Решение по делу № 2-16362/2024 от 07.02.2025 - об обязании подписать передаточный акт приема-передачи апартаментов с внесением в акт дефектной ведомости, взыскании неустойки (пени) за период с ДД.ММ.ГГ., компенсации морального вреда, штрафа, убытков в виде арендной платы по договору аренды жилого помещения.

Дело №

№

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ Р.Ф.

ДД.ММ.ГГ. Люберецкий горсуд Московской области в составе председательствующего судьи Сорокиной Т.В., при секретаре Викторовой Ж.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «СЗ «Самолет Девелопмент» об обязании подписать передаточный акт приема-передачи апартаментов с внесением в акт дефектной ведомости, взыскании неустойки (пени) за период с ДД.ММ.ГГ., компенсации морального вреда, штрафа, убытков в виде арендной платы по договору аренды жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Истец в обоснование иска, в дальнейшем уточненного, указал, что ДД.ММ.ГГ между истцом ФИО1 и ООО "Специализированный застройщик "Самолет" Девелопмент" был заключен договор № ЛЮБ-6/65/399-1243851401КИ купли-продажи апартамента, на покупку апартамента №, назначение: нежилое, общая площадь 33,50 кв. м. этаж: 13, расположенный в доме по адресу: Р.Ф., <адрес>, городской округ Люберцы, <адрес>, микрорайон Зенино ЖК Самолёт, <адрес>., кадастровый номер апартамента: к.н. №

Истец указал, что апартамент приобретается им для личного пользования и проживания и удовлетворение моих личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Согласно п. 2.2.1 Договора продавец был обязан передать покупателю апартамент в день подписания договора, т.е. ДД.ММ.ГГ

Истец указал, что он со своей стороны, обязательство по договору исполнил и оплатил апартаменты по предварительному договору купли-продажи апартамента, заключенному сторонами «ДД.ММ.ГГ г., в размере 5 504 431,70 (Пять миллионов пятьсот четыре тысячи четыреста тридцать один) рубль 70 копеек, что составляет 100% (сто процентов) от стоимости цены апартамента, что указано в п. 3.2. Договора, за счёт собственных средств истца в размере 832 431,70 (Восемьсот тридцать две тысячи четыреста тридцать один) рубль 70 копеек и средств, предоставленных истцу ПАО Банк ВТБ в кредит в размере 4 672 000,00 (Четыре миллиона шестьсот семьдесят две тысячи) рублей 00 копеек на приобретение апартамента, в соответствии с условиями кредитного договора.

Истец указал, что ДД.ММ.ГГ ему пришло уведомление из Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о приостановлении государственной регистрации прав исх. № № от ДД.ММ.ГГ., откуда он узнал, что апартамент находиться в обременении у третьих лиц.

В п.1.4. Договора были указаны недостоверные сведения "1.4. Продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего Договора в отношении Апартамента отсутствуют судебные споры, права требования третьих лиц. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего Договора указанный Апартамент никому другому не отчужден, не заложен, не продан, не подарен, не находится под арестом, в залоге, не внесена в уставный капитал, в отношении апартамента нет запрета на использование по назначению, указанному в п. 1.1 настоящего Договора."

Истец указал, что согласно ст. 431.2 ГК РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Неоднократно звонил и писал заявки на официальном сайте ответчика. По телефону оператор отвечал, что заявка принята, ему перезвонят, но с ним никто не связался. Заявки на сайте также остались без ответа.

Истец указал, что ДД.ММ.ГГ ему пришло смс-уведомление от ответчика о готовности выдачи ключей, он записался на ДД.ММ.ГГ на 18:00, предварительно накануне ДД.ММ.ГГ и позвонил подтвердить запись по телефону, указанному на официальном сайте ответчика.

Также ДД.ММ.ГГ. его супруга ФИО2 звонила по телефону, уточнила требования к инженеру-приемщику со стороны продавца и сообщила, что они прибудут со специалистом по приему помещений.

ДД.ММ.ГГ. они с супругой и инженером-приемщиком прибыли в офис выдачи ключей, расположенный по адресу: <адрес>.

Им сообщили, что записи у них нет и предложили взять ключи, подписать акт приема-передачи и самостоятельно пройти на объект, они отказались и попросили предоставить им уполномоченного сотрудника для совместного с ответчиком осмотра помещения и подписания акта приема-передачи.

В ответ на это сотрудник офиса выдачи ключей сообщила, что в случае если они обнаружат дефекты, то в акт приема-передачи они внесены не будут, так у них свое внутреннее правило.

После долгих споров им предоставили менеджера Николая, которой отвез их в апартаменты и, они вместе с инженер-приемщиком осмотрели его, в ходе осмотра инженер-приемщик выявил ряд наращений и зафиксировал его в дефектной ведомости от 25.01.2024г., далее менеджер отвез их обратно в офис, где отказал истцу во внесении замечаний в акт, сказав, что у них внутренний регламент и руководство не позволит им этого сделать.

Истец указал, что ему предложили подписать акт приема-передачи на условиях ответчика без внесения замечаний к осмотренным апартаментам, а далее самостоятельно связаться с гарантийным отделом ответчика и попробовать там решить ситуацию.

Менеджер долгое время уговаривал подписать акт, в котором написано, что претензий к апартаментам покупатель не имеет.

Принять претензию с дефектами представители продавца отказали.

Истец указал, что в выдаче ключей и подписании акта приема-передачи в соответствии со ст. 556 ГК РФ ему было отказано продавцом.

30.01.2024г. истец направил претензию ответчику Почтой России.

Истец казал, что он вынужден оплачивать съемное жилье размере 45000 (сорок пять тысяч) рублей и оплачивать кредитный договор.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 15, 151, 782, ГК РФ, ст. 13, 28, 31 Закона о защите прав потребителей, ст. 556 ГК РФ, просил обязать ответчика подписать акт-приема передачи апартаментов с замечаниями истца; возместить затраты на аренду жилья по договору найма жилого помещения б/н от ДД.ММ.ГГ 45000 (сорок пять тысяч) рублей за каждый месяц просрочки передачи апартаментов и взыскать с ответчика моральный вред в размере 200 000 рублей.

В дальнейшем истец уточнил исковые требования (л.д. 119-120, 147).

Указал, что ему приходиться оплачивать ипотеку и аренду квартиры, т.к. место его работы находиться в Москве.

Просил обязать застройщика передать апартаменты по акту приема-передачи и внести туда дефектную ведомость, начислить пени ответчику в размере0,5% от сумммы 5504431,70 рублей за каждый день просрочки, возместить затратына аренду помещения для проживания в период с ДД.ММ.ГГ. по 45000 рублей ежемесячно; взыскать штраф в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей; взыскать моральный вред 200000 рублей (л.д. 119-120).

Далее истец уточнил сумму неустойки.

Указал, что в соответствии с пунктом 3 Статьи 23.1. Закона «О защите прав потребителей» в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.

Представил расчет суммы неустойки (пени):

Сумма задолженности: 5 504 431,70 руб.

Начало периода: ДД.ММ.ГГ. Расчетный день: ДД.ММ.ГГ. Детали расчёта:

Количество дней просрочки платежа: 380 дней.

Расчет:5 504 431,70 руб. * 380 дн. * 0,5% = 10 458 420,20 руб.

Указал, что в соответствии с пунктом 3 Статьи 23.1. Закона «О защите прав потребителей» сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.

Сумма основного долга: 5 504 431,70 руб.

Просил возместить моральный вред в размере 200 000 руб.

В соответствии с п. 6 ст.13 Закона о защите прав потребителей, суд взыскивает с Ответчика штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, в размере 50% от присуждаемой суммы.

Представил расчет размера штрафа начисляется следующим образом:

(5 504 431,70 (сумма основного долга) + 200 000 рублей (компенсация морального вреда)) * 50% = 2 752 315, 85 рублей.

Также прошу возместить арендную плату по договору аренды б/н от ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ по 45 000 рублей ежемесячно.

Расчет: 45 000 руб. * 11 мес. = 495 000 руб.

Просил взыскать с ответчика:

пени в размере 5 504 431,70 руб.

штраф в размере 2 752 315,85 руб.

моральный вред 200 000 руб.

компенсацию за аренду 495 000 руб.

Истец и представитель истца данные требования в суде поддержали.

Представитель ответчика исковые требования не признал.

Представил письменные и устные объяснения.

По требованиям в части взыскания пени в размере 5 504 431 руб. за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ указал следующее.

Решением Люберецкого городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГ (мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГ) по делу №, частично удовлетворены исковые требования ФИО1, и с ООО «СЗ «Самолет Девелопмент» в пользу последнего взыскана неустойка за просрочку передачи помещения по договору купли-продажи апартамента № ЛЮБ-6/65/399-1243851401КИ в сумме 150 000 рублей за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ, компенсация морального вреда в сумме 10 000 рублей, штраф в сумме 50 000 рублей. В удовлетворении иска в остальной части, свыше взысканных сумм - судом отказано.

В связи с изложенным, представитель ответчика считает, что требования в части взыскания с ответчика неустойки удовлетворению не подлежат.

Вместе с тем, если суд придет к выводу об удовлетворении требований в этой части, ответчик просит учесть следующее.

В силу ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Ответчик считает, что размеры взыскиваемых неустойки является завышенным и явно несоразмерными последствиям нарушения обязательства, ввиду чего ответчик просит суд на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшить взыскиваемые размеры неустойки и штрафа.

По требованиям в части компенсации морального вреда считает, что размер взыскиваемой компенсации морального вреда чрезмерно завышен.

По требованиям в части возмещения затрат на аренду жилья по договору найма жилого помещения указал, что между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи апартамента, то есть помещения предназначенного для временного пребывания. Законодательство определяет такие помещения как нежилые помещения. В подтверждение исковых требований истцом представлены копия договора найма жилого помещения и расписок.

Исходя из положений ст. 56 ГПК РФ, истцом не представлено доказательств, что указанные расходы являлись необходимыми и были обусловлены допущенным ответчиком нарушением срока передачи помещения, предназначенного для временного проживания, в связи с чем, считает, что понесенные расходы нельзя признать необходимыми.

Указал, что истцом не представлена выписка из ЕГРН на арендуемое истцом жилое помещение (отсутствие данного доказательства дает основание полагать, что договор мог быть мнимым и составлен между знакомыми, а не наймодателем и нанимателем.

Наличие договора найма жилого помещения само по себе не является доказательством, безусловно свидетельствующим о том, что именно нарушение ответчиком срока передачи помещения, предназначенного для временного проживания, повлекло для истца необходимость несения расходов по найму, и не может служить основанием для возмещения ответчиком этих расходов.

Также заслуживает внимания и то, что квартира, нанимателем которой является истец, по своим характеристикам не соответствует предмету договора купли-продажи апартамента № ЛЮБ6/65/399-1243851401КИ (назначению, расположению), в связи с чем ответчик просит в требовании истца отказать полностью.

В случае принятия решения об удовлетворении исковых требований просил снизить размер неустойки и штрафа, применив ст. 333 ГК РФ; снизить размер компенсации морального вреда.

Выслушав лиц, участвующих по делу, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Разрешая заявленные исковые требования, руководствуясь ст. ст. 12, 309, 310, 398, 556 ГК РФ, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Судом установлено и это не оспаривал истец, что 25.01.2024г. он прибыл в офис ответчика для получения ключей от квартиры, ему предложили подписать акт приема-передачи квартиры, сотрудник ответчика с истцом посетили вместе апартаменты и инженер-приемщик выявил ряд нарушений и зафиксировал их в дефектной ведомости от 25.01.2024г.

Однако, сам истец отказался подписывать акт приема-передачи, требуя включения в акт дефектную ведомость. Данные обстоятельства истец не отрицал. Подписать дефектную ведомость отдельно и акт приема-передачи отдельно истец не согласился.

Судом установлено, что в дальнейшем по известному адресу истцу направлялись уведомления с приглашением получить ключи и подписать акт приема-передачи помещения. Однако, истец отказался подписать акт приема-передачи квартиры, в связи с чем, ему ключи не были выданы.

Однако, одновременно с настоящим делом истцом был заявлен иск к ответчику о регистрации права собственности на спорное нежилое помещение (апартамент), взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.

В связи с тем, что в ходе судебного по гражданскому делу № истец отказался от иска в части устранения нарушений, указанных в уведомлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о приостановлении государственной регистрации права истца на указанное помещение, ввиду того что ДД.ММ.ГГ. его право на данное помещение было зарегистрировано (л.д. 142-145).

Решением Люберецкого горсуда от ДД.ММ.ГГ. исковые требования истца удовлетворены частично.

С ответчика в пользу ФИО1 была взыскана неустойка за просрочку передачи помещения по договору купли-продажи апартамента от 28.11.2023г. за период с ДД.ММ.ГГ. в сумме 150000 рублей, компенсация морального вреда 10000 рублей, штраф в сумме 50000 рублей.

В удовлетворении требований в остальной части, свыше взысканных сумм истцу отказано (л.д. 129-130).

В материалы дела суду представлено заявление об уточнения иска, в котором истец просил взыскать неустойку за период с ДД.ММ.ГГ. (л.д. 144), суд же взыскал неустойку за период с ДД.ММ.ГГ.

Дав оценку всем собранным по делу доказательствам в их совокупности, суд пришел к выводу, что истцом не доказан факт уклонения ответчика от передачи истцу апартамента, право собственности на помещение было зарегистрировано ДД.ММ.ГГ

Суд считает, что требование истца подписать передаточный акт на условиях истца, является со стороны истца злоупотреблением своим правом.

Истец и ответчик могли подписать и акт приема-передачи помещения и одновременно акт о выявленных в помещении дефектов.

Однако, истец настаивал именно на внесение в акт-приема передачи помещения дефектной ведомости, что каким-либо законом не предусмотрено.

Требования ответчика истцу о подписании акта приема-передачи, в отличие от требований истца, не содержат условий, на которых данный акт должен быть подписан.

Суд при рассмотрении настоящего дела пришел к выводу, что имеет место факт уклонения истца от получения ключей от апартамента.

Оснований для обязании ответчика передать апартаменты по акту приема-передачи со внесением в акт дефектной ведомости не основано на требованиях закона и не подлежит удовлетворению.

Неисполнение потребителем установленной законом обязанности по подписанию акта приема-передачи апартамента оценивается судом на предмет соответствия добросовестности поведения с учетом положений ст. 1, пп. 1 и 2 ст. 10 ГК РФ и разъяснений, данных в абз. 4 п. 1 постановления Пленума Верховного Суда от ДД.ММ.ГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Суд считает его поведение недобросовестным. Судом установлен со стороны истца факт злоупотребления правом.

В связи с чем, в удовлетворении иска о взыскании неустойки (пени), штрафа, компенсации морального вреда следует отказать.

Следует учитывать, что в силу пунктов 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 10 названного Кодекса запрещены осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения указанных требований суд с учётом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд считает, что требование о взыскании убытков в виде арендной платы по договору аренды жилого помещения за период с ДД.ММ.ГГ. в сумме 495000 рублей является также необоснованным и не подлежит удовлетворению.

Сам истец указал, что он снимал жилье в Москве поближе к своей работе.

Из данных паспорта истца следует, что он был зарегистрирован на дату заключения договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГг. (л.д.32-35) по адресу: <адрес>. Был снят с регистрационного учета по указанному адресу 25.10.2024г. (л.д. 100-102).

По какой причине истец снимал жилье с ДД.ММ.ГГ. в <адрес> (л.д. 32-35), когда был зарегистрирован в <адрес>, истец указал, что это было ближе к его работе.

Данных об отсутствии жилья на дату обращения в суд суду истцом не представлено.

Дав оценку всем представленным по делу доказательствам в их совокупности, суд пришел к выводу, что исковые требования истца не подлежат удовлетворению в полном объеме заявленных исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «СЗ «Самолет Девелопмент» об обязании подписать передаточный акт приема-передачи апартаментов с внесением в акт дефектной ведомости, взыскании неустойки (пени) за период с ДД.ММ.ГГ. в сумме 10458420,20 рублей, компенсации морального вреда в сумме 200000 рублей, штрафа вв размере 50% от присуждаемой суммы в размере 2752315,85 рублей, взыскании убытков в виде арендной платы по договору аренды жилого помещения за период с ДД.ММ.ГГ. в сумме 495000 рублей, отказать.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд через Люберецкий горсуд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГ