Решение по делу № 2-2828/2023 от 24.08.2023 - об отмене отказа в заключении договора аренды, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка.

Дело № 2-2828/2023

64RS0048-01-2023-000752-19

Решение

Именем Российской Федерации

23.08.2023 г. Саратов

Ленинский районный суд г. Саратова в составе

председательствующего судьи Гамидовой Т.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Видоновой Е.В.,

с участием представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности №, выданной 17.03.2023,

представителя администрации муниципального образования «Город Саратов» ФИО2, действующей на основании доверенности от 10.10.2022 №,

представителя комитета по управлению имуществом г. Саратова ФИО3, действующей на основании доверенности от 15.03.2022 №,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к комитету по управлению имуществом г. Саратова, администрации муниципального образования «Город Саратов» об отмене отказа в заключении договора аренды, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

установил:

обращаясь в суд, истец просил возложить обязанность на комитет по управлению имуществом г. Саратова заключить договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка с кадастровым № по адресу: <адрес>, мотивируя тем, что на основании договора с ООО «Центр Юридической Поддержки» он приобрел нежилое помещение по адресу: <адрес>, площадью 26,7 кв.м, с кадастровым №, которое находится в пределах объекта недвижимости с кадастровым № на земельном участке с кадастровым №. Обратившись в комитет по управлению имуществом г. Саратова с заявлением о предоставлении в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка площадью 4161 кв.м с кадастровым №, получил отказ. Ссылаясь на то, что в связи с полученным отказом он не имеет возможности технологического присоединения ресурсоснабжающих организаций, полагая доводы ответчиков о том, что в выписке из ЕГРН в отношении земельного участка имеются сведения о том, что участок находится в аренде у ООО «Строительное управление «Саратовжилстрой» несостоятельными, просил суд удовлетворить заявленные требования.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении, просила суд исковые требования удовлетворить, дополнительно указав, что Арбитражным судом Саратовской области рассматривалось дело № А57-1545/2019. Отказывая во взыскании арендных платежей, суд исходил из того, что право аренды было прекращено. С учетом изложенного полагала, что имеются основания для удовлетворения иска.

Представитель администрации муниципального образования «Город Саратов» ФИО2 возражала против удовлетворения иска, указав, что в силу положений ст. 131 ГК РФ единственным подтверждением зарегистрированного права является его государственная регистрация В соответствии с выпиской из ЕГРН в отношении спорного участка установлено обременение в виде аренды в пользу ООО «СУ «Саратовжилстрой». Договор аренды земельного участка от 27.10.1997 продлен на неопределенный срок. Стороной по делу А57-1545/2019 от 07.06.2019 истец не являлся, соответственно, оно не может быть преюдициальным в конкретном случае. С учетом изложенного полагала, что правовых оснований для удовлетворения иска не имеется.

Представитель комитета по управлению имуществом г. Саратова ФИО3 возражала против удовлетворения иска, указав, что 11.07.2023 в адрес ООО «СУ СЖС» направлено уведомление о прекращении договорных отношений. По истечение установленного срока договор с ООО «СУ СЖС» будет расторгнут, таким образом истец не лишен возможности повторно обратиться с соответствующим заявлением.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства в суд не представили.

Заслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 55 Конституции Российской Федерации, права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом в той мере, в какой это необходимо в целях защиты прав и законных интересов других лиц.

Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения) (ст. 3 ЗК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 5 ЗК РФ участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Как указано в ст. 11 ЗК РФ основными принципами земельного законодательства в Российской Федерации являются платность использования земли и сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества. В системной взаимосвязи с положениями п. 2 ст. 607 ГК РФ, в соответствии с которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, это означает, что государство вправе устанавливать особые правила продажи или сдачи в аренду земельных участков определенных видов использования и прежде всего, направлено на поддержание баланса общественных и личных интересов в сфере земельных правоотношений.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов установлен ст. 39.14 ЗК РФ.

В ст. 39.17 ЗК РФ указано, что рассмотрение заявлений о предоставлении земельного участка осуществляется в порядке их поступления.

В срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст. 39.16 Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Судом установлено и следует из материалов дела, что на основании договора от 05.08.2022 № купли-продажи недвижимости ФИО4 является собственником помещения с кадастровым №, которое находится в пределах объекта недвижимости с кадастровым № на земельном участке с кадастровым №.

Из материалов дела также следует, что ФИО4 обратился в комитет по управлению имуществом <адрес> по вопросу предоставления в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка площадью 4161 кв.м с кадастровым № по адресу: <адрес>, занимаемого объектами недвижимости, вместе с тем получил отказ. Основанием для отказа явилось обременение в виде права аренды иного лица.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Подп. 9 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусматривает возможность заключения договора аренды земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 Кодекса, на праве оперативного управления;

Исходя из ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с ч. 2 ст. 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно данным из Росреестра, земельный участок с кадастровым № обременен правом аренды на основании договора аренды № от 27.10.1997, заключенного с ООО «СО «Саратовжилстрой».

Судом в ходе рассмотрения дела установлено, что земельный участок площадью 0,3783 га., занимаемый зданием ремонтных мастерских и административным помещением по <адрес> предоставлен ООО «СУ «Саратовжилстрой» в долгосрочную аренду сроком на пятнадцать лет на основании постановления администрации г. Саратова от ДД.ММ.ГГГГ №. В договоре указано, что арендатор имеет право на первоочередное продление договора.

27.10.1997 между администрацией города и ООО «СУ «Саратовжилстрой» заключен договор аренды земельного участка №, в соответствии с п. 1 которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды на срок 15 лет земельный участок с кадастровым номером № площадь 3783 кв.м по указанному адресу под промышленные объекты, ремонтные мастерские и административные здания в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка и в качественном состоянии как он есть согласно приложению.

Также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СУ «Саратовжилстрой» и АКБ «Век» (АО) было заключено соглашение об отступном №, которое прошло государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 6 соглашения взамен частичного исполнения обязательств по кредитному договору (общая сумма требования банка по Кредитному договору составляет 23 300 976,19 руб., в силу соглашения удовлетворению подлежит требование Банка на сумму 10437415,20 руб.) заемщик передает в пользу банка следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес> (далее – отступное), в том числе расположенное на спорном земельном участке здание – инвентарный №, литер: А, назначение: нежилое, площадь: 1010,6 кв.м, этажность; 1-2; условный №, кадастровый № (далее – объект недвижимости №).

Из представленных в дело документов усматривается, что право собственности АКБ «Век» (АО) на объект недвижимого имущества: здание – инвентарный №, литер: А, назначение: нежилое, площадь: 1010,6 кв.м, этажность; 1-2; условный №, кадастровый №, было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ (запись о регистрации №) на основании соглашения об отступном №/отс от ДД.ММ.ГГГГ.

Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ АКБ «Век» в лице представителя конкурсного управляющего и ООО «Центр юридической поддержки» заключен договор, в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность продавца механическую мастерскую площадью 1010,6 кв.м, нежилое помещение площадью 26,7 кв.м по адресу: <адрес>, с кадастровыми номерами №, земля в муниципальной собственности, договор аренды не заключен.

На основании договора от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на нежилое помещение с кадастровым № перешло к истцу.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства и положения закона, в том числе то, что договор аренды земельного участка с кадастровым № № от ДД.ММ.ГГГГ на момент обращения ФИО4 с заявлением не был расторгнут, решение вопроса о расторжении прежнего договора аренды при оказании государственной услуги о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, или заключение одновременно еще одного договора аренды в отношении того же объекта действующим законодательством не предусмотрено, вопреки доводам стороны истца заключение договора со множественностью лиц на стороне арендатора в данном случае также невозможно, с учетом положений п. 19 ст. 39.16, подп. 3 п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ правовых оснований для удовлетворения заявления ФИО4 и предоставления земельного участка в аренду не имелось.

При этом суд отклоняет доводы истца о том, что решением Арбитражного суда Саратовской области от 07.06.2019 по делу А57-1545/2019 комитету по управлению имуществом г. Саратова отказано в иске к ООО «СУ «Саратовжилстрой» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка по тем основаниям, что с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости новому собственнику переходит право пользования земельным участком на том же праве, что и у предыдущего собственника, и фактически к АКБ «Век» (АО) перешло право аренды по договору аренды земельного участка № 967 от 27.10.1997 как несостоятельные.

В силу положений ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Также суд учитывает то, что ДД.ММ.ГГГГ администрацией муниципального образования «Город Саратов» в адрес ООО «СУ «Саратовжилстрой» направлено уведомление о прекращении договора аренды земельного участка с кадастровым № площадью 4161 кв.м по адресу: <адрес>, № от ДД.ММ.ГГГГ. Из объяснений представителя ответчика следует, что по истечении установленного срока договор будет считаться расторгнутым.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что требования истца не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

ФИО4 в удовлетворении требований к комитету по управлению имуществом г. Саратова, администрации муниципального образования «Город Саратов» об отмене отказа в заключении договора аренды, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме – 30.08.2023 через Ленинский районный суд г. Саратова.

Судья подпись Т.Г. Гамидова