УИД 61RS0010-01-2025-000029-41
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 декабря 2025 года г. Батайск
Батайский городской суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи - Каменской М.Г.,
при секретаре Грачевой И.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2- 688/2025 по иску ФИО1 к администрации г. Батайска, третьи лица: ФИО4 ич, ФИО2, ФИО3, о сохранении квартиры в реконструированном состоянии,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации г. Батайска о сохранении квартиры в реконструированном состоянии.
В обоснование заявленных исковых требований указала, что она является собственником <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, пер. Лесозащитный, <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской из ЕГРН.
В процессе эксплуатации, в целях улучшения жилищных условий истцом за свой счет и своими силами без разрешительных документов выполнены работы по реконструкции указанной квартиры, а также перепланировке и переоборудованию лит. «А, А2», в связи с чем общая площадь квартиры изменилась и увеличилась с 39,5 кв.м. до 71,8 кв.м., жилая площадь составила 23,5 кв.м.
Самовольно возведенная пристройка лит. «А2» ком. 4-7 и переоборудованная пристройка лит. «А1» ком. 1-3, находятся в пределах земельного участка с №.
Квартира № по адресу: <адрес>, пер. Лесозащитный, <адрес> согласно решения Батайского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ расположена в четырех-квартирном доме. Собственники квартир №,2,3 не возражают против проведенной реконструкции.
Данная реконструкция является самовольной, в установленном законом порядке не оформлена и зарегистрирована не была
Обратившись в Управление по архитектуре и градостроительству г. Батайска с заявлением о согласовании перепланировки, переоборудования и реконструкции жилого помещения, ответом от ДД.ММ.ГГГГ № истцу было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.
Просит сохранить в реконструированном состоянии объект недвижимости <адрес>, кадастровый номер №, общей площадью 71,8 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.
Признать за ФИО1 право собственности на объект недвижимости <адрес>, кадастровый номер №, общей площадью 71,8 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.
Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена. Просила рассмотреть дело ее отсутствие.
Ответчик представитель администрации г. Батайска, третьи лица ФИО4, ФИО2, ФИО3, в судебное заседание также не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.
Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Суд, изучив материалы дела, исследовав доказательства в их совокупности, приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом истец является собственником квартиры № расположенной по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской из ЕГРН.
В целях улучшения жилищных условий истцом за свой счет и своими силами без разрешительных документов выполнены работы по реконструкции указанной квартиры, а также перепланировке и переоборудованию лит. «А, А2», в связи с чем общая площадь квартиры изменилась и увеличилась с 39,5 кв.м. до 71,8 кв.м., жилая площадь составила 23,5 кв.м.
Самовольно возведенная пристройка лит. «А2» ком. 4-7 и переоборудованная пристройка лит. «А1» ком. 1-3, находятся в пределах земельного участка с кадастровым номером №
Обратившись в Управление по архитектуре и градостроительству г. Батайска с заявлением о согласовании перепланировки, переоборудования и реконструкции жилого помещения, ответом от ДД.ММ.ГГГГ № истцу было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия в том случае, когда они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц.
В соответствии с п. 3 ст. 209 ГК РФ владение, пользование и распоряжение землей в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляется собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает права и законные интересы других лиц.
В соответствии с п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии с пп. 4 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешений на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные размеры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
В силу положений ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с разъяснениями Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.
Согласно заключению эксперта ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России № от ДД.ММ.ГГГГ в квартире № кадастровым номером № площадью 71,8 кв. м, расположенной по адресу: <адрес> произведена реконструкция, предусматривающая изменение параметров объекта капитального строительства (его площади и объема), в том числе, расширение объекта капитального строительства, а именно: в результате выполненных работ в исследуемой <адрес> заключающихся в демонтаже входного коридора лит. «а», демонтаже газовой плиты, мойки и ввода газопровода в помещении ранее существующей кухни №, демонтаже входного дверного блока в помещение № и закладке проема, устройстве дверного проема и установке дверного блока в перегородке между помещениями № и №, демонтаже дверного блока и заделке дверного проема в перегородке между помещениями № и №, устройстве дверного проема и установке дверного блока в левой наружной стене помещения №, возведении пристройки лит. «А2» со стенами из пеноблока, с расположением в ней помещений коридора №, площадью -7,9 кв.м, котельная №, площадью - 3,3 кв.м, санузла №, площадью - 6,4 кв.м, кухни №, площадью 17,2 кв.м, осуществляемых в целях улучшения условий проживания и приведения эксплуатационных показателей жилого дома к уровню современных требований, произошло увеличение общей площади исследуемой квартиры № с 39,5 кв.м до 71,8 кв.м, а также увеличение количества помещений в составе квартиры, с образованием помещений жилой комнаты №, площадью - 13,7 кв.м, жилой комнаты №, площадью - 9,8 кв.м, помещения №, функционально используемого как жилая комната и указанное в техническом паспорте как кухня, площадью - 13,5 кв.м, коридора №, площадью - 7,9 кв.м, котельная №, площадью - 3,3 кв.м, санузла №, площадью - 6,4 кв.м, кухни №, площадью 17,2 кв.м.
Выполненная реконструкция исследуемой квартиры № обоснована объемно-планировочным решением исследуемой квартиры, осуществлена в целях улучшения условий проживания и приведения эксплуатационных показателей жилого дома к уровню современных требований, и по выполненным объемно-планировочному, конструктивному и инженерно-техническому решениям преимущественно соответствует требованиям действующих норм и правил (противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, строительно-техническим, градостроительным), предъявляемым к квартирам, а именно: СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» (п.п: 5.2, 5.3, 5.5, 5.6, 5.7, 5Л2 (кроме высоты кухни), 7.10, 7.11, 7.28, 9.7, 9.9-9.12, 9.23), СП 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий» (п.п.: 6.1.1, 6.1.8, 6.1.9, 6.1.11, 6.1.13, 6.1.14), СП 52.13330.2016 «Естественное и искусственное освещение. Актуализированная редакция СНиП 23-05-95*» (п. 5.1), СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению населения, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий» (п. 125, 127, 130), СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания» (п. 143, табл. 5.5.52), СП 62.13330.2011* «Газораспределительные системы. Актуализированная редакция СНиП 42-01-2002» (п. 5.1.6), СП 402.1325800.2018 «Здания жилые. Правила проектирования систем газопотребления» (п.п.5.1, 5.5., 5.9, 5.11, 5.12, 5.18, 5.19-5.22, 5.24, 5.25), ВСН 61-89 (р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов» (п.п.: 1.2.4. 2.5), Федерального закона №123-ФЗ от 22.07.2008 г. «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (ст.ст.: 52, 53, 80), СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационный пути и выходы» (4.2.18, 4.2.19, 4.2.21, 4.2.22, 4.3.2, 4.3.3. 6.1.8 и таблицы 3).
В результате выполненных работ по реконструкции исследуемой <адрес>, данная квартира обеспечена автономным отоплением и горячим водоснабжением от газового котла с закрытой камерой сгорания, местным водоснабжением и канализацией, централизованным электроснабжением, системой вентиляции.
Жилые комнаты и кухня имеют естественное освещение. Выполненная реконструкция исследуемой квартиры № не привела к снижению продолжительности инсоляции и ухудшению условий естественного освещения как непосредственно в данной квартире, так и в окружающих зданиях, что соответствует требованиям п. 1.2.4 ВСН 61-89 (р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов».
Квартира № в реконструированном виде находится в фактических границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>
В соответствии с картой градостроительного зонирования муниципального образования «<адрес>» <адрес>, размещенной на официальном портале Администрации г. Батайска, земельный участок с № по адресу: <адрес>, в пределах которого находится исследуемая квартира № расположен в территориальной зоне Ж-2 (зона застройки индивидуальными и малоэтажными жилыми домами).
В соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны застройки индивидуальными и малоэтажными жилыми домами (Ж-2) представленной в ст. 27 Правил землепользования и Правил землепользования и застройки муниципального образования «<адрес>» <адрес>, в перечень условно разрешенных видов использования и объектов капитального строительства входят земельные участки с кодом 2.1.1. - малоэтажная многоквартирная жилая застройка для которой предусмотрено размещение малоэтажных многоквартирных домов (многоквартирные дома высотой до 4 этажей, включая мансардный), что соответствует разрешенному виду использования земельного участка с кадастровым номером№, с основным видом разрешенного использования объектов капитального строительства - для эксплуатации жилого дома.
Выполненная реконструкция исследуемой квартиры № не привела к изменению функционального назначения данного жилого помещения, а также не привела к изменению вида (типа) жилого дома с расположенной в ней квартирой №, а следовательно, возможность реконструкции квартиры -№ на земельном участке, на котором изначально располагалась квартира по адресу: <адрес>, допускается.
Выполненная высота реконструированной квартиры №, ее расположение на земельном участке с кадастровым номером № по отношению к существующей застройке и межевым границам участка, с обеспечением необходимыми подъездными и пешеходными путями, соответствует действующим градостроительным и противопожарным требованиям, а именно: СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» (п.7.1), СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (п. 4.13, 8.2.6), СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационный пути и выходы» (п.п.: 4.3.2, 4.3.3), градостроительному регламенту зоны застройки индивидуальными и малоэтажными жилыми домами (Ж-2), в которой она располагается, представленному в ст. 27 Правил землепользования и Правил землепользования и застройки муниципального образования «<адрес>» <адрес>).
Характерных дефектов конструктивных элементов исследуемой квартиры № свидетельствующих об их недостаточной несущей способности не имеется и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» конструктивные элементы исследуемой квартиры №, находятся в работоспособном техническом состоянии, угрозы обрушения конструкций не имеется.
Кроме этого, на всех внутренних поверхностях ограждающих конструкций во всех помещениях в исследуемой квартире, независимо от режима их эксплуатации (жилые или подсобные помещения), не имеется следов увлажнения поверхностей или изменения фактуры отделочных слоев, которые свидетельствовали бы о недостаточных теплотехнических характеристиках данных ограждающих конструкций квартиры, либо о нарушении температурно-влажностного режима в помещениях.
При этом, выполненная реконструкция квартиры № с кадастровым номером №, площадью 71,8 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>, не соответствует следующим нормам и правилам: высота (2,22 м) помещения кухни № не соответствует требованиям п. 5.12 СП 54.13330.2022. «Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003», регламентирующему, что высота кухни должна быть не менее 2,5 м. Эксперт отмечает, что данная высота кухни достаточна для размещения в ней бытовой газовой плиты по СП 402.1325800.2018; объем (при высоте 2,45 м и площади 3,3 кв.м составляет 8,1 м3) помещения котельной № не соответствует требованиям п. 5.3, 5.6 СП 282.1325800.2023 «Свод правил. Поквартирные системы теплоснабжения на базе индивидуальных газовых теплогенераторов. Правила проектирования и устройств регламентирующих, что объем помещений теплогенераторных следует определять исходя из условий обеспечения удобства эксплуатации теплогенераторов и производства монтажных и ремонтных работ, но не менее 15м3.
Также эксперт отметил, что данное несоответствие устранимо, путем установки отопительного котла в помещении кухни№ квартиры №.
Вместе с тем, истцом в материалы дела представлены технические условия, утвержденные директором по установке газового котла в том месте, в котором он находится в настоящее время, в связи с чем суд приходит к выводу, что выявленное экспертом не соответствие не существенно, учитывая, что ОАО «Ростовоблгаз» было согласовано расположение газового котла в этом месте.
Также истцом предоставлен проект газификации пристройки, а также акт разграничения балансовой принадлежности газопровода.
Согласно справки ООО «БТИ» <адрес> жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> является одноэтажным многоквартирным жилым домом с количеством квартир 4.
В силу ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Судом установлено, что сособственники помещений, находящихся в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> не возражают против возведения истцом пристройки на земельном участке, принадлежащим собственникам дома.
Учитывая, что сохранение квартиры в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, собственники жилых помещений не возражают против возведения истцом пристройки, расположенной на земельном участке общего пользования, квартира после произведенной реконструкции соответствует строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, у суда имеются основания для сохранения жилого помещения (квартиры), расположенной по адресу: <адрес> в реконструированном состоянии.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Сохранить в реконструированном состоянии объект недвижимости квартиру №, кадастровый номер №, общей площадью 71,8 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.
Признать за ФИО1 право собственности на объект недвижимости квартиру №, кадастровый номер №, общей площадью 71,8 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Батайский городской суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья М.Г. Каменская
Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.