УИД 47RS0009-01-2022-001708-15 Дело № 2-1718/2022 31 мая 2023 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г.Кировск Ленинградская область
Кировский городской суд Ленинградской области
в составе председательствующего судьи Пупыкиной Е.Б.,
при помощник судьи Барминой Я.О.,
с участием представителя истицы ФИО1,
ответчика ФИО2, его представителя ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, прекращении записи о регистрации права собственности, возврате имущества в собственность,
установил:
ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО5, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГ между ней и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 660 кв.м, расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства по адресу: <адрес> за 490000 руб. При приобретении земельного участка обременения согласно сведениям ЕГРН зарегистрированы не были. ДД.ММ.ГГ она обратилась в администрацию МО Назиевское городское поселение с уведомлением о планируемом строительстве жилого дома на приобретенном земельном участке. По результатам рассмотрения уведомления, ей было сообщено о недопустимости строительства в связи с нахождением земельного участка в границах особо охраняемой территории «Каньон реки Лава». О наличии данного обременения ответчик не сообщал, в связи с чем полагала, что договор подлежите расторжению в связи с существенными изменениями обстоятельств. Просила с учетом уточнённых требований расторгнуть договор купли-продажи, прекратить реестровую запись от ДД.ММ.ГГ № в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права собственности ФИО4, возвратить в собственность ФИО5 земельный участок площадью 660 кв.м по адресу: <адрес>, кадастровый №, взыскать с ответчика 490000 руб., расходы по госпошлине 8700 руб. и 600 руб. (л.д. 2-5, 130-131).
Истица в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного разбирательства извещена. Её представитель ФИО1 исковые требования поддержала. Представила дополнительную позицию по делу, в которой указала, что продавцу было известно о цели приобретения участка истицей для строительства дома, однако он скрыл от нее информацию, которая должна была быть ему известна, поскольку этот участок предоставлялся его матери ФИО6 для возведения дома для сезонного проживания и хозяйственных построек, о чем ответчик не мог не знать. Этот документ покупателю предоставлен не был, сама истица получить его смогла только после регистрации за собой права собственности. Межевой план был предоставлен ей после подписания договора. Просила иск удовлетворить.
Ответчик, его представитель иск не признали, ссылались на то, что согласно выписке из ЕГРН никаких обременений земельный участок не имеет, о наличии таких обременений он узнал со слов истицы после заключения договора, а поскольку у истицы имелись документы по межеванию, в которых указано, что участок находится в границах особо охраняемой территории «Каньон реки Лава», копии которых она представила в материалы дела.
Представитель Управление Росреестра по Ленинградской области в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен.
Суд, выслушав представителя истицы, ответчика, его представителя, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГ между ФИО5 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 660 кв.м по адресу: <адрес>, г.<адрес>, д. Васильково, уч. 57, кадастровый №, расположенный на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, за 490000 руб. (л.д. 14-18).
В разделе 3 договора указано, что участок имеет обременения в виде охранной зоны инженерных коммуникаций ЛЭП, вид ограничения - предусмотренные ст. 56, 56.1 ЗК РФ, другими сделками и правами третьих лиц не обременён, в споре не состоит, арестов и запрещений не имеет (л,<адрес>).
Данный договор подписан сторонами спора, удостоверен нотариусом Всеволожского нотариального округа Ленинградской области ФИО7, зарегистрирован под № (л.д. 17).
Как усматривается из п. 2.3. договора, расчет между сторонами произведен до подписания договора, что подтверждается также распиской ответчика (л.д.13).
Таким образом, из текста договора следует, что на момент подписания договора покупателем было выплачено продавцу 490000 руб., переход права с истице зарегистрирован регистрирующим органом (л.д. 24-34).
ДД.ММ.ГГ истица направила в администрацию МО Назиевское городское поселение Кировского муниципального района Ленинградской области уведомление о предстоящем строительстве на земельном участке по вышеуказанному адресу (л.д. 62-66).
ДД.ММ.ГГ администрация МО Назиевское городское поселение Кировского муниципального района Ленинградской области уведомила истицу о несоответствии параметров объекта строительства параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального строительства на земельном участке (л.д. 67-68). В обоснование отсутствия согласования указано, что размещение нового объекта ИЖС на земельном участке с кадастровым номером 47:16:0509001:37, невозможно, поскольку участок находится в границах особо охраняемой территории регионального значения – памятник природы «Каньон реки Лава», соответственно расположение жилого дома в границах памятника природы, противоречит требованиям в области его охраны и использования.
ДД.ММ.ГГ истицей было направлено требование ответчику о расторжении договора купли-продажи (л.д. 101-102).
Ответчик данное требование оставил без ответа.
Ссылаясь на то, что ответчиком были не сообщены те обстоятельства, что земельный участок имеет обременения, которые не позволяют использовать его в целях строительства жилого дома, истица просила расторгнуть договор купли-продажи.
Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или иное недвижимое имущество.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 ГК РФ).
Переход права собственности на недвижимость от ее продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи продавец обязуется передать вещь (товар) в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Таким образом, на основе вышеуказанных норм закона, по договору купли-продажи истица должна была передать ответчику земельный участок по передаточному акту или иному документу о передаче, а покупатель должен был уплатить продавцу деньги в счет оплаты недвижимости.
В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Абзац 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ устанавливает, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Так, существенное изменение обстоятельств должно не только иметь непредвиденный характер, но и нарушать эквивалентность встречных предоставлений таким образом, что договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях, и изменение обстоятельств должно носить такой характер, что причины таких изменений не могли быть преодолены истцом, в том числе за счет использования экономически обоснованных и разумных мер. Изменение должно настолько подрывать баланс интересов сторон и причинять истцу такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то есть деструктивное влияние изменения обстоятельств на интересы истца должно быть очень значительным. Изменение обстоятельств должно носить внешний по отношению к истцу характер и находиться вне сферы его контроля. Кроме того, из обычаев или существа договора не должно следовать, что риск изменения обстоятельств возлагается на истца.
Из выписки из ЕГРН усматривается, что на спорный участок установлены обременения, срок действия с ДД.ММ.ГГ, вид зоны по документу: охранная зона ВЛ 0,4 КВ от ТП -3729, тип зоны – охранная зона инженерных коммуникаций.
Постановлением Правительства Ленинградской области от ДД.ММ.ГГ № утвержден паспорт Памятника природы «Каньон реки Лава».
В соответствии с п. 13 паспорта Памятника природы в границах его территории запрещаются, в том числе:
- все виды строительных, горных и мелиоративных работ;
- отвод земель под любое строительство, распашку, организацию садоводств и огородничеств, других вида промышленного, сельскохозяйственного и социального их использования в государственном частном секторах вне границ существующих населенных пунктов.
Как следует из письма администрации МО Назиевское городское поселение Кировского муниципального района Ленинградской области земельный участок с кадастровым номером 47:16:0509001:37 площадью 660 кв.м полностью находится в зоне охраняемой природной территории регионального значения – памятник природы «Каньон реки Лава».
В силу п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Из содержания статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре.
Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии в совокупности влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.
Исходя из смысла приведенных норм материального права, продажа земельных участков имеет свою специфику, поэтому пункт 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации выступает специальной нормой, регулирующей спорные правоотношения.
Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации суд обязан установить, что покупателю земельного участка была предоставлена продавцом заведомо ложная информация о характеристиках земельного участка, что обуславливает право на расторжение договора купли-продажи земельного участка и взыскании убытков.
Несмотря на открытость и доступность опубликованных сведений об ограничениях использования спорного земельного участка, суд, полагает, что обязанность предоставить покупателю соответствующую информацию о наличии таких обременений лежит на продавце.
Продавец знал о целях приобретения покупателем земельного участка, располагал сведениями о невозможности использования участка в соответствии с оглашенным покупателем при заключении договора целями, однако соответствующую информацию при заключении договора умышленно скрыл, предоставив ложные сведения о предмете договора.
При этом доводы стороны ответчика об отсутствии у него такой информации в связи с получением земельного участка в порядке наследования, не имеют правового значения, поскольку в силу действующего законодательства обязанность по предоставлению всей информации об участке лежит на продавце. Договор не содержит в себе сведений о том, что покупателю сообщено о наличии обременения, ответчиком не представлено допустимых и достоверных доказательств извещения покупателя об отсутствии возможности использования участка для строительства жилого дома.
Доводы ответчика о том, что истице был передан межевой план, из которого усматривается наличие обременения, судом отклоняются, поскольку истица указывала, что все документы были переданы после подписания договора. Более того, в межевом плане отсутствуют сведения об обременении, что даже при получении его до подписания договора не свидетельствовало бы об извещении стороны сделки о наличии таких существенных условий, как запрещение возведения жилого дома в связи с наличием обременений.
Принимая во внимание, что ответчик, заключая договор купли-продажи, не сообщил истице о наличии иных обременений, помимо указанных в ЕГРН, которые препятствуют истице использовать земельный участок для строительства жилого дома, полагает, что данное ограничение является существенным нарушением договора, поскольку покупатель в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при его заключении, суд, руководствуясь ст. 450 ГК РФ, ст. 37, 56, 99 Земельного кодекса РФ, приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества.
В связи с расторжением договора купли-продажи, ответчик обязан возвратить истице денежные средства, уплаченные ею по договору в сумме 490000 руб., при этом земельный участок должен быть возвращен в собственность ответчика, а реестровая запись от ДД.ММ.ГГ № в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права собственности ФИО4 на земельный участок по адресу: <адрес>, должна быть прекращена. Таким образом, суд исковые требования истицы удовлетворяет в полном объеме.
В силу ст. 98 ГПК РФ, поскольку иск удовлетворен, ходатайство истицы о взыскании с ответчика судебных расходов на уплату государственной пошлины в размере 9 000 руб. (8700 руб. – имущественные требования, 300 руб. – неимущественные) подлежит удовлетворению, в остальной части взыскания расходов суд отказывает.
Руководствуясь ст. 194-198, ГПК РФ суд
решил:
исковые требования ФИО4 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, прекращении записи о регистрации права собственности, возврате имущества в собственность удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка площадью 660 кв.м по адресу: <адрес>, кадастровый №, от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ФИО4 (ИНН №) и ФИО5 (ИНН №).
Взыскать с ФИО5 (ИНН №) в пользу ФИО4 (ИНН №) денежные средства в размере 490 000 (четыреста девяносто тысяч) руб. 00 коп., судебные расходы 50 000 (девять тысяч) руб., во взыскании остальной части судебных расходов отказать.
Прекратить реестровую запись от ДД.ММ.ГГ № в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права собственности ФИО4, ДД.ММ.ГГ года рождения, пол жен., гражданина России, паспорт №, выдан Отделом внутренних дел Ломоносовского округа города Архангельска ДД.ММ.ГГ, код подразделения №, на земельный участок по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью 660 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства.
Возвратить в собственность ФИО5, ДД.ММ.ГГ года рождения, уроженца <адрес>, гражданина России, пол муж., паспорт №, выдан <данные изъяты> <данные изъяты> ДД.ММ.ГГ, код подразделения №, ИНН №, земельный участок площадью 660 кв.м по адресу: <адрес>, кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства.
Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме посредством подачи апелляционной жалобы через Кировский городской суд Ленинградской области.
Судья Е.Б. Пупыкина