Решение по делу № 3А-117/2023 от 03.11.2023 - об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 26 июля 2023 года № ОРС-61/2023/000456 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

УИД 61OS0000-01-2023-000162-68

Дело № 3а-117/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

3 ноября 2023 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе председательствующего судьи Водяной В.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Тахировым Т.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ФИО3 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 26 июля 2023 года № ОРС-61/2023/000456 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 26 июля 2023 года № ОРС-61/2023/000456 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости по состоянию на 1 мая 2023 года.

В обоснование требований указано, что ФИО3, посчитав завышенным размер кадастровой стоимости принадлежащего ей земельного участка, утвержденной постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 года № П-7 по состоянию на 1 января 2022 года, обратилась в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», представив отчет об оценке № К-23-36 от 19 мая 2023 года.

Полагая, что рыночная стоимость земельного участка, указанная в отчете, является достоверной, административный истец считает оспариваемое решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости незаконным, а действующую кадастровую стоимость объекта недвижимости нарушающей его права как плательщика земельного налога.

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), представитель административного истца просил суд признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 26 июля 2023 года № ОРС-61/2023/000456, а также установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости в размере 9 400 000 рублей по состоянию на 1 мая 2023 года.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее - ГБУ РО, бюджетное учреждение), в качестве заинтересованных лиц привлечены министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - минимущество Ростовской области), ППК «Роскадастр», администрация Глубокинского городского поселения Каменского района Ростовской области.

Представитель административного истца ФИО4 в заявлении об уточнении административного иска просил рассмотреть дело в его отсутствие и в отсутствие административного истца.

Представители ГБУ РО ФИО5 и минимущества Ростовской области ФИО6 в судебном заседании просили отказать в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным оспариваемого решения ГБУ РО, требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной оставляли на усмотрение суда, в ходе рассмотрения дела поданы письменные возражения.

От представителя ППК «Роскадастр» ФИО7 поступил отзыв на административное исковое заявление и ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.

От администрации Глубокинского городского поселения Каменского района Ростовской области отзывы, ходатайства в суд не поступали.

Посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о дате и времени судебного заседания, выслушав объяснения участников процесса, допросив эксперта ФИО1, изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - закон о кадастровой оценке, Федеральный закон № 237-ФЗ), с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 31 июля 2020 №269-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 закона о кадастровой оценке, особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

29 декабря 2022 года Правительством Ростовской области принято постановление № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ», которым предписано с 1 января 2023 года перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Статьей 22.1 Федерального закона от 3 июня 2016 года № 237-ФЗ предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Согласно части 11 статьи 22.1 закона о кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).

Как установлено судом, ФИО3 является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 10 360 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения АЗС «Маяк», расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (том 1 л. д. 50-64).

В соответствии с постановлением Минимущества Ростовской области от 12 февраля 2021 года №П-2 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области» проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков, расположенных на территории Ростовской области, по состоянию на 1 января 2022 года.

Согласно выписке из ЕГРН от 3 августа 2023 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2022 года, подлежащая применению с 1 января 2023 года, определена в размере 17 036 087,6 рублей (том 1 л.д. 68).

28 июня 2023 года в ГБУ РО поступило заявление ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости.

К указанному заявлению был приложен отчет № К-23-36 от 19 мая 2023 года, выполненный оценщиком ФИО2, об оценке рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка в размере 7 666 400 рублей по состоянию на 1 мая 2023 года.

26 июля 2023 года ГБУ РО принято решение № ОРС-61/2023/000456 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. Согласно разделу V решения, причинами к отказу послужили: отсутствие в анализе рынка недвижимости определения сегмента, к которому принадлежит объект оценки; необоснованное расширение территории исследования рынка недвижимости; использование в расчетах информации в виде ссылок и копий документов, не позволяющих определить дату их появления или подготовки; отсутствие обязательных сведений в задании на оценку, ссылки на Федеральные стандарты оценки, утратившие силу, неподтвержденность использованной в отчете информации путем раскрытия ее источников; необоснованное использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов; отсутствие описания объема данных и правил их отбора; выполненные расчеты не соответствуют данным, приведенным в таблицах; не учтена степень сопоставимости объектов-аналогов с объектом оценки (том 2 л. д. 18-20).

2 августа 2023 года, с соблюдением установленного законом трехмесячного срока, ФИО3 обратилась в суд с настоящим административным иском.

Оспариваемое решение принято уполномоченным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета № К-23-36 от 19 мая 2023 года требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости земельного участка, судом по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Федеральное бюро оценки и экспертизы» ФИО1

В соответствии с заключением эксперта № С-155/2023 от 15 сентября 2023 года, подготовленным экспертом ФИО1, отчет № К-23-36 от 19 мая 2023 года не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. При оставлении отчета допущены нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости, в том числе перечисленные в решении ГБУ РО от 26 июля 2023 года № ОРС-61/2023/000456.

По состоянию на 1 мая 2023 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена экспертом ФИО1 в размере 9 400 000 рублей.

Представителями административного ответчика и заинтересованного лица Минимущества Ростовской области поданы возражения на заключение эксперта, которые касаются обоснованности принятия экспертом при корректировке на обеспеченность земельного участка инженерными коммуникациями сведений о возможности их подведения к объекту исследования; подтверждения обеспечения земельного участка свободным подъездным путем; отсутствия сведений об объектах, предложения о которых проанализированы экспертом в ходе анализа рынка. Указано на неясность заключения, которая выразилась в недостаточности обоснования отказа от применения доходного подхода; отсутствии конкретных данных, обосновывающих схожесть Тарасовского и Каменского районов Ростовской области по численности населения; отсутствии иллюстративного материала, анализа ценообразующих факторов в части направления и степени влияния; принятия к расчету объекта, расположенного в Краснодарском крае (том 2 л. <...>).

Как пояснила эксперт ФИО1, идентификация ценообразующих характеристик объекта исследования проводилась на основании материалов дела и доступных источников информации. В частности, информация о возможности подведения коммуникаций к исследуемому земельному участку представлена в отчете и не нашла своего опровержения при проверке, учитывая расположение объекта исследования в границах населенного пункта.

Вопреки доводам, изложенным в возражениях, заключение эксперта содержит схемы расположения объекта исследования, копии источников со спутниковых карт, подтверждающие достоверность указанной экспертом информации, в частности, об обеспечении участка свободным подъездным путем (том 2 л.д.55).

В приложении к заключению представлены сведения об объектах, предложения о которых проанализированы экспертом, что позволяет проверить использованную в исследовании информацию.

При обосновании отказа от доходного подхода экспертом указано на проблематику его использования в данном случае, что также раскрыто в письменных пояснениях (том 2 л. <...>).

Замечание о разнице в 30 процентов в численности населения Каменского и Тарасовского районов Ростовской области, в которых расположены объекты-аналоги, не опровергает правильности обоснования необходимости применения либо неприменения корректировки на местоположение, поскольку оба населенных пункта характеризуются численностью населения до 500 тысяч человек, что с точки зрения градации использованного справочника оценщика принимается экспертом как сопоставимые параметры (том 2 л. д. 181).

Расчет стоимости объекта исследования методом сравнения продаж и его результаты приведены в заключении в виде таблицы, в удобном для восприятия виде, с округлением, более наглядно таблица изображена в письменных пояснениях эксперта (том 2 л. <...>).

Вопреки возражениям на заключение эксперта объект, расположенный в Краснодарском крае, не принимался к расчету в качестве объекта-аналога, поскольку не прошел выборку именно по критерию местоположения. Предложение о его продаже представлено экспертом в рамках анализа рынка ввиду сопоставимости с объектом исследования по сегменту рынка, по типу использования.

Иные замечания, изложенные в возражениях, не имеют существенного влияния на юридически значимые обстоятельства по делу, для установления которых проводилась судебная экспертиза.

Исследовав заключение эксперта в совокупности с письменными пояснениями эксперта ФИО1 и пояснениями, данными в ходе допроса эксперта, суд полагает, что заключение судебной экспертизы № С-155/2023 от 15 сентября 2023 года соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству. Оснований не доверять представленному заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является достоверным и допустимым доказательством.

Достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, а также ее письменные ответы на возражения и пояснения, данные в ходе допроса, суду не представлено.

По результатам допроса эксперта и дачи ею письменных пояснений каких-либо замечаний к заключению эксперта не заявлено.

Выявленные экспертом нарушения, допущенные при составлении отчета, частично отражены в оспариваемом решении ГБУ РО от 26 июля 2023 года № ОРС-61/2023/000456. В письменных пояснениях эксперт отметила, что нарушение, изложенное в пункте 5.10 оспариваемого решения, оказывает однозначное влияние на итоговую величину рыночной стоимости (том 2 л. д. 192).

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ФИО3 у ГБУ РО имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд считает, что в данном случае оспариваемое решение ГБУ РО соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов ФИО3 не нарушает.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения ГБУ РО от 26 июля 2023 года № ОРС-61/2023/000456 незаконным отсутствует, в этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Административным истцом также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости.

Рассматривая указанное требование, суд приходит к следующему.

Согласно заключению судебной экспертизы от № С-155/2023 от 15 сентября 2023 года, выполненной экспертом ООО «Федеральное бюро оценки и экспертизы» ФИО1, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 мая 2023 года с учетом его индивидуальной особенностей составляет 9 400 000 рублей.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости, изложенные в названном заключении, базируются на проведенном анализе рынка недвижимости. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Суд приходит к выводу о том, что уточненные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 мая 2023 года подлежат удовлетворению.

Учитывая разъяснения, данные в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи ФИО3 заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, которая соответствует дате обращения административного истца в ГБУ РО - 28 июня 2023 года (как указано в оспариваемом решении).

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным, а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости не носит самостоятельный характер, суд возлагает судебные расходы по оплате судебной экспертизы на административного истца.

Удовлетворение административного иска в части требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости находящегося в его владении объекта недвижимости в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом его индивидуальных характеристик.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (44,8%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости.

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта недвижимости административным ответчиком не оспаривалось. Первичные возражения ГБУ РО являлись правомерными, как и оспариваемое решение.

Таким образом, поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, определяемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено выявлением фактов нарушения или оспаривания права административного истца административным ответчиком, судебные расходы, в том числе, по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.

ООО «Федеральное бюро оценки и экспертизы» представило в суд экономическое обоснование стоимости оказания услуг по экспертизе и ходатайство о возмещении расходов на сумму 60 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы ФИО3 внесла на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 60 000 рублей. Указанную сумму необходимо перечислить на счет ООО «Федеральное бюро оценки и экспертизы» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

Руководствуясь статьями 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Отказать в удовлетворении административного искового заявления ФИО3 о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 26 июля 2023 года № ОРС-61/2023/000456 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 10 360 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения АЗС «Маяк», расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 1 мая 2023 года в размере 9 400 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 28 июня 2023 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от ФИО3 в целях обеспечения расходов на проведение судебной экспертизы по делу № 3а-117/2023, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО «Федеральное бюро оценки и экспертизы» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 60 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья В.Ю. Водяная

Решение в окончательной форме принято 8 ноября 2023 года.

Судья В.Ю. Водяная