Решение по делу № 2-1286/2022 от 16.06.2022 - о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества и обращении взыскания на заложенное имущество.

Дело № 2-1286/2022

УИД 86RS0007-01-2022-001882-79

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 июня 2022 года г.Нефтеюганск.

Нефтеюганский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе председательствующего судьи Фоменко И.И., при помощнике судьи Харченко Н.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центр Менеджмент» Доверительный управляющий Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «Сибпромстрой Югория» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества и обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

ООО «УК «Центр Менеджмент» Д.У.ЗПИФ комбинированным «СПС Югория» (далее - Общество) обратилось в суд с иском о взыскании с ответчика ФИО2 неустойки за период с июля 2020г. по январь 2022г. в размере 933 840 руб., суммы судебных издержек в виде затрат на проведение оценки рыночной стоимости заложенного имущества в размере 4 000 руб. и по уплате государственной пошлины в размере 18 538,40 руб., а также обращении взыскания на заложенное имущество - нежилое помещение, (адрес) путем продажи с публичных торгов по начальной продажной цене в размере 5 440 000 руб. Из стоимости заложенного имущества уплатить Обществу 4 179 562 руб.

Свои требования истец мотивировал тем, что между сторонами заключен Договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества от 18.06.2018, переход права собственности на которое к Ответчику был зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО - Югре (номер регистрации № от 02.07.2018).

Согласно п. 2.1 Договора купли-продажи Цена нежилого помещения составляет - 6 433 520 рублей, которые вносятся Покупателем в следующем порядке: - сумма в размере 2 000 000 рублей внесена Покупателем на расчетный счет Продавца до 10.06.2018; сумма в размере 4 433 520 рублей вносится Покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев, путем перечисления на расчетный счет Продавца, начиная с месяца, следующего за месяцем подписания Договора купли-продажи платежей в размере 73 892 рубля.

В обеспечение исполнения обязательств Ответчика по Договору, была произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона.

В нарушение принятых на себя обязательств, Ответчиком не выплачена стоимость помещения в размере 3 449 520 рублей, договорная неустойка в размере 150 537 рублей, уплаченная государственная пошлина в размере 10 665 рублей и расходы Истца на услуги представителя в размере 35 000 рублей, наличие которой подтверждается Определением Нефтеюганского районного суда от 10.07.2020 по делу № 2-1502/2020 об утверждении мирового соглашения.

Ответчиком условия мирового соглашения не исполняются, по состоянию на 02.02.2022 сумма задолженности составляет 3 245 722 рубля, из них: задолженность по Договору купли-продажи недвижимого имущества в размере 3 049 520 рублей; неустойка в размере 150 537 рублей; 10 665 рублей - государственная пошлина, уплаченная Истцом при обращении в суд и 35 000 рублей расходы по оплате услуг представителя.

В соответствии с п. 6 мирового соглашения, в случае нарушения Ответчиком сроков оплаты, предусмотренных п. 1 и п. 2 соглашения, Истец вправе требовать уплаты неустойки в размере 0,3% в день на всю сумму просроченной задолженности со дня ее образования по день ее погашения, которая по состоянию на 02.02.2022 составила 933 840 рублей.

По результатам проведенной оценки, оформленной отчетом от 09.11.2021 № 875, рыночная стоимость Помещения, по состоянию на 09.11.2021 составляет 6 800 000 рублей, соответственно, 80% от такой рыночной стоимости равняется 5 440 000 рублей.

Стороны в судебное заседание не явились, заявив о рассмотрении дела в их отсутствие.

С учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие сторон.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Вступившим в законную силу Определением Нефтеюганского районного суда от 10.07.2020 по гражданскому делу по иску Общества к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества, между сторонами утверждено мировое соглашение, по условиям которого ФИО1 обязуется оплатить Обществу сумму задолженности по договору от (дата) купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения, (адрес), в размере 3 449 520 рублей, путем внесения ежемесячных платежей, начиная с 25.07.2020 по 25.04.2024 в соответствии с установленным графиком, а аткже оплатить Обществу не позднее 25.04.2024: неустойку в размере 150 537 рублей; расходы по уплате государственной пошлины в размере 10 665 рублей и 35 000 рублей в возмещение расходов на оплату услуг представителя.

В случае неисполнения ФИО2 обязательств по погашению задолженности и нарушением порядка внесения оплаты, Общество вправе обратиться в суд с заявлением о выдаче исполнительного листа для принудительного исполнения обязательств и досрочном взыскании всей суммы задолженности по настоящему Мировому соглашению, в общем размере - 3 645 722 рубля.

В случае же нарушения ФИО2 сроков уплаты суммы, определенной Мировым соглашением, Общество вправе требовать с него уплаты неустойки в размере 0,3% в день на всю сумму просроченной задолженности со дня ее образования и по день ее погашения.

Ответчиком ФИО2 не оспаривается, что условия утвержденного судом между сторонами мирового соглашения им не выполняются, следовательно, истец вправе требовать с него уплаты неустойки, которая за период с июля 2020г. по январь 2022г. составила 933 840 руб.

Расчет суммы неустойки ответчиком также не оспаривается, судом проверен, признается верным, соответствующим условиям мирового соглашения.

Вместе с тем, принимая во внимание, что должником является физическое лицо, учитывая экономическую ситуацию в стране, в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, суд находит возможным по правилам статьи 333 ГК РФ снизить размер заявленной ко взысканию неустойки из расчета 0,3% за каждый день просрочки, что составляет 109,5% годовых, до 150 000 рублей. Снижая размер подлежащих взысканию штрафных санкций до указанных размеров, суд также учитывает, что ключевая ставка Банка России за период с июля 2020г. по январь 2022г. не превышала 8,5% годовых.

Разрешая требование Банка об обращении взыскания на заложенное имущество в счет погашения образовавшейся задолженности по договору купли-продажи нежилого помещения, суд принимает во внимание, что с момента регистрации ответчиком права собственности на Помещение, на него установлено ограничение (обременение): ипотека в силу закона, что согласуется с условиями Договора, а также соответствует положениям пункта 3 статьи 334 ГК РФ, пункта 1 статьи 77 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - ФЗ № 102).

Согласно статье 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (пункт 1).

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (пункт 2).

Аналогичные положения содержатся и в статьях 50, 54.1 ФЗ № 102.

Согласно пункту 1 статьи 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном данным Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 указанного кодекса (пункт 1 статьи 350 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 56 ФЗ № 102 имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 ФЗ № 102.

Согласно подп. 4 пункта 2 статьи 54 ФЗ № 102, принимая решение об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Поскольку условия мирового соглашения ответчиком ФИО2 не исполняются, на дату рассмотрения настоящего иска сумма неисполненного обязательства превышает пять процентов от размера стоимости заложенного имущества, период просрочки составляет более трех месяцев, требование Банка об обращении взыскания на предмет залога - нежилое помещение, (адрес), определив начальную продажную цену данного имущества при реализации на публичных торгах в размере 8 562 400 рублей, что составляет 80 % ее рыночной стоимости по состоянию на 16.05.2022 (10 703 000 рублей), определенной заключением судебной экспертизы № 02-2022-266 от 01.06.2022, находя при этом заявленную истцом начальную продажную цену, определенную на основании Отчета ООО «Сургутское бюро оценки» № 875 от 09.11.2021, не соответствующей ценам, существующим на момент рассмотрения настоящего дела.

Кроме того, на основании статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, с учетом разъяснений пунктов 21, 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", суд обязывает ответчика возместить истцу расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме. В связи с тем, что истцу, не обладающему специальными познаниями, при заявлении требований об обращении взыскания на заложенное имущество, необходимо было определить начальную цену заложенного имущества при его реализации на публичных торгах, которую он произвел на основании заключения, составленного лицом, имеющим право на определение стоимости имущества, в отсутствие злоупотребления правом при определении начальной цены заложенного имущества, суд также возлагает на ответчика обязанность возместить истцу расходы на проведение оценки имущества в размере 4 000 рублей.

Итого, сумма задолженности ФИО2 перед Обществом по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18.06.2018 с учетом взысканных настоящим решением суда денежных средств составляет 3 418 260,40 (3245722+150000+18538,40+4000) руб.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ООО «УК «Центр Менеджмент» Д.У.ЗПИФ комбинированным «СПС Югория» - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центр Менеджмент» Доверительный управляющий Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «Сибпромстрой Югория» неустойку по состоянию на январь 2022 года в размере 150 000 рублей и 22 538 рублей 40 копеек в возмещение судебных издержек, всего взыскать 172 538 (сто семьдесят две тысячи пятьсот тридцать восемь) рублей 40 копеек.

Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество - нежилое помещение, (адрес), путем продажи с публичных торгов по начальной продажной цене в размере 8 562 400 рублей, из стоимости которого уплатить Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центр Менеджмент» Доверительный управляющий Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «Сибпромстрой Югория» сумму задолженности ФИО2 в размере 3 418 260 рублей 40 копеек.

В остальной части иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия, в суд Ханты-Мансийского автономного округа — Югры, путем подачи апелляционной жалобы через Нефтеюганский районный суд.

СУДЬЯ: подпись.