Решение по делу № 3А-1336/2022 от 23.06.2022 | Алтайский краевой суд (Алтайский край)

Дело № 3а-1336/2022

22OS0000-01-2022-000865-82

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 июня 2022 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Кайгородовой О.Ю.,

при секретаре Сазыкиной А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «СФК» к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

ООО «СФК» обратилось в Алтайский краевой суд с административным иском к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами *** ***, расположенных в г.Заринске Алтайского края по адресам: <адрес>, равной их рыночной стоимости.

Административные исковые требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость арендуемых административным истцом земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что подтверждается отчетами об оценке. Данное обстоятельство нарушает права арендатора, так как кадастровая стоимость влияет на размер арендной платы. Ссылаясь на положения Земельного кодекса Российской Федерации, ООО «СФК» просило установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости.

В судебном заседании представители административного истца ФИО1, ФИО2 поддержали административные исковые требования по доводам, изложенным в административном иске.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, для участия в рассмотрении дела не явились, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» в письменных возражениях, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в равном рыночной стоимости размере, указали на недостатки представленных отчетов об оценке.

Руководствуясь требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть административное дело при указанной явке.

Выслушав представителей административного истца, допросив оценщика в качестве свидетеля, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с абзацем 1статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

При рассмотрении административного дела на основании выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, договоров аренды от 22 ноября 2019 года, 03 сентября 2014 года, 21 октября 2019 года судом установлено, что ООО «СФК» на праве аренды принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами ***, *** Из договоров аренды усматривается, что арендная плата за пользование земельными участками рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, следовательно, установление в отношении данных объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости имеет правовое значение для него.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Положениями абзаца 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 22:66:200201:29 утверждена актом КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» от 03 марта 2021 года в размере 23 070 249,84 руб.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11 апреля 2022 года датой определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 22:66:200201:29 и датой начала ее применения является 15 февраля 2021 года.

Из приказа Управления имущественных отношений Алтайского края от 10 сентября 2020 года № 70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края» следует, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами *** установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки объектов в размере 17 572 692,06 руб. и 16 209 234,98 руб. соответственно.

Согласно выписок из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11 апреля 2022 года датой определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами *** является 01 января 2020 года, датой начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2021 года.

В подтверждение рыночной стоимости названных земельных участков административный истец представил отчеты об оценке №№180-04-2022, 181-04-2022, 184-04-2022, составленные ООО «Век А Оценка» 12, 13 апреля 2022 года, согласно которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 01 января 2020 года составила 4 737 606 руб., земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 01 января 2020 года – 4 477 671 руб., земельного участка с кадастровым номером 22:66:200201:29 по состоянию на 15 февраля 2021 года – 4 996 776 руб.

Исследовав отчеты об оценке, суд приходит к выводу о том, что они соответствуют требованиям названного закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и могут быть приняты в качестве допустимых доказательств, подтверждающих достоверность указанных в них итоговых величин рыночной стоимости земельных участков.

Представленные отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, специальными познаниями и содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванных объектов недвижимости.

Из отчетов об оценке следует, что объектами оценки являются земельные участки из категории земель населённых пунктов с разрешенным использованием: для эксплуатации производственных зданий строительной организации *** производственная деятельность (склады) ***), объекты промышленного и коммунально-складского назначения (под эксплуатацию здания комплекс технологических цехов ж/б изделий) (22:66:200201:175).

При определении рыночной стоимости объектов недвижимости оценщик использовал сравнительный подход (метод сравнения продаж), мотивировав выбор подхода для проведения исследования в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» и пунктом 25 Федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости».

В качестве аналогов для оценки земельных участков сравнительным подходом оценщиком выбраны аналоги того же сегмента рынка – под производственно-складскую застройку.

Все используемые в отчетах корректировки обоснованы оценщиком. Характеристики аналогов подтверждены, помимо копий объявлений, данными Единого государственного реестра недвижимости, публичной кадастровой карты.

В соответствии с пунктом 6 ФСО №3 отчеты об оценке прошиты, подписаны оценщиком, скреплены печатью.

Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» приложены к заключениям.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО3 выводы, изложенные в отчетах об оценке, подтвердила. Письменные пояснения оценщика по доводам возражений ответчика приобщены к материалам дела, суд соглашается с ними.

В частности ФИО3 пояснила, что указание в объявлении о продаже объекта аналога №1 (<...> ) площади земельного участка – 1 гектар не соответствует действительности. фактически к продаже предлагался весь земельный участок площадью 14 999 кв.м., что было уточнено у продавца в ходе телефонного разговора. Сведения об 1 гектаре были в связи с ошибочным проставлением галочки при публикации объявления на сайте Авито.

Обоснование приименной оценщиком корректировки на торг приведено на стр. 34-35 Отчета. Д-ны определялись по группе городов и регионов с численностью от 500 до 1000 тыс. жителей и уровнем дохода ниже среднего, куда относится г.Барнаул и Алтайский край соответственно. Для ценообразующих факторов, по которым значения для данной категории городов отсутствуют, применялись усредненные по России. Распределение городов по группам представлено в Справочнике оценщика недвижимости – 2018. Земельные участки. Часть 2. Физические характеристики, отражающие функциональное назначение объекта. Передаваемые имущественные права. Скидки на торг. Коэффициенты капитализации, ред. ФИО4, ФИО5 Нижний Новогород, 2018 с. 21.

Разница в площадях оцениваемого участка и участков-аналогов обусловлена тем, что схожих незастроенных земельных участков под промышленную застройку в районах Алтайского края не предлагалось к покупке, а площадь участка является корректируемым фактором.

Относительно доводов административного ответчика о наличии на земельном участке, используемом в качестве аналога №3 остатков фундамента, что влияет на стоимость участка, пояснила, что в соответствии с данными Росреестра на земельном участке аналоге №2 какие-либо здания и сооружения отсутствуют, отсутствуют они и на публичной кадастровой карте. Наличие на участках остатков фундамента (не новое строительство), кустарников и т.д. не увеличивает стоимость земельного участка, так как перед строительством собственниками производится расчистка и планировка участка.

Замечания административного ответчика к отчетам отчеты об оценке №№180-04-2022, 181-04-2022, 184-04-2022 идентичны, соответственно оценщиком даны аналогичные пояснения по указанным отчетам.

Суд признает данные пояснения обоснованными, основания не доверять которым у суда отсутствуют, оценщик предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.

Таким образом, указанные в возражениях административного ответчика доводы о несоответствии представленных отчетов о рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, не являются основанием для отказа в удовлетворении административных исковых требований.

При этом суд принимает во внимание, что административными ответчиками и заинтересованными лицами доказательства иной рыночной стоимости земельных участков суду не представлены.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, поскольку они мотивированны, ясны, обоснованы исследованными оценщиком обстоятельствами и не содержат противоречий.

На основании приведенных норм и установленных обстоятельств, представленный административным истцом отчет об оценке является допустимым и достоверным доказательством отличия рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» суд указывает в резолютивной части решения дату подачи административным истцом заявления об изменении кадастровой стоимости, которой в данном случае является дата обращения в суд с настоящим иском, -24 мая 2022 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «СФК» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2020 года, в равном его рыночной стоимости размере 4 477 671 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> 8, по состоянию на 01 января 2020 года, в равном его рыночной стоимости размере 4 737 606 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 15 февраля 2021 года, в равном его рыночной стоимости размере 4 996 776 руб.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «СФК» с заявлением об изменении кадастровой стоимости земельных участков считать 24 мая 2022 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.Ю. Кайгородова

Мотивированное решение изготовлено 23 июня 2022 года.

<данные изъяты>