Производство № 2-2064/2025
УИД 28RS0004-01-2024-020290-40
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
4 июля 2025 года город Благовещенск
Благовещенский городской суд Амурской области в составе
председательствующего судьи Кузьмина Т.И.,
при секретаре Лобода Т.А.,
при участии в заседании представителя истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к собственникам помещений многоквартирного дома № *** г. Благовещенска - ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, АкчуР.Р. А., А.А. В., ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48 Чуньлян, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, Доля Н.А., ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69 Н.евна, ФИО70, ФИО71, ФИО72, Замогильная Л.А., ФИО73, ИвА.А. ИвА., ФИО74, ФИО75, ФИО76, ФИО77, ФИО78, ФИО79, ФИО80 А.дровна, ФИО81, ФИО82, ФИО83, ФИО84 кВ, ФИО85, ФИО86, ФИО87, ФИО88, ФИО89, ФИО90, ФИО91, ФИО92, ФИО93, ФИО94, ФИО95, ФИО96, ФИО97, ФИО98, ФИО99, ФИО100, ФИО101, ФИО101, ФИО102, ФИО103, ФИО104, ФИО105, ФИО106, ФИО107, ФИО108, ФИО109,, ФИО110, ФИО111, ФИО112, ФИО113, ФИО114, ФИО115, ФИО116, ФИО117, ФИО118, ФИО119, Лю ФИО120, ФИО121, ФИО122, ФИО123, ФИО124, ФИО125, ФИО126, ФИО127, ФИО128, ФИО129, ФИО129, ФИО130, ФИО131, ФИО132, ФИО133, ФИО134, ФИО135, ФИО136, ФИО137, ФИО138, ФИО139, ФИО140, ФИО141, ФИО142, ФИО143, Небесный Ю.А., ФИО144, ФИО145, ФИО146, ФИО147, ФИО148, Н.С. Н., Н.С. Н., ФИО149, ФИО150, ФИО151, ФИО152 С.ч, ФИО153, ФИО154, ФИО155, ФИО156, ФИО157, ФИО158, ООО "Великая Стена", ФИО159, ФИО160, ФИО161, ФИО162, ФИО163, ФИО164, ФИО165, ФИО166, ФИО167, ФИО168, ФИО169, ФИО170, ФИО171, ФИО172, ФИО173, ФИО174 А.ич, ФИО175, ФИО176 АлексА.на, ФИО176, ФИО177, ФИО178, ФИО179,, РепИ.И. А., ФИО180, ФИО181, ФИО182, ФИО183, ФИО184, ФИО185, ФИО186, ФИО187 об исключении мэжэтажных лестниц из состава общего имущества многоквартирного дома, включении мэжэтажных лестниц в общую площадь нежилого помещения,
установил:
ФИО2 обратился в суд с настоящим исковым заявлением, в обоснование требований которого указал, что является собственником нежилых помещений, расположенных во встроено-пристроенном помещении многоквартирного жилого дома № *** в г. Благовещенске Амурской области. Во встроено-пристроенном помещении расположены три офисных помещения: офисное помещение общей площадью 109,3 кв. м, с кадастровым номером ***, расположенное на первом этаже, принадлежащее истцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, номер государственной регистрации ***-28/034/2024-5 от 08.08.2024; офисное помещение общей площадью 103 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенное на первом этаже принадлежащее истцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, номер государственной регистрации ***-28/034/2024-3 от 08.08.2024; офисное помещение общей площадью 261 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенное на втором этаже нежилого помещения, принадлежащее истцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, номер государственной регистрации ***-28/030/2024-3 от 21.04.2024; межэтажная лестница площадью 49,8 кв.м, предусмотренная проектом, связывающая первый и второй этажи, включена в состав общего имущества собственников МКД. Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: *** со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, представляет собой завершенный строительством объект недвижимого имущества, объекты недвижимости принадлежащие истцу на праве собственности, существуют в натуре как отдельное изолированное помещение, со своими характеристиками и определенным месторасположением, не затрагивают общее имущество указанного выше многоквартирного дома, не нарушают права и законные интересы иных собственников, безопасны для жизни и здоровья граждан. В соответствии с проектной документацией, нежилое встроено-пристроенное помещение является самостоятельным помещением с отдельным входом, функционально не связано с другими помещениями многоквартирного дома, в том числе с подъездами, квартирами, офисами и иными техническими помещениями, вспомогательные помещения (лестницы, переходы, и т.д.) не являются местами общего пользования МКД, требующими постоянного доступа собственников жилых помещений. Поскольку изначально при строительстве МКД не пред полагал ось включение спорной межэтажной лестницы в состав общего имущества собственников МКД, так как она создавалась как часть нежилого помещения, считаем, что она включена в состав общего имущества необоснованно, в результате чего собственники общего имущества МКД не должны принимать решение об уменьшении состава общего имущества. Все помещения, расположенные в нежилом помещении, относятся исключительно к данному помещению, в том числе лестницы и коридоры и не являются общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома и их исключение из состава общего имущества собственников МКД не затронет права и интересы, а также не нарушит права третьих лиц и жильцов дома.
На основании изложенного, уточнив требования, просит: исключить из состава общего имущества собственников многоквартирного дома № *** с кадастровым номером *** межэтажные лестницы общей площадью 50,2 кв.м, расположенную в нежилом встроено-пристроенном помещении; включить межэтажные лестницы общей площадью 50,2 кв.м в общую площадь нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного на втором этаже нежилого встроено-пристроенного помещения, расположенного по адресу: ***, указать, что настоящее решение является основанием для погашения права общей долевой собственности в Едином государственном реестре недвижимости на межэтажные лестницы, расположенные в встроенно-пристроенном помещении МКД, находящегося по адресу: ***, указать, что настоящее решение является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в части исключения межэтажных лестниц, площадью 50,2 кв.м из помещения с кадастровым номером ***, и включения их в площадь нежилого помещения с кадастровым номером ***.
Судом к участию в деле, в качестве соответчиков, привлечены собственники помещений в указанном доме.
В судебное заседание, помимо представителя истца, не явились остальные уведомлявшиеся о времени и месте рассмотрения дела участники процесса. При таких обстоятельствах, и на основании правил ст. 167 ГПК РФ, суд определил, рассмотреть дело при данной явке.
В судебном заседании представитель истца настаивала на доводах искового заявления, просила требования удовлетворить.
Выслушав пояснения представителя истца, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Истец ФИО2 является собственником трех офисных помещений многоквартирного дома № ***:
- офисное помещение общей площадью 109,3 кв. м, с кадастровым номером ***, расположенное на первом этаже, принадлежащее истцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, номер государственной регистрации ***-28/034/2024-5 от 08.08.2024;
- офисное помещение общей площадью 103 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенное на первом этаже принадлежащее истцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, номер государственной регистрации ***-28/034/2024-3 от 08.08.2024;
- офисное помещение общей площадью 261 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенное на втором этаже нежилого помещения, принадлежащее истцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, номер государственной регистрации ***-28/030/2024-3 от 21.04.2024.
Ранее, собственником указанных помещений являлась ФИО188, застройщиком дома являлось ООО «Великая Стена».
В состав офисных помещений не входят межэтажные лестницы и пролеты площадью 50,2 кв.м, которые отнесены к составу общего имущества многоквартирного дома № ***, включены в состав нежилого помещения с кадастровым номером ***.
Включение лестниц с пролетами в состав общего имущества многоквартирного дома № *** истец считает ошибочным, полагая, что такие лестницы с пролетами функционально служат обслуживанию только его офисных помещений, вследствие чего к общему имуществу дома отнесены быть не могут.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса РФ к способам защиты гражданских прав относятся восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, а также путем признания права.
По смыслу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (определения от 19 мая 2009 года N 489-О-О, от 13 октября 2009 года N 1204-О-О, от 22 апреля 2010 года N 545-О-О, от 24 февраля 2011 года N 137-О-О и др.).
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).
В силу пункта 4 указанных Правил N 491 в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Из анализа приведенных норм материального права и разъяснений по их применению следует, что при определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений к категории общего имущества либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, юридически значимыми по делу являются такие обстоятельства, как - для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались, предназначены ли они для обслуживания, использования и доступа в более чем одно помещение в данном доме, связаны ли с ним функциональным назначением.
Так, согласно п. "а" ч. 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в состав общего имущества включаются, в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование.
Во исполнение части 3 статьи 39 ЖК РФ принято постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 об утверждении Правил содержания общего имущества в МКД (далее - Правила N 491), которыми в том числе установлен порядок определения состава общего имущества МКД.
Частью 2 статьи 36 ЖК РФ за собственниками помещений в многоквартирном доме закреплено право владения, пользования и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжения общим имуществом МКД.
В соответствии с ч. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Согласно ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе, при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений.
Судом установлено и стороной истца не оспаривается, что спорные нежилые помещения включены в состав нежилого помещения с кадастровым номером ***, отнесенного к общему имуществу собственников помещений многоквартирного жилого дома, тем самым права на них зарегистрированы в ЕГРН за собственниками помещений многоквартирного жилого дома № ***, отчуждение их в собственность истицы повлечет изменение размера общего имущества многоквартирного дома.
Общее имущество не может быть отчуждено без согласия сособственника на прекращение его права собственности на общее имущество (ст. 252 ГК РФ).
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 07.11.2022 года № 33АП-3792/2022 установлено, что 30 июня 2017 года между ООО «Великая стена» (Застройщик) и ФИО188 (Участник) заключен договор № 2/3-11 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения, по условиям которого, участник принимает долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: <...> кадастровый номер земельного участка ***, а также, указанного в настоящем договоре общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома, а застройщик обязуется передать участнику после ввода указанного дома в эксплуатацию объект долевого строительства – офисное помещение (объект), назначение: нежилое, расположенное на втором этаже многоквартирного дома, под проектным номером – 11, в осях «П-А», «18-27», общей проектной площадью 265,8 кв.м. (п. 1.3 Договора).
Номер объекта и его общая площадь, указанные в п. 1.3 настоящего договора являются проектными. Изменение площади объекта до +/-2% от проектной площади не является нарушением условий договора и не может служить основанием для изменения стоимости объекта, указанной в п. 3.2 настоящего договора. Стороны допускают, что площадь отдельных помещений может быть уменьшена или увеличена за счет, соответственно, увеличения или уменьшения других помещений объекта долевого строительства в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Фактический номер и фактическая площадь объекта, определяются по техническому паспорту, после паспортизации дома и сетей, по окончании строительства и указываются в акте приема-передачи (п. 1.3 Договора).
Пунктами 3.1, 3.2 Договора согласованы условия о стоимости объекта, согласно которым стоимость одного квадратного метра общей площади объекта составляет 43 266 рублей. Стоимость объекта долевого участия в строительстве составляет 11 500 103 рубля, которая включает в себя стоимость работ (услуг) застройщика по организационно-техническому обеспечению строительства объекта.
В силу п. 3.4 Договора, по соглашению сторон цена договора может быть изменена в следующих случаях: внесения изменений и дополнений в проектную документацию объекта долевого строительства в соответствии с изменениями действующего законодательства, но не более 10% от общей стоимости объекта долевого строительства; корректировки площади объекта долевого строительства более чем на 2%; внесения изменений в состав (комплектацию) объекта долевого строительства по соглашению сторон.
Обязательства по оплате объекта долевого строительства в объеме нежилого офисного помещения общей площадью 265,8 кв. м по установленной договором цене в размере 11 500 103 рубля ФИО188 исполнены, что сторонами не оспаривалось.
Согласно техническому паспорту, выполненному МУП Белогорсктехинвентаризация», по состоянию на 10 июля 2019 года, в отношении встроенного нежилого помещения 20016, расположенного по адресу: ***, общая площадь нежилого помещения 20016, литер А, расположенного на 2-м этаже, составляет 310,9 кв.м.
Согласно проектной документации на многоквартирный жилой дом с помещениями общественного назначения, расположенный в квартале 27 г. Благовещенска (план 2 этажа 3 секция), экспликация помещений позволяет определить размещение на данном этаже помещений и их площадь: Проектный номер 1- вестибюльная группа с регистрацией проектной площадью 28,3 кв.м., проектный номер 2 -коридор площадью 38,3 кв.м., проектный номер 3 -рабочий кабинет (офис №3) площадью 18,2 кв.м., проектный номер 4- рабочий кабинет (офис №3) площадью 8 кв.м., проектный номер 5- рабочий кабинет (офис №3) площадью 25 кв.м., проектный номер 5а- подсобное помещение площадью 5,3 кв.м., проектный номер 6- рабочий кабинет (офис №3) площадью 16,0 кв.м., проектный номер 7- рабочий кабинет (офис №3) площадью 16,9 кв.м., проектный номер 8- подсобное помещение 3,7 кв.м., проектный номер 9- рабочий кабинет (офис 33) 18,7 кв.м., проектный номер 10- рабочий кабинет (офис №3) площадью 10,1 кв.м., проектный номер 11- рабочий кабинет (офис №3) площадью 12,2 кв.м, проектный номер 12- санузел для посетителей площадью 2,6 кв.м., проектный номер 13- санузел для персонала площадью 2,6 кв.м., проектный номер 14- кладовая 3,0 кв.м., проектный номер 15- комната персонала 15,8 кв.м., проектный номер 16- кабинет заведующего 22,8 кв.м., проектный номер 17- санузел 15,1 кв.м., проектный номер 18- лестница ЛК-5 15,1 кв.м., проектный номер 19- лестница ЛК-5* 8,4 кв.м., проектный номер 20- лестничная клетка ЛК-2 площадью 18,7 кв.м., проектный номер 21- гардеробная персонала – 3,6 кв.м.
Согласно условиям договора №2/3-11 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, с помещениями общественного назначения, заключенного между ООО «Великая Стена» и ФИО188 30 июня 2017 года, предметом договора является – офисное помещение, назначение: нежилое, расположенное на втором этаже многоквартирного дома, под проектным номером -11, в осях «П-А», №18-27», общей проектной площадью 265,8 кв.м., состоящее из следующих нежилых помещений:
1) нежилое помещение, расположенное на втором этаже, назначение: вестибюльная группа с регистратурой, гардеробом верхней одежды и ожидальной, проектная площадь (объекта) составляет 28,3 кв.м., с проектным номером 1;
2) нежилое помещение, расположенное на втором этаже, назначение: коридор, проектная площадь нежилого помещения (объекта) составляет 40,6 кв.м, с проектным номером 2;
3) нежилое помещение, расположенное на втором этаже, назначение: рабочий кабинет, проектная площадь нежилого помещения (объекта) составляет 18,5 кв.м, с проектным номером 3;
4) нежилое помещение, расположенное на втором этаже, назначение: подсобное помещение, проектная площадь нежилого помещения (объекта) составляет 8,0 кв.м, с проектным номером 4;
5) нежилое помещение, расположенное на втором этаже, назначение: рабочий кабинет, проектная площадь нежилого помещения (объекта) составляет 33,6 кв.м, с проектным номером 5;
6) нежилое помещение, расположенное на втором этаже, назначение: рабочий кабинет, проектная площадь нежилого помещения (объекта) составляет 16,9 кв.м, с проектным номером 6;
7) нежилое помещение, расположенное на втором этаже, назначение: рабочий кабинет, проектная площадь нежилого помещения (объекта) составляет 17,4 кв.м, с проектным номером 7;
8) нежилое помещение, расположенное на втором этаже, назначение: подсобное помещение, проектная площадь нежилого помещения (объекта) составляет 3,7 кв.м, с проектным номером 8;
9) нежилое помещение, расположенное на втором этаже, назначение: рабочий кабинет, проектная площадь нежилого помещения (объекта) составляет 18,7 кв.м, с проектным номером 9;
10) нежилое помещение, расположенное на втором этаже, назначение: рабочий кабинет, проектная площадь нежилого помещения (объекта) составляет 11,6 кв.м, с проектным номером 10;
11) нежилое помещение, расположенное на втором этаже, назначение: рабочий кабинет, проектная площадь нежилого помещения (объекта) составляет 13,1 кв.м, с проектным номером 11;
12) нежилое помещение, расположенное на втором этаже, назначение: кладовая инвентаря, проектная площадь нежилого помещения (объекта) составляет 3,0 кв.м, с проектным номером 12;
13) нежилое помещение, расположенное на втором этаже, назначение: санузел для персонала проектная площадь нежилого помещения (объекта) составляет 2,5 кв.м, с проектным номером 13;
14) нежилое помещение, расположенное на втором этаже, назначение: санузел для посетителей, проектная площадь нежилого помещения (объекта) составляет 3,4 кв.м, с проектным номером 14;
15) нежилое помещение, расположенное на втором этаже, назначение: комната для персонала с гардеробом, проектная площадь нежилого помещения (объекта) составляет 19,1 кв.м, с проектным номером 15;
16) нежилое помещение, расположенное на втором этаже, назначение: кабинет заведующего, проектная площадь нежилого помещения (объекта) составляет 23,1 кв.м, с проектным номером 16;
17) нежилое помещение, расположенное на втором этаже, назначение: санузел, проектная площадь нежилого помещения (объекта) составляет 4,3 кв.м, с проектным номером 17. (согласно приложению№3).
При таких обстоятельствах, помещения под проектными номерами №18- лестница ЛК-5 15,1 кв.м., №19- лестница ЛК-5* 8,4 кв.м., № 20- лестничная клетка ЛК-2 площадью 18,7 кв.м. предметом договора не являлись. Не являлись также предметом договора помещения под проектным номером 5а – подсобное помещение, площадью 5,3 кв.м., и № 21 гардеробная персонала, площадью 3,6 кв.м.
Согласно Договору, у участника долевого строительства при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, пропорционально размеру площади объекта, которое не может быть отчуждено или передано отдельно от права собственности на объект долевого строительства. При этом в состав общего имущества многоквартирного дома жилого дома входят объекты, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты и др. (пункт 1.1 Договора).
В целях установления обстоятельств, имеющих значение для дела, по делу проведена судебная строительно-техническая экспертиза. Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы ООО «Земельный вопрос» от 23 мая 2022 года, по результатам обследования спорного нежилого офисного помещения, расположенного на 2 этаже МЖД по адресу: ***, под проектным номером 11, в осях «П-А», «18-27», установлен состав помещений данного спорного нежилого офисного помещения:
Этаж 1:
Лестничная клетка – 16,1 кв.м.,
Лестничная клетка – 6,6 кв.м,
Итого по 1 этажу – 22,7 кв.м.
Этаж 2:
Лестничная клетка – 10, 4 кв.м.,
Вестибюль – 29,7 кв.м,
Безопасная зона – 1,6 кв.м.,
Рабочий кабинет – 18, 5 кв.м.,
Комната отдыха – 7,6 кв.м.,
Подсобное помещение -9,6 кв.м.,
Рабочий кабинет – 24,5 кв.м.,
Рабочий кабинет – 15,9 кв.м.,
Коридор – 35,6 кв.м,
Кабинет заведующего – 22,6 кв.м.,
Санузел – 4,2 кв.м,
Комната персонала – 21,0 кв.м.,
Кладовая – 3,1 кв.м.,
Рабочий кабинет – 16,9 кв.м.,
Рабочий кабинет – 18,6 кв.м.,
Кладовая 3,8 кв.м.,
Лестничная клетка – 16,7 кв.м.,
Рабочий кабинет -12,2 кв.м.,
Санузел для персонала – 2,9 кв.м.,
Санузел для персонала – 1,2 кв.м.,
Санузел для персонала – 1,5 кв.м,
Рабочий кабинет – 10,0 кв.м.
Итого по 2 этажу – 288,1 кв.м
Всего по помещению 310, 8 кв.м.
Состав помещений спорного объекта недвижимости определен экспертом с учетом проектной документации и фактического состава помещений.
По результатам исследования материалов дела, спорного нежилого офисного помещения, расположенного на 2 этаже МЖД по ***, под проектным номером 11, в осях «П-А», «18-27», экспертом установлено, что на момент ввода объекта в эксплуатацию по сравнению с проектной документацией и технической документацией МЖД, несоответствие планировки не выявлено. Выявлено разночтение в планировке и площади спорного нежилого офисного помещения по сравнению с проектной документацией и технической документацией на момент ввода в эксплуатацию и фактом, которые обусловлены перепланировкой спорного нежилого офисного помещения, сделанной после ввода объекта в эксплуатацию. Разночтение в площади выявлено за счет установленной перепланировки и изначального не включения в общую площадь спорного помещения лестничных пролетов и лестниц. Кроме того, в выводах экспертом указано, что увеличение площади офисного помещения по сравнению с площадью, указанной в договоре № 2/3-11 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, произошло из-за изначально некорректного определения состава помещений, в результате которого в состав спорного нежилого помещения не были включены изолированные лестничные пролеты и лестницы, ведущие к спорному помещению, которые являются его неотъемлемой частью, поскольку предназначены исключительно для спорного помещения и используются в целях эксплуатации только для спорного помещения и включаются в его состав на основании Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.10.2020 № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места» и Приказа Минэкономразвития России от 18.12.2015 №953 (ред. от 25.09.2019) «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений» (Зарегистрировано в Минюсте России 02.03.2016 №41304) и требованиям, перечисленных в ст.24 Закона о госрегистрации недвижимости №218-ФЗ.
Оценивая данное заключение на предмет его соответствия требованиям в соответствии со ст. 55, 60, 79, 80, 86 ГПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу о том, что выводы эксперта о том, что увеличение площади офисного помещения по сравнению с площадью, указанной в договоре № 2/3-11 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, произошло из-за изначально некорректного определения состава помещений, в результате которого в состав спорного нежилого помещения не были включены изолированные лестничные пролеты и лестницы, ведущие к спорному помещению, которые являются его неотъемлемой частью, поскольку предназначены исключительно для спорного помещения и используются в целях эксплуатации только для спорного помещения и включаются в его состав, являются вопросами правового характера, разрешение которых отнесено к исключительной компетенции суда.
Согласно Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, к помещениям общего пользования в многоквартирном доме относятся, например, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы.
Применительно к данным положением, а также в соответствии с условиями договора №2/3-11 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, с помещениями общественного назначения, заключенного 30 июля 2017 года, объект долевого строительства – офисное помещение, расположенное на втором этаже многоквартирного дома, под проектным номером 11, площадью 265,8 кв.м. не включал в себя лестницы и лестничные клетки, существовавшие на момент заключения договора в экспликации помещений плана 2 этажа 3 секции.
Согласно проектной документации на многоквартирный жилой дом с помещениями общественного назначения, расположенный в квартале 27 г.Благовещенска, поэтажные лестницы и лестничные пролеты, предусматривались как места общего пользования.
Таким образом, спорные лестницы отнесены проектом к местам общего пользования, что было установлено вступившим в законную силу судебным актом. Оснований для переоценки указанного обстоятельства у суда отсутствуют.
Суд учитывает, что спорные лестницы и лестничные площадки не были включены в условия договоров участия в строительстве многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения от 31 июня 2017 года, от 27 января 2016 года, этими договорами не предусматривалось увеличение площади за счет присоединения помещений мест общего пользования.
Нахождение в собственности истца офисных помещений с кадастровыми номерами ***, ***, *** само по себе не свидетельствует об изменении статуса указанных помещений (лестниц и лестничного пролета), которые стали располагаться в пределах объектов, принадлежащих ФИО2
Напротив, в судебном заседании установлено, что лестницы площадью 16,5 кв.м (1 этаж), 16,7 кв.м (2 этаж) связывают между собой изолированные офисные помещения с кадастровыми номерами *** (2 этаж) и *** (1 этаж), лестницы площадью 6,6 кв.м (1 этаж), 10,4 кв.м (2 этаж) связывают между собой изолированные офисные помещения с кадастровыми номерами *** (2 этаж) и *** (1 этаж), т.е. служат для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, т.е. в силу закона отнесены к общему имуществу многоквартирного дома, совпадение собственника двух помещений в одном лице функциональное назначение этих лестниц – для обслуживания двух помещений многоквартирного дома не изменяет. Также лестница площадью 6,6 кв.м (1 этаж) примыкает к тамбуру, из которого обеспечивается, в том числе вход в подвал, что также исключает возможность отнесения лестниц к индивидуальному имуществу.
Согласия всех собственников помещений многоквартирного дома на уменьшение общего имущества многоквартирного дома в установленном жилищным законодательством порядке не получено.
Поскольку спорные нежилые помещения отнесены к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, тем самым права на них зарегистрированы в ЕГРН за собственниками помещений многоквартирного жилого дома, с учетом того, что решение об уменьшении общего имущества в порядке, предусмотренном ст. ст. 36, 40, 44 ЖК РФ, собственниками многоквартирного жилого дома не принималось, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО2 в полном объёме.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
решил:
Исковое заявление ФИО2 об исключении мэжэтажных лестниц из состава общего имущества многоквартирного дома, включении мэжэтажных лестниц в общую площадь нежилого помещения, - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд, через Благовещенский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.
Председательствующий Т.И. Кузьмин
Решение в окончательной форме составлено 26 сентября 2025 года.