УИН 77RS0015-02-2024-010677-55

№ 02-6700/2024

решение

именем российской федерации

адрес20 декабря 2024 г.

Люблинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи З.И. Шулениной, при секретаре фио,

с участием истца фио,

истца ФИО1,

представителя истцов фио,

ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 02-6700/2024 по иску ФИО3, ФИО1 к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности,

установил:

ФИО3, ФИО1 обратились в суд с иском к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности.

Требования мотивированы тем, что ФИО3 и ФИО1 являются сособственниками по ½ доли каждый в праве общей долевой собственности на комнату № 3 в трехкомнатном жилом помещении по адресу: адрес, адрес; комнаты № 1 и № 2 принадлежали на праве собственности в равных долях фио и фио

О намерении фио и фио продать комнаты, истцы знали и высказывали желание выкупить объекты недвижимости, в связи с чем предлагали фио и фио в установленной законом письменной форме сообщить о стоимости.

Нотариусом адрес фио в адрес фио, ФИО1 26.05.2023 направились уведомления о намерении фио и фио продать комнаты, однако получены ФИО3, ФИО1 не были и вернулись отправителю по истечении срока хранения 05.07.2023.

Получить почтовую корреспонденцию в указанной период ФИО3, ФИО1 не имели возможности по причине нахождения в адрес, о чем фио и фио достоверно было известно.

На основании договора купли-продажи от 29.03.2024 комнаты № 1 и № 2 отчуждены фио и фио в пользу ФИО2, о чем истцам стало известно в апреле 2024 г. при вселении ФИО2 в жилое помещение.

фио и фио злоупотребили своими правами, нарушив тем самым права истцов на преимущественную покупку, тогда как у последних имеется необходимая сумма в размере стоимости комнат (сумма) и ФИО3, ФИО1 готовы приобрести доли в праве собственности на вышеназванные спорные помещения.

Основываясь на изложенном, истцы просят перевести на фио права и обязанности покупателя на ½ доли в праве общей долевой собственности на комнату № 1 и комнату № 2 в квартире по адресу: адрес, адрес; перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя на ½ доли в праве общей долевой собственности на комнату № 1 и комнату № 2 в квартире по адресу: адрес, адрес.

Истцы и представитель истцов в судебное заседание явились, исковые требования по основания, изложенным в исковом заявлении и оглашенным в ходе разбирательства дела, поддержали.

Ответчик в судебное заседание явилась, против удовлетворения исковых требований возражала.

Третьи лица фио и фио в судебное заседание не явились, применительно к ст. 113, 117 ГПК РФ, ст. 165.1. ГК РФ о месте и времени рассмотрения извещены, об уважительных причинах неявки не сообщили, об отложении разбирательства дела или рассмотрении дела в свое отсутствие не просили; своей позиции относительно исковых требований не представили.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Судом установлено и объективно подтверждается, представленными в материалах дела доказательствами, что ФИО3, ФИО1 являются сособственниками по ½ доле каждый в праве собственности на комнату № 3 в жилом помещении по адресу: адрес, адрес, где зарегистрированы по месту жительства.

фио и фио являлись сособственниками по ½ доле каждый в праве собственности на комнаты № 1, № 2 в указанной квартире.

ФИО3, ФИО1 и фио и фио членами одной семьи не являются.

Так, применительно к определению, данному в ч. 4 ст. 11 Закона адрес от 27.01.2010 N 2 (ред. от 15.02.2023) "Основы жилищной политики адрес" квартира № 109 по адресу: адрес, адрес является коммунальной.

29.03.2024 фио и фио продали комнаты ФИО2 на основании договора купли-продажи; 03.04.2024 в ЕГРН внесена запись о возникновении права собственности на комнаты № 1, № 2 у ФИО2; с 16.04.2024 фио зарегистрирована в жилом помещение по адресу: адрес, адрес по месту жительства.

По согласованию сторон (п. 4 Договора) комнаты оценены и проданы за сумму сумма

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации (ч. 6 ст. 42 ЖК РФ).

Из пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В силу пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно пункту 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых норм, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно быть возложено на продавца.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что, по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" (в редакции от 06 февраля 2007 года), при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Истцами на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в адрес внесены денежные средства в размере сумма в качестве подтверждения платежеспособности на приобретение спорный комнат, что подтверждается платежным поручением № 405118 от 12.12.2024.

Из материалов дела усматривается, что фио и фио были приняты меры к уведомлению собственников других комнат фио, ФИО1 о продаже комнат в спорном жилом помещеним.

26.05.2023 нотариусом адресфио ФИО4 в адрес (адрес, адрес) истцов (каждому в отдельности) ФИО3 и ФИО1 направлены извещения и заявления фио и фио о намерении продать принадлежавшие им по ½ доле в комнатах № 1, № 2 в квартире по адресу: адрес, адрес, за сумма каждый, что подтверждается заявлениями от 26.05.2023 и свидетельствами о направлении документов от 08.07.2023.

Согласно отчетам об отслеживании почтовых отправлений 11102483013457, 11102483013464 документы поступили в почтовое отделение 04.06.2023, где хранились до 05.07.2023 и по истечении срока хранения были возвращены отправителю.

Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

По смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (п. 1 ст. 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Извещения и заявления направлены ФИО3, ФИО1 по адресу их регистрации.

Истцами указано и подтверждается представленными в материалы дела документами, что в период направления им заявлений-предложений о покупке долей в комнатах, ФИО3, ФИО1 по месту регистрации фактически не проживали.

Между тем, допустимых и относимых доказательств того, что ФИО3, ФИО1 уведомляли фио и фио о необходимости направления им юридически значимой корреспонденции по иному адресу (фактическому месту проживания / пребывания), о том, что фио и фио был известен адрес фактического места пребывания / жительства истцов в период с мая 2023 г. по июль 2023 г., истцами суду в порядке ст. 56 ГПК РФ, не представлено.

Отсутствие надлежащего контроля за поступающей по месту жительства (регистрации) корреспонденцией, является риском самого гражданина. Все неблагоприятные последствия такого бездействия несет само лицо, а возвращение отправителю неполученного адресатом заказного письма в связи с истечением срока хранения, не противоречит действующему порядку вручения заказных писем и может быть оценено в качестве надлежащей информации органа связи о неявке адресата за получением направленной ему судебной корреспонденции.

Таким образом, факт не проживания фио, ФИО1 в обозначенный период по месту регистрации, сам по себе не свидетельствует о нарушении фио и фио порядка уведомления истцов о намерении продать объекты недвижимости, тогда как истцы несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресу их регистрации.

Объективных обстоятельств невозможности получения почтовой корреспонденции не имелось, в связи с чем вышеуказанный довод стороны истцов, суд признает несостоятельным.

Так применительно к ст. 165.1. ГК РФ ФИО3, ФИО1 уведомлены о необходимости реализовать преимущественное право покупки 05.07.2023.

Заявления-предложения о покупке фио и фио о продаже доли с предложением реализовать преимущественное право покупки соответствуют требованиям законодательства и содержат в себе все необходимые условия; требования закона о предложении реализовать преимущественное право покупки исполнены.

ФИО3, ФИО1 в месячный срок право на преимущественную покупку комнат (долей в праве собственности на комнаты к коммунальной квартире) реализовано не было.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства, в их совокупности по правилам, предусмотренным ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь вышеприведенными нормами права и закона, суд приходит к выводу о том, продажа фио и фио своих долей на комнаты в квартире по адресу: адрес, адрес, произведена в соответствии с требованиями закона, обязанность предусмотренная ст. 250 ГК РФ по извещению истца фио, ФИО1, о намерении продать доли в комнатах исполнена.

В ходе судебного разбирательства не нашли своего подтверждения доводы истцов о нарушении их права преимущественной покупки комнат в коммунальной квартире, поскольку фио и фио предприняты все предусмотренные законом меры по извещению фио, ФИО1 о предстоящем отчуждении принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности на комнаты в коммунальной квартире.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, преимущественное право на покупку доли в объекте недвижимости остальными сособственниками может быть реализовано исключительно путем заключения договора купли-продажи.

Сроки преимущественного права покупки (один месяц) отсчитываются со дня письменного извещения продавцом других участников общей собственности о намерении продать долю.

В соответствии с ч. 6 ст. 86 "Основ законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1), по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус выдает свидетельство о направлении документов адресату, в том числе в случае невозможности их передачи с указанием причин невозможности их передачи, а после получения подтверждения получения адресатом переданных документов - свидетельство о передаче документов.

Из п. 5.1 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты, протокол N 03/16 от 28.03.2016 следует, что если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, преимущественное право прекращается.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению в рамках данного дела, является факт заключения (или попытки заключения, от которой продавец уклонился) между сторонами договора купли-продажи спорных долей в квартире.

По смыслу положений ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный указанной нормой права месячный срок дается участнику долевой собственности на приобретение продаваемой доли, а не на выражение согласия на ее приобретение.

Истцами, в нарушение требований ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, никаких действий по фактическому приобретению спорный комнат совершено не было, вследствие чего право на преимущественную покупку спорных комнат со стороны истцов считается утраченным.

Доказательств, свидетельствующих о том, что истцами были предприняты все возможные действия для заключения спорного договора, однако фио и фио от его заключения уклонились, в материалы дела не представлено.

Каких-либо нарушений прав и законных интересов истцов со стороны фио и фио судом не установлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истцами был пропущен установленный ст. 250 ГК РФ месячный срок для заключения договора купли-продажи спорных комнат в преимущественном порядке, вследствие чего оснований полагать, что их права были нарушены и оснований для удовлетворения иска, не имеется.

В силу положений ст. 98 ГПК РФ, при отказе в удовлетворении исковых требований, судебные расходы истца, в частности по уплате государственной пошлины, возмещению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска ФИО3, ФИО1 к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Люблинский районный суд адрес.

Мотивированное решение суда составлено 27 февраля 2025 г.

Судья