Дело № 2-898/2025
23RS0008-01-2025-000900-36
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Белореченск. 23 мая 2025 года
Судья Белореченского районного суда Краснодарского края Просветов И.А.,
с участием:
представителя истца и ответчика ФИО1 – ФИО2
представителя ответчика и истца – администрации Южненского сельского поселения Муниципального образования Белореченский район – ФИО3
представителя ответчика и третьего лица администрации Муниципального образования Белореченский район – ФИО4
при секретаре Бишлер А.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации Южненского сельского поселения Муниципального образования Белореченский район к ФИО1 о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, а также рассмотрев после объединения гражданских дел исковое заявление ФИО1 к администрации Муниципального образования Белореченский район, при участии в качестве третьего лица администрации Южненского сельского поселения Муниципального образования Белореченский район о продлении договора аренды и продлении разрешения на строительство,
УСТАНОВИЛ:
06 марта 2025г. Истец Администрация Южненского сельского поселения Белореченского муниципального района Краснодарского края обратилась в Белореченский районный суд с исковым заявлением к ФИО1 о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями (л.д.4-8).
В обосновании исковых требований истец-администрация Южненского сельского поселения, указывает следующее. Согласно сведений выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 27 января 2025 года № КУВИ-№ на территории Южненского сельского поселения Белореченского района располагается земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения автомойки. Данный земельный участок принадлежит ФИО1 на праве аренды по договору аренды земельного участка №, зарегистрированному от 23 марта 2022 года №. В результате поступившего уведомления о выявлении самовольной постройки от 20 февраля 2025 года № 69.04-06-24/25 из Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края и проведенного обследования земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> было установлено, что велось строительство объекта, срок действия разрешения на строительство которого истёк, сведения о продлении или оформлении нового разрешения отсутствуют. Согласно ч.1 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В соответствии с п.2 ст.55.32 Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ, орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки в срок, не превышающий двадцати рабочих дней со дня получения от исполнительных органов государственной власти, уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора, государственного земельного надзора, государственного надзора в области использования и охраны водных объектов, государственного надзора в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий, государственного надзора за состоянием, содержанием, сохранением, использованием, популяризацией и государственной охраной объектов культурного наследия, от исполнительных органов государственной власти, уполномоченных на осуществление федерального государственного лесного надзора (лесной охраны), подведомственных им государственных учреждений, должностных лиц государственных учреждений, осуществляющих управление особо охраняемыми природными территориями федерального и регионального значения, являющихся государственными инспекторами в области охраны окружающей среды, или от органов местного самоуправления, осуществляющих муниципальный земельный контроль или муниципальный контроль в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий, уведомления о выявлении самовольной постройки и документов, подтверждающих наличие признаков самовольной постройки, предусмотренных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязан рассмотреть указанные уведомление и документы и по результатам такого рассмотрения совершить одно из следующих действий: 1) принять решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации; 2) обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями; 3) направить, в том числе с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, уведомление о том, что наличие признаков самовольной постройки не усматривается, в исполнительный орган государственной власти, должностному лицу, в государственное учреждение или орган местного самоуправления, от которых поступило уведомление о выявлении самовольной постройки. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом (часть 2 статьи 51 Градостроительного кодекса). Полномочиями по выдаче разрешения на строительство в соответствии с частью 4 статьи 51 Градостроительного кодекса наделены органы местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса). Исполнение этой обязанности необходимо совершить перед началом строительства. В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяется выполнение строительства (реконструкции объекта капитального строительства) в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, из этого также следует, что приступить к строительству застройщик вправе только после получения такого разрешения. В рассматриваемом случае, объект строился с разрешением на строительство № Ru 23504311-105 от 27 декабря 2012 года, ответчиком было получено продление срока действия разрешения до 27 декабря 2021 года, имеется проектная документация шифр КС-2009-242, что подтверждается сведениями архитектуры и градостроительства администрации МО Белореченский район. Постановлением администрации муниципального образования Белореченский район от 15 ноября 2016 года № 2826 были внесены изменения в разрешение на строительство, в связи с исправлением тех.ошибки: общая площадь 850,8 кв.м. На объект незавершенного строительства с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 850, 8 кв.м., степень готовности 51%, ответчиком было зарегистрировано право 18 марта 2021 года №. По результатам визуального осмотра объекта капитального строительства по указанному адресу уполномоченным органом - Департаментом по надзору в строительной сфере Краснодарского края предоставлено уведомление о выявлении самовольной постройки от 20 февраля 2025 года № 69.04-06-24/25 о подтверждении факта строительства объекта как самовольного. Снос недвижимого имущества является крайней мерой, когда устранение последствий нарушения невозможно иным способом, сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан и эти нарушения являются неустранимыми. Для определений последствий возведения самовольной постройки юридически значимым обстоятельством является установление факта неустранимости допущенных при её возведении нарушений либо возможности приведения постройки в соответствие с установленными требованиями. Руководствуясь Гражданским кодексом Российской Федерации, ст. ст. 131, 132 ст.ст.139, 140 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истец просит обязать ответчика привести строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> в соответствие с технико-экономическими показателями: общая площадь 850,8 кв.м., этажность – 2, установленными проектной документацией, осуществившим ее лицом либо за его счет.
Позднее, 15 апреля 2025г. от Истца-администрации Южненского сельского поселения, поступило уточненное исковое заявление, в котором администрация Южненского сельского поселения поясняет свои полномочия, руководствуясь, со статьей 14 пункта 3 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»: к вопросам местного значения сельского поселения относятся вопросы, предусмотренные пунктами 1 - 3, 9, 10, 12, 14, 17, 19, 20 (в части принятия в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации решения о сносе самовольной постройки, решения о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями), 21, 28, 30, 33 части 1 настоящей статьи. Законами субъекта Российской Федерации и принятыми в соответствии с ними уставом муниципального района и уставами сельских поселений за сельскими поселениями могут закрепляться также другие вопросы из числа предусмотренных частью 1 настоящей статьи вопросов местного значения городских поселений (за исключением вопроса местного значения, предусмотренного пунктом 23 части 1 настоящей статьи). И просит определить этажность строения с кадастр.№ и обязать ответчика привести строение с К№, расположенное на земельном участке с К№ по адресу<адрес> в соответствие с установленными требованиями, осуществившим ее лицом либо за его счет: продлить срок аренды земельного участка и продлить срок разрешения на строительство на указанный объект капитального строительства.
В качестве третьего лица привлечена администрация муниципального образования Белореченского района представила отзыв на исковое заявление, в том числе на уточненные исковые требования в котором выражена следующая позиция. В соответствии со ст.39. ГПK РФ, истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличивать или уменьшить размер исковых требований либо о оказаться от иска, а ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить депо мировым соглашением. Суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц. При изменении основания или предмета иска, увеличении размера исковых требований течение срока рассмотрения дела, начинается со дня совершения соответствующего процессуального действия. Одновременное изменение предмета и основания иска не допускается. В рассматриваемом случае истцом изменены и предмет, и основание иска. В первоначальном иске требования связаны с уведомлением уполномоченного органа в строительной сфере, а именно Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края о выявлении самовольной постройки, расположенной по адресу <адрес> и устранением нарушений, которые ответчик обязан произвести. При уточнении иска требования стали связаны с выполнением действий, по продлению договора и разрешения на строительство, то есть выполнение действий, не относящихся к компетенции ответчика и не имеющих о отношения к нарушениям, установленным на объекте. Кроме того, Султанян самостоятельно обратился в Белореченский районный суд с исковыми требованиями о продлении договора и разрешения на строительство M-630/2025, судебное заседание назначено на 25.04.2025 года, судья Черепов Р.В. Таким образом, следует не принимать уточненное исковое заявление, а рассматривать дело по первоначальному иску, который является законным и обоснованным, содержит доказательства: Уведомление уполномоченного лица, акт выездного обследования объекта при осуществлении государственного строительного надзора, протокол осмотра с фото фиксацией. Согласно ч. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительство на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В соответствии со статьей 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относятся выдача разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию, реконструкции кап.ремонта, объектов капитального строительства, находящихся на территории поселения. На основании Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» указанные полномочия в области архитектуры и градостроительства на территории сельских поселений отнесены к полномочиям органов местного самоуправления муниципальных районов.
Ссылаясь на нормы статей 51, 55, 55.32, Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также на ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации представитель администрации муниципального образования Белореченский район ФИО4 просит отказать в принятии уточненных исковых требований, удовлетворить первоначальные исковые требования администрации Южненского сельского поселения.
В производстве Белореченского районного суда находилось гражданское дело дело № 2-1055/2025 по иску ФИО1 к администрации МО Белореченского района Краснодарского края с привлечением в качестве третьего лица администрации Южненского сельского поселения Белореченского района о продлении договора аренды и продлении разрешения на строительство
В целях объективного рассмотрения дела, по ходатайству ФИО1,25 апреля 2025г. Определением об объединении гражданских дел в одно производство дело №2-1055/2025 (л.д.218) по иску ФИО1 к администрации муниципального образования <адрес> о продлении договора аренды и продлении разрешения на строительство, а также гражданское дело № по иску администрации Южненского сельского поселения Белореченского муниципального района Краснодарского края к ФИО1 о признании самовольной постройки в соответствии с установленными требованиями, объединить в одно производство, присвоив ему №2-898/2025.
В исковых требованиях о продлении договора аренды и продлении разрешения на строительство, ФИО1 указал следующее. ФИО1 является арендатором земельного участка расположенного по адресу <адрес>, кадастровый №, Вид разрешенного использования для размещения автомойки, на основании договора аренды земельного участка № от 11.03.2022 г., что подтверждается регистрационной записью Едином Реестре прав на недвижимое имущество: № от 23.03.2022г.; № от 23.03.2022 г. На основании Соглашения уступки права аренды земельного участка от 05.06.2018 г. На земельном участке расположен объект незавершённого строительства, степень готовности 51%, кадастровый №, адрес <адрес>, на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества от 20 февраля 2021 г., что подтверждается регистрационной записью Едином Реестре прав на недвижимое имущество: Объект незавершённого строительства построен на основании Разрешения на строительство № от 27 декабря 2012 г. Разрешение на строительство №№ продлялось до 27 декабря 2021 г. Строительство объекта на сегодняшний день не окончено и активно ведется. На момент подачи настоящего искового заявления договор аренды № от 11.03.2022 г. действующий, до 23 марта 2025 г., арендные платежи оплачены полном объеме. На основании действующего разрешения на строительство в 2016 г. поставлен на кадастровый учет и зарегистрировано право собственности на объект незавершённого строительства. На момент подачи настоящего искового заявления срок действия разрешение на строительство истек. С 05.04.2023г. в Белореченском районном суде рассматривалось дело о признании сделки - Договора купли-продажи недвижимого имущества от 20 февраля 2021 г. недействительной, рассмотрении дела закончилось 06.09.2023г. у ФИО1 не было возможности продлять разрешение на строительство и договор аренды. Помимо этого, Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 31.03.2020 №185 «О введении ограничительных мероприятий (карантина) на территории Краснодарского края» введен запрет лицам, проживающим (находящимся) на территории Краснодарского края, перемещаться по территории нескольких муниципальных районов, городских округов Краснодарского края, запрет транзитного проезда автомобильного транспорта по территориям населенных пунктов Краснодарского края. ФИО1 зарегистрирован по месту жительства в г.Сочи, не имел возможности обращаться в органы исполнительной власти Белореченского района, в период введения карантина и до его окончания, установленного Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.04.2022 №216 «Об отмене режима повышенной готовности на территории Краснодарского края и признании утратившими силу некоторых правовых актов главы администрации (губернатора) Краснодарского края». Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N440 «О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020-2022 годах» Приложение №3 к Постановлению Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. №440 установлено, что: на один год продлевается срок действия разрешений на строительство, срок действия которых истекает после дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2022г. Таким образом, Разрешение на строительство № действовало до 27 декабря 2022 г. Свою правовую позицию ФИО1 подкрепляет ссылками на статьи 432, 610,621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на общие принципы земельного права, указанные в статьях 3, 39.8, 39.6, 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации, и нормы градостроительства ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Договор считается возобновленным на неопределенный срок, если он заключен до вступления в силу закона об обязательном проведении торгов и арендатор продолжил пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого (п.2 ст.621 ГК РФ, п.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Таким законом является Земельный кодекс РФ, а основной временной отсечкой - 1 марта 2015 г. С этой даты действует общее правило о предоставлении публичных земельных участков в аренду на торгах и отменено преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок без проведения торгов. Положения п. 2 ст. 621 ГК РФ применяются и к договорам аренды публичных земельных участков, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов (п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020)). Первоначальный договор аренды земельного участка по адресу: <адрес> кадастровый № был заключен до 2015 г.
С исковыми требованиями администрации Южненского сельского поселения муниципального образования Белореченский район, ФИО1 не согласен, просит оказать в удовлетворении иска в полном объеме, просит удовлетворить свои исковые требования, поясняя это следующим. ФИО1 является арендатором земельного участка расположенного по адресу <адрес> кадастровый №, Вид разрешенного использования для размещения автомойки, на основании договора аренды земельного участка № от 11.03.2022г., что подтверждается регистрационной записью Едином Реестре прав на недвижимое имущество: № от 23.03.2022г.; № от 23.03.2022г. На основании Соглашения уступки права аренды земельного участка от 05.06.2018 г. На земельном участке расположен объект незавершённого строительства, степень готовности 51%, кадастровый №, <адрес>, на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества от 20 февраля 2021 г., что подтверждается регистрационной записью Едином Реестре прав на недвижимое имущество: объект незавершённого строительства построен на основании Разрешения на строительство №№ от 27 декабря 2012 г. Разрешение на строительство № продлялось до 27 декабря 2021 г. Строительство объекта на сегодняшний день не окончено и активно ведется. На момент подачи настоящего искового заявления договор аренды № от 11.03.2022 г. действующий, до 23 марта 2025 г., арендные платежи оплачены полном объеме. На основании действующего разрешения на строительство в 2016 г. поставлен на кадастровый учет и зарегистрировано право собственности на объект незавершённого строительства. На момент подачи настоящего искового заявления срок действия разрешение на строительство истек. С 05.04.2023 г. в Белореченском районном суде рассматривалось дело о признании сделки - Договора купли-продажи недвижимого имущества от 20 февраля 2021 г. недействительной, рассмотрении дела закончилось 06.09.2023 г. у ФИО1 не было возможности продлять разрешение на строительство и договор аренды. Помимо этого, Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 31.03.2020 №185 «О введении ограничительных мероприятий (карантина) на территории Краснодарского края» введен запрет лицам, проживающим (находящимся) на территории Краснодарского края, перемещаться по территории нескольких муниципальных районов, городских округов Краснодарского края, запрет транзитного проезда автомобильного транспорта по территориям населенных пунктов Краснодарского края. ФИО1 зарегистрирован по месту жительства в г.Сочи, не имел возможности обращаться в органы исполнительной власти Белореченского района, в период введения карантина и до его окончания, установленного Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.04.2022 №216 «Об отмене режима повышенной готовности на территории Краснодарского края и признании утратившими силу некоторых правовых актов главы администрации (губернатора) Краснодарского края». Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N440 «О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020-2022 годах» Приложение №3 к Постановлению Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. №440 установлено, что: на один год продлевается срок действия разрешений на строительство, срок действия которых истекает после дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2022г. Таким образом, Разрешение на строительство № действовало до 27 декабря 2022 г. По основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. При этом законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Как следует из положений пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. В этой связи, а также с учетом положений пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации относительно преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются после 1 марта 2015 года (пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации), в том числе положения указанной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации в части возобновления договора аренды земельного участка на тех же условиях на неопределенный срок, в случае отсутствия возражений со стороны арендодателя. Особенности заключения нового договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, установлены пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Согласно Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 136-ФЗ Статья 39.6. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов 5. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В соответствии со ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право, в числе прочего, возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. При этом по смыслу ч.1 ст.41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса. В силу ст.51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 и 6 настоящей статьи и другими федеральными законами. При этом согласно ч. 7 ст. 51 ГрК РФ в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения. К указанному заявлению прилагаются, в числе прочего, правоустанавливающие документы на земельный участок. Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В соответствии со ст.621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). Если ранее получен в аренду участок без торгов, можно заключить новый договор аренды также без проведения торгов (пп. 32 п. 2, пп. 1 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ). Условия для заключения нового договора без торгов (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ): арендатор подал заявление о заключении нового договора аренды до дня истечения срока действия прежнего договора аренды; прежний договор аренды не был расторгнут с этим арендатором по основаниям, предусмотренным законом или договором; исключительным правом на приобретение данного земельного участка в случаях, предусмотренных федеральными законами, не обладает иное лицо; на момент заключения нового договора аренды есть основания для аренды без торгов, предусмотренные пп.1 - 30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Договор считается возобновленным на неопределенный срок, если он заключен до вступления в силу закона об обязательном проведении торгов и арендатор продолжил пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого (п. 2 ст. 621 ГК РФ, п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Таким законом является Земельный кодекс РФ, а основной временной отсечкой - 1 марта 2015 г. С этой даты действует общее правило о предоставлении публичных земельных участков в аренду на торгах и отменено преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок без проведения торгов. Положения п. 2 ст. 621 ГК РФ применяются и к договорам аренды публичных земельных участков, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов (п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020)). Первоначальный договор аренды земельного участка по адресу <адрес>, кадастровый № был заключен до 2015 г.
Ответчик по первоначальному делу (истец по объединенному делу) ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и дате проведения судебного заседания уведомлен. Представитель ФИО1 - ФИО2 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований администрации Южненского сельского поселения, поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении ФИО1, просил удовлетворить их в полном объеме.
Представитель истца по первоначальному делу (ответчика по объединенному делу) ФИО4 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признала в полном объеме, настаивала на удовлетворении требований о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.
Представитель истца по первоначальному делу (ответчика по объединенному делу) ФИО3 в судебное заседание не явилась, поступило ходатайство рассмотреть объединённые дела в отсутствие представителя, принять решение на усмотрение суда.
Выслушав в судебном заседании участников процесса, исследовав письменные доказательства дела, представленные сторонами, суд приходит к выводу о том, что исковые требования администрации Южненского сельского поселения Муниципального образования Белореченский район не могут быть удовлетворены, исковые требования объединенного гражданского дела по заявлению ФИО1 суд приходит к следующему.
ФИО1 является арендатором земельного участка расположенного по адресу <адрес>, кадастровый №, Вид разрешенного использования для размещения автомойки, на основании договора аренды земельного участка № от 11.03.2022г., что подтверждается регистрационной записью Едином Реестре прав на недвижимое имущество: № от 23.03.2022г.; № от 23.03.2022г. На основании Соглашения уступки права аренды земельного участка от 05.06.2018г. На земельном участке расположен объект незавершённого строительства, степень готовности 51%, кадастровый №, адрес <адрес> на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества от 20 февраля 2021г., что подтверждается регистрационной записью Едином Реестре прав на недвижимое имущество: Объект незавершённого строительства построен на основании Разрешения на строительство №-105 от 27 декабря 2012г. Разрешение на строительство № продлялось до 27 декабря 2021г. Строительство объекта на сегодняшний день не окончено и активно ведется. На момент подачи настоящего искового заявления договор аренды № от 11.03.2022г. действующий, до 23 марта 2025г., арендные платежи оплачены полном объеме. На основании действующего разрешения на строительство в 2016г. поставлен на кадастровый учет и зарегистрировано право собственности на объект незавершённого строительства. На момент подачи настоящего искового заявления срок действия разрешение на строительство истек. С 05.04.2023г. в Белореченском районном суде рассматривалось дело о признании сделки - Договора купли-продажи недвижимого имущества от 20 февраля 2021г. недействительной, рассмотрении дела закончилось 06.09.2023г. у ФИО1 не было возможности продлять разрешение на строительство и договор аренды. Помимо этого, Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 31.03.2020 №185 «О введении ограничительных мероприятий (карантина) на территории Краснодарского края» введен запрет лицам, проживающим (находящимся) на территории Краснодарского края, перемещаться по территории нескольких муниципальных районов, городских округов Краснодарского края, запрет транзитного проезда автомобильного транспорта по территориям населенных пунктов Краснодарского края. ФИО1 зарегистрирован по месту жительства в г.Сочи, не имел возможности обращаться в органы исполнительной власти Белореченского района, в период введения карантина и до его окончания, установленного Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.04.2022 №216 «Об отмене режима повышенной готовности на территории Краснодарского края и признании утратившими силу некоторых правовых актов главы администрации (губернатора) Краснодарского края». Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 440 «О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020-2022 годах» Приложение №3 к Постановлению Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020г. №440 установлено, что: на один год продлевается срок действия разрешений на строительство, срок действия которых истекает после дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2022г. Таким образом, Разрешение на строительство № действовало до 27 декабря 2022 г. По основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. При этом законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Как следует из положений пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. В этой связи, а также с учетом положений пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации относительно преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются после 1 марта 2015 года (пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации), в том числе положения указанной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации в части возобновления договора аренды земельного участка на тех же условиях на неопределенный срок, в случае отсутствия возражений со стороны арендодателя. Особенности заключения нового договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, установлены пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Согласно Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 136-ФЗ Статья 39.6. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов 5. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В соответствии со ст.40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право, в числе прочего, возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. При этом по смыслу ч.1 ст.41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса. В силу ст.51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 и 6 настоящей статьи и другими федеральными законами. При этом согласно ч.7 ст.51 ГрК РФ в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения. К указанному заявлению прилагаются, в числе прочего, правоустанавливающие документы на земельный участок. Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В соответствии со ст.621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). Если ранее получен в аренду участок без торгов, можно заключить новый договор аренды также без проведения торгов (пп.32 п.2, пп. 1 п.3 ст.39.6 ЗК РФ). Условия для заключения нового договора без торгов (п.4 ст.39.6 ЗК РФ): арендатор подал заявление о заключении нового договора аренды до дня истечения срока действия прежнего договора аренды; прежний договор аренды не был расторгнут с этим арендатором по основаниям, предусмотренным законом или договором; исключительным правом на приобретение данного земельного участка в случаях, предусмотренных федеральными законами, не обладает иное лицо; на момент заключения нового договора аренды есть основания для аренды без торгов, предусмотренные пп.1 - 30 п.2 ст.39.6 ЗК РФ. Договор считается возобновленным на неопределенный срок, если он заключен до вступления в силу закона об обязательном проведении торгов и арендатор продолжил пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого (п.2 ст.621 ГК РФ, п.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Таким законом является Земельный кодекс РФ, а основной временной отсечкой - 1 марта 2015г. С этой даты действует общее правило о предоставлении публичных земельных участков в аренду на торгах и отменено преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок без проведения торгов. Положения п. 2 ст. 621 ГК РФ применяются и к договорам аренды публичных земельных участков, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов (п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020)). Первоначальный договор аренды земельного участка по адресу <адрес>, кадастровый № был заключен до 2015г.
В соответствии с п.11 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утверждённым Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022г., при рассмотрении спора о сносе объекта требуется установить наличие у истца не только процессуального права на предъявление иска, но и материально-правового интереса в сносе самовольной постройки, выраженного в том, что требуемый снос приведет к восстановлению нарушенного права.
Из положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил).
Согласно п.10 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" 10. Последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.
В соответствии с п.25 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.
Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.
Пунктами 29, 30, 31 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» установлено, по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.
С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
П.30. Независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 56 ГПК РФ, часть 2 статьи 65 АПК РФ). Суд может предложить ответчику представить дополнительные доказательства, разъяснить право на заявление ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы.
П.31. При установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения, о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, на что указывается в резолютивной части решения (абзац третий пункта 2, пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ, статья 55.32 ГрК РФ, часть 5 статьи 198 ГПК РФ, часть 5 статьи 170 АПК РФ).
В таком решении должны содержаться выводы суда о допущенных при возведении (создании) постройки нарушениях, вместе с тем указание в резолютивной части конкретного перечня строительных работ, которые должен произвести ответчик для приведения постройки в соответствие с установленными требованиями, не является обязательным, поскольку исполнение решения суда в части приведения постройки в соответствие с установленными требованиями производится по правилам, предусмотренным главой 6 ГрК РФ.
Как было установлено в ходе судебного разбирательства, подача искового заявления администрацией Южненского сельского поселения была инициирована после получения уведомления о выявлении самовольной постройки от 20 февраля 2025 года №69.04-06-24/25 из Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края и проведенного обследования земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Однако объективных доказательств самовольного строительства в ходе судебного разбирательства выявлено не было. Строительство велось на основании ранее выданных документов разрешающих строительство, которое не было доведено до конца по объективным причинам, включая период распространения короновирусной инфекции, в который строительство было невозможно из-за введенных карантинных ограничений. Соответственно и сам ФИО1 был лишен возможности вовремя реализовать своё право и окончить строительство, а когда обратился с соответствующими заявлениями, то срок договора аренды земельного участка и разрешения были пропущены. Учитывая указанное он получил отказы в продлении аренды и разрешения на строительство. При этом согласно позиции Южненской сельской администрации, она не заявляла требования о сносе, и не планирует этого, так как строительство объекта было разрешено ранее, никаких градостроительных норм на тот момент не нарушало и его назначение согласовывалось с администрацией. На основании изложенных сторонами доводов и исследованных материалов дела, а также принмиая во внимание обстоятельства возведения указанного спорного объекта и его технические данные, суд считает необходимым удовлетворить требования ФИО1, а в требованиях Южненской сельской администрации отказать, по вышеприведенным основаниям.
Согласно ч.2 ст.195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
Согласно ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Удовлетворить исковое заявление ФИО1 о продлении договора аренды и продлении разрешения на строительство, продлить срок действия договора аренды земельного участка № от 11.03.2022 г. на срок до 01.01.2026г., продлить срок действия Разрешения на строительство № на срок до 01.01.2026 г.
В удовлетворении исковых требований администрации Южненского сельского поселения Муниципального образования Белореченский район к ФИО1 о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями отказать.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Белореченский районный суд в течении месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение изготовлено в окончательной форме 2 июня 2025 года.
Судья И.А.Просветов