречного иска.
Кроме того, суд отклоняет доводы ответчика о его добросовестности как приобретателя.
В соответствии с п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приобретатель не признается добросовестным, если на момент совершения сделки в ЕГРН право собственности было зарегистрировано не за отчуждателем. На момент регистрации права за ФИО4 (03.03.2021) в ЕГРН отсутствовала запись о праве ФИО8 на данный объект, поскольку то право, которое возникло у него в 1993 году, прекратилось в 1995 году. Формально ЕГРН на тот момент не содержал записи о праве ФИО1 ввиду поздней (2023 г.) регистрации в реестре ранее возникшего права, однако это не меняет юридической сути: отчуждатель к 2021 году не являлся собственником. Проведение кадастровых работ и получение ответов из органов в 2019-2020 гг. не освобождало ответчика от обязанности проверить актуальность прав продавца, особенно учитывая, что с момента первоначального возникновения права (1993 г.) прошло значительное время. При должной осмотрительности ответчик мог и должен был запросить архивные сведения, которые могли указать на возможный переход права в 1995 году. Таким образом, условие о незнании и невозможности знать о неправомерности отчуждения (ст. 302 ГК РФ) судом не усматривается.
Последствия недействительности ничтожной сделки применяются судом по требованию любого заинтересованного лица либо по собственной инициативе. Поскольку договор от 03.02.2021 является ничтожным, наступают последствия, предусмотренные ст. 167 ГК РФ. Каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. В данном случае это означает, что зарегистрированное на его основании право собственности ФИО4 не могло возникнуть и подлежит аннулированию. Регистрация права ответчика была произведена ошибочно, на основании недействительной сделки, и не породила у него законного титула собственника.
В этой связи требования ФИО1 о признании недействительным договора от 03.02.2021, о признании отсутствующим права собственности ФИО4 на участок с КН №, снятии его с кадастрового учета и исключении из ЕГРН сведений о границах данного участка, подлежат удовлетворению, так как направлены на устранение последствий ничтожной сделки и исправление реестровой ошибки (двойного учета).
В остальной части уточненные исковые требовани ФИО1 суд находит не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.
Удовлетворение негаторного иска возможно лишь при доказанности факта создания ответчиком препятствий в пользовании имуществом. Сам по себе факт регистрации права на один и тот же объект за другим лицом, без доказательств реального воспрепятствования владению и пользованию, не является достаточным для удовлетворения требования об истребовании имущества (виндикации) или установлении границ в конкретных координатах.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ФИО4 реально владеет спорным земельным участком, осуществляет на нем какую-либо деятельность или чинит препятствия ФИО1 в пользовании им.
Установление границ участка № по существу является технической процедурой устранения двойного учета, которая должна быть выполнена органом регистрации прав на основании вступившего в законную силу судебного решения о признании недействительной регистрации права ФИО4 и снятии участка № с учета. После совершения этих действий в ЕГРН останутся сведения только об одном земельном участке (под №), принадлежащем ФИО1, что автоматически разрешит вопрос о его границах в соответствии с имеющимися кадастровыми сведениями. Самостоятельного судебного решения об установлении границ в данном случае не требуется.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1 к ФИО4, ФИО8 о признании права на земельный участок отсутствующим, снятии земельного участка с государственного кадастрового учёта, исключении из ЕГРН сведений об описании местоположения границ земельного участка и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения – удовлетворить частично.
Признать договор купли-продажи от 03.02.2021 между ФИО8 и ФИО4 - недействительной ничтожной сделкой.
Признать отсутствующим у ФИО4 право собственности на земельный участок с кадастровым №, по адресу: <адрес>, и снять указанный участок с государственного кадастрового учета.
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об описании местоположения границ - координатах характерных точек границ земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>.
В удовлетворении остальной части заявленных ФИО1 исковых требований – отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований ФИО4 к ФИО1 о признании добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес> – отказать.
Решение суда может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции, в Краснодарский Краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Темрюкский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий: С.А. Назаренко
Решение суда в окончательной форме принято 27.01.2026г.