89RS0004-01-2022-000329-69

Дело № 2-217/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Новый Уренгой 18 апреля 2023 года

Новоуренгойский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе

Председательствующего судьи Литвинова В.Е.,

при секретаре Биртаевой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «СП Фоника» в лице конкурсного управляющего ФИО2, ФИО3 о признании права собственности на недвижимое имущество, признании не возникшим право собственности ФИО3 на жилое помещение, встречному иску ООО «СП Фоника» в лице конкурсного управляющего ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи,

с участием истца-ответчика ФИО1, ее представителя ФИО4, представителя ответчика-истца ООО «СП Фоника» ФИО5, ответчик ФИО3, представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по ЯНАО в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО "СП Фоника" в лице конкурсного управляющего ФИО7 о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на недвижимое имущество.

Иск мотивирован тем, что между ФИО1 и ООО "СП Мостострой- 12" в лице генерального директора ФИО6 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ЯНАО, <адрес>. 31.01.2014 года подписано дополнительное соглашение к вышеуказанному договору, в соответствии с которым продавцом квартиры являлось ООО "СП Фоника", стоимость квартиры по данному договору определена в размере 1 643 901 рублей. Денежные средства внесены истцом в качестве задатка в размере 538 393 рублей по предварительному договору купли-продажи № <данные изъяты> от 01.12.2005 года и засчитывались в счет исполнения обязательств по договору, оставшуюся часть долга в равных долях работодатель ООО "СП Мостострой-12" на основании заявления истца удерживал из заработной платы и перечислял на расчетный счет ООО "СП Фоника". После расторжения трудового договора, истица выполнила в полном объеме свои обязательства, однако не смогла произвести государственную регистрацию права на квартиру, поскольку ответчик уклоняется от совершения действий по переходу права собственности на спорное имущество.

В процессе рассмотрения дела истица уточнила исковые требования, указала конкурсным управляющим ООО «СП Фоника» ФИО2, просила привлечь в качестве второго ответчика ФИО3, за которой зарегистрировано право собственности на спорную квартиру, привлечь в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу в лице Межмуниципального отдела по г. Новый Уренгой и Тазовскому району Управления Росреестра по ЯНАО, признать не возникшим право собственности ФИО3 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, признать право собственности ФИО1 на это жилое помещение.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания от 05 апреля 2022 года, уточнение иска принято.

ООО «СП Фоника» в лице конкурсного управляющего ФИО2 обратилось со встречным иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры от 01.08.2006 года (с учетом дополнительного соглашения от 31.01.2014 года) в связи с отсутствием доказательств, подтверждающих оплату ФИО1 стоимости жилого помещения по договору.

В судебном заседании ФИО1, ее представитель ФИО4 заявленные требования поддержали, возражали против удовлетворения встречного иска.

Представитель ответчика-истца ФИО5 возражала против удовлетворения первоначального иска, требования встречного иска поддержала.

Ответчик ФИО3, представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по ЯНАО в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства дела по представленным сторонами доказательствам, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что 01.08.2006 года между ФИО1 и ООО «Совместное предприятие Мостострой -12» в лице генерального директора ФИО6 был заключен договор купли продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Согласно пунктам 2.2.1, 2.2.2 договора 538 393 руб. были выплачены в качестве задатка до заключения Договора, оставшаяся часть цены в размере 1 105 508 руб. подлежала выплате до 31.12.2020, то есть с рассрочкой платежа.

В силу пункта 4.2 договора регистрация права собственности на покупателя осуществляется после полной оплаты.

01.08.2006 года ФИО1 получила квартиру во владение, то есть была вселена согласно Акту приема-передачи.

Указанная сделка (договор купли-продажи) зарегистрирована в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО 09.10.2006 за номером <данные изъяты>.

31.01.2014 между ООО «СП Фоника» и ФИО1 подписано дополнительное соглашение, которым подтверждено, что права и обязанности продавца по договору купли-продажи квартиры от 01.08.2006 года переходят к ООО «СП Фоника», что также было зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО 14.03.2014 за номером <данные изъяты>.

Из объяснений ФИО1, ее представителя ФИО4 усматривается, что в мае 2017 года оплата за квартиру в полном объеме была внесена. Указанное подтверждается актом сверки расчетов от 30 мая 2017 года.

Между тем, ФИО1 не обращалась за государственной регистрацией перехода права, впервые заявила о регистрации в 2019 году, однако представитель ООО «СП Фоника», находящегося в стадии ликвидации, в регистрационный орган для совместной подачи заявления о регистрации права собственности не явился, в связи с чем регистрация перехода права собственности к ФИО1 не была произведена.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «СП Фоника» признано банкротом и в его отношении открыто конкурсное производство.

Поскольку регистрация перехода права не была осуществлена, конкурсным управляющим имущество включено в конкурсную массу.

Конкурсный управляющий ООО «СП Фоника» обратился в Новоуренгойский городской суд ЯНАО с исковым заявлением о выселении ФИО1, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 из спорной квартиры, снятии указанных лиц с регистрационного учета.

Заочным решением Новоуренгойского городского суда от 08.07.2021 по делу № 2-2155/2021 исковое заявление удовлетворено.

25.12.2012 года на электронной площадке ООО «Ру-Трейд» организатором торгов размещено следующее информационное сообщение: «Лот № <данные изъяты>: жилое помещение (квартира), кадастровый № <данные изъяты>, 3-й этаж, общей площадью 60,90 кв.м, 48. Квартира самовольно занята, удовлетворен иск о выселении».

Согласно сообщению в ЕФРСБ № <данные изъяты> от 25.01.2022 о результатах торгов, протоколу об определении участников торгов № <данные изъяты> и протоколу результатов проведения торгов № <данные изъяты> от 25.01.2022, победителем торгов по лоту продажи спорной квартиры признана ФИО3 Цена по договору составляет 5 911 658 руб.

В соответствии с сообщением в ЕФРСБ № <данные изъяты> от 27.01.2022 с ФИО3 заключен договор купли продажи от 26.01.2022 года. Согласно выписке из ЕГРН право собственности ФИО12 зарегистрировано на вышеуказанную квартиру 04.02.2022 года.

Заочное решение Новоуренгойского суда ЯНАО от 08.07.2021 по гражданскому делу № 2-2155/2021 по иску конкурсного управляющего ООО «СП Фоника» ФИО2 к ФИО1 и др. о выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения и снятии с регистрационного учета, отменено 10.02.2022 года.

Вопрос о выселении приостановлен до разрешения гражданского дела № 2-948/2022 по иску ФИО1 о признании права собственности на спорное жилое помещение, принятое к производству 24.01.2022 года.

В рамках указанного дела в интересах ФИО1 определением Новоуренгойского городского суда ЯНАО от 01.02.2022 наложен арест на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты>, по делу №2-2155/2021.

Таким образом, на дату объявления торгов по реализации спорного объекта недвижимости состоявшимися (25.01.2022) и дату заключения договора купли-продажи по результатам торгов (26.01.2022), в суде общей юрисдикции уже был инициирован спор о праве на указанный объект (24.01.2022), а на дату регистрации перехода прав собственности (04.02.2022) имелся судебный акт о наложении ареста на спорный объект (01.02.2022).

Соответственно, на момент проведения торгов и заключения договора между ФИО3 и ООО «СП Фоника» квартира являлась предметом спора между ФИО1 и ООО «СП Фоника».

Вместе с тем в пункте 1.2 договора от 26.01.2022 года, заключенного между ФИО3 и ООО «СП Фоника» указано, что имущество принадлежит продавцу на праве собственности, никому другому не продано, не заложено, в споре под арестом и запретом не состоит, что не соответствовало действительности на момент заключения данного договора.

Таким образом, у конкурсного управляющего не имелось оснований к выставлению на торги объекта недвижимости при наличии не расторгнутого договора купли-продажи от 01.08.2006 года и в отношении которого не разрешен спор о праве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ основной обязанностью продавца по договору купли-продажи недвижимости является передача вещи в собственность покупателю. Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Одновременно пункт 1 статьи 556 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи проданного недвижимого имущества от продавца к покупателю: такая передача в обязательном порядке оформляется особым документом - подписываемым сторонами сделки передаточным актом либо иным документом о передаче (абзац первый); обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абзац второй).

Статьи 551, 556 ГК РФ определяют момент исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю: передача должна состояться до государственной регистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после государственной регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе.

ООО «СП «Фоника» и ФИО3 в договоре от 26.01.2022 года не отошли от диспозитивных положений абзаца второго пункта 1 статьи 556 ГК РФ, а именно, не предусмотрели, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать квартиру. В связи с этим они оформили акт приема-передачи квартиры, однако данный акт, представленный в регистрирующий орган, заведомо недостоверен: ООО «СП «Фоника» в принципе не могло передать квартиру ФИО3, а ФИО3 принять ее, поскольку имущество все время находилось во владении ФИО1

Таким образом, основная обязанность по договору купли-продажи от 26.01.2022 года не была исполнена продавцом ООО «СП «Фоника» - не состоялась передача недвижимости покупателю, являющаяся в данном случае необходимой предпосылкой для регистрации перехода права собственности.

При таких обстоятельствах ФИО3 не приобрела право собственности на квартиру (пункт 2 статьи 218 ГК РФ).

ФИО1 22.03.2022 года обратилась в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с заявлением об оспаривании торгов по продаже имущества должника в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «СП Фоника», предъявив требования о признании недействительными торгов по продаже имущества ООО «СП Фоника» (лот № <данные изъяты>), состоявшихся 25.01.2022 и оформленных протоколом о результатах торгов № <данные изъяты> от 25.01.2022; о признать не возникшим право собственности ФИО3 на жилое помещение (квартира), кадастровый номер <данные изъяты>, 3-й этаж, общей площадью 60,90 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>; о признании права собственности ФИО1 на жилое помещение (квартира), кадастровый номер <данные изъяты>, 3-й этаж, общей площадью 60,90 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>.

Определением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 05.11.2022 по делу № <данные изъяты>, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2023 года, заявление ФИО1 удовлетворено частично.

Признаны недействительными результаты торгов посредством публичного предложения, организованных конкурсным управляющим ООО «СП «Фоника» ФИО2 с 27.12.2021 по 15.02.2022 на электронной площадке ООО «Ру-Трейд» по лоту № <данные изъяты>, оформленные протоколом от 25.01.2022 № <данные изъяты> в отношении жилого помещения (квартира), кадастровый номер <данные изъяты>, 3-й этаж, общей площадью 60,90 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Признан недействительным договор купли-продажи от 26.01.2022, заключенный по результатам торгов с покупателем ФИО3 в отношении жилого помещения (квартира), кадастровый номер <данные изъяты>, 3-й этаж, общей площадью 60,90 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Возвращены с расчетного счета ООО «СП «Фоника» в пользу ФИО3 денежные средства в размере 5 911 658 рублей.

Производство по заявлению ФИО1 в части признания права собственности ФИО1 на жилое помещение (квартира), кадастровый номер <данные изъяты>, 3-й этаж, общей площадью 60,90 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, прекращено.

Изложенные выше обстоятельства установлены вступившим в законную силу определением Арбитражного суда ЯНАО от 05.11.2022 года и постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2023 года.

В силу п.п.2, 3 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом. При рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

В соответствии с п.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из анализа договора купли-продажи квартиры от 01 августа 2006 года, а также дополнительного соглашения к нему от 31 января 2014 года следует, что они совершены в надлежащей форме (ст.550 ГК РФ), при достижении согласия сторон по всем существенным условиям, подписаны сторонами, исполнены ими, предмет договора в силу ч.1 ст.556 ГК РФ фактически передан покупателю в день заключения договора путем подписания акта приема-передачи. Указанная сделка правильно отражает волю ее участников, соответственно привела к тем результатам, которые они имели в виду.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В соответствии с пунктом 2 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 4 той же статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Из содержания договора следует, что сторонами согласованы все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, включая его предмет, позволяющий определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, стоимость и момент передачи недвижимости, уплаты денежных средств.

Кроме того, при заключении договора и дополнительного соглашения представители ООО «Совместное предприятие Мостострой-12», ООО «Совместное предприятие Фоника» (руководители) должны были располагать полной информацией об условиях заключаемого договора и указанные организации добровольно, в соответствии с волеизъявлением, приняли на себя все права и обязанности, определенные договором.

Суд полагает, что приняв решение об отчуждении квартиры в собственность ФИО1 путем заключения договора купли-продажи, ООО «Совместное предприятие Мостострой-12», ООО «Совместное предприятие Фоника» безусловно действовали по своему усмотрению и в своих интересах.

Договор купли-продажи в установленном законом порядке недействительным не признан, требования о признании его недействительным ООО «Совместное предприятие Фоника» не заявлялись, обстоятельства, указывающие на ничтожность договора, судом не установлены. Имущество фактически передано покупателю.

Акт сверки расчетов от 30 мая 2017 года скреплен печалью ООО «СП Фоника», подписан его руководителем, из обстановки для ФИО1 явствовало, что документ подписан от имени ООО «СП Фоника» и надлежащим лицом.

До настоящего времени каких-либо претензий о просрочке оплаты по договору купли-продажи, требований об уплате каких-либо просроченных сумм по договору, а также требований о расторжении договора купли-продажи ни ООО «СП Фоника», ни его правопредшественником - продавцом ФИО1 не предъявлялось.

Таким образом, ФИО1 представлены доказательства, подтверждающие факт полной оплаты стоимости спорной квартиры по договору купли продажи.

Учитывая изложенное, требования ФИО1 являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Встречные требования ООО «СП Фоника» о расторжении договора купли-продажи удовлетворению не подлежат по доводам, изложенным выше.

Кроме того, суд признает убедительными доводы представителя ФИО1 ФИО4 о пропуске срока обращения в суд с иском о расторжении договора.

Акт сверки расчетов с ООО «СП Фоника», подтверждающий полную оплату ФИО1 стоимости спорной квартиры, подписан 30 мая 2017 года, скреплен печатью организации, а конкурсное производство открыто в отношении ООО «СП Фоника» с 18.01.2018 г. по делу № <данные изъяты>, что подтверждается сведениями, указанными в определении Арбитражного суда ЯНАО от 05.11.2022г. о признании торгов и договора купли продажи спорной квартиры с ФИО3 недействительными. Соответственно, трехлетний срок для расторжения договора купли-продажи начал течь с 19.01.2018 г. Кроме того, 14.10.2019 г. ФИО1 направляла посредством телеграмм уведомления ответчику о направлении его представителя для регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к ФИО1, которые были получены ООО «СП Фоника». Таким образом, трехлетний срок исковой давности для расторжения договора купли-продажи на дату предъявления встречного иска истек.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Признать не возникшим право собственности ФИО3 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>.

Признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>.

Настоящее решения является основанием для государственной регистрации перехода права собственности по договору от 01.08.2006 года, дополнительному соглашению к нему от 31.01.2014 года на квартиру <адрес> от ООО «Совместное предприятие Фоника» к ФИО1.

В удовлетворении требований ООО «СП Фоника» к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры от 01.08.2006 года (с учетом дополнительного соглашения от 31.01.2014 года) отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в суд Ямало-Ненецкого автономного округа путем подачи апелляционной жалобы через Новоуренгойский городской суд.

Судья В.Е. Литвинов

СПРАВКА:

Мотивированное решение составлено 03 мая 2023 года.

Судья В.Е. Литвинов