Решение по делу № 02-4505/2024 от 03.02.2025 - о признании пунктов договора недействительными, взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора, денежных средств в счет уменьшения площади объекта, компенсации морального вреда, штрафа.

УИД № 77RS0018-02-2024-003782-17

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 декабря 2024 года Никулинский районный суд адрес в составе судьи Душкиной А.А., при секретаре Ромашкине С.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4505/2024 по иску Межрегиональной общественной организации потребителей по защите прав потребителей «Линия права» в интересах ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Переделкино-Ближнее» о признании пунктов договора недействительными, взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора, денежных средств в счет уменьшения площади объекта, компенсации морального вреда, штрафа

УСТАНОВИЛ

Межрегиональная общественная организация потребителей по защите прав потребителей «Линия права», действуя в интересах ФИО1, ФИО2 обратилась в суд с иском, в последствие уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ООО «Специализированный застройщик «Переделкино-Ближнее» о признании пунктов договора недействительными, взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора, денежных средств в счет уменьшения площади объекта, компенсации морального вреда, штрафа.

Требования мотивированы тем, что 10.11.2021г. между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ответчик обязался построить объект недвижимости, а именно: квартиру. Участники долевого строительства оплату по договору внесли в полном объеме. Квартира получена по передаточному акту 04.04.2023г. В ходе эксплуатации квартиры обнаружены недостатки в отделке, которые в установленный законом срок, ответчиком не устранены. Истцы обратились для составления заключения, стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов и сопутствующих затрат, необходимых для устранения выявленных недостатков в помещении составляет 1.107.500 руб. кроме того, квартира передана меньшей площадью, чем предусмотрено договором, разница стоимости составляет 237.775,сумма С пунктами договора, освобождающими застройщика от выплаты разницы стоимости площади истцы не согласны, поскольку полагают данные пункты ничтожными, нарушающими их права как потребителей. Истцы направили ответчику претензию о добровольном урегулировании спора, ответа на которую не последовало.

По делу проведена судебная строительно-техническая экспертиза, по выводам которой стоимость устранения недостатков составляет сумма

В связи с чем, в окончательной редакции иска истцы просят суд признать абзацы 7 и 8 пункта 1.4 договора ничтожными, взыскать с ответчика в равных долях денежные средства в счет уменьшения площади объекта в размере 237.775,сумма, расходы на устранение недостатков объекта в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, штраф в размере 50 % от суммы присужденной судом, из которого 50% в пользу общественной организации.

Представитель МООПзПП «Линия права» по доверенности ФИО3 в судебном заседании доводы иска, в его уточненной редакции, поддержал, настаивал на удовлетворении.

Представитель ответчика по доверенности ФИО4 в судебном заседании иск не признала, просила отказать, а также ходатайствовала о предоставлении отсрочки исполнения выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

-Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, что 10.11.2021 г. между ООО «Специализированный застройщик «Переделкино-Ближнее» (застройщик), ФИО1 и ФИО2 (участники) заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

В соответствии с условиями договора, застройщик обязался своими силами или с привлечением третьих лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать участнику долевого строительства входящий в его состав объект долевого строительства – квартиру № расположенной по строительному адресу: адрес, адрес,.

Участники долевого строительства оплату по договору в размере 11.823.936,сумма внесли в полном объеме.

04.04.2023г. стороны подписали акт приема-передачи.

Согласно ст. 424 ГК РФ Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

В соответствии со ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В целях проверки принятого объекта долевого строительства, истцы обратились в ООО «ЦСЭ «Релианс», согласно заключению №Спк-109п от 29.11.2023г., стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов и сопутствующих затрат, необходимых для устранения выявленных недостатков в квартире составляет 1.107.500 руб.

По ходатайству представителя ответчика, в целях всестороннего и объективного рассмотрения настоящего спора, судом назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «М-Эксперт».

Согласно выводам судебной экспертизы, по результатам проведенного обследования помещений квартиры №, по расположенной по адресу: адрес, установлено, что в квартире имеются строительные недостатки (дефекты), обнаруженные дефекты возникли при производстве строительно-монтажных и отделочных работ застройщиком, качество работ не в полном мере соответствует строительным, техническим и иным нормам, а также договору участия в долевом строительстве. Стоимость работ и материалов, необходимая для устранения недостатков (дефектов) составляет сумма

Оснований не доверять вышеуказанному заключению экспертов у суда не имеется, поскольку экспертиза проводилась компетентным экспертным учреждением в соответствии со ст.ст. 79, 84, 86 ГПК РФ, с осмотром объекта недвижимости, с надлежащим уведомлением сторон по делу, заключение экспертов отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ.

Оценивая собранные по делу доказательства в совокупности с нормами действующего законодательства, суд приходит к выводу о том, что в ходе судебного разбирательства бесспорно установлено, что качество переданного ответчиком истцам объекта не соответствует условиям заключенного между сторонами договора, а потому требования истцов о взыскании расходов на устранение недостатков, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В связи с изложенным, с ответчика в пользу истцов подлежат взысканию денежные средства в размере сумма

Разрешая требования истцов о признании пункта договора недействительным и о взыскании с ответчика денежных средства в счет соразмерного уменьшения цены договора, суд исходит из следующего.

Согласно п. 1 акта приема-передачи к Договору участия в долевом строительстве № от 10.11.2021г., фактическая площадь переданного объекта составила 53,60 кв.м., то есть меньше на 1,1 кв.м., указанной в п. 2.1 Договора.

Вместе с тем, согласно п. 1.4. Договора стороны пришли к соглашению о том, что любое изменение адрес строительства не влечет перерасчет цены договора, указанной в п. 4.1 договора. допустимым изменением общей площади, передаваемого участникам объекта долевого строительства, является изменение общей площади объекта долевого строительства в любую сторону, но не более, чем на 5 (пять) процентов от проектной площади.

Так, согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ, изменение цены после заключения Договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных Договором, законом, либо в установленном законом порядке.

В силу п. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по соглашению сторон цены договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих условий Договора.

Истцы заключили Договор добровольно, а значит, согласились с его условиями в полном объеме, доказательств обратного, суду не представлено. Стороны определили, что проектная площадь квартиры по окончанию строительства может измениться, и перерасчет будет произведен при соблюдении определенных условий.

Таким образом, ответчик построив (создав) квартиру с площадью, отличной от проектной, не отступил от условий Договора.

В связи с чем, законных оснований для удовлетворения иска в части требований истцов о признании пункта договора недействительным, взыскании с ответчика денежных средства в счет соразмерного уменьшения цены договора, в связи с изменением фактической площади объекта, у суда не имеется.

Истцами также заявлены требования о взыскании с ответчика компенсации морального вреда в размере сумма

Согласно ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ( в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ) моральный вред, причиненный гражданину – участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина – участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Суд соглашается с доводами истцов о причинении морального вреда и приходит к выводу о взыскании с ответчика компенсации морального вреда, однако сумму в заявленном размере суд полагает завышенной и, принимая во внимание, характер нравственных страданий, учитывая фактические обстоятельства дела, приходит к выводу о взыскании с ответчика компенсации морального вреда в размере сумма

Истцами также заявлены требования о взыскании с ответчика штрафа.

Согласно ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке (в ред. Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ)

Разрешая требования о взыскании с ответчика штрафа за неудовлетворение требований в добровольном порядке, суд приходит к выводу что, поскольку претензия истцов в адрес ответчика направлена 30.11.2023 г., то есть срок исполнения претензии (10 дней) не приходился на период действия моратория, введённого Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», а потому указанный выше штраф подлежит взысканию с застройщика.

Размер штрафа составит: сумма = (675.000+20.000) х 5%.

Согласно пункту 6 статьи 13 Закона о ЗПП при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.

Соответственно сумма подлежит взысканию в пользу МООПзПП «Линия права», и сумма в пользу истцов (34.750/3).

В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд, анализируя все собранные по делу доказательства в их совокупности, приходит к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по вышеуказанным основаниям.

Также, суд принимает во внимание, что в соответствии с п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 г., в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2024 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

Таким образом, суд полагает необходимым предоставить ответчику отсрочку исполнения решения суда в части финансовых санкций до 31.12.2024г.

На основании изложенного, руководствуясь Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», ст. ст. 15, 309, 310, 330, 333 ГК РФ, ст.ст. 56, 60, 79, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Переделкино-Ближнее» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспортные данные), ФИО2 (паспортные данные) в равных долях денежные средства в счет устранения недостатков в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, штраф в размере сумма

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Переделкино-Ближнее» (ИНН <***>) в пользу Межрегиональной общественной организации потребителей по защите прав потребителей «Линия права» (ИНН <***>) штраф в размере сумма

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Предоставить ООО «Специализированный застройщик «Переделкино-Ближнее» (ИНН <***>) отсрочку исполнения решения суда в части взыскания финансовых санкций до 31.12.2024г.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Душкина А.А.

Решение изготовлено в окончательной форме: 03.02.2025г.